R.G. N. 6217/23

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE

Il Giudice monocratico nella persona del dr. Salvatore Scalera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6217 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023
TRA
e , difesi dall'Avv. Valter Bellocchio;
Parte_1 Parte_2 attori
CONTRO
, in persona dell'amministratore Controparte_1
p.t.; convenuto contumace
Oggetto: impugnativa delibera assemblea condominio.
Conclusioni: come da note scritte depositate per l'odierna udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Dopo aver invano introdotto l'obbligatorio tentativo di mediazione i condomini
[...]
e con atto di citazione ritualmente notificato, hanno convenuto in Parte_1 Parte_2 giudizio il per chiedere la Controparte_1 declaratoria di nullità e/o annullamento della delibera assembleare del 24.3.2023, deducendo: 1) assenza nota esplicativa della gestione in approvazione, con la indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;

2) l'errata rilevazione delle voci riguardanti il saldo c/c condominiale di fine anno: nella voce attività, l'importo di € 989,92 a fronte di un saldo finale al 31 dicembre 2022, di € 102,13 risultante sulla lista movimenti del citato conto;
nella voce passività una partita negativa di euro 596,80, di cui non è chiara la natura;
nella voce passività l'importo di € 989,92 riguardante il fondo G.S.E. del fotovoltaico condominiale, anziché in quella delle attività;
3) l'illegittimità della voce di spesa, inserita nel progressivo 39 del registro di contabilità di €
1.000,00 con causale locazione copertura Varone, stante la nullità dell'accordo contrattuale ex art. 1418 c.c. senza informare previamente e/o successivamente il condominio.
Rappresentavano di essere proprietari di due distinte unità abitative al piano terra ed al primo piano, con relativi posti auto esclusivi, site nel Controparte_1
[...
, specificando che in data 24.3.23 si era riunita l'assemblea di Controparte_1 condominio che aveva deliberato sull'approvazione del “rendiconto e riparto 2022”, con il voto contrario degli istanti, in quella sede rappresentati dal loro legale, stante la irregolarità della documentazione contabile, tra l'altro carente della nota esplicativa della gestione con la indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Evidenziava altresì la incongruenza dei saldi gestionali di cassa con quelli inseriti nel riepilogo finanziario e patrimoniale del bilancio e il saldo del conto corrente condominiale ed infine l'inserimento, nel registro di contabilità del gestionale 2022, di una indebita voce di bilancio, recante il progressivo 39, corrisposta in favore della condomina , di € 1.000,00, Controparte_2 con causale locazione copertura Varone.
All'udienza del 2.10.2024 è stata dichiarata la contumacia del convenuto , il CP_1 quale seppur ritualmente citato non si è costituito in giudizio.
La causa, istruita documentalmente, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 5.11.2025 con concessione dei termini a ritroso ex art. 189 c.p.c. per le memorie conclusionali
≈ ≈ ≈
La domanda va rigetta per le motivazioni di seguito esposte.
L'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" - contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Di conseguenza sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (SS UU, 14.4.2021,
n. 9839) del 14 aprile 2021).
Al tempo stesso è necessario ribadire il limite del sindacato giudiziario in sede di impugnazione delle delibere condominiali che non può estendersi alla valutazione del merito delle soluzioni adottate per la gestione delle cose e dei servizi comuni, né alla convenienza dei correlativi costi da sostenere, bensì si risolve in un controllo di legalità, relativo al se la decisione collegiale sia atto legittimo di esercizio del potere dell'assemblea
(cfr. ex multis, da ult. sez. II, 23.6.2023, n. 18039).
Nel caso in esame parte attrice ha eccepito la irregolarità della redazione dei rendiconti oltre alla errata rilevazione delle voci in entrata ed in uscita, questioni non costituenti ipotesi di nullità.
Invero, il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione anche dei rapporti CP_1 in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati.
Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque CP_1 dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione (Cassazione civile sez. II,
09/10/2023, n.28257).
Nel caso di specie il rendiconto condominiale contiene tutte le voci di entrata e di uscita, documentando analiticamente sia gli incassi che i pagamenti eseguiti dai vari condomini, oltre a riportare la situazione patrimoniale con il totale delle entrate e delle uscite con il relativo saldo di liquidità pari ad € 393,12, oltre ai crediti vantati dal nei confronti CP_1 dei condomini pari ad € 596,80, indicando anche i rapporti in corso quali, a titolo esemplificativo ed evincibili dal riepilogo finanziario al fine esercizio, quelli di conto corrente con , per le spese di cancelleria con la società oppure CP_3 Parte_3 ancora con la società DEA Service s.r.l. per i servizi di notifica (cfr.: Doc 1, depositato in uno con l'atto introduttivo il 16.9.2023).
Quanto alla dedotta errata rilevazione delle voci indicate nel saldo condominiale di fine anno, parte istante non ha specificato i motivi per i quali i relativi importi sarebbero inesatti. Tra
l'altro nella Situazione Patrimoniale al Fine esercizio la contestata cifra €596,80 è stata chiaramente riportata nella voce “Crediti v/condomini - esercizio:01/01/2022 - 31/12/2022”
(cfr.: Doc 1, depositato in uno con l'atto introduttivo il 16.9.2023).
Infine, risulta priva di pregio la deduzione di indebito inserimento della voce di spesa di €
1.000,00 recante causale locazione copertura Varone stante la nullità del contratto di locazione stipulato il 2.11.2022 tra il convenuto condominio e la condomina CP_2
, senza informare previamente e/o successivamente il condominio. In merito va
[...] specificato che come emerge dallo stesso contratto depositato in atti dagli istanti l'assemblea condominiale del 26.9.2022 aveva autorizzato l'amministratore p.t. a stipulare il contestato contratto e detta delibera è oggetto di impugnativa innanzi all'intestato
Tribunale con Rg. 9647/22 come si evince dalla delibera del 27.1.2022 depositata in atti.
Allo stato, dunque, l'impegno di spese trova legittimo fondamento nella delibera impugnata in altro procedimento.
Nulla sulle spese in ragione della contumacia di parte convenuta e del rigetto della domanda attrice.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa ed ulteriore istanza ed eccezione disattesa:
- rigetta la domanda Santa Maria Capua Vetere, lì 2.12.2025
il Giudice
dr. Salvatore Scalera