REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno
Seconda Sezione Civile in persona del Giudice dott.ssa Daniela Quartarone ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 6992 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017 promossa da

( ) con il proc. dom. avv.to Carlo Parte_1 C.F._1
Annunziata, delega in atti
-attore- contro
( con il proc. dom. avv. Giovanni Controparte_1 C.F._2
D'elia, delega in atti
-convenuto – sulle seguenti CONCLUSIONI per l'attore: come da note depositate in data 27.10.2024 per il convenuto: come da note depositate in data 7.11.2024
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
L'attore, dopo aver premesso di aver venduto a , in data 24.11.2006, Controparte_1
un appartamento su due livelli con annessa corte e appezzamento di terreno pertinenziale sito in Giffoni Sei Casali, deduceva che l'atto di compravendita stipulato avanti al notaio era stato dichiarato nullo con sentenza n. 2409/2012 Persona_1
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del Tribunale di Salerno, confermata dalla Corte di Appello di Salerno con pronuncia n. 277/2017 passata in giudicato.
Esponeva che alla dichiarazione di nullità del contratto aveva fatto seguito la condanna del venditore, in solido con il notaio , di restituzione al compratore Per_1
del prezzo di € 205.000,00 oltre al risarcimento del danno quantificato in € 15.000,00.
Dava atto che l'acquirente, odierno convenuto, aveva ripetuto integralmente la predetta somma dal notaio per un totale, comprensivo di interessi, di € Per_1
266.242,99.
L'attore lamentava però che il convenuto non aveva ancora restituito l'immobile ed instava pertanto a che lo stesso fosse a ciò condannato con rimozione a sua cura e spese dei prefabbricati abusivamente installati presso di esso, oltre che al pagamento di una indennità di occupazione (calcolata da dicembre 2006 a luglio 2017) di complessivi € 51.200,00, pari ad € 400,00 euro mensili (cioè al loro valore locatizio determinato secondo i valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare).
Costituitosi, il contestava la domanda attorea. CP_1
Sosteneva in primo luogo di non aver modificato i luoghi di causa, né realizzato opere su di essi, e negava la legittimazione dell'attore ad ottenere la restituzione dei beni assumendo che nei diritti del venditore si era surrogato il notaio a seguito Per_1
della restituzione del prezzo.
Negava altresì che l'attore potesse pretendere il pagamento di un'indennità di occupazione in ragione della natura abusiva dell'immobile compravenduto e dell'inesistenza di un danno in re ipsa.
Rilevava infine l'improcedibilità della domanda per non essere stato espletato il procedimento di mediazione obbligatoria e concludeva per l'integrale rigetto della stessa.
Esaurita l'istruttoria orale, la causa veniva assegnata alla scrivente con decreto presidenziale del 9.9.2024 e trattenuta in decisione all'udienza dell'11.11.2024 (tenutasi con le modalità della trattazione scritta), con concessione dei termini (minimi 20+20)
pagina 2 di 6 di cui all'art. 190 c.p.c.
In sede di precisazione delle conclusioni le parti davano atto che in data 29.12.2018 il convenuto aveva consegnato il bene per cui è causa e l'attore concludeva perciò a che fosse dichiarata la cessata materia del contendere limitatamente alla domanda di restituzione dell'immobile.
Ciò posto, le residue domande attoree vanno accolte per quanto di ragione dando preliminarmente atto che la domanda di riduzione in pristino, cioè di un risarcimento in forma specifica conseguente alla domanda personale di restituzione del bene non è soggetta alla condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria, come anche quella volta al risarcimento del danno derivante dalla occupazione sine titulo di un immobile.
Considerato poi che l'avvenuta restituzione dell'immobile non è, in via di principio, di impedimento all'accoglimento della domanda di rimozione dei prefabbricati installati al suo ingresso e dei rifiuti ingombranti ivi depositati, atteso l'interesse del creditore a collaborare per l'esecuzione della pronuncia, l'istruttoria orale ha confermato che la realizzazione dei fabbricati rappresentati nella documentazione fotografica versata in atti risale ad un momento successivo al trasferimento del bene al CP_1
In tale senso ha infatti deposto il teste (cfr. verb. ud. 22.10.2019) Testimone_1
il quale, lavorando come custode di una villa sita a circa 30 metri dall'immobile per cui
è causa dal 2001 al 2018, ha riferito che dall'anno 2006 nell'abitazione ove prima viveva il IG (che conosco) si trasferiva il IG che conosco solo di Parte_1 Controparte_1
vista….posso riferire che sino a quando l'abitazione è stata occupata dal IG Parte_1
e dalla sua famiglia la struttura con lamiera che riconosco nelle fotografie allegate sub doc. 11 del fascicolo di parte attrice non era presente. Non ricordo in che anno la detta struttura è stata eretta ma posso confermare che la stessa è stata eretta successivamente all'anno 2006.
Analoga conferma è venuta dal teste (cfr. verb. cit.) che ha negato la Testimone_2
presenza di materiali da costruzione o di una struttura in lamiera e tubolari in data anteriore al 2006.
pagina 3 di 6 Le predette testimonianze, in quanto provenienti da soggetti indifferenti, vanno preferite alle dichiarazioni rese dal teste di parte convenuta , cognata Testimone_3
di , la quale in maniera oltremodo dubitativa (per quanto ricordo) ha Controparte_1
sostenuto che la baracca in lamiera era già presente nel 2006 quando la famiglia di sua sorella si trasferì a Giffoni 8cfr. verb. cit.).
Deve altresì essere accolta la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione.
Al riguardo, in citazione, l'attore ha lamentato che a seguito della vendita poi dichiarata nulla non ha potuto percepire i frutti civili ricollegabili al bene compravenduto (cfr. pag. 8) esplicitando con la prima memoria ex art. 183 comma 6
c.p.c. la sua intenzione di concederlo in locazione (cfr. pag. 8), corroborata dalla allegazione per cui la natura abusiva del bene non avrebbe inficiato la validità del contratto di locazione (cfr. pag. 8).
Deve allora essere fatta applicazione dei principi esposti dalle Sezioni Unite della
Suprema Corte (sentenza. n. 33645/2022) per cui in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
Il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno e se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Dunque, nella specie l'attore ha compiutamente allegato di non aver potuto mettere a reddito il bene, mentre non colgono nel segno le deduzioni del convenuto circa una obiettiva inidoneità dell'immobile in oggetto ad essere locato.
Non solo infatti lo stesso era stato destinato ad abitazione del venditore sino pagina 4 di 6 all'acquisto da parte del ma quest'ultimo vi ha anche, per sua stessa CP_1
ammissione, trasferito la residenza andandovi poi affettivamente ad abitare con la famiglia come riferito dai citati testi (nel 2006 la famiglia di mia sorella si Testimone_3
trasferì a Giffoni) e (dall'anno 2006 nell'abitazione ove prima viveva il Testimone_1
IG -che conosco - si trasferiva il IG . Parte_1 Controparte_1
Inoltre, è corretto l'assunto attoreo per cui la natura abusiva del bene non avrebbe potuto essere di ostacolo alla sua locazione.
Come chiarito dalla Suprema Corte (cfr. sent. n.27485/2019), in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità o d'impossibilità dell'oggetto ovvero
d'illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della l. n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali).
Preso allora atto dei valori espressi dall'OMI per il Comune di Giffoni (doc. 12 attore)
e tenuto conto delle condizioni dell'immobile desumibili dalla documentazione fotografica versati in atti sub doc. 11, l'indennità da occupazione sine titulo può essere equitativamente determinata in € 43.500,00 (pari a complessivi € 300,00 mensili da novembre 2006 a dicembre 2018), oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo
(si tratta infatti di un debito di valuta e, come tale, non suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta).
Per completezza, va rilevato che l'attore è pienamente legittimato a pretendere il pagamento dell'indennità in questione, atteso che l'adempimento dell'obbligazione del prezzo di vendita da parte del notaio , quand'anche avesse comportato la Per_1
surrogazione di questo nei diritti del avrebbe solo determinato il diritto del CP_1
notaio di pretendere dall'attore la somma pagata al convenuto ma, giammai, dal pagina 5 di 6 convenuto la restituzione dell'immobile o il pagamento dell'indennità di occupazione.
In definitiva, quindi, dichiarata la cessata materia del contendere quanto alla domanda di restituzione dell'immobile per cui è causa, va condannato alla Controparte_1
rimozione della struttura prefabbricata in tubolari e lamiera di cui alla rappresentazione fotografica sub doc. 11 di parte attrice ed alla rimozione dei rifiuti in essa ricoverati, nonché al pagamento in favore di della somma di € Parte_1
43.500,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.

il Tribunale di Salerno, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, istanza o eccezione disattesa, così provvede: dichiara cessata la materia del contendere limitatamente alla domanda di rilascio dell'immobile per cui è causa;
ordina a di rimuovere a proprie cura e spese la struttura Controparte_1
prefabbricata in tubolari e lamiera di cui alla rappresentazione fotografica sub doc. 11 di parte attrice ed i rifiuti in essa ricoverati;
condanna al pagamento, a titolo di indennità di occupazione, in Controparte_1
favore di della somma di € 43.500,00, oltre interessi legali dalla Parte_1
domanda al saldo effettivo;
condanna alla refusione in favore degli attori delle spese di lite che Controparte_1
si liquidano in € 7.616,00 per compensi professionali, € 545,00 per anticipazioni, oltre spese generali al 15% ed accessori di legge.
Così deciso in Salerno, lì 10.1.2025
IL GIUDICE
Daniela Quartarone
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