REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE
in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 35243 dell'anno 2022 vertente

tra
(c.f. e p.iva ) in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in
BA AL (RM) al Corso G. Matteotti n. 186, presso lo studio dell'Avv. Sabrina Puleri che la rappresenta e difende in forza di procura in atti attrice
e
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
) e (c.f. ), tutte C.F._2 Parte_3 CodiceFiscale_3 elettivamente domiciliate in Roma alla Piazza dei Martiri di Belfiore
n. 2 presso lo studio dell'Avv. Ugo Primicerj che le rappresenta e difende in forza di procura in atti convenute
oggetto: contratto di compravendita

CONCLUSIONI
Con le note a trattazione scritta relative all'udienza cartolare del
17 dicembre 2024, le parti hanno così precisato le conclusioni: per l'attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma, contrariis reiectis, preliminarmente accertare, per tutti i motivi indicati nel presente atto, l'inadempimento e/o il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione assunta nell'atto notarile del 28/06/2019 da parte delle convenute sigg.re e Parte_2 Controparte_1 Parte_3
e per l'effetto, avendo interesse l'attrice all'adempimento
[...] da parte delle convenute, confermare l'obbligo per le stesse di adempiere alla propria obbligazione e nel contempo, condannare le convenute al risarcimento di tutti i danni subiti dalla
[...]
a causa del mancato puntuale adempimento delle Parte_1 obbligazioni assunte pari ad Euro 250.000,00
(duecentocinquantamila/00) ovvero alla maggiore o minore misura che verrà provata in corso di causa. Con vittoria di spese ed onorari di causa”.
per le convenute:
“Per le Convenute si precisano le conclusioni come da Comparsa di
Costituzione e Risposta depositata il 7 marzo 2023 qui da intendersi integralmente riportate e trascritte”.
[“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito respinta ogni contraria istanza deduzione ed eccezione, in via principale, respingere la domanda nel merito perché infondata in fatto e in diritto per tutti i motivi di cui in narrativa.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.”]

FATTO E DIRITTO

1. La società ha citato in giudizio Parte_1 innanzi al Tribunale di Roma le sig.re Parte_2 CP_1
e per chiedere il risarcimento dei danni
[...] Parte_3 conseguenti all'inadempimento di un contratto di compravendita immobiliare stipulato con le convenute.
A fondamento delle domande la società attrice ha esposto che:
- con atto di compravendita del 28 giugno 2019 a rogito del Notaio
Rep. 11519, Racc.6858, le signore Persona_1 Parte_2 e avevano venduto all'attrice Controparte_1 Parte_3
l'immobile sito in Comune di Roma, località Colle delle Pagliare, via Casal Morena n. 149, e precisamente il complesso industriale composto da un capannone in muratura, da un prefabbricato uso ufficio e da una tettoia con annessa corte esclusiva e pertinenziale di circa metri quadrati 3.000 (tremila), identificato nel catasto del Comune di Roma al Foglio 1008, Part. 454, sub. 501, graffato con le particelle 1578 sub. 501 e 1579 sub. 501;
- il prezzo della compravendita era stato concordemente stabilito in euro 820.000,00 di cui euro 600.000,00 pagati contestualmente all'atto notarile di compravendita ed i rimanenti euro 220.000,00 da corrispondere al momento della consegna, alla parte acquirente, delle concessioni edilizie in sanatoria e della rinuncia all'eredità della sig.ra figlia della sig.ra e Persona_2 Parte_2 sorella delle sigg.re e CP_1 Parte_3
- l'immobile di cui è causa, infatti, era stato costruito in assenza di autorizzazione, ragion per cui il signor , Persona_3 rispettivamente padre e marito delle odierne convenute, aveva presentato all'autorità competente del Comune di Roma in data 29 dicembre 1986 domanda di condono con protocollo n 0253935
(progressivi n. 0812807002/1, n. 0812807002/2 e n. 0812807002/3) rettificata ed integrata con domanda di condono in data 06.02.1989 con protocollo n. 0008031 (progressivi n. 0812807002/1, n.
0812807002/2, n. 0812807002/3 e n. 0812807002/4) e domanda di condono in data 01 marzo 1995, con protocollo n. 52881;
- in relazione alle dette richieste di autorizzazioni la parte venditrice aveva dichiarato che: a) erano state pagate tutte le somme dovute a titolo di oblazione e di oneri concessori, fornendo le relative ricevute in sede di rogito;
b) gli immobili oggetto delle domande di condono erano assoggettati a vincoli per cui era stata presentata richiesta di parere alla competente autorità di Roma
Capitale in data 18 giugno 2019 prot. n 106570 e n.106574; c) Roma
Capitale non aveva ancora emesso alcun provvedimento;

- le parti avevano espressamente convenuto che oneri e spese per il necessario ottenimento delle concessioni edilizie in sanatoria permanevano in capo alle venditrici, che si sarebbero dovute attivare per l'ottenimento delle stesse, assumendone tutti i rischi;

- all'art. 3 del contratto di compravendita era stato stabilito che una volta conseguite le concessioni edilizie in sanatoria,
l'attrice avrebbe provveduto, nel termine di quattro mesi dalla comunicazione del rilascio, a richiedere un permesso di costruire relativamente all'immobile oggetto di vendita, per l'edificazione di un complesso immobiliare avente una superficie edificabile di metri quadrati 1.609,56, con destinazione residenziale o commerciale ed era stata prevista in questo caso una revisione del prezzo, a favore dei signori e , di ulteriori euro 80.000,00; Pt_2 Pt_3
- in data 28 ottobre 2019 la società attrice aveva preso possesso dell'immobile ed aveva ricevuto rassicurazioni dalle venditrici sullo stato della pratica per l'ottenimento delle concessioni edilizie in sanatoria;

- non avendo ricevuto altre informazioni la Parte_1
aveva più volte diffidato le odierne convenute affinché
[...] fornissero prova dell'attività svolta per sollecitare la definizione della pratica, ma senza ricevere riscontri documentali di tale attività;
- in data 22 settembre 2021, erano stati notificati alla società attrice tre comunicazioni aventi ad oggetto i preavvisi di rigetto delle istanze di condono;

- la aveva provveduto a darne immediata Pt_1 Parte_1 comunicazione alle signore e che tramite il loro Pt_3 Pt_2 tecnico di fiducia avevano predisposto le controdeduzioni che erano state poi inviate dalla stessa società attrice a Roma Capitale;

- con PEC dell'11/01/2022 la società attrice aveva da ultimo diffidato le odierne convenute affinché si adoperassero senza indugio per l'ottenimento delle dette concessioni.
Tutto ciò esposto in punto di fatto, la società Parte_1
ha lamentato l'inadempimento e/o il ritardo nell'adempimento
[...] dell'obbligazione assunta dalle convenute di fare quanto necessario per l'ottenimento delle concessioni edilizie in sanatoria;
al riguardo ha evidenziato che, sebbene nel contratto non fosse stato previsto un termine essenziale, era comunque decorso un congruo spazio di tempo di circa tre anni dalla conclusione del contratto, per il quale, in relazione agli usi, alla natura del rapporto negoziale ed all'interesse delle parti, poteva ritenersi in concreto superato ogni limite di normale tolleranza.
L'attrice ha poi indicato tra le voci di danno conseguenti all'inadempimento delle convenute: la perdita di chance per l'impossibilità di richiedere il permesso di costruire in assenza della propedeutica concessione edilizia in sanatoria;
il lucro cessante per l'impossibilità di locare il bene, che se munito di concessione edilizia, avrebbe fruttato un canone mensile minimo di euro 8.000,00, (ottomila/00) secondo il canone medio della zona, per locali della medesima caratteristica e struttura.
La ha quindi chiesto di accertare Parte_1
l'inadempimento e/o il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione assunta dalle tre convenute con conseguente condanna di queste ultime al risarcimento dei danni quantificati in complessivi euro
250.000,00 di cui euro 182.000,00 per i mancati canoni di locazione fino ad allora maturati e il resto per la perdita di chance, per i maggiori costi per l'edificazione e per la perdita dei benefici di legge.

2. Con comparsa depositata in data 7 marzo 2023 si sono costituite in giudizio le sig.re e Parte_2 Parte_3 CP_1
, le quali hanno contestato le domande proposte dall'attrice
[...] chiedendone il rigetto.
A supporto delle proprie difese le convenute hanno dedotto che:
- contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, le tre venditrici si erano prontamente attivate per ottenere il rilascio delle concessioni in sanatoria attraverso diverse iniziative ed in particolare: avevano inviato numerosissimi messaggi di posta elettronica a diversi dirigenti/dipendenti dell'Ufficio Condoni del
Comune di Roma;
avevano effettuato ripetuti accessi all'ufficio
Condoni per interloquire personalmente con i responsabili del procedimento;
avevano incaricato i tecnici che avevano provveduto a presentare le istanze ed un legale che aveva provveduto a sollecitare il rilascio delle concessioni richieste;
la sig.ra Controparte_1 si era persino incatenata al cancello dell'ufficio condoni in segno di protesta;

- le convenute avevano sino ad oggi ottenuto il rilascio di due delle tre concessioni edilizie in sanatoria richieste ed avevano così conseguito l'assenso a costruire una superficie di 1.121 mq su un totale (possibile) di 1.356 mq pari all'83% del totale della cubatura realizzabile sull'immobile oggetto di compravendita;

- il prezzo pattuito per la compravendita era di gran lunga inferiore al valore di mercato dell'immobile tenuto conto della quotazione OMI per i capannoni industriali della zona;

- la parte acquirente nulla aveva obiettato in ordine all'assenza di un termine per l'ottenimento del rilascio dei provvedimenti di
Condono, in quanto aveva esaminato, anche per il tramite di propri consulenti, le relative domande e al momento della vendita era ben consapevole delle lungaggini afferenti i procedimenti per il rilascio dei Condoni edilizi a Roma e soprattutto dei rischi connessi in special modo per il rilascio del secondo condono;

- le venditrici non avevano mai garantito l'edificazione di un preciso quantitativo di superficie, tanto che una parte del prezzo pattuito pari ad euro 80.000,00 era incerta, in quanto era stata condizionata all'ipotesi di realizzazione della maggior cubatura prevista dalla Parte_1
- il danno denunciato dall'attrice per il mancato conseguimento dei canoni di locazione era del tutto privo di fondamento, dal momento che la , avendo chiesto ed ottenuto Parte_1 un regime di tassazione agevolata per la compravendita, si era impegnata a destinare l'immobile acquistato ad una attività di abbattimento e ricostruzione che richiedeva almeno 10 anni prima di poter stipulare un contratto di locazione.

3. La causa è stata istruita attraverso l'acquisizione di documenti senza l'ammissione degli ulteriori mezzi istruttori richiesti dalle parti.
All'udienza del 17 dicembre 2024, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione del termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di giorni 20 per il deposito di conclusionali di repliche.
*********

4. La domanda proposta dalla società attrice è infondata e deve essere respinta per le ragioni di seguito illustrate.
È provato per tabulas che con contratto di compravendita stipulato in data 28 giugno 2019 a rogito del Notaio con Rep. Persona_1
n. 11519 e Racc. n. 6858 le signore Parte_2 Controparte_1
e qui convenute, hanno venduto alla Parte_3 [...]
odierna attrice, l'immobile sito in Roma, Parte_1 località Colle delle Pagliare, con accesso da via di Casal Morena
n. 149 e precisamente il complesso industriale composto da un capannone in muratura, da un prefabbricato uso ufficio e da una tettoia con annessa corte esclusiva e pertinenziale di circa metri quadrati 3.000 (tremila), identificato nel catasto del Comune di
Roma al Foglio 1008, Part. 454, sub. 501, graffato con le particelle
1578 sub. 501 e 1579 sub. 501.
All'art. 8 del rogito notarile, allegato in copia all'atto di citazione (doc. 1), le tre venditrici hanno espressamente dichiarato:
“- che la costruzione degli immobili in oggetto è avvenuta in assenza di autorizzazioni per cui sono state presentate all'Autorità competente del Comune di Roma domande di condono in data 29 dicembre
1986, protocollo n. 0253935, progressivo n. 0812807002, progressivo
n. 0812807002/1, progressivo n. 0812807002/2 e progressivo n.
0812807002/3, rettificata ed integrata con domanda di condono in data 6 febbraio 1989, protocollo n.0008031, progressivo n.
0812807002, progressivo n. 0812807002/1, progressivo n.
0812807002/2, progressivo n. 0812807002/3, progressivo n
0812807002/4 e domanda di condono in data 1 marzo 1995, protocollo
n. 52881; che sono state pagate le intere somme dovute a titolo di oblazione e di oneri concessori …;
- che gli immobili oggetto delle domande di condono sono assoggettati a vincoli, per cui è stata presentata richiesta di parere all'Autorità competente di Roma Capitale in data 18 giugno
2019, protocollo n. 106570 e n. 106574;
- che Roma Capitale non ha emesso alcun provvedimento e le domande di condono non sono divenute improcedibili ai sensi di legge;

- che non sono stati effettuali altri interventi edilizi o di mutamento di destinazione d'uso che avrebbero richiesto il rilascio di concessioni, permessi, autorizzazioni, denunzie di inizio attività o segnalazioni certificate di inizio attività;
- che non risultava rilasciata alcuna agibilità e di ciò prendeva espressamente atto la parte acquirente.”
La società acquirente, dunque, è stata resa edotta che il complesso industriale compravenduto era privo di titoli edilizi e che erano pendenti le pratiche amministrative relative ad alcune domande di condono e precisamente: la domanda presentata in data 29 dicembre
1986 con protocollo n. 0253935, successivamente rettificata ed integrata con domanda del 6 febbraio 1989 (protocollo n.0008031) e la domanda presentata in data 1° marzo 1995 con protocollo n. 52881.
Per quanto risulta dall'art. 2 del rogito notarile il prezzo della compravendita è stato pattuito in complessivi euro 820.000,00 di cui euro 600.000,00 sono stati pagati contestualmente alla sottoscrizione del contratto con il quale la società acquirente ha rilasciato quietanza. Per i rimanenti euro 220.000,00 è stato previsto il pagamento al momento della consegna, alla parte acquirente, delle concessioni edilizie in sanatoria e della rinuncia all'eredità della sig.ra figlia della sig.ra Persona_2 [...]
e sorella delle sigg.re e Pt_2 CP_1 Parte_3
Nel successivo art. 3 del contratto è stato inoltre previsto il pagamento di un prezzo aggiuntivo di euro 80.000,00 nell'eventualità che, una volta conseguite le concessioni edilizie in sanatoria di cui sopra, venga rilasciato alla società Parte_1 da parte dell'Autorità competente di Roma Capitale un permesso di costruire, relativamente all'immobile oggetto di vendita, per l'edificazione di un complesso immobiliare avente una superficie edificabile di metri quadrati 1.609,56, con destinazione residenziale o commerciale. Ora la società acquirente, odierna attrice, assumendo che le tre venditrici, qui convenute, si siano obbligate a fare quanto necessario per l'ottenimento delle concessioni edilizie in sanatoria, lamenta l'inadempimento e/o il ritardo nell'adempimento della suddetta obbligazione.
In proposito è bene anzitutto evidenziare che nell'art. 2 del contratto è stato espressamente previsto l'impegno di parte venditrice di farsi carico delle spese relative al rilascio delle concessioni edilizie in sanatoria, ma nulla è precisato in ordine alla cura delle pratiche amministrative pendenti, attività per la quale, a rigore, l'unica legittimata ad interloquire con gli uffici pubblici preposti è soltanto la quale Parte_1 acquirente ed attuale proprietaria del compendio immobiliare in questione. Quindi, al di là dell'impegno economico assunto dalle convenute per le spese relative alle pratiche in corso, nel contratto non è previsto un obbligo specifico a carico delle venditrici di attivarsi per curare la speditezza di tali procedimenti amministrativi. In particolare non è stato fissato un termine, né è stata pattuita una espressa garanzia per il conseguimento dei condoni richiesti.
Si osserva inoltre che, poiché il rilascio delle concessioni in sanatoria non dipende soltanto dal comportamento della parte che ha presentato l'istanza, ma anche e soprattutto dal comportamento discrezionale dell'amministrazione preposta, era onere di parte attrice indicare in maniere specifica eventuali omissioni direttamente imputabili alle tre convenute. Ebbene la
[...] si è genericamente lamentata dell'inerzia delle Parte_1 convenute, ma non ha indicato precisi comportamenti omissivi, quali ad esempio la mancata produzione di dati o di specifici documenti necessari all'avanzamento delle pratiche e richiesti dall'amministrazione.
In ogni caso la generica doglianza di parte attrice è stata smentita dalle convenute che hanno dimostrato di essersi prontamente e ripetutamente attivate sollecitando più volte gli uffici preposti, predisponendo controdeduzioni al preavviso di rigetto della domanda di condono attraverso un tecnico all'uopo incaricato ed ottenendo la concessione in sanatoria relativa alla prima domanda di condono.
Il comportamento fattivo ed operoso di parte venditrice trova puntuale supporto probatorio nella documentazione prodotta dalle convenute ed in particolare: nella copiosa corrispondenza intercorsa con diversi dirigenti e/o dipendenti dell'Ufficio Condoni del Comune di Roma (doc. C 1-34) dalla quale risultano i numerosissimi solleciti inoltrati per l'avanzamento della pratica amministrativa;
nel referto medico rilasciato dal pronto soccorso in occasione del ricovero successivo alla protesta posta in essere dalla sig.ra che si è incatenata al cancello dell'ufficio Controparte_1 condoni;
nelle controdeduzioni predisposte dal geom. CP_2
incaricato dalle convenute per replicare al preavviso di
[...] reiezione della domanda di condono (doc. C 36).
Le veditrici hanno inoltre prodotto le concessioni in sanatoria rilasciate da Roma Capitale in data 2 ed 8 febbraio 2023 relative alla prima domanda di condono presentata in data 29 dicembre 1986 con protocollo n. 0253935, successivamente rettificata ed integrata con domanda del 6 febbraio 1989 con protocollo n.0008031 (doc. E ed
F). Per quanto risulta dai titoli edilizi prodotti dalle convenute la ha già ottenuto l'autorizzazione alla Parte_1 destinazione d'uso di fabbricati industriali per una superficie di mq. 178.4 e di ulteriori mq. 1121.46, pari ad oltre l'80% della superficie di metri quadrati 1.609,56 prevista per il complesso immobiliare con destinazione residenziale o commerciale che la società attrice aveva programmato di edificare in sostituzione del complesso industriale acquistato.
Allo stato non vi è prova che il mancato rilascio della concessione in sanatoria relativa al secondo condono richiesto con domanda del
1° marzo 1995 protocollata con il n. 52881 sia dipeso da omissioni o impedimenti imputabili alle convenute, alle quali, quindi, nessun inadempimento o ritardo può essere ascritto. La colpevole inerzia delle venditrici deve essere esclusa anche in considerazione del fatto che queste ultime hanno interesse al conseguimento del secondo titolo in sanatoria, la cui mancanza rende inesigibile non solo l'obbligazione relativa al pagamento del prezzo integrativo di euro
80.000,00, ma anche quella relativa al pagamento della somma di euro
220.000,00 pari al saldo del prezzo base pattuito.
Per quanto fin qui esposto, le domande proposte dalla
[...]
devono essere respinte. Parte_1

5. Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo facendo applicazione dei parametri medi delle tariffe professionali di cui al D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del
13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00.

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dalla Parte_1 nei confronti di , e , Parte_2 Controparte_1 Parte_3 ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
- respinge le domande attoree;

- condanna la società attrice a rifondere alle tre convenute le spese di lite liquidate in complessivi euro 14.103,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Roma, lì 8 luglio 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo