REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02- Seconda Sezione Civile nella persona del giudice on. Liliana Anselmo ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa di 1° grado iscritta il 30.11.2022 al N° R.G.C.A. 13574/2022, promossa da
e , entrambi Parte_1 Parte_2 rappresentati dall'Avv. Luca CURCIO
-attori- contro in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea PESCI
-convenuto-
OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale del 22.09.2022
Conclusioni
Per gli attori: IN TESI Accertare e dichiarare la nullità e/o l'invalidità della delibera assembleare del convenuto nel punto 9° ove decide “Punto 9° - Varie ed eventuali – sul punto CP_1
l'amministratore, visto il recente episodio, dovrà ritirare la chiave di accesso alle cantine in possesso della proprietà e conseguentemente disporre la rimozione e/o l'annullamento della stessa, con ogni Parte_2 conseguenza di causa anche in punto di competenze e spese tecniche e legali. IN SUBORDINE accertare
e dichiarare l'annullabilità della detta delibera per la violazione degli artt. 1105, 1135, 1136 e 66 disp. att. C.c. con ogni conseguenza anche in punto di spese di lite e tecniche. IN VIA ISTRUTTORIA per
l'ammissione delle istanze di cui alla memoria ex art. 183 sesto comma nr. 2 c.p.c..
Per il convenuto IN TESI rigettare le domande attoree in quanto infondate e comunque per carenza di interesse ad agire e/o mancanza della materia del contendere, con condanna degli attori alle spese legali;

IN IPOTESI nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse essere riconosciuta la nullità della delibera, accertare e dichiarare che gli attori non hanno diritto alla chiave di accesso alle cantine non trattandosi di spazi condominiali. Con vittoria di spese di lite.
Concisa Esposizione dei Fatti DI e dal 2005 sono Parte_2 Parte_1 comproprietari pro indiviso, nella misura del 50%, (solo) dell'unità immobiliare posta al 4° ed ultimo piano dell'edificio condominiale in Firenze, e non Controparte_1 anche di una cantina;
ciò nonostante l'assemblea condominiale, con delibera dell'8.11.2021, autorizzava l'amministratore a consegnare ad essi una copia delle chiavi della porta di accesso delle cantine sulla base “di una pretesa legittimazione, quale condomino, del diritto ad accedere comunque a degli spazi comuni delle cantine in quanto erano da considerare ex carbonili”.
In data 22.09.2022 veniva tenuta l'assemblea in seconda convocazione;
gli attori presenziavano il consesso fino a quando decidevano di allontanarsi;
veniva dunque posto in discussione il “Punto 9° - Varie ed eventuali” e l'assemblea deliberava di “ordinare all'amministratore, visto il recente episodio, di ritirare la chiave di accesso alle cantine in possesso della proprietà . Parte_2
Pervenuto il verbale agli assenti in data 28 settembre 2022, e , Parte_1 Parte_2 ritenendo l'illegittimità della delibera, dopo aver tentato una soluzione bonaria ed aver inutilmente esperito il procedimento di mediazione presso l'OCF, promuovevano il presente giudizio per sentir accogliere le su indicate conclusioni, assumendo l'illegittimità della delibera impugnata, poiché: 1) l'argomento trattato non poteva essere inserito tra le
“Varie ed eventuali” ma doveva costituire uno specifico punto dell'O.d.G. e comunque non era di competenza dell'assemblea condominiale ex art. 1135 c.c.; 2) la delibera sarebbe “nulla e/o annullabile”, avendo inciso negativamente sul diritto degli attori di godere degli spazi condominiali costituiti dal locale cantine e perché contraria all'art. 1102
c.c…
Gli attori ritengono che il locale cantine (o ex carbonili) sia un'area condominiale anche perché lì sono ubicati dei contatori che servono lo stabile e perché lì terminano le scale condominiali.
Veniva, altresì, chiesta la sospensiva dell'esecutività della delibera impugnata
(istanza che non è stata di fatto coltivata dagli attori in occasione della prima udienza del
20.4.2023).
Si costituiva in giudizio il in Controparte_1 data 19.4.2023 (il giorno prima dell'udienza) contestando la sussistenza del “diritto” azionato dagli attori (di avere una copia delle chiavi della porta di accesso al locale cantine) non risultando essere proprietari di una cantina (nonostante le iniziali pretese degli attori)
2 e precisando che la consegna delle chiavi nel 2021 era avvenuta “per quieto vivere” e solo perché assentita dall'assemblea; che la decisione assunta il 22.09.2022 conseguiva ad una grave condotta posta in essere da perché si era “appropriato” indebitamente Parte_2 della cantina di proprietà di che provvedeva anche a chiudere Controparte_2 con degli scuri di finestre di proprietà di un altro condomino (Fiordelli/Giorni), con catene e lucchetto;
episodio poi conclusosi con la restituzione della cantina al legittimo proprietario.
Il ritiene che la decisione di ritirare le chiavi non sia una CP_1
“delibera” (perché non comporta un impegno di spesa) perché sarebbe “una mera presa d'atto di dichiarazioni di condomini e delle richieste di questi”, né lederebbe alcun diritto degli attori perché, a loro volta, privi di interesse ad agire, interesse che presuppone che la deliberazione assembleare determini un danno economico non irrisorio, di apprezzabile entità.
Il ribadisce, ad ogni modo, l'insussistenza del diritto attoreo di CP_1 avere le copie delle chiavi, in quanto la porta di accesso alle cantine è un “bene comune” che appartiene ai soli proprietari delle cantine, e comunque, gli ex carbonili non rientrano nell'ambito dei beni comuni di cui all'art. 1117 c.c..
La causa è stata istruita a mezzo documenti e con l'espletamento di CTU – a mezzo dell'ausiliaria arch. – sui seguenti quesiti: “Descriva il CTU Persona_1
i luoghi per cui è processo e dica se esso (rectius locale cantina) è un bene condominiale o meno;
Accerti il
CTU l'uso che dell'ambiente viene fatto dai condomini sia complessivamente che uti singuli”.
Depositata la relazione peritale, le parti hanno rassegnato le conclusioni all'udienza
“cartolare” del 20.11.2024; sono stati assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c…
Motivi della decisione
Sulla illegittimità della delibera adottata durante la discussione dell'O.d.G. - Punto 9° Varie ed
Eventuali
Uno dei principi fondamentali che regola l'assemblea condominiale, riguarda la necessità che i condomini siano informati degli argomenti che verranno discussi.
Ciò non significa che l'ordine del giorno deve rappresentare minuziosamente ogni aspetto di quanto verrà deliberato, ma è necessario che i destinatari della convocazione dell'assemblea condominiale siano in grado di comprendere l'oggetto delle singole votazioni.
3 Mediante la predisposizione dell'O.d.G., vengono indicati schematicamente quelli che saranno gli argomenti in discussione, in maniera da permettere una delimitazione “ex ante” della materia da trattare, essendo evidente che l'evoluzione della discussione assembleare non può essere rigorosamente predeterminata e imbrigliata da una elencazione necessariamente schematica e sintetica di quelli che dovranno essere gli argomenti da trattare.
Pertanto, appare evidente che tutte le ulteriori determinazioni adottate “fuori” dall'O.d.G. comunicato in sede di convocazione sono argomenti NUOVI e non possono rientrare, in ragione della loro importanza, nell'ambito delle “Varie ed eventuali”.
Nell'ambito di tale spazio non si potrà, quindi, approvare alcuna spesa o deliberare alcuna regolamentazione delle parti comuni;
in tal caso la delibera assunta, senza aver prima informato i condomini, è viziata ed annullabile.
Difatti, il “Punto Varie ed eventuali” può essere utilizzato solo per attività che non abbiano carattere decisorio e/o vincolante (ad es. comunicazioni da parte dall'amministratore, richieste formulate dai condomini in ordine a preventivi da richiedere e da approvare in altra sede, aggiornamenti su questioni non all'ordine del giorno, piccole richieste di intervento da parte dei condomini).
Nel caso di specie, occorre prendere atto non solo che non viene esplicitato quale sia stato l'episodio¹ che ha determinato la DECISIONE, evidentemente condivisa dai condomini presenti all'assemblea (anche se non posta in votazione), di autorizzare l'amministratore a “ritirare la chiave di accesso alle cantine…”, ma soprattutto non viene dato atto del soggetto che propone tale determina, così smentendo quanto sostenuto da parte convenuta circa il fatto che si tratterebbe di “una richiesta a verbale da parte dei condomini all'amministratore”.
Si riporta di seguito il tenore della delibera adottata.
Se il punto dell'ordine del giorno “varie ed eventuali” non può preludere ad alcuna delibera vera e propria, ma solo riguardare comunicazioni a scopo di informazione, suggerimenti e proposte per future assemblee, è evidente che nel caso di specie è stato invece adottato un provvedimento che avrebbe inciso sui diritti degli attori sulle cose
4 comuni, senza che gli stessi fossero stati preavvertiti con uno specifico argomento posto all'ordine del giorno che avesse consentito loro di valutare se partecipare o meno all'assemblea per far valere le proprie eventuali ragioni.
Dunque, la delibera in oggetto è annullata per la violazione del diritto degli attori ad essere previamente informati sul contenuto delle discussioni e delle decisioni che il consesso assembleare avrebbe adottato.
Si conviene, in ogni caso, con l'argomentazione attorea secondo la quale la delibera ha effettivamente inciso sui diritti degli attori a godere delle cose condominiali.
All'uopo occorre richiamare la CTU espletata poiché ha ben descritto e dettagliato lo stato dei luoghi: se ne riportano alcuni stralci utili e rilevanti per la decisione.
“Il piano sottosuolo, con un'altezza interna di circa 2,38 ml, è situato ad una quota inferiore rispetto alla superficie su cui insiste il piano terra del fabbricato. Più precisamente trattasi della superficie su cui insiste la parte più bassa dell'edificio, ossia l'area, delimitata orizzontalmente dalle proiezioni delle mura perimetrali. Al piano interrato, scendendo le scale di collegamento con il piano terra, si trovano un pianerottolo ed un lungo corridoio, dove sono presenti le porte di accesso a numero 9 cantine in uso ad alcuni appartamenti del condominio;
le scale di collegamento tra il piano terra ed il piano sottosuolo, il pianerottolo e il corridoio, situati al piano interrato non sono identificati catastalmente, pur essendo graficizzati nelle planimetrie catastali delle cantine ed evidenziate con dicitura “a comune” e
“condominiali ….le scale per accedere al piano sottosuolo, il pianerottolo e il corridoio, situati al piano interrato, siano condominiali, quale superficie, delimitata orizzontalmente dalle proiezioni delle mura perimetrali….Oltrepassata la porta situata al piano terra che immette al piano interrato, a destra scendendo le scale, si trova il quadro elettrico dell'ascensore, con la relativa “messa a terra” (filo di colore giallo) che percorre parte del piano sottosuolo (foto 1 e 2)…. A una quota di 1.70 ml dal pavimento del piano sottosuolo, sono presenti due tubi da 120 mm e 140 mm, delle acque chiare e scure del condominio che dipartono dalla zona limitrofa a , percorrono le scale, il pianerottolo ed il corridoio e Controparte_1 presumibilmente arrivato nel giardino tergale dell'edificio (di proprietà esclusiva), dove sono presenti le fosse biologiche condominiali (foto 3 e 4). Inoltre è presente nella parte superiore della parete del corridoio, una tubazione di maggiore spessore, utilizzata per l'inserimento del corrugato necessario per lo svuotamento delle fosse biologiche condominiali. (foto 4)… Sul pavimento del corridoio è presente un pozzetto delle dimensioni di 53 cm x 53 cm (foto 7e 8). Il CTU, unitamente ai CC.TT.PP. ha aperto il chiusino e verificato che, all'interno del pozzetto è presente acqua chiara, pulita. Non essendo presenti cattivi odori o

grassi derivanti dalle cucine, il pozzetto, presumibilmente, è stato realizzato per il deflusso delle acque meteoriche;
infatti, nella parte alta interna del pozzetto sono presenti due tubi di colore arancione, uno di arrivo ed uno di uscita delle acque chiare/meteoriche (foto 8)”.
Dunque, ricordando che l'elencazione dei beni condominiali di cui all'art. 1117 c.c. non è tassativa ed esaustiva e che la presunzione legale di condominialità deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, dalle caratteristiche strutturali dei beni in rilievo (porta di accesso, scale, corridoio, sottosuolo, il tutto contenuto entro le mure perimetrali dell'edificio) e dal fatto che in tale spazio si trovino dei beni a loro volta condominiali, a nulla rilevando che le spese condominiali inerenti “le cantine” non siano poste quota parte anche a carico degli attori, la delibera impugnata si palesa come illegittima (nullità) anche in relazione al dedotto profilo di essere lesiva del diritto proprietario degli attori.
0o0o0
Le spese processuali e di CTU seguono la soccombenza;
tra le prime sono comprese anche le spese sostenute per il procedimento di mediaconciliazione presso l'OCF di Firenze (euro 1.000), secondo i valori tabellari medi delle cause di valore indeterminabile di bassa complessità (per la fase istruttoria si ritiene il minimo).


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, Seconda Sezione civile, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe nel contraddittorio delle parti, dichiara l'illegittimità della delibera impugnata adottata il 22.09.2022 dal Controparte_3
.
[...]
Condanna altresì parte convenuta al rimborso delle spese processuali in favore di parte attrice, liquidate in euro 7.713,00 per compenso professionale, oltre esborsi documentati ed euro 48,80 per spese della mediazione, rimborso forfettario per spese generali del 15%,
IVA e CAP come per legge.
Firenze, 18 marzo 2025
Il giudice on.
Liliana Anselmo
6 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Laddove l'episodio cui fa riferimento la delibera sia quello narrato da parte convenuta (di occupazione illegittima da parte di di proprietà altrui) non può che essere catalogato Parte_2 come “censurabile ed illegittimo” e bile.
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