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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 06/10/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 38610 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
(C.F.: ), Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentata e difesa (prima dall'
Avv. Davide Iacomino del Foro di Roma (C.F.: – per C.F._2 comunicazioni e notifiche si indica la p.e.c: – fax Email_1
06/62204048), ed elett.te domiciliata presso il suo studio in Roma, alla Via Giulio
Venticinque, 23, indi) dall'Avv. Andrea Pellegrini, elettivamente domiciliata presso lo studio (C.F. ), sito in Roma alla Via Pietro Cossa C.F._3
n. 41, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
Email_2 opponente e
, c.f. , residente in 00144 – Controparte_1 C.F._4
Roma, Via dell'Orsa Minore n. 73, rappresentato e difeso dall'Avv. Pier
Francesco Tulli, , PEC C.F._5
, fax 065916559, del Foro di Roma, e Email_3 presso il suo studio in 00144 – Roma, Viale Pasteur n. 78, come da mandato allegato al presente atto
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opposto
OGGETTO: Opposizione a decreto ingiuntivo n. 8765/24, pronunciato dal
Tribunale di Roma in data 9.07.2024, nel procedimento iscritto al n.r.g.a.c.c.
22278/2024.
Causa trattenuta a sentenza, all'udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione del 6/10/2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E
CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER C.P.C. –
I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione.
II. Con ricorso ex art. 633 c.p.c. depositato da in Controparte_1 data 28.5.2024, ha chiesto ed ottenuto, in data 8.7.2024, dal Giudice del Tribunale di Roma l'emissione, nei confronti di , Parte_1 ingiunzione di pagamento della somma di €. 5445,92, di cui €. 2.700,00, a titolo di canoni di locazione, dovuti sino al rilascio dell'immobile ed € 2.745,92 a titolo di oneri accessori anticipati dal locatore in luogo del conduttore.
A sostegno della domanda monitoria ha esposto ed allegato che:
<<…con contratto di locazione del 13.12.2018, registrato in data
8.1.2019, l'istante concedeva in locazione alla SI.ra , Parte_1
c.f. , un immobile sito in 00144 – Roma, Via Cina n. 450 C.F._1
(doc. n. 1);
- che il contratto prevedeva un canone mensile di € 900,00, da pagarsi entro il giorno 5 di ogni mese, nonché il pagamento degli oneri accessori (doc. n.
1, in atti);
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- che, con provvedimento del 14 marzo 2024, il Tribunale di Roma ha dichiarato risolto il contratto di locazione alla data del 31.12.2024, fissando l'esecuzione alla data del 30.9.2024 (doc. n. 2);
- che, tuttavia, pur occupando l'immobile, la SI.ra non ha Parte_1 versato i canoni di locazione relativi alle mensilità di marzo, aprile e maggio
2024, per complessivi € 2.700,00;
- che, oltre a ciò, in virtù dei bilanci condominiali di esercizio relativi all'anno 2022 (consuntivo) e 2023 (preventivo), risultava una morosità a carico dell'unità mobiliare locata pari ad €. 2.495,92 per oneri condominiali, come da estratto conto, che si deposita unitamente ai bilanci successivamente approvati dall'assemblea del 18.6.2023 (docc. nn. da 3 a 8);
- che il saldo dell'estratto contabile sopra evidenziato teneva conto del versamento di € 500,00, effettuato in data 6 dicembre 2022, dall'istante in luogo del conduttore (doc. n. 9);
- che, con lettera raccomandata a/r del 28 febbraio 2023, il SI. CP_1 chiedeva alla SI.ra il pagamento degli oneri richiesti Parte_1 dall'Amministratore, e pari ad € 2.495,92, oltre all'importo di € 250,00, quale residuo di quanto da lui anticipato il 6 dicembre 2022, al netto della spesa di €
250,00 sostenuta dal conduttore per la sostituzione della valvola di un termosifone (doc. n. 10);
- che, non avendo l'inquilina effettuato il pagamento richiesto, il SI.
provvedeva a saldare la posizione debitoria maturata dal conduttore, CP_1 versando in favore del Condominio di Via Cina n. 450 la somma di € 2.495,92
(doc. n. 11);
- che, pertanto, ad oggi, la SI.ra risulta essere debitrice nei Parte_1 confronti del SI. della complessiva somma di € 5.445,92, così composta: € CP_1
2.700,00, a titolo di canoni di locazione, dovuti sino al rilascio dell'immobile; €
2.745,92 a titolo di oneri accessori anticipati dal locatore in luogo del conduttore;

- che a nulla sono valsi i ripetuti solleciti e messe in mora, inviate da ultimo con lettere raccomandata a/r del 23.4.2024, a firma dello scrivente difensore (doc. n. 12);
- che la competenza per materia è del Tribunale adito…>>.
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Ha allegato i seguenti documenti:

1. Copia contratto di locazione del 13.12.2018;

2.Copia convalida di sfratto;

3.Copia verbale assemblea approvazione consuntivo 2022 e preventivo
2023, del 18 giugno 2023;

4.Copia bilancio esercizio 2022;

5.Copia Ripartizione consuntivo 2022;

6.Copia ripartizione preventivo 2023;

7. Copia situazione contabile al 28.2.2023, Condominio Via Cina n. 450;

8. Situazione contabile all'11.12.2023; Parte_1

9.Copia distinta bonifico, SI. , del 6.12.2022; CP_1
10.Copia lettera raccomandata a/r del 28.2.2023, SI. , con ricevute CP_1 di spedizione;

11.Copia distinta bonifico, SI. , del 28.4.2023; CP_1
12.Copia lettera raccomandata a/r del 23.4.2024, Avv. Tulli, con ricevute di spedizione;

13. Nota Spese.
Avverso il predetto decreto ingiuntivo notificato in data 12 luglio 2024 e ritirato in data 22 luglio 2024, con il quale il Tribunale Civile di Roma ha ingiunto alla sig.ra di pagare al creditore la Parte_1 Controparte_1 somma di EUo 5.445,92, oltre interessi e spese della procedura monitoria, ha proposto opposizione l'ingiunta, con ricorso depositato in data 23.9.2024, deducendo ed eccependo l'incompetenza del Tribunale in favore del giudice di pace, l'improcedibilità della domanda, l'eccessività dei compensi liquidati, la violazione dell'art. 4 del contratto come di seguito:
<< 4) Violazione dell'art. 4 del contratto di locazione.
Secondo il succitato articolo, relativamente agli oneri accessori: “ prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette. Ha anche diritto di prendere visione .....dei documenti giustificativi delle spese effettuate...”. Ebbene, nessuno dei due adempimenti vi è mai stato! E ciò nonostante esplicite richieste in tal senso avanzate sia per le vie brevi che per iscritto dalla conduttrice. E così la sig.ra
(scrivendo tramite il proprio ex coniuge stante lo stato Parte_1
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di totale cecità della medesima) con email del 30.01.2023 e del 11.02.2023 di cui agli all. 1 e 2 che si producono agli atti di causa (ai quali si fa integrale rimando), lamentava, tra l'altro:
1) la mancata notifica degli addebiti delle rate provvisorie;
2) gli errori nell'esposizione dei pagamenti;
3) la mancata detrazione dagli importi richiesti per le tre mensilità senza riscaldamento dipendenti dalla rottura del termostato di proprietà della AM EU (oltrechè il conteggio della spesa per il ripristino stesso che non sarenne dovuta gravare sul conduttore).
Il mancato sostanziale riscontro del alle descritte sollecitazioni, CP_1 costituisce una aperta violazione dell'art. 4 del contratto di locazione nonché dell'art. 9 comma 3 legge 392 del 1978, secondo cui: “...prima di effettuare il pagamento l'inquilino ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione, di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese, di controllare i documenti concernenti le varie spese”.
5) Conseguenze della mancanza di (specifica) informativa sulla sussistenza, qualità ed entità dei debiti condominiali da parte del locatore.
Come accennato, nonostante molteplici richieste in tal senso, la non fu mai messa in grado di conoscere per tempo gli addebiti che la Parte_1 riguardavano nè, successivamente e comunque, a cosa si riferivano tali addebiti ed i documenti giustificativi a loro supporto. In particolare la contestazione fu indirizzata verso la mancata specifica ripartizione tra spese ordinarie e straordinarie nelle richieste economiche che le si rivolgevano. La contestazione fu altresì rivolta nei confronti delle somme contenute nella voce “saldo/i prec.” prevista dall'estratto conto (cfr. all. 3 - 4 corrispondenti agli all.ti 7 e 8 della procedura monitoria). Questa voce prevede un addebito di una cospicua somma alla senza che siano mai stato ad ella comunicati il dettaglio ed i Parte_1 giustificativi di quanto richiesto (in assenza dei quali non fu ne è possibile oggi muovere specifiche più contestazioni nei loro confronti) E lo stesso dicasi per gli altri aspetti sottolineati al punto precedente. Tali mancanze rendono senz'altro, oggi, irripetibili le relative somme.
D'altronde, nel giudizio che potrebbe seguire al mancato pagamento, come in effetti ne è seguito nel caso di specie, secondo i Giudici di legittimità: “ se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri
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condominiali, contesti che il locatore … ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali ... comprendono anche l'esistenza,
l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. n. 6403/2004 -
Cass. 28 settembre 2010 n. 20348).
Una situazione di incertezza in cui è stata lasciata la conduttrice che, come detto, persiste a tutt'oggi.
Ed è anche per questo che si chiede all'illustre giudicante di ordinare alla controparte e/o all'amministrazione condominiale NI RU SR
“Amministrazioni Condominiali”, l'esibizione ai sensi dell'art. 210 cpc di tutti i documenti giustificativi del credito per oneri condominiali vantato nel presente giudizio di cui ai bilanci approvati dall'assemblea, onde acclarare le somme realmente dovute dall'odierna opponente… >>.
Sulla scorta di ciò ha precisato le seguenti conclusioni:
“In rito accertare e dichiarare l'incompetenza per valore dell'Ufficio
Giudiziario adito ai sensi dell'art. 7 c.p.c. in favore del Giudice di Pace di Roma,
e per l'effetto revocare e/o, dichiarare nullo e/o di inefficace il decreto ingiuntivo opposto. Sempre in rito, giudicare la domanda avanzata improcedibile per mancato esperimento, alternativamente, o della negoziazione assistita da avvocati, oppure del procedimento di mediazione obbligatoria, e per l'effetto revocare e/o dichiarare nullo e/o inefficace il decreto ingiuntivo opposto. Nel merito dichiarare l'irripetibilità delle somme richieste a titolo di oneri accessori per i motivi di cui in narrativa, e per l'effetto revocare e/o dichiarare inefficace e/o nullo l'opposto decreto ingiuntivo con, in subordine, eventuale condanna al pagamento delle sole residue somme che si riterranno di legge anche all'esito dell'istruttoria che verrà espletata. Sempre nel merito, valutata l'eccessività e sproporzione dei compensi liquidati nella fase monitoria, revocare e/o dichiarare nullo e/o inefficace l'opposto decreto ingiuntivo con condanna al pagamento delle minori somme che verranno ritenute di giustizia”.
Instauratosi il contraddittorio si è costituito in giudizio l'opposto, contestando l'avversa ricostruzione in fatto ed in diritto ed insistendo per la concessione della provvisoria esecuzione e precisando le seguenti conclusioni:
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“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito rigettare in toto le domande tutte proposte, anche in via istruttoria, dalla SI.ra nel Parte_1 presente procedimento, in quanto illegittime ed infondate per le motivazioni di cui in premessa, e comunque in alcun modo provate e smentite dalla documentazione prodotta in sede monitoria e nel presente giudizio;
conseguentemente, confermare con sentenza l'opposto decreto ingiuntivo n. 8765/2024 emesso dal Tribunale di
Roma, condannando l'opponente al pagamento in favore del SI. CP_1
, delle somme tutte portate dal suddetto provvedimento, tanto per sorte che
[...] per interessi e spese come già liquidate”.
A tal fine ha eccepito la competenza funzionale per materia e per territorio del Tribunale di Roma e l'insussistenza dell'obbligatorietà della mediazione nella fase monitoria.
Avuto riguardo al merito ha rilevato che:
<< …Il credito vantato dal SI. , relativo ai canoni di locazione non CP_1 corrisposti dall'opponente e azionato in sede monitoria mediante la produzione del contratto di locazione, non è stato oggetto di alcuna specifica contestazione da parte della SI.ra nel proprio ricorso in opposizione. Pertanto, in Parte_1 applicazione del principio di non contestazione sancito dall'art. 115, comma 1,
c.p.c., il credito per canoni di locazione, pari a complessivi € 2.700,00, deve ritenersi pienamente provato. Il fatto non contestato, infatti, esonera l'attore dall'onere probatorio e vincola il giudice a ritenerlo accertato, rendendo inammissibili eventuali contestazioni tardive.
Conseguentemente, qualora non dovesse essere concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, si chiede sin da ora l'emissione di un provvedimento esecutivo di condanna al pagamento per l'importo non contestato, ai sensi dell'art. 186-bis c.p.c., con concessione della provvisoria esecutorietà per le somme pacificamente dovute dalla SI.ra . Parte_1
Quanto, invece, alle somme richieste a titolo di oneri condominiali, si evidenzia come la SI.ra abbia formulato contestazioni del tutto vaghe Parte_1
e generiche, sostenendo di non essere stata “messa in grado di conoscere per tempo gli addebiti che la riguardavano né, successivamente, a cosa si riferivano tali addebiti e i documenti giustificativi a loro supporto”. In particolare, viene
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lamentata la presunta assenza di una specifica ripartizione tra spese ordinarie e straordinarie.
Tali doglianze risultano del tutto infondate e ampiamente smentite dalla documentazione prodotta in atti sin dalla fase monitoria. A seguito delle due email inviate tramite il marito dalla SI.ra (e non EX marito), Parte_1 rispettivamente in data 30 gennaio e 11 febbraio 2023, il SI. provvedeva, CP_1 in data 28 febbraio 2023, a inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, contenente la Situazione Contabile aggiornata al 28.02.2023, il bilancio consuntivo 2021, il bilancio preventivo 2022 e le relative ripartizioni (docc. nn. 5,
6, 8, 14).
Quanto alla presunta assenza di ripartizione tra spese ordinarie e straordinarie, si ribadisce che il locatore abbia richiesto esclusivamente il rimborso delle spese ordinarie, come corretto, poiché quelle straordinarie sono, per loro natura, a carico del proprietario. A conferma, si deposita il riepilogo fornito dall'Amministratore di condominio delle spese straordinarie addebitate al
SI. alla data del 18.07.2023 per le unità immobiliari A4 (appartamento) e CP_1
BOX19, nonché l'attestazione di pagamento a saldo degli importi richiesti (doc. n.
16).
Per quanto concerne i saldi pregressi cui fa riferimento in maniera vaga l'opponente, si evidenzia che la SI.ra aveva ricevuto, unitamente alla Parte_1 lettera raccomandata del 28 febbraio 2023, il bilancio consuntivo 2021, dal quale risultavano chiaramente le somme dovute, così come previsto dall'art. 4 del contratto di locazione (doc. n. 2, in atti). Anche in questo caso, nessuna contestazione in ordine alle somme richieste è mai stata avanzata, continuando a non versare alcunché (docc. nn. 11 e 14, in atti).
La SI.ra , pur avendo avuto a disposizione il termine Parte_1 bimestrale previsto dalla legge e dal contratto di locazione per eventuali contestazioni o richieste di chiarimento, non ha mai replicato alla suddetta documentazione, accettandone il contenuto. Allo stesso modo, le somme richieste in sede monitoria non vengono contestate né disconosciute neanche nel presente giudizio.
Per completezza, si precisa che dal bilancio ordinario 2022 e dalla relativa ripartizione (docc. nn. 5 e 6, in atti), il costo medio annuo delle spese
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condominiali riferibili all'unità immobiliare in questione risulta pari a circa €
2.480,00. Il SI. è stato costretto a sostenere direttamente gli oneri CP_1 inadempiuti dalla SI.ra , la quale, come risulta dagli estratti conto Parte_1 prodotti, ha versato soltanto € 501,35 nel 2022 (ovvero i due pagamenti contabilizzati il 12.04.2023 ed il 03.10.2023) ed € 400,00 nel 2024 (doc. nn. 17 e
18).
Peraltro, nella email del 11 febbraio 2023 (doc. n. 2 dell'opponente), si legge: “La sottoscritta desiderosa di non creare alcun contenzioso offre – come concordato nell'incontro del 7 u.s. (ndr non è vero) – il pagamento a Pt_2
la somma di € 400,00 a totale chiusura di tutte le partite alla data
[...] odierna correnti, somma da addebitarsi in parti uguali nelle prossime 4 rate provvisorie condominiali”.
Da tale dichiarazione emerge chiaramente il riconoscimento da parte dell'opponente della sua posizione debitoria, oltre che l'assurda ed ingiustificata pretesa di corrispondere la somma di € 100,00 per ciascuna rata condominiale, disinteressandosi completamente della reale situazione contabile, così come risultante dalla documentazione fornita, e pari ad oltre € 2.400,00.
Tale condotta è proseguita nel tempo e permane tutt'oggi: la SI.ra occupa abusivamente l'immobile dal 31 dicembre 2023 (per finita Parte_1 locazione), per il quale è in corso una procedura esecutiva di sfratto sin dal mese di ottobre 2024; non ha provveduto al regolare pagamento degli oneri condominiali sin dal 2021 (ad eccezione di sporadici versamenti); a causa del mancato pagamento dei canoni locativi per i mesi da giugno 2024 a dicembre
2024, l'opposto ha già richiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo n. 1997/2025 emesso dal Tribunale di Roma, notificato, non opposto e divenuto definitivo.
Restano tuttora impagati anche i canoni relativi al periodo gennaio 2025 ad oggi.
A conferma della disastrosa situazione debitoria nei confronti del condominio, come sopra illustrata, si rinvia ai documenti nn. 8, 10, 12, 17, 18 e
19, già trasmessi dal sottoscritto difensore all'Avv. Iacomino in data 18 marzo
2024 e successivamente al nuovo legale, Avv. Pellegrini, in data 10 marzo 2025.
Alla luce di quanto esposto, risulta evidente che:– da un lato, il SI. CP_1 ha fornito tempestivamente alla SI.ra tutta la documentazione Parte_1 comprovante il credito vantato;
– dall'altro, la SI.ra non ha mai Parte_1
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fornito alcuna prova dell'avvenuto pagamento delle somme richieste, né ha mai articolato contestazioni specifiche, limitandosi a generiche affermazioni prive di fondamento.
Pertanto, ai sensi dell'art. 2697 c.c. - che richiede all'attore la prova del diritto fatto valere ed al convenuto la prova della modificazione o dell'estinzione dello stesso - si desume il principio della presunzione di persistenza del diritto: in forza di tale principio quando il creditore, quindi il SI. , abbia dato la CP_1 prova della fonte negoziale della propria pretesa, la persistenza del credito si presume ed è, dunque, sul debitore, la SI.ra per l'appunto, che grava Parte_1
l'onere di provare di aver provveduto alla relativa estinzione ovvero di dimostrare gli altri atti o fatti allegati come eventi modificativi o estintivi del credito richiesto da parte avversa (in tal senso, Cass. Civ. Sezioni Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533; conf., ex plurimis, Cass. Civ., Sez. I, 13 giugno 2006, n.
13674; Cass. Civ., Sez. III, 12 aprile 2006, n. 8615).
Tale onere non è stato assolutamente assolto dalla opponente…>>.
Concesso termine per l'espletamento della mediazione, acquisito il verbale negativo, la parte opponente revocava l'incarico al procuratore costituito e si costituiva un nuovo procuratore, anch'egli revocato, senza nomina di un nuovo difensore tecnico.
Ritenuta la causa matura per la decisione, all'esito dell'udienza del
6.10.2025, tenuta con trattazione scritta, la causa è stata trattenuta a sentenza e decisa con la lettura del dispositivo e della motivazione nei successivi trenta giorni.
III. Ha natura pregiudiziale rispetto alla disamina del merito, l'eccezione di incompetenza per valore sollevata da parte opponente, in favore del giudice di pace di Roma.
In termini generali, appare opportuno premettere che i presupposti processuali di cd. esistenza (domanda proposta ad Autorità munita di iurisdictio) e validità o proseguibilità del processo (competenza del Giudice, capacità- legittimazione processuale del soggetto che propone la domanda) sono i requisiti che debbono sussistere, prima della proposizione della domanda, perché il processo possa venire in essere e possa procedere, anziché arrestarsi subito, fino al conseguimento del suo scopo normale che, nel processo di cognizione, è la
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pronuncia sul merito. Le cd. condizioni dell'azione (date dalla cd. possibilità giuridica, dall'interesse ad agire e dalla legittimazione ad agire) costituiscono ulteriori requisiti che condizionano l'attitudine del processo a pervenire ad una pronuncia sul merito. Ne consegue che il rilievo della mancanza, da parte dell'Autorità adita, del potere di decidere la controversia determina una pronuncia sul processo che rende superflua l'analisi degli ulteriori requisiti intrinseci della domanda.
Nella fattispecie, non appare idonea ex art. 279, comma 2, c.p.c. a definire il giudizio (introdotto in data antecedente al 4.7.2009 e, dunque, dopo l'entrata in vigore delle riforme disposte dalla legge 18 giugno 2009 n.69) l'eccezione pregiudiziale di incompetenza per territorio formulata tempestivamente, con l'opposizione a decreto ingiuntivo.
Sulla base di ciò, nelle note autorizzate ed all'udienza di discussione,
l'opponente ha chiesto dichiararsi l'incompetenza dell'Autorità adita, con revoca del decreto ingiuntivo.
Orbene il presente giudizio prende le mosse dal ricorso per decreto ingiuntivo presentato nell'interesse del locatore, per il mancato pagamento di canoni ed oneri in virtù di contratto di locazione.
Va, quindi, in via pregiudiziale, va rigettata l'eccezione di incompetenza.
Costituisce indirizzo dominante nella giurisprudenza di legittimità che tutte le controversie in materia di locazioni immobiliari esulano dalla competenza del giudice di pace, perché, a seguito della soppressione dell'ufficio del pretore, con la conseguente abrogazione dell'art. 8 c.p.c. ad opera del d.lg. 19 febbraio
1998 n. 51, la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita alla competenza del Tribunale. Secondo il recente e consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte di Cassazione (v. per tutte, ex plurimis, Cass. 3, 28.5.04, n. 10300; Cass. 3, 20.2.02, n. 2471, Cass. civ., sez. III,
28 maggio 2004, n. 10300) che: “…a seguito della soppressione dell'ufficio del
Pretore, con la conseguente abrogazione dell'art. 8 c.p.c. ad opera del D. Lgs. 19 febbraio 1998, n. 51, art. 49, e l'istituzione del Giudice unico di primo grado, disposte dalla stessa fonte normativa, le cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani (unitamente a quelle di comodato e di affitto di azienda) sono devolute alla competenza del Tribunale con la stessa natura e qualificazione che
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avevano davanti al Pretore, e cioè ratione materiae” (v. Cass. Civ., sez. III, 31 gennaio 2006, n. 2143).
E' stato eccepito che, ai sensi dell'art. 21, comma 1, c.p.c., per le cause in materia di locazione “è competente il giudice del luogo ove è posto l'immobile”.
Le controversie che riguardano le locazioni sono, dunque, di competenza esclusiva del Tribunale ex art. 447 bis c.p.c. del luogo ove è sito l'immobile, indipendentemente dal valore della causa dedotto in giudizio, pertanto, la domanda di ingiunzione è stata, dunque, rivolta al giudice competente per la domanda proposta in via ordinaria ex art. 637 co.

1. c.p.c..
V. in proposito, amplius, Tribunale di Roma, sentenza n. 6124/2019 pubbl. il 18/03/2019, RG n. 25289/2018, Repert. n. 6583/2019 del 21/03/2019, dott.ssa
OB AR, secondo cui:
<<tutte le controversie in materia di locazioni immobiliari esulano dalla competenza del giudice di pace poiché a seguito della soppressione dell'ufficio del pretore, con la conseguente abrogazione dell'art.8 cp.c ad opera del d.lgs
19.2.98 n.51 la competenza in materia di locazione di immobili urbani è stata attribuita alla competenza del tribunale (Cass. 2143/2006: n.23813/2007).
Anche recentemente la Cassazione si è pronunciata, affermando che
“secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale di questa S.C. (v. fra le varie Cass. 31.1.2006 n. 2143; Cass. 28.5.04 n. 10300; Cass. 20.2.02, n. 2471), a seguito della soppressione dell'ufficio del Pretore, con la conseguente abrogazione dell'articolo 8 c.p.c. ad opera del Decreto Legislativo 19 febbraio
1998, n. 51, articolo 49, e l'istituzione del Giudice unico di primo grado, disposte dalla stessa fonte normativa, le cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani (unitamente a quelle di comodato e di affitto di azienda) sono devolute alla competenza del Tribunale con la stessa natura e qualificazione che avevano davanti al Pretore;
cioè ratione materiae” (Cass. Civ., ordinanza n. 6811/2015).
Occorre rammentare infatti che, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., il “Tribunale è competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice” e la materia delle locazioni non è, d'altronde, esplicitamente contemplata tra quelle rimesse alla competenza del giudice di pace, vuoi in via esclusiva, vuoi in via concorrenziale con la competenza del tribunale, secondo il valore della lite (art. 7
c.p.c.). L'art. 447 bis c.p.c., comma 3°, c.p.c. stabilisce oggi, nella formulazione
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vigente all'esito dell'abrogazione dell'art. 8 del codice di rito (competenza del pretore), intervenuta mercé il D. Lgs.vo n°51/1998 (legge d'istituzione del giudice unico), “sono nulle le clausole di deroga alla competenza”, così da escludere la possibilità di configurare, anche in astratto, la concorrente competenza per valore del giudice di pace e del tribunale, in materia locatizia, essendo questa devoluta alla competenza funzionale ed inderogabile del giudice (tribunale) del luogo in cui sito l'immobile (art. 21 c.p.c.). La corte di nomofilachia ha da sempre attribuito, alla locuzione “in materia di locazione”, di cui all'art. 447 bis c.p.c., un significato particolarmente ampio, avendovi incluso qualsiasi controversia in qualsiasi modo attinente ad un contratto di locazione (così per tutte Cass. n°581.2003: "tra le controversie "in materia di locazione", attribuite dagli art. 21 e 447 bis c.p.c. alla competenza territoriale inderogabile del giudice in cui si trova l'immobile, devono ritenersi comprese, data l'ampiezza della nozione di "materia", tutte le controversie comunque collegate alla materia della locazione"; da ultimo Cass. n°8114.2013: “la nozione di controversie in materia di locazione di immobili urbani, soggette al rito speciale di cui all'art. 447 bis cod. proc., ricomprende tutte le cause comunque riferibili ad un contratto di locazione, che attengano, cioè, non solo alla sua esistenza, validità ed efficacia, ma altresì a tutte le altre possibili sue vicende, ovvero, in particolare, a quelle che involgano l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal rapporto in base alla disciplina codicistica o a quella di settore della legislazione speciale”). Deve aggiungersi che i precedenti giurisprudenziali che si suole invocare (Cass.SS.UU ord. n°21582/2011) a sostegno della competenza per valore del Giudice di pace nella materia de qua non sono pertinenti alla fattispecie dedotta in giudizio, in quanto:
a) relativa ad una controversia introdotta ex art. 1669 c.c. (v. lo svolgimento del processo), quindi avente ad oggetto un credito risarcitorio, da responsabilità aquiliana, come unanimemente riconosciuto dalla stessa giurisprudenza di legittimità (v. in tal senso, tra le tante Sezioni Unite
n°2284.2014: “la previsione dell'art. 1669 cod. civ. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 cod. civ.”);
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(b) non riportante degli enunciati chiaramente ed esplicitamente riferiti alle controversie traenti titolo dal contratto di locazione, alle quali si fa solo un fugace e sibillino accenno al par. 7.1, peraltro per sostenere che "il giudice di prossimità" (cioè il giudice di pace), nell'intenzione del legislatore, non avrebbe dovuto esser gravato insopportabilmente "del delicato contenzioso in materia di locazioni";
(c) in ogni caso, recante dei princìpi non praticabili nel caso di specie, in cui sono sicuramente devolute, alla cognizione del giudice di primo grado, delle questioni direttamente relative al negozio locatizio che costituisce presupposto e titolo della domanda della parte ingiungente>>.
IV. L'opposizione deve ritenersi ammissibile e procedibile, sia perché tempestiva sia perché è stata assolta la condizione della media-conciliazione, sia pur con esito negativo.
V. In limine litis va premesso che "il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel sistema delineato dal codice di procedura civile, si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza, - e non a quello, anteriore, della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto - dei fatti costitutivi del diritto in contestazione" (cfr.
Cass. SS.UU. n. 7448/93, nonché, ex aliis, Cass. Civ. n. 15186/2003): esso, pertanto, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, "si configura come un ordinario ed autonomo giudizio di cognizione in cui il giudice deve statuire sulla pretesa fatta valere con il ricorso per ingiunzione e sulle eccezioni sollevate dalla controparte" (cfr., ex multis, Cass. Civ. nn. 1657/2004,
17371/2003, 6663/2002, 15378/2000, 15339/2000, 9787/97, 1052/95, 12278/92).
Da tale presupposto derivano i due seguenti corollari.
Sul piano sostanziale, la qualità di attore è propria del creditore che ha richiesto l'ingiunzione, con la conseguenza che, in base ai principi generali in materia di prova, incombe a lui l'onere di provare l'esistenza del credito, mente spetta, invece, all'opponente quello di provarne i fatti estintivi, modificativi o impeditivi.
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Il giudice dell'opposizione non valuta più soltanto la sussistenza delle condizioni di legge per l'emanazione del decreto ingiuntivo – tale esame è utile eventualmente ai soli fini del governo delle spese – ma deve ampliare il proprio esame e verificare, prima di tutto, la procedibilità, la proponibilità, l'ammissibilità
e la fondatezza o meno della pretesa creditoria dell'attore opposto sulla base dell'intero materiale probatorio acquisito in corso di causa.
In termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo parziale od inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
Applicando siffatti principi al caso in esame, all'esito del giudizio, ritiene il Tribunale che la parte attrice in senso sostanziale abbia dimostrato, com'era suo onere, l'esistenza, il contenuto del contratto di locazione e la sua efficacia con riferimento all'individuazione dell'oggetto della prestazione ed al suo effettivo godimento che contestato non è provato.
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Invero, agli atti risultano prodotti, con allegazione al fascicolo di parte ricorrente opposta il contratto di locazione registrato sulla cui base è stata pronunciata la convalida di sfratto in data 14/03/2024 nel procedimento iscritto al n.r.g.a.c. 8706/2024. Inoltre, la convalida di sfratto ha efficacia di giudicato in ordine all'esistenza del contratto di locazione del credito per il pagamento dei canoni nonché all'inesistenza di fatti impeditivi, modificativi ed estintivi (v. ex multis, Cass. Civ. n. 7711 del 2015).
In alcun modo ha provato di aver Parte_1 corrisposto le somme ingiunte a titolo di canoni relative alle mensilità di marzo, aprile e maggio 2024, per complessivi €. 2.700,00 nonché €. 2.745,92 a titolo di oneri accessori anticipati dal locatore in luogo del conduttore, in virtù dei bilanci condominiali di esercizio relativi all'anno 2022 (consuntivo) e 2023 (preventivo).
Sono stati depositati i bilanci successivamente approvati dall'assemblea del
18.6.2023 (docc. nn. da 3 a 8) e la prova della corresponsione degli importi al
Condominio (v. doc. 11 del fascicolo monitorio).
Il saldo dell'estratto contabile sopra evidenziato tiene conto del versamento di € 500,00, effettuato in data 6 dicembre 2022, dal locatore in luogo del conduttore (doc. n. 9).
La locatrice ha ricevuto la previa lettera di messa in mora in data
29.3.2023.
Ora il conduttore richiesto del pagamento degli oneri condominiali deve considerarsi automaticamente in mora alla scadenza del termine di due mesi se in tale termine non abbia chiesto l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione o di prendere visione dei documenti giustificativi non essendovi per il locatore, in mancanza della richiesta del conduttore, alcun onere di indicazione specifica delle predette spese e dei predetti criteri (v. Cass. Civ.,
Sez. 3, Sentenza n. 9669 del 03/10/1997; conf.
Sez. 3, Sentenza n. 2664 del 11/02/2004).
Le doglianze formulate con l'opposizione dalla conduttrice sono, pertanto, tardive.
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L'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è, invero, ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza e non a quello anteriore della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto dei fatti costitutivi del diritto in contestazione (v. Cass. Civ., sez. I, 21.2.2007, n. 4103; v. di recente
Cass. Civ., sez. III, sent. N. 24258 del 30.11.2010).
Il decreto ingiuntivo è stato correttamente emesso e l'opposizione va, dunque, rigettata con conseguente conferma dell'ingiunzione n. 8765/2024 che va dichiarata esecutiva.
VI. Nel procedimento per ingiunzione la fase monitoria e quella di cognizione, che si apre con l'opposizione, fanno parte di un unico processo, nel quale l'onere delle spese è regolato in base all'esito finale del giudizio.
Ne consegue che l'accoglimento totale o parziale dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo sebbene implichi la revoca dello stesso, non comporta necessariamente il venir meno della condanna dell'ingiunto, poi, opponente al pagamento delle spese della fase monitoria, potendo le stesse essere poste legittimamente a suo carico, qualora alla revoca del decreto ingiuntivo si accompagni una condanna nel merito (v. Cass. Civ., sez. III, 26/06/2007, n.
14764). D'altra parte ove la somma chiesta con il ricorso sia riconosciuta solo parzialmente dovuta, non contrasta con gli art. 91 e 92 c.p.c. la pronuncia di compensazione delle spese processuali, in quanto l'iniziativa processuale dell'opponente, pur rivelandosi necessaria alla sua difesa, non ha avuto un esito totalmente vittorioso, così come quella dell'opposto, che ha dovuto ricorrere al giudice per ottenere il pagamento della parte che gli è riconosciuta (v. Cass. Civi.,
Sez. I, 03/09/2009, N. 19120).
Nel caso in esame, le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo con applicazione del D.M. n. 55 del 2014 e succ. modifiche. ai medi ridotti, in considerazione dell'esiguità della valore della controversia.
La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 17 18
33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario farne espressa menzione

p.q.m.


Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta, per le ragioni di cui in motivazione, l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 8765/24, pronunciato dal Tribunale di
Roma in data 9.07.2024, nel procedimento iscritto al n.r.g.a.c.c. 22278/2024 che dichiara esecutivo ex art. 653 c.p.c.;

2. condanna la parte opponente alla refusione, in favore di parte opposta, delle spese processuali che liquida in euro 3.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, oltre CPA e IVA se dovuta, come per legge.
ROMA, così deciso all'esito dell'udienza figurata del 6/10/2025 nei termini ex art. 127 ter c.p.c..
Il Giudice Unico
dott.ssa Maria Flora Febbraro
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