N. R.C.
N......................Sent.
N......................Cron.
N......................Rep.
Oggetto:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI GENOVA
TERZA SEZIONE CIVILE

In persona del GOT dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 9731/2022 promossa da :
Sig.ra nata in [...] il [...], residente in [...]
Ventidue Luglio civ. num. 38 int. 7, num. cod. fisc. , , nella qualità di CodiceFiscale_1 unica erede legittima “ab intestato” del defunto di lei padre, Ing. attore Persona_1 originario deceduto in corso di causa, elettivamente domiciliata in Rapallo (GE), Via Della
Libertà civ. n. 61 int. 11, presso e nello studio dell'Avv. Silvano Queirolo (cod. fisc.
[...]
che la rappresenta e difende in forza di mandato in atti. C.F._2
PARTE ATTRICE
CONTRO (c.f. elettivamente domiciliata in Torino Controparte_1 P.IVA_1
CORSO SICCARDI 11 10122 , presso lo studio dell''avv. (C.F. Parte_2
), che lo rappresenta e difende in forza di mandato in atti. C.F._3
PARTE CONVENUTA

E CONTRO
i sigg.ri (c.f.: ), nato a [...] il [...] ed ivi Controparte_2 C.F._4 residente in [...], CP_3 C.F._5 nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...]
[...]
c.f.: ) nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...] C.F._6
Rimembranze di EC n.1 (cap. 20125), (c.f.: ) nata a Parte_3 C.F._7
Milano l'11.03.1970 ed ivi residente in [...] (c.f.: Parte_4
) nato a [...] il [...] e residente in [...]gherita IG C.F._8
(GE), in Via Priv. A. VO n. 5/A int. 6 (cap. 16038), (c.f.: ) CP_5 C.F._9 nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...] lett. 01 (cap.41126), Pt_5
(c.f.: ) nata a [...] il [...] ed ivi residente alla Via
[...] C.F._10
PE RA n. 21 (cap. 41124), (c.f.: ), nata Parte_6 C.F._11
Milano il 15.1.1946 e residente in [...] Parte_7 in qualità di legale rappresentante pro tempore della Controparte_6
(c.f./p. iva: ) corrente in Torino (cap. 10138), Corso Ferrucci n.27, tutti
[...] P.IVA_2 nella qualità di condomini del (C.F.: , ai fini del presente Controparte_1 P.IVA_1 giudizio, tutti elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv Francesco Verna (c.f.
), in Torino, Via Chiesa della Salute n.70, che li rappresenta e difende C.F._12 unitamente e disgiuntamente dall'avv. Simona La Rosa (c.f. ) come da C.F._13 mandato in atti
ZI HI
Conclusioni
Per parte attrice : “Piaccia al Tribunale Ill.mo, in accoglimento delle domande formulate dalla parte attrice, Sig.ra rigettate tutte le avversarie difese, istanze e domande in quanto Parte_1 infondate sia in fatto che in diritto: - in via principale, accertare e dichiarare la proprietà comune del della Controparte_1 muratura oggetto di causa sottostante al giardino annesso all'appartamento di proprietà dell'attrice;
- in via subordinata, accertare e dichiarare la nullità, ex art. 1421 cod. civ., delle delibere adottate dall'assemblee dei condomini del 12/6/2021, relativamente al punto 4 dell'O.d.G., e del 17/7/2021, relativamente al punto 1 dell'O.d.G.;
- accertare e dichiarare l'illegittimità, ex art. 1137 cod. civ. e/o la nullità, ex art. 1421 cod. civ., della delibera adottata in occasione dell'assemblea ordinaria del 24/6/2022, relativamente al punto
4) dell'O.d.G.;
- in via ulteriormente subordinata, previa parziale revoca dell'ordinanza 18/5/2024, ammettere i capitoli di prova per interrogatorio formale dell'amministratore del convenuto, Geom. CP_1
e per testi dedotti dall'attrice, sub. 1) – 2) – 3) – 4) – 5), nella memoria 25/1/2024 Persona_2 ex art. 183, sesto comma n. 2, c.p.c., con i testi indicati in detta memoria e rimettere la causa in istruttoria per l'espletamento dei suddetti mezzi istruttori;

- dichiarare tenuto e condannare il convenuto ed i terzi chiamati in causa, in solido tra CP_1 loro o alternativamente, come meglio visto e ritenuto dal Tribunale Ill.mo, alla rifusione, in favore dell'attrice, di tutti gli esborsi e del compenso professionale del presente giudizio”.

Per il “ Piaccia al Tribunale Ill.mo, ceteris rejectis e previe le declaratorie del caso: CP_1
- respingere tutte le avversarie domande, in quanto inammissibili, infondate in fatto e in diritto e comunque non accoglibili per tutti i motivi i narrativa dedotti.
Con il favore delle spese ed onorari del giudizio, oltre rimborso forfettario delle spese generali,
CPA ed IVA come per legge.”

Per i terzi chiamati : “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ceteris rejectis,
respingere tutte le avversarie domande, in quanto inammissibili, infondate in fatto e in diritto e comunque non accoglibili per tutti i motivi dedotti;
rigettare la richiesta di accertamento sulla natura della proprietà della muratura per cui vi
è causa mediante C.T.U e dichiarare la proprietà privata del ing. della Pt_1 Per_1 medesima muratura sottostante al giardino annesso all'appartamento di proprietà dello stesso attore;

Con il favore delle spese ed onorari del giudizio, oltre rimborso forfettario delle spese generali,
CPA ed IVA come per legge.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1) Con atto di citazione, notificato a mezzo pec in data 26/10/2022, l'Ing. ha Persona_1 convenuto in giudizio il sito in S. RG IG (GE), Via Privata Controparte_1
VO 5 – 5a - 5b – 5c e Corso NI CU 23, assumendo:
- di essere proprietario di un appartamento, con annesso giardino e box auto, facenti parte del
Condominio di S. RG IG (GE), Via Privata VO 5 – 5a - 5b – 5c e di Corso NI
CU 23 (ved. prod. sub. 2);
- che detto è stato costituito a seguito di interventi di restauro e di ristrutturazione CP_1 interna, che hanno interessato un preesistente ed originario unico compendio immobiliare, delimitato da murature di cinta e di contenimento, tutt'ora esistenti, rimaste inalterate sin dall'epoca della sua realizzazione risalente ai primi anni del secolo scorso (ved. prod. sub. 4);
- che la palese vetustà delle murature, poste a delimitazione dell'attuale Controparte_1
e la sussistenza degli originari parapetti a colonnine costituiscono una peculiare caratteristica, anche dal punto di vista architettonico, dell'attuale compendio immobiliare che è rimasta inalterata nel tempo;

- che, durante il mese di Gennaio 2021, il sig ha segnalato, anche mediante foto (prod. Per_1 sub. 5), all'amministratore del Condominio, Geom. il pericolo di crollo di una Persona_2 porzione della muratura di cinta e di contenimento del compendio condominiale situata in fregio alla Via NI CU e sottostante al giardino annesso all'appartamento di sua proprietà, senza che a ciò facesse seguito alcun intervento;

- che, a mezzo e mail del 12/4/2021, il Geom. ha comunicato ai condomini la Persona_2 necessità di procedere all'urgente demolizione di una porzione del suddetto muro “…in corrispondenza dell'angolo della Via Corso NI CU con il distacco con la proprietà Hotel La Vela” e ciò in conseguenza dell'asserito avvenuto distacco di “…alcune pietre…” informandoli, inoltre, che “…in corrispondenza della porzione di muratura sono presenti le utenze che servono il
quali acqua, gas e fognatura le quali sono state provvisoriamente interrotte” ed CP_1 assicurava il ripristino degli impianti “…nel più breve tempo possibile…” ( prod. sub. 6);
- che, a mezzo e mail del 28/4/2021 (prod. sub. 7), l'amministratore del Condominio manifestava la necessità di procedere alla ripartizione dei costi dei lavori, propendendo per una ripartizione sulla base dei millesimi di proprietà e ciò in considerazione delle caratteristiche architettoniche del compendio condominiale, nonché per il fatto che, sempre sulla base di tale criterio, era stata, a suo tempo (anno 2003), ripartita la spesa di rifacimento del muro di cinta e di contenimento, sottostante alla Via Privata VO;

- che, a mezzo e mail del 13/5/2021 (ved. prod. sub. 8), l'amministratore del Condominio ha trasmesso “…il rendiconto e relativo riparto straordinario inerenti le spese del rifacimento del muro…” nel quale le sopra citate spese risultavano essere state inaspettatamente ripartite, non sulla base dei millesimi di proprietà bensì, in via provvisoria e secondo criterio, a dir poco illegittimo, in parti uguali tra tutti i condomini;

- che, in occasione dell'assemblea ordinaria del 12/6/2021, i condomini, a maggioranza, con il voto contrario dell'odierno attore, hanno incredibilmente proposto che, in attesa dell'accertamento della natura e della proprietà del muro di cui si tratta, le spese per le opere di manutenzione straordinaria
(mai deliberate ed unilateralmente disposte ed appaltate dall'amministratore del ) CP_1 fossero provvisoriamente accollate, per la quota del 50% a carico di esso Ing. ed Persona_1 hanno conferito mandato all'amministratore di procedere ai necessari accertamenti circa la proprietà del suddetto manufatto (ved. prod. sub. 9);
- che, in data 29/6/2021, l'Ing. ha proposto domanda di mediazione avente quale Persona_1 oggetto la suddetta delibera e il relativo procedimento si chiudeva con esito negativo, come da relativo verbale prodotto (prod. 11);
- che l'amministratore del Condominio ha incaricato il Geom. di accertare Controparte_7 specificamente “a chi competono le spese di rifacimento della parte di muro che era crollato sulla pubblica via e di cui sono attualmente in corso le opere di consolidamento”;
- che, sulla base di considerazioni pseudo - giuridiche, palesemente errate il suddetto Geom.
, come da relazione 1/7/2021 prodotta (prod. 12), ha escluso la “...funzione Controparte_7 condominiale… del manufatto di cui si tratta, assumendo che i costi di parziale rifacimento della muratura dovrebbero essere posti “…a carico esclusivo della proprietà del cortile” (quando, in realtà, si tratta di un giardino) annesso all'appartamento di proprietà dell'odierno attore;

- che trasmessa ai condomini detta relazione unitamente all'avviso di convocazione dell'assemblea straordinaria del 17.7.2021 avente ad oggetto, al punto 1) dell'O.d.G., il seguente argomento:
“disamina relazione Geom. .Delibera conseguente”, in occasione della Persona_3 suddetta assemblea straordinaria i condomini, con una maggioranza pari a mm. 826,01, hanno recepito le conclusioni a cui è pervenuto il Geom. , con il dissenso dell'Ing. Controparte_7
(prod. sub. 13); Persona_1
- che l'odierno attore ha, quindi, proposto, sempre dinnanzi alla sede di Chiavari dell' CP_8
in data 9/9/2021, ulteriore domanda di mediazione che si è conclusa con esito negativo, come
[...] risulta dal relativo verbale 11/3/2022 (prod. 15);
- che, in occasione dell'assemblea ordinaria del 24/6/2022, è stato deliberato, con una maggioranza di mm. 721,12 e con il dissenso dell'Ing. “…di imputare alla proprietà Persona_1
l'intero onere della ricostruzione del muro di confine con la S.P. 39 di Corso Nicolo Pt_1
CU” (ved. prod. sub. 16);
- che, avverso la suddetta delibera assembleare, l'odierno attore ha promosso l'ennesima procedura di mediazione, con esito negativo come da relativo verbale del 4/10/2022 (prod 18);
- che l'Ing. ha, comunque, provveduto al pagamento della complessiva somma di Persona_1
€ 6.775,17=, quantificata sulla base dei millesimi generali (173,990) delle porzioni immobiliari di cui è proprietario (ved. prod. sub. 19), a saldo di quanto da esso dovuto, pro quota, per le spese di rifacimento della muratura di cui si tratta, complessivamente quantificate nell'importo di €
38.940,00=, come da rendiconto consuntivo redatto dall'amministratore del condominio ed allegato all'avviso di convocazione dell'assemblea ordinaria del 12/6/2021 (ved. prod. sub. 9), peraltro mai formalmente approvato dall'assemblea dei condomini e senza che l'avvenuto pagamento, pro
– quota possa essere interpretato quale riconoscimento della legittimità del suddetto riparto consuntivo (peraltro, definito “parziale”) redatto dall'amministratore del . CP_1
In forza di tali assunti l'attore chiede, previsa sospensione delle delibere impugnate, ed in particolare della delibera del 24/6/2022, punto 4) dell'O.d.G:
- accertare e dichiarare la proprietà comune del della muratura sottostante Controparte_1 al giardino annesso all'appartamento di proprietà dell'attore, mediante eventuale espletamento di
C.T.U.; - accertare e dichiarare la nullità, ex art. 1421 cod. civ., delle delibere adottate dalle assemblee dei condomini del 12/6/2021, sub 4) dell'O.d.G., e del 17/7/2021, sub 1) dell'O.d.G.;
- accertare e dichiarare l'illegittimità, ex art. 1137 cod. civ. e/o la nullità, ex art. 1421 cod. civ., della delibera adottata in occasione dell'assemblea ordinaria del 24/6/2022, sub 4) dell'O.d.G.
2)Si costituiva in giudizio il convenuto contestando la propria legittimazione passiva CP_1 relativamente all'attorea domanda avente quale oggetto la natura condominiale del muro di cui è causa e sostenendo, nel merito, che detto manufatto non sarebbe da ritenere di proprietà comune e che le impugnate delibere condominiale sarebbero del tutto legittime, opponendosi all'attorea istanza di sospensione.
3)Rigettata l'istanza di sospensione della delibera il giudice disponeva l'integrazione del contradditorio nei confronti di tutti i condomini del relativamente alla Controparte_1 domanda attorea di accertamento della proprietà condominiale del muro oggetto di causa.
4)A seguito di tempestiva integrazione del contraddittorio si costituivano tutti gli altri condomini sigg.ri , , Controparte_2 CP_3 CP_4 Parte_3 Parte_4 CP_5
ed , eccependo il
[...] Parte_5 Parte_6 Controparte_9 proprio difetto di legittimazione passiva in riferimento all'impugnazione delle delibere assembleari.
Nel merito, i condomini convenuti negavano che le delibere impugnate dall'attore fossero da ritenere affette da nullità e sostenevano che l'esclusiva proprietà di detto manufatto fosse da attribuire all'Ing. insistendo per il totale rigetto delle domande attoree in quanto Persona_1 inammissibili e/o infondate.
5) Sopravvenuto in corso di causa il decesso dell'Ing. provvedeva a costituirsi Persona_1 in giudizio la di lui figlia ed unica erede, Sig.ra come da comparsa depositata in Parte_1 data 30/10/2023.
A seguito del deposito delle memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c. era disposta ispezione giudiziale dei luoghi di causa all'esito della quale erano rigettate le istanze istruttorie di prova orale ed era disposta C.T.U., affidata all' Ing. al fine di rispondere al seguente quesito: Persona_4
“Letti gli atti, ispezionati i luoghi, svolti gli opportuni accertamenti, anche presso i pubblici uffici al cui accesso sin 'd'ora si autorizza, descriva il CTU lo stato dei luoghi anche con l'ausilio di planimetrie e fotografie.; -1) dica se il muro oggetto di causa sia menzionato negli atti prodotti ed in particolare nel regolamento di condominio e/o nei rogiti allegati e/o nelle pratiche edilizie, dandone congrua motivazione;

-2) descriva il muro oggetto di causa con riferimento:
a) alla sua struttura ,
b) alle sue caratteristiche estetico-architettoniche, sia in relazione al convenuto che al CP_1 contesto complessivo in cui risulta inserito,
c) alla sua destinazione,
dandone congrua motivazione;

- 3) precisi in particolare quali funzioni svolga tale muro nell'interesse di tutto l'edificio e/ o di alcune porzioni di esso e/o della proprietà attorea, dandone congrua motivazione;

- 4) esperisca il CTU il tentativo di conciliazione”.
Espletata C.T.U. e forniti dall'Ing. i chiarimenti richiesti, a fronte del fatto che Persona_4 nessuna delle parti in causa, all'uopo invitate dal giudice ad esprimersi, si rendeva disponibile ad affrontare gli ulteriori accertamenti peritali inizialmente disposti, a fronte dei costi preventivati dal C.T.U., la causa era trattenuta in decisione, con la concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle note di replica, come da ordinanza 24/7/2025.
6)Così delineate le posizioni delle parti e l'iter processuale e passando ad esaminare la domanda attorea di accertamento della proprietà comune del muro di causa, la stessa appare infondata
e non può essere accolta, in forza delle ragioni di cui in appresso.
Si richiama sul punto quanto emerso in sede di CTU, preceduta da ispezione giudiziale, di cui all'elaborato dell'Ing depositato in data 31.10.2024, condiviso integralmente da Persona_4 questo giudice nelle premesse e nelle risultanze, unitamente ai successivi chiarimenti resi in udienza del 13.2.2025 e in data 6.5.2025 e a quelli depositati in data 22.2.2025, in data 24.4.2025 e in data
14.5.2025.
a)In particolare, alla luce delle indagini peritali espletate e di cui alla perizia 31.10.2024 è emerso quanto segue. a)Nel Regolamento di Condominio (pagg 8-10 ctu) non è esplicitamente citato il muro in questione. Unico riferimento ad un “muro” si riscontra nella elencazione delle parti di proprietà comune: “il terreno su cui si eleva il fabbricato entro il perimetro dei muri che lo delimitano”.
Poiché il riferimento è all'art. 1117 del Codice Civile (secondo il quale, il terreno è quello su cui posano le fondazioni del fabbricato), si presume che il “perimetro dei muri” sia quello del fabbricato (comprese le fondazioni dello stesso); diversamente, se il Regolamento si riferisse ai muri che delimitano il giardino, il terreno del giardino risulterebbe di proprietà comune (di tutti i
Condomini) e non di proprietà privata Per_1
Nel Regolamento è citato che le parti comuni risultano meglio indicate in una planimetria allegata al Regolamento stesso (sub B), planimetria non presente in Atti.
Nel Regolamento è altresì specificato che:
· I giardini annessi ai singoli appartamenti sono di proprietà esclusiva;

· Per quanto non stabilito nel regolamento si applicano norme e disposizioni del Codice Civile.
b) Nel Rogito n. 71502-8973 del 28/2/2002 del Notaio Dott. , relativo alla Persona_5 compravendita dell'appartamento attualmente di proprietà (atto tra la Sig.ra Per_1 [...]
e il Sig. - prodotto in Atti), non è esplicitamente citato il muro in Parte_8 Persona_1 questione. Unico riferimento ad un “muro” si riscontra nella definizione dei confini dell'appartamento acquistato dal Sig. che confina con “appartamento n. civico 5/1, Per_1 giardino annesso (all'appartamento) e muri perimetrali”, giardino post sul lato sud-est dell'appartamento.
Per quanto riguarda il giardino annesso, esso confina con “appartamento di cui sopra, - giardino annesso all'appartamento civ. n. 5/1 e con ragioni Immobiliare Santa RG o successi, Corso
NI CU, passaggio verso proprietà Risso o successi (mapp. 428)”.
Il testo nel Rogito indica, anche se non del tutto chiaramente, i completi confini del giardino annesso all'appartamento; è citato Corso NI CU ma non espressamente il muro di confine tra il giardino e la strada (Figura 2).
c). La Pratica edilizia n. 187/1974, presentata al Comune di Santa RG dall'Ing.
e relativa a “Sistemazione alloggi e costruzione box Controparte_10 in Corso N. CU”, contiene elaborati grafici redatti dallo Studio tecnico Geom. CP_1 e dall'Ing. , nonché una perizia asseverata di consistenza dell'immobile del Per_2 Persona_6
Geom. Persona_7
Tale perizia cita un rilievo plano-altimetrico dell'area oggetto della pratica edilizia (rilevo presente in Atti), nel quale il muro in oggetto (distacco tra Corso CU e il giardino soprastante) è rappresentato graficamente.
I disegni di progetto della ristrutturazione edilizia, a firma dell'Ing. (Maggio 1974) Persona_6 non riportano il muro di confine in oggetto ma solo planimetrie e sezioni architettoniche del fabbricato, alcune redatte sulla base del rilievo plano-altimetrico sopra citato.
d) Poi il CTU chiarisce (pag 16-18ctu):
-il muro ha una conformazione “mista”: nella parte bassa la struttura non è continua ma si hanno speroni verticali in muratura e calcestruzzo, mentre nella porzione superiore gli speroni sono collegati tra loro con archi a tutto sesto che completano il muro fino alla sua sommità. Gli archi sono in muratura di pietrame e laterizio, mentre il paramento sopra gli archi è in muratura di pietrame legata con malta;

- e) valutate le diverse caratteristiche del muro, si può affermare che la destinazione del muro è primariamente quella di un confine fisico tra il comparto edilizio in oggetto e il Corso CU, (che è anche la SP 39);
-f) muro funge anche da contenimento del terreno retrostante;

-g) la porzione di muro in questione (oggetto dell'intervento di demolizione e ricostruzione) svolge attualmente anche la funzione di elemento al quale sono fissate tubazioni comuni (presumibilmente) all'intero caseggiato, come è possibile osservare in Figura 10 (che riprende lo stato attuale).
Analoghi impianti dovevano essere presenti anche prima della demolizione, come si evince in
Figura 5 e come indicato nella già citata mail dell'Amministratore dell'Aprile 2021. Per_2
“…in corrispondenza della porzione di muratura sono presenti le utenze che servono il
quali acqua, gas e fognatura le quali sono state provvisoriamente interrotte” ; CP_1
- h) il muro in esame (anche nella piccola porzione ricostruita, che replica quasi fedelmente la situazione preesistente ante demolizione) riprende le caratteristiche estetico architettoniche del condominio e del contesto limitrofo;
CP_1 -il confronto può farsi sia con le finiture esterne della , sia con il muro che si sviluppa, CP_1 lungo Corso CU, dalla porzione sotto il giardino fino all'incrocio con Via Privata Per_1
VO (percorrendo Corso CU verso monte);
-a monte di tale muro di confine e contenimento sono oggi presenti fabbricati edificati in aree che, originariamente e prima di interventi edilizi di frazionamento, appartenevano al medesimo comparto della;
CP_1
-sia nella (in giardini e balconi) sia lungo Corso CU, si riscontrano le medesime CP_1 soluzioni architettoniche nei parapetti, come osservabile in foto riprese allo scrivente e in altre analoghe già prodotte in Atti (cfr. balaustre nelle Figure 4 e 11);
-anche verso l'Hotel La Vela si notano somiglianze nelle caratteristiche estetico architettoniche dei muri (Figura 9), a riprova di una chiara unitarietà tra l'originario comparto della e il CP_1 contesto limitrofo.
i) In risposta poi al quesito punto 3 relativo a “quali funzioni svolga tale muro nell'interesse di tutto l'edificio e/ o di alcune porzioni di esso e/o della proprietà attorea, dandone congrua motivazione” il CTU a pag 21 evidenzia che gli accessi alle singole unità immobiliari presenti nel fabbricato per tutte le unità immobiliari del Condominio (ad eccezione della proprietà , Per_1 avvengono separatamente a partire della Via Privata VO, a monte dell'edificio mentre l'unico passaggio attraverso il muro in questione, collocato su Corso CU, conduce esclusivamente al giardino di proprietà e non ad altre unità facenti parte il fabbricato condominiale né ad un Per_1 androne o ad un ingresso condominiale l) E poi il CTU così conclude (pag. 36 ctu):
- una delle funzioni primarie del muro in esame è quella di confine geometrico e fisico tra il comparto edilizio in oggetto e il Corso CU, (che è anche la SP 39). Prima degli interventi di ristrutturazione e frazionamento edilizi (anni '70 del secolo scorso), il confine riguardava l'intero comparto a cui afferisce;
CP_1
- il muro svolgeva, e tuttora ovviamente svolge, anche la funzione di contenimento e sostegno del terreno retrostante. Attualmente, nella zona oggetto di esame, il terreno a tergo del muro è quello del giardino di proprietà Per_1 - una porzione di muro in questione (oggetto dell'intervento di demolizione e ricostruzione) svolge attualmente anche la funzione di elemento al quale sono fissate tubazioni comuni (presumibilmente) all'intero caseggiato. Analoghi impianti erano presenti anche prima della demolizione/ricostruzione;
-stante l'altezza del muro pari a circa 5 m, la “zona di influenza” agente sul muro, cioè la zona ove si concentrano spinte ed eventuali movimenti, in condizioni di stabilità del muro, è limitata a pochi metri alle spalle del muro stesso e quindi ampiamente all'interno del giardino il filo Per_1 esterno del fabbricato si trova infatti ad una distanza dal muro ragguardevole, variabile CP_1 tra circa 20 e 28 m, quindi ben al di fuori di tale “zona di influenza”;
in base alle valutazioni condotte emerge come una eventuale perdita di funzionalità del muro (o di una sua porzione significativa) non avrebbe, ragionevolmente, alcun effetto significativamente dannoso sul fabbricato, mentre ne avrebbe certamente su zone interne al giardino annesso all'appartamento di proprietà Per_1
7)A seguito delle osservazioni delle parti il CTU è stato convocato all'udienza del 13.2.2025 nella quale ha reso chiarimenti nei termini seguenti: “Sulla prima osservazione dell'attore in merito alla condominailità del muro di cinta il CTu ribadisce che leggendo il regolamento di condominio
l'unico riferimento ad un muro è quando vengono elencate le parti comuni dell'edificio e testualmente è indicato il terreno in cui si eleva il fabbricato entro il perimetro dei muri che lo delimitano. Quindi il muro menzionato è quello perimetrale dell'edificio e non il muro di cinta oggetto di causa. Confermo pertanto quanto già dichiarato in perizia.
Sulla seconda osservazione in merito alle caratteristiche del muro di cinta e le funzioni. Il CTU chiarisce che oltre alla funzione di delimitare geometricamente e fisicamente il giardino attoreo detto muro di cinta (pag 18 CTU) riprende le caratteristiche estetico architettoniche del condominio e del contesto limitrofo lungo corso CU e verso monte al confine con CP_1
l'Hotel La Vela questo perché si trattava di un originario compendio unico.
Il muro è quello originario e modificato solo nelle porzioni oggetto dell'intervento di ripristino.
Con riferimento alla funzione statica il CTU conferma le risultanze della perizia sulla base delle ipotesi sulle quali le analisi si sono fondate in relazione alla stratigrafia del terreno. La stessa stratigrafia è ragionevolmente corretta in corrispondenza del muro in quanto gli strati di terreno presenti sono evidenti nelle porzioni di muro ancora scoperte e anche in base alle osservazioni delle foto agli atti scattate nel periodo della ricostruzione della parte crollata. Non c'è una evidenza diretta della stratigrafia del terreno nelle zone a monte del muro fino al sedime della e pertanto un approfondimento di indagine geologica nelle zone sopra CP_1 indicate necessiterebbe almeno di un sondaggio geognostico a monte del muro e di una prova geofisica da estendere fino al muro perimetrale dell'edificio . E ciò per potere verificare con le stesse modalità di analisi rappresentate nella perizia ma con una maggiore precisione sulla disposizione stratigrafica del terreno. Questo consentirebbe di rispondere al quesito sulla funzione del muro con un dato più preciso rispetto a quello ipotizzato con le analisi svolte fin ora e di cui al punto 3 della risposta al quesito.
Il CTU ritiene che un crollo del muro di cinta in base agli accertamenti effettuati non avrebbe ripercussioni a circa 20- 25 metri di distanza ovvero non si ripercuoterebbe fino all'edificio.
Precisa altresì che in occasione del crollo del muro non si è verificata alcuna problematica all'edificio”.
A fronte di tali chiarimenti i difensori chiedevano in tale udienza che il ctu verificasse il costo dell'eventuale indagine geofisica, spiegandone l'utilità ai fini di rispondere con maggior certezza al quesito sul punto.
8)Il CTU pertanto con la relazione in data 22.2.2025 illustrava motivazioni e sintetica descrizione dell'eventuale indagine integrativa, nonché i risultati attesi e la stima del costo.
9)In data 23.4.2025 forniva ulteriori precisazioni sull'eventuale integrazione di CTU
10)Infine con ultima relazione del 13.5.2025 il CTU formulava tre opzioni di intervento, volte a fornire una più precisa ricostruzione stratigrafica del suolo così da confermare o meglio precisare le risultanze comunque già emerse.
Valutate le opzioni le parti, considerati i costi a cui sarebbero andate incontro, aderivano alla opzione zero che prevedeva di non procedere ad ulteriori operazioni peritali e di mantenere i risultati della perizia già depositata.

11)A fronte di quanto sopra e alla luce delle indagini peritali espletate, non pare revocabile in dubbio che il muro in oggetto non possa ritenersi condominiale.
Ed infatti:
- il muro de quo non risulta indicato tra i beni comuni nel regolamento di condominio;
- nel rogito di acquisto dell'attore il bene compravenduto risulta confinante direttamente con il corso CU e non con il muro su corso CU così da deporre in senso favorevole al trasferimento all'acquirente anche di detto muro unitamente alla proprietà esclusiva dell'appartamento e Per_1 dell'annesso giardino;
- gli accessi alle singole unità immobiliari presenti nel fabbricato per tutte le unità immobiliari del
Condominio (ad eccezione della proprietà , avvengono separatamente a partire della Via Per_1
Privata VO, a monte dell'edificio mentre l'unico passaggio attraverso il muro in questione, collocato su Corso CU, conduce esclusivamente al giardino di proprietà e non ad altre Per_1 unità facenti parte il fabbricato condominiale né ad un androne o ad un ingresso condominiale;

-detto muro svolge anche la funzione di contenimento e sostegno del terreno retrostante ovvero del giardino di proprietà Per_1
-in particolare la “zona di influenza” agente sul muro, cioè la zona ove si concentrano spinte ed eventuali movimenti, in condizioni di stabilità del muro, è limitata a pochi metri alle spalle del muro stesso e quindi ampiamente all'interno del giardino il filo esterno del fabbricato Per_1 CP_1 si trova infatti ad una distanza dal muro ragguardevole, variabile tra circa 20 e 28 m, quindi
[...] ben al di fuori di tale “zona di influenza”.
- emerge come una eventuale perdita di funzionalità del muro (o di una sua porzione significativa) non avrebbe, ragionevolmente, alcun effetto significativamente dannoso sul fabbricato, mentre ne avrebbe certamente su zone interne al giardino annesso all'appartamento di proprietà Per_1
Ne consegue che, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, detto muro serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile e pertanto, trattandosi di bene non legato da una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, viene meno il presupposto per l'operatività della presunzione ex art. 1117 c.c.
A fronte di tali elementi, non paiono di per sé idonee e sufficienti a connotare la natura comune del suddetto muro le circostanze che 1) detto muro costituisca il confine del complesso de quo rispetto alla strada provinciale, 2) che ad esso siano fissate tubazioni comuni (presumibilmente) all'intero caseggiato e 3) che abbia caratteristiche estetiche che lo accomunano al contesto limitrofo
E ciò, sia in considerazione dell'utilità prevalente che il muro svolge, sotto il profilo strutturale, sostanzialmente a favore del solo giardino attoreo, come evidenziato dal CTU, sia in ragione del fatto che le caratteristiche estetico- architettoniche lo accomunano si all'edificio convenuto ma anche ad altre proprietà limitrofe, sia facenti parte del medesimo comparto edilizio originario sia in senso più esteso al compendio afferente all'Hotel la Vela, come evidenziato dal CTP Ing Per_8 nelle proprie osservazioni del 18.10.2024 e confermato dal CTU ( v pag 18 ctu: “Anche verso
l'Hotel La Vela si notano somiglianze nelle caratteristiche estetico architettoniche dei muri (Figura
9), a riprova di una chiara unitarietà tra l'originario comparto della e il contesto CP_1 limitrofo”).
La stessa parte attrice (pag 16 comparsa conclusionale) evidenzia che “Il muro sottostante al giardino dell'odierna parte attrice costituisce, infatti, solo una minima porzione (quella in fregio a
Corso NI CU) di tutta l'originaria delimitazione alla quale è raccordato e con le stesse caratteristiche, sotto l'aspetto estetico ed architettonico, riscontrabili, non soltanto nel compendio immobiliare attualmente denominato “ ”, ma anche nel contesto limitrofo”. Controparte_1
Si richiama sul punto giurisprudenza consolidata della Suprema Corte (Cass. 2018 n. 22155/2018 rel. Scarpa) e condivisa anche dall'odierno giudicante a mente della quale il muro che delimita il giardino di proprietà esclusiva, anche se posto in senso lato a recinzione del complesso condominiale, non è necessariamente un bene comune, laddove prevalga la funzione di utilità a favore della proprietà singola.
In particolare nel confermare la sentenza d'Appello la Suprema Corte chiarisce ” In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione, atteso che tal bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l'atto costitutivo del e, quindi, il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario CP_1 proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2,
19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444)”.
E ancora nella giurisprudenza di merito, si richiama pronuncia della Corte d'Appello L'Aquila n.
55/2021 “Il muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, anche qualora sia inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi comune con tutte le conseguenze sulla ripartizione delle spese di riparazione. Del resto, contenendo il giardino, è un bene funzionale alla tutela degli interessi del suo proprietario e lo si potrà ritenere comune solo ove se ne provi una diversa destinazione o se sia così qualificato da un titolo negoziale come il regolamento condominiale o l'atto costitutivo del condominio”.
In forza delle argomentazioni sopra esposte la domanda attorea appare infondata dovendo di contro dichiararsi la proprietà esclusiva del muro de quo in capo a parte Per_1

12) Passando ad esaminare pertanto le altre domande attoree, si osserva che in sede di precisazione delle conclusioni parte attrice ha formulato le domande di impugnativa di delibera solo in via subordinata rispetto a quella di accertamento della proprietà comune del muro.
In particolare parte attrice assume la nullità delle delibere 12.6.21 e 17.7.021 e l'illegittimità ex art
1137 c.c. della delibera 24.6.2022 sostenendo che:
i condomini, a maggioranza, hanno deliberato di attribuire la proprietà esclusiva del manufatto oggetto degli interventi di manutenzione straordinaria di cui si tratta all'Ing. Persona_1 nonostante sia da ritenere pacifico che “…in tema di condominio, non rientra nei poteri dell'assemblea la deliberazione che determini a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, (Cass. Civ. Sez II, n. 5657/2015).
- sempre a maggioranza, i condomini hanno, altrettanto illegittimamente, in violazione del disposto di cui all'art. 1123, comma 1, cod. civ. addebitato, in via esclusiva, all'Ing. Persona_1
l'onere del parziale rifacimento del manufatto di cui si tratta che è stato, peraltro, portato a termine a seguito di unilaterale iniziativa dell'amministratore del , in difetto di CP_1 preventiva assemblea, come previsto dal disposto di cui all'art. 1135, comma 1, cod. civ., di costituzione del fondo speciale di cui all'art. 1135, comma 1 n. 4, c.p.c., oltre che di comprovati motivi di urgenza ex art. 1135, comma 2, c.p.c.
- il odierno convenuto, non sarebbe, pertanto, legittimato, comunque, ad CP_1 addebitare somme per spese relative a lavori indebitamente eseguiti su di un manufatto di proprietà di un singolo condomino, in difetto di esplicito consenso del proprietario e le relative delibere, aventi quali oggetto l'imputazione di tale onere, per l'intero od anche in percentuale, sarebbero da ritenere illegittime ed affette da nullità Il convenuto tempestivamente costituito ha eccepito la decadenza dell'impugnativa ex art 1137 c.c. con riferimento alle prime due impugnative, non avendo l'attore coltivato subito l'azione dopo le mediazioni proposte.
13) Premesso ciò, l'impugnativa della delibera in data 12/6/2021 (prod 9 attore), relativamente al punto 4 dell'O.d.G., non appare accoglibile trattandosi comunque di delibera di imputazione provvisoria della spesa effettuata in attesa dell'accertamento della proprietà del muro.
14) Sull'impugnativa della delibera in data 17/7/2021 (prod. 13) , relativamente al punto 1 dell'O.d.G. la stessa appare inammissibile per carenza di interesse ad impugnare mancando una delibera vera e propria.
In particolare la verbalizzazione secondo la quale alcuni condomini, contrario l'attore, dichiarano di concordare con la perizia Geom. non pare configurare di per sè una delibera avente CP_7 contenuto decisorio e/o comunque volta a statuire sulla proprietà, limitandosi con essa i singoli condomini ad esprimere un parere sulla perizia ivi richiamata.
15) Di contro appare fondata l'impugnativa della delibera in data 24/6/2022 (prod 16) relativamente al punto 4) dell'O.d.G. laddove l'assemblea a maggioranza e con voto contrario del sig delibera “di imputare alla proprietà l'intero onere della ricostruzione del Per_1 Per_1 muro di confine con la SP 39 di corso NI CU”.
Ed infatti l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni e può adottare qualunque provvedimento purchè destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni mentre non può occuparsi di beni di proprietà esclusiva di singoli condomini o di terzi , come invece ha fatto nel caso di specie, imputando in via definitiva alla proprietà l'intero onere di ricostruzione del muro oggetto di causa. Per_1
16)In merito infine alle spese di lite le stesse, liquidate alla luce del DM 10.3.2014 come modificato con DM 147/2022, e parzialmente ridotte a fronte della non particolare complessità giuridica della causa, sono poste a carico di parte attrice nel rapporto processuale con i terzi chiamati, ivi comprese le spese di ctu come già liquidate, mentre sono poste a carico del nel rapporto processuale tra questo e l'attrice CP_1


PQM

Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica Giudice Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti, definitivamente pronunciando nella causa vertente tra la sig.ra in qualità di Parte_1 erede di (attrice), il in persona Persona_1 Controparte_1 dell'amministratore pro tempore convenuto) e i sigg.ri , Controparte_2 CP_3
, , CP_4 Parte_3 Parte_4 CP_5 Parte_5
e in qualità di legale rappresentante pro tempore della Parte_6 Parte_7
(terzi chiamati) disattesa ogni altra Controparte_6 eccezione, deduzione e istanza:
-rigetta la domanda attorea di accertamento e declaratoria della proprietà comune del
[...] della muratura oggetto di causa, sottostante al giardino annesso all'appartamento di CP_1 proprietà dell'attrice, per le ragioni di cui in parte motiva;

-dichiara la proprietà privata di parte della medesima muratura sottostante al giardino Per_1 annesso all'appartamento di proprietà di parte attrice;

- rigetta l'impugnativa della delibera in data 12.6.2021, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva;

-dichiara inammissibile per carenza di interesse l'impugnativa della delibera in data 17.7.2021, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva;

- dichiara la nullità della delibera in data 24.6.2022, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva;

-pone definitivamente le spese di CTU come già liquidate a carico di parte attrice;

-nel rapporto processuale tra parte attrice e il condanna il convenuto a corrispondere a CP_1 parte attrice le spese di lite, liquidate in € 621,00 per esborsi € 5.237,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie ex art 2, IVA e CPA come per legge per le ragioni di cui in parte motiva;

-nel rapporto processuale tra parte attrice e i terzi chiamati condanna parte attrice a corrispondere ai terzi chiamati le spese di lite, liquidate in € 5.261,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie ex art 2, IVA e CPA come per legge per le ragioni di cui in parte motiva.
Genova 13/12/2025
Il GOT
Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti