REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, in funzione di giudice civile ed in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Paola Beatrice, ha pronunciato la seguente sentenza nella causa iscritta al n. R.G. 807 dell'anno 2021
TRA
, nata il [...] a [...], C.F.: Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Pietro Salierno ed elettivamente domiciliata in Avellino, al corso V.
Emanuele II, n. 359;
ATTRICE
E
, in persona dell'amm.re pro tempore, C.F.: Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Franco Maurizio Vigilante ed elettivamente domiciliato in P.IVA_1
Avellino, al Viale Italia n. 40;
CONVENUTO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 26.02.2021 ha chiesto al Tribunale di Avellino di Parte_1 condannare il convenuto al pagamento, per il mancato godimento del locale posto al CP_1 primo piano del fabbricato sito in Avellino al , della somma di € Controparte_1
12.800,00, per il periodo dal mese di giugno 2018 alla domanda, nonché ulteriori importi dovuti per il periodo successivo fino alla data di effettuazione dei lavori, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. In punto di fatto la parte, dopo aver premesso di essere possessore del predetto locale in ragione della titolarità di una quota millesimale del fabbricato e in forza dell'atto del 22.12.1997, ha esposto che l'immobile in esame è interessato da danni irreversibili causati dall'assenza di manutenzione alle grondaie, ai canali di scarico e alla copertura dei locali condominiali. In particolare, la parte ha richiamato la relazione tecnica di parte dell'ing. , redatta il 12.03.2018, evidenziando il degrado, il Tes_1
1/7 danneggiamento del locale, del mobilio e delle suppellettili nonché delle condutture, colpite da episodi di cortocircuito. Infine, la parte ha dedotto di aver inoltrato diffida al condominio in data 24.02.2017 e di essere stata costretta, al fine di salvaguardare la salute delle persone beneficiarie del locale e di terzi, a richiedere intervento del dipartimento di prevenzione U.O.C.T. dell'Asl di Avellino che, in data
24.01.2018, aveva constatato fenomeni di umidità diffusa su soffitti e pareti con conseguente annerimento degli stessi ed evidenziato che l'ambiente risultava a rischio sanitario e fortemente insalubre. In conclusione, la parte ha esposto che, con atto di citazione del 27.05.2018, ha proposto domanda di risarcimento danni dinanzi al giudice di Pace di Avellino per i soli danni materiali subiti dall'immobile, dai mobili e dalle suppellettili e che, con l'odierno giudizio, intende ottenere il pagamento della somma corrispondente alla rendita locatizia del bene pari ad € 400,00 mensili quantomeno dal mese di giugno 2018. In punto di diritto la parte ha richiamato gli articoli 1100, 1104, 1117, 2043 e 2051
c.c.
Con comparsa di costituzione dell'8.06.2021 si è costituito il Controparte_1
, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, la carenza di legittimazione
[...] attiva della controparte, perché titolare soltanto di una quota millesimale dell'interno bene e non della specifica porzione danneggiata, e il difetto di contraddittorio nei confronti di tutti i comunisti quali litisconsorti necessari. Nel merito, la parte ha chiesto il rigetto della domanda. In ordine al difetto di legittimazione passiva, il ha osservato di essere stato costituito ai fini della ricostruzione CP_1 post sisma e non a fini gestori dei beni evidenziando che ad oggi pende giudizio per lo scioglimento della comunione e l'assegnazione delle quote. Relativamente alle dedotte infiltrazioni, il ha CP_1 esposto che i danni lamentati deriverebbero dal lastrico solare esclusivo dei condomini che ne detengono l'uso, con conseguente responsabilità degli stessi ai sensi dell'art. 2051 c.c. La parte ha, inoltre, chiesto il rigetto della domanda per carenza della prova del danno subito, evidenziando che l'attrice non ha prodotto alcun precedente rapporto contrattuale, opportunamente registrato, nonché per carenza del nesso di causalità tra le infiltrazioni e l'inutilizzabilità del bene. In conclusione, la parte ha evidenziato di essersi occupata della questione delle infiltrazioni mediante varie delibere condominiali e vari interventi di riparazione e manutenzione del lastrico solare.
Con ordinanza del 21.12.2021 il giudice precedentemente titolare della causa ha ammesso la prova testi articolata dalla parte attrice relativamente al solo capitolo n. 1 “Vero è che l'immobile oggetto di causa era interessato da una situazione di evidenti danni da infiltrazioni di acqua piovana e muffa a far data dal mese di Gennaio
2017?”,
All'udienza del 5.05.2025 è stata escussa la teste di parte attrice la quale ha affermato Testimone_2
“posso dire che quando mi sono recata nell'appartamento, non ricordo la data ma diversi anni fa, c'erano delle macchie al soffitto nella stanza in prossimità del bagno. Si vedeva che era una perdita, era evidente. Ero andata nell'appartamento perché lo dovevo locare, c'erano delle persone con me che erano interessate all'immobile ma erano perplesse per questa
2/7 macchia al soffitto. L'immobile poi non fu locato. Dopo questo episodio mi pare che non andai altre volte nel locale.” Alla medesima udienza è stato escusso il teste di parte attrice , il quale ha affermato: “sì è Testimone_3 vero, posso dire tanto perché frequentavo lo studio legale dell'avv. Salierno, andavo spesso. Da sotto al solaio colava
l'acqua, dopo è diventata muffa. So che dopo l'avv. Salierno lasciò lo studio, credo nel 2018 circa. Attualmente quando mi reco dall'avv. Salierno vado in un nuovo studio diverso da quello interessato dalle infiltrazioni.”
Con ordinanza del 5.05.2022 è stata disposta c.t.u., al fine di accertare la sussistenza o meno degli inconvenienti (fenomeni dannosi) dedotti in lite, e di determinare la natura, le cause, i soggetti cui sono rapportabili nonché la diminuzione del valore locativo dell'immobile, stimato mese per mese.
Con relazione peritale depositata il 18.10.2022, il c.t.u. ha, anzitutto, descritto Controparte_2
l'immobile oggetto di causa, confermando la presenza degli inconvenienti dedotti in giudizio, specificando la presenza di fenomeni infiltrativi sia all'interno che all'esterno dell'immobile e distinguendo i criteri di imputazione di responsabilità. In particolare, l'ausiliario ha ricondotto alla responsabilità esclusiva del i problemi sulla parete ad ovest dell'ufficio oggetto di perizia, CP_1 legati alla mancata manutenzione del giunto tecnico e delle condotte di smaltimento delle acque piovane poste in copertura in corrispondenza di esso, con ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c. e ha ricondotto, invece, alla mancata manutenzione dei terrazzi sovrastanti di proprietà esclusiva dei condomini del secondo piano la presenza sui soffitti di macchie umide, efflorescenze saline, rigonfiamenti e distacchi di vernice, con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. Infine, per i problemi della parete a nord dell'unità oggetto di perizia, ha accertato un concorso di responsabilità, in parte riconducibile al mancato corretto funzionamento del sistema di regimentazione delle acque meteoriche ed in parte al pessimo stato della pavimentazione del terrazzo.
Relativamente al valore locatizio dell'immobile, il c.t.u. ha accertato l'inagibilità del bene stimando il coefficiente di decurtazione nel 100% ed indicando il canone di locazione percepibile in condizioni di ordinarietà nella somma mensile pari ad € 355,26 dalla data del 11/01/2018 al 30/06/2020 e ad €
343,80 a decorrere dal 01/07/2020. Infine, il c.t.u. ha confermato l'insalubrità, l'inutilizzabilità dell'immobile, il grave rischio per la salute per eventuali frequentatori dell'ambiente e l'inabitabilità.
Con successive note scritte del 21.06.2023 e del 29.11.2023 l'attrice ha evidenziato di aver transatto, nelle more, con i condomini usuari del terrazzo, e i danni limitatamente alla Parte_2 CP_3 propria quota di 1/3, come per legge. L'attrice ha, quindi, chiesto l'accoglimento della domanda con condanna del convenuto al pagamento in proprio favore del danno per mancato utilizzo dell'immobile a fare data dal mese di giugno 2018 e come indicato dalla ctu, fino all'effettuazione dei lavori a farsi di cui al richiamato provvedimento cautelare.
Con le note scritte del 2.05.2025 l'attrice ha allegato di aver dovuto ingiustamente ed integralmente farsi carico dell'esecuzione dei lavori, stante il totale disinteresse e la mancata corresponsione di qualsivoglia somma da parte del convenuto e ha precisato le proprie conclusioni chiedendo la CP_1
3/7 condanna del convenuto al pagamento in suo favore del danno per mancato utilizzo CP_1 dell'immobile, nella misura dei due terzi dell'importo risultante dall'intercorsa CTU, redatta dall'Arch.
. Controparte_2
Con le ultime note scritte del 5.05.2025 il ha richiamato le eccezioni formulate, chiedendo CP_1
l'integrazione della consulenza al fine di stabilire la graduazione delle responsabilità con i condomini e d'individuare i criteri di ripartizione del danno.
Ciò premesso deve essere, anzitutto, rigettata la richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti dei proprietari e utilizzatori esclusivi della terrazza a livello costituente la copertura dell'unità di cui l'attrice vanta la titolarità, perché la giurisprudenza ritiene che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi obbligati, ossia il condominio ed il proprietario/usuario del lastrico o della terrazza a livello, vada ricostruito in termini di solidarietà (ex art. 2055 c.c.) e ciò esclude il litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito; pertanto, il danneggiato «ben può agire nei confronti del singolo condomino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri condomini» (cfr. Cass. 516/2022). In ogni caso vale rilevare che la stessa parte attrice, nelle conclusioni, ha chiesto di imputare al la sola quota parte di CP_1
2/3.
Vanno, altresì, respinte le eccezioni sul difetto di legittimazione passiva del convenuto e sul difetto di legittimazione attiva dell'attrice. Si richiama sul punto l'art. 15 del d.lgs. n. 76/1990, secondo cui “Per gli immobili distrutti o da demolire o da riparare in conseguenza degli eventi sismici i proprietari delle unità immobiliari procedono alla costituzione convenzionale del condominio al fine di adottare le delibere necessarie per l'esecuzione dei lavori di ricostruzione o riparazione”. La scelta normativa di qualificare come l'entità creata, pur in CP_1 assenza di un fabbricato eretto, evidenzia il fine di munire l'organismo del collaudato apparato normativo contenuto nel capo II del Titolo VII del libro terzo del codice civile. Tale scelta consente un'operatività più funzionale, per le esigenze di un erigendo fabbricato, di quella consentita dalla gestione della comunione ordinaria. Potendo, e dovendo, ovviamente, il condominio nominare un amministratore, sia pure per l'ambito di azione costituito dalla finalità di ricostruzione, all'amministratore stesso vanno riconosciuti i poteri di rappresentanza di cui all'art. 1131 c.c. tra i quali il potere di essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio e di ricevere la notificazione dei provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto (in terminis, v. Cass. n. 14899/2013). Per le stesse ragioni, sussiste la legittimazione attiva dell'attrice, stante l'interesse diretto della stessa ad esperire sia azioni a tutela della propria quota di assegnazione sulla comunione sia azioni relative alla conservazione e manutenzione di parti comuni dell'erigendo fabbricato.
In punto di diritto, vale, poi, osservare che, secondo i più recenti orientamenti giurisprudenziali, nell'ipotesi di perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di
4/7 godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato;

a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza (cfr. Cassazione 30791 del 2024). In particolare, in caso di infiltrazioni in un immobile causate da perdite d'acqua derivanti da parti condominiali, il danno per l'indisponibilità non può essere definito in re ipsa, ma deve essere compiutamente provato sotto il duplice profilo: in primis, dell'aver compiuto concreti tentativi di messa in locazione del bene, con esiti negativi e, in secundis, della causalità tra tale impossibilità di locazione e gli episodi infiltrativi. In altre parole, la sola presenza di infiltrazioni all'interno di un immobile non è di per sé causa di danno da mancato reimpiego del bene, bensì è necessario che l'aspirante locatore provi di aver perso concrete occasioni di guadagno a causa di tali infiltrazioni. Va, tuttavia, precisato che la responsabilità del per le infiltrazioni non è necessariamente collegata al “danno da lucro CP_1 cessante”, cioè al danno economico subìto dal proprietario per il mancato incasso dell'affitto. Difatti, può accadere che un appartamento versi in pessime condizioni, perché non sono stati eseguiti i necessari interventi di manutenzione o per altre cause e, in tali casi, è possibile riconoscere al proprietario il risarcimento per i danni da mancato godimento della res causati dall'infiltrazione di cui è responsabile il
. CP_1
Orbene, ritiene il Tribunale che, in base alla documentazione agli atti e alle risultanze peritali, alcun dubbio può sussistere in ordine alla sussistenza dei fenomeni denunciati dall'attrice e alla inutilizzabilità del bene destinato a studio professionale. Parimenti provata è la circostanza che i fenomeni infiltrativi, come accertato dal c.t.u., sono attribuibili alla mancata manutenzione del terrazzo sovrastante, delle gronde e dei canali di scolo nonché del giunto tecnico laterale, a confine con il fabbricato attiguo e, quindi, sia al , in via esclusiva, che al in via solidale con i condomini suindicati. CP_1 CP_1
Invero, alla luce delle risultanze dell'attività peritale espletata, che si condividono in quanto supportate dall'attento esame dello stato dei luoghi e dalla documentazione depositata in giudizio, ritiene il
Tribunale sussistente una esclusiva responsabilità del per le problematiche imputabili al CP_1 non corretto funzionamento del sistema di regimentazione delle acque ed alle pluviali ed ai canali di scolo ad uso comune ed una responsabilità concorrente con i titolari del secondo piano CP_4 per le problematiche riconducibili al pessimo stato della pavimentazione del terrazzo a loro assegnato.
Con riferimento al concorso di responsabilità deve essere soggiunto che la giurisprudenza, di norma e salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, dà applicazione al criterio di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per due terzi a carico del (cfr. Cass. SSUU. sentenza n. 9449/2016, vedi conf. Cass n. 3239/2017) e per un terzo CP_1
a carico dei condomini usuari del terrazzo che, nel caso di specie, sono i condomini e Parte_2 rispetto ai quali l'attrice ha allegato di non aver nulla a pretendere. CP_3
5/7 Ciò posto, la domanda dell'attrice deve essere parzialmente accolta. Difatti, sia le dichiarazioni del teste
, sia gli accertamenti compiuti dall'A.S.L. (cfr. relazione del 24.1.2018), sia, da Testimone_3 ultimo, l'indagine del c.t.u. hanno dimostrato che il bene in disamina è risultato inutilizzabile perché insalubre.
Quanto al periodo rilevante ai fini risarcitori vale, invece, osservare quanto segue.
Ritiene il Tribunale di dover procedere alla liquidazione del danno, condannando il al CP_1 pagamento della somma di € 8.881,5, per il periodo da giugno 2018 al 30 giugno 2020 (€ 355,26 per venticinque mensilità), per il successivo periodo dal 01.07.2020 fino al mese di giugno del 2022, dell'importo complessivo di € 8.251,2 (€ 343,80 per ventiquattro mensilità) e per ulteriori due mesi secondo i valori indicati dal ctu. Con riferimento al dies a quo, infatti, osserva il Tribunale che, indipendentemente dalla richiesta della parte che indica la decorrenza proprio nel mese di giugno del
2018, dall'esame degli atti emerge che il bene è stato utilizzato nel periodo precedente al mese di giugno con conseguente insussistenza di un danno per il predetto periodo. Con riferimento al dies ad quem, invece, ritiene il Tribunale di dover fissarlo al mese di giugno del 2022, corrispondente al periodo in cui
è stata disposta la nomina del c.t.u. nel relativo subprocedimento volto all'attuazione del provvedimento cautelare azionato ex art. 700 c.p.c., in ragione della mancata prova, per il periodo successivo decorrente dal mese di luglio del 2022 e fino all'ultimazione dei lavori, della durata, non imputabile alla parte stessa, di non utilizzo del bene tenuto conto che il periodo necessario per eseguire le opere di riparazione
(stimato nell'atto di citazione in sei sette mesi) è stato ritardato dal mancato versamento delle somme poste a carico, per legge, della parte istante stessa come confermato con le note depositate nel mese di maggio del 2025. In altri termini, ritiene il Tribunale di non aver alcun elemento per poter quantificare l'importo dovuto per il mancato utilizzo del bene nel periodo decorrente dal 1.7.2022 al 26.5.2025 (data corrispondente all'ultimazione dei lavori) in quanto le lungaggini delle operazioni sono dipese anche dalla ritenuta insussistenza di un obbligo di anticipo spese da parte dell'attrice. In ogni caso, in via equitativa e in via presuntiva, è possibile quantificare il danno in esame stimando il tempo corrispondente all'esecuzione dei lavori in due mesi con conseguente riconoscimento dell'ulteriore importo di euro 687,6.
A questo punto, in accoglimento della domanda attorea come precisata negli atti conclusivi e tenuto conto del criterio di riparto di cui all'art. 1126 c.c., l'importo complessivamente determinato e pari ad euro 17.820 deve essere imputato al convenuto nella misura di 2/3, ossia per complessivi € CP_1
11.880.
Sulle suesposte considerazioni, il convenuto va condannato al pagamento in favore CP_1 dell'attrice dell'importo di € 11.880, oltre rivalutazione ed interessi dalla domanda al soddisfo.
6/7 Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, in ragione del valore della domanda, calcolato in base al decisum ed ai valori medi di cui al D.M. n. 147/2022. Le spese di c.t.u., liquidate con separato decreto, sono poste definitivamente a carico del convenuto. CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
- in accoglimento della domanda, come precisata negli atti conclusivi dell'attrice, condanna il convenuto al pagamento, in favore di , della complessiva somma di CP_1 Parte_1
€ 11.880,00, a titolo di somma equitativamente determinata per il risarcimento del danno da mancato utilizzo e godimento del locale in parte motiva descritto, oltre rivalutazione ed interessi dalla domanda al soddisfo;

- condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attrice delle spese di lite, liquidate in € CP_1
5.077,00, oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge ed € 264,00 per spese vive;

- pone le spese di c.t.u., liquidate con separato decreto, definitivamente a carico del CP_1 soccombente.
Così deciso in data 1.10.2025
Il giudice dott.ssa Paola Beatrice
7/7