REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE in composizione monocratica, nella persona della Dott.ssa Raffaella Filoni, sulle conclusioni prese, a seguito di udienza con note scritte, dal 27.2.2025 ex art 281 sexies comma III cpc, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2473/2024 di R.G., promossa da:
(C.F.: ), e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( C.F. ) elettivamente domiciliate
[...] C.F._2 presso l'Avv. Antonio Sala (C.F. – pec C.F._3
con studio in Vigevano – Via Email_1
Cairoli 43 che le rappresenta e difende per delega in calce al ricorso introduttivo ( notificazioni e comunicazioni di cancelleria alla mail: (fax: 0381-77152)) Email_2
- parte attrice - contro
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._4
- convenuto- contumace –
CONCLUSIONI
Come da ricorso introduttivo e note scritte udienza 26.2.2025
Per Parte attrice e : Parte_1 Parte_2
“Piaccia al Giudice Ill.mo contrariis reiectis -Accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. rispetto al contratto preliminare Controparte_1 di compravendita stipulato con e in data 8 Parte_1 Parte_2 marzo 2022 e registrato in 2 ndici del 14.9.2022 e del 25.7.2023; -Accertare il diritto di recesso delle ricorrenti Pt_1
e dal contratto preliminare del 8 marzo
[...] Parte_2 registrato in data 14.3.2022 con successive appendici del 14.9.2022 e del 25.7.2023 e conseguentemente dichiarare, ex art. 1385 II co. c.c. il diritto delle ricorrenti di trattenere ogni somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e quantificata nella misura di € 150.000,00. Con vittoria di spese e compensi di
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causa, oltre accessori di legge (IVA, CPA e 15%). In via istruttoria viene riservata ogni istanza, deduzione e/o produzione nell'eventualità in cui il Giudice dovesse disporre con ordinanza non impugnabile la prosecuzione del processo nelle forme del rito ordinario ex art. 281 duodecies co. 1 c.p.c.”
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
La motivazione della presente sentenza è redatta sulla base della sintetica e concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto ex artt. 132 c.p.c. e 118 d.a. c.p.c.
Con ricorso notificato al Sig. in data 22 Controparte_1 luglio 2024 le Ricorrenti la Sig.ra e la Sig.ra Parte_1
hanno dedotto che : Parte_2
-le ricorrenti sono proprietarie dell'unità immobiliare in località Vigevano: Appartamento ad uso civile posto Vigevano, Via F. Cavallotti 1 e Via Simone del Pozzo 8, abitazione posto al piano interrato, terra, primo, secondo e terzo, semi-indipendente disposto su 4 livelli con cantina e box doppio
- con contratto preliminare di compravendita dell'8 marzo 2022 (doc. 1) le ricorrenti promettevano di vendere al sig. Controparte_1 nato a [...] il [...], la suindicata unità immobiliare al prezzo di comune accordo determinato in € 550.0000,00: le parti concordavano che il rogito notarile avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31 dicembre 2022 (punto 8 del contratto preliminare – sub doc. 1);
-in data 14 settembre 2022, con appendice al contratto preliminare dell'8 marzo 2022 (doc. 2), su richiesta del sig. CP_1 promissario acquirente, venivano modificate alcune clausole contrattuali. In particolare veniva spostata la data del rogito notarile dal 31.12.2022 al 30 giugno 2023;
-nella stessa appendice (doc. 2) è stata indicata altresì la modifica al punto 10) del contratto ove si pattuiva la consegna dell'immobile alla data del dicembre 2022 a favore del promissario acquirente Sig. CP_1 che pertanto, con contratto di locazione transitorio (doc. 3) ha iniziato ad abitare l'unità locale sei mesi prima della concordata stipula dell'atto notarile;

-sempre su richiesta del promissario acquirente sig. venne CP_1 nuovamente stipulata appendice in data 25.7.2023 (doc. 4), con cui il rogito notarile veniva spostato al 15 dicembre 2023 con proroga della locazione a tale data;

-7) le ricorrenti diffidavano il promesso acquirente a comparire per il rogito e, alla data del 15 dicembre 2023 comparivano avanti il
2 Notaio Avv. Valentini Maria Fiorilla tanto le odierne ricorrenti in veste di promissarie venditrici e il Sig. quale promissario CP_1 CP_1 acquirente: il Notaio dava atto che “non è stato possibile addivenire alla stipula del suddetto atto di compravendita in quanto le parti hanno dichiarato ed addotto le motivazioni che vi sono problemi economici da parte del sig. relativi al pagamento del Controparte_1 saldo prezzo della suddetta compravendita” (doc. 5);
- veniva inviata lettera raccomandata (doc. 6), con contestazione dell'inadempimento e trattenimento della caparra ex art 1385 cc, dopo di che veniva attivata procedura di Mediazione (Med. 08/2024) con primo incontro in data 19.2.2024 che veniva differito sulla base delle rassicurazioni del resistente e che, diversamente, si concludeva con verbale negativo (doc. 7): motivo principale dell'esito negativo della mediazione risiedeva nella circostanza che il sig. come CP_1 specificato dal Notaio Valentini, non era in grado di provvedere al saldo prezzo;

-successivamente veniva radicata procedura di sfratto per finita locazione dall'unità immobiliare che avrebbe dovuto essere oggetto della compravendita (doc. 8), all'esito della quale il Tribunale di Pavia convalidava lo sfratto per la data del 31 ottobre 2024 (doc. 9) .
Concludevano le Ricorrenti chiedendo di accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. rispetto al contratto Controparte_1 preliminare di compravendita stipulato con e Parte_1 Parte_2
in data 8 marzo 2022 e registrato in data 14.3.2022, con
[...] successive appendici del 14.9.2022 e del 25.7.2022; accertare il diritto di recesso delle ricorrenti e dal Parte_1 Parte_2 contratto preliminare del 8 marzo 2022 e conseguentemente dichiarare, ex art. 1385 II co. c.c., il diritto delle ricorrenti di trattenere ogni somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e quantificata nella misura di
€ 150.000,00, con vittoria di spese e compensi di causa, oltre accessori di legge.
Con ordinanza del 6.2.2025 visto il certificato di residenza, datato 28.01.2025, del convenuto Sig. (doc. 13) dal Controparte_1 quale si evince come lo stesso fosse ancora attualmente residente in [...], ne è stata dichiarata la contumacia e ritenuta la causa matura per la decisione è stata trattenuta in decisione ex art 281 sexies comma III cpc dal 27.2.2025.
La domanda delle Ricorrenti e provata e deve essere accolta.
E' documentalmente provato che le Ricorrenti, con contratto preliminare di compravendita dell'8 marzo 2022 (doc. 1) abbiano promesso in vendita al sig. l'appartamento ad uso Controparte_1
3 civile in Vigevano, Via F. Cavallotti 1 e Via Simone del Pozzo 8, abitazione posto al piano interrato, terra, primo, secondo e terzo, semi- indipendente disposto su 4 livelli con cantina e box doppio, censito al Catasto Fabbricati come indicato in atti e al prezzo di € 550.0000,00.
Il rogito notarile avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31 dicembre 2022 (punto 8 del contratto preliminare – sub doc. 1); successivamente in data 14 settembre 2022, con appendice al contratto preliminare dell'8 marzo 2022 (doc. 2), su richiesta del sig. CP_1 promissario acquirente, veniva spostata la data del rogito notarile dal 31.12.2022 al 30 giugno 2023.
Inoltre, al punto 10) del contratto veniva indicata la consegna dell'immobile alla data del dicembre 2022 a favore del promissario acquirente Sig. CP_1
E' documentalmente provato che, con contratto di locazione transitorio dal 1.2.2023 al 30.6.2023 (doc. 3) il Sig. ha iniziato ad CP_1 abitare l'unità locale sei mesi prima della concordata stipula dell'atto notarile.
Su richiesta del promissario acquirente sig. venne CP_1 nuovamente stipulata appendice in data 25.7.2023 (doc. 4), con cui il rogito notarile veniva spostato al 15 dicembre 2023 con proroga della locazione a tale data.
E' documentalmente provato l'ammontare delle somme che il resistente Sig ha corrisposto a titolo di caparra confirmatoria per CP_2 un totale di € 150.000,00, su un importo complessivo di vendita pari a € 550.000,00.
Nella scrittura privata integrativa del 25 luglio 2023 (prodotto doc. sub 4),rispetto al contratto preliminare di compravendita vengono indicati tali pagamenti: euro 30.000,00 versati il contestualmente alla data del contratto preliminare dell'8 marzo 2022; euro 30.000,00 sono stati versati il 10.8.2022; euro 20.000,00 sono stati versati il 21.9.2022, euro 30.000,00 sono stati versati il 5.1.2023 ed euro 40.000,00 sono stati versati il 28.4.2023.
Il saldo di euro 400.000,00 doveva essere versato al momento del rogito, che, di fatto, non è avvenuto per inadempimento del convenuto Sig CP_1
Risulta, infatti, dal documento n. 5 che il 15 dicembre 2023 sono comparse avanti il Notaio Avv. Valentini Maria Fiorilla le odierne ricorrenti, in veste di promissarie venditrici, e il Sig. Controparte_1 quale promissario acquirente e il Notaio ha dato atto che “non è stato possibile addivenire alla stipula del suddetto atto di compravendita in quanto
4 le parti hanno dichiarato ed addotto le motivazioni che vi sono problemi economici da parte del sig. relativi al pagamento del saldo Controparte_1 prezzo della suddetta compravendita” (doc. 5)
Risulta infine che sia stata instaurata la procedura di Mediazione (Med. 08/2024), con primo incontro in data 19.2.2024, che si concludeva con verbale negativo (doc. 7): è documentalmente provato che il Sig abbia partecipato tramite un Legale, ma che la CP_1 mediazione abbia avuto esito negativo .
Sulla base di tali evidenze documentali è provato l'inadempimento del promissario venditore, Sig. Controparte_1 rispetto al contratto preliminare di compravendita dell'8 marzo 2022 e successive appendici del 14.9.2022 e del 25.7.2023.
Risulta infatti documentalmente provato che , inizialmente il rogito doveva essere stipulato entro il dicembre dello stesso anno, poi, su richiesta dello stesso Sig l'atto è stato prorogato due volte e, Pt_3 infine, innanzi al Notaio, il 15 dicembre 2023, è stato dato atto dell'impossibilità economica del promissario acquirente, qui convenuto contumace, di precedere all'acquisto.
Inoltre il Sig è stato immesso nel possesso dell'immobile CP_1 ed è documentalmente provato che, all'esito della procedura di sfratto per finita locazione dall'unità immobiliare, che avrebbe dovuto essere oggetto della compravendita (doc. 8), cui il Sig ha partecipato CP_1 con un Legale fiduciario, all'udienza di convalida di sfratto per finita locazione (docc. 8 e 9 di ricorso), è stato convalidato lo sfratto per la data del 31 ottobre 2024 (doc. 9), con successivo verbale di accesso per lo sfratto in data 18.12.2024, con rinvio della procedura alla data del 29.1.2025 (doc. 14), presente lo stesso poi differita al Controparte_1
5 febbraio 2025 per consentire all'odierno resistente di lasciare l'unità abitativa libera da persone e cose.
Sulla base di tali elementi è documentalmente provato, sia l'inadempimento del sig sia il danno patrimoniale Controparte_1 subito dalle Ricorrenti, come dedotto e documentato in atti : il mancato introito del saldo prezzo concordato in € 400.000,00; la necessità di rinnovo di un fido bancario con conseguenti costi connessi all'apertura delle procedure e agli interessi bancari;
il pagamento dell'IMU (doc. 11) per € 2.368,88; il danno subito dalla ricorrente , che, al fine Parte_1 di favorire l'operazione di vendita ha acquistato, con atto notarile dell'11.11.2022 unità abitativa in Vigevano, Via Simone del Pozzo 7/9 (doc. 10) utilizzando i benefici di prima casa e in ragione del mancato rogito, dovrà corrispondere la differenza all'Agenzia delle Entrate per Imposta Registro Seconda Casa che è pari al 9% del valore catastale
5 sulla seconda abitazione;
nonché l'occupazione dell'immobile in relazione alla procedura di sfratto.
In ordine alla differenza tra caparra confirmatoria e cauzione, la consegna di una somma di denaro effettuata dall'uno all'altro dei contraenti al momento della conclusione di un negozio ha natura di caparra confirmatoria quando risulti che le parti hanno inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 cod. civ., ovvero attribuirle la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento -secondo il meccanismo della ritenzione della caparra o della esazione del doppio di essa- qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il diritto di recesso;
invece la consegna di denaro ha natura di deposito cauzionale qualora essa sia stata conferita a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno a carico del cauzionante;
la funzione del deposito cauzionale è quella propria della garanzia, consentendo al creditore di soddisfarsi sulla somma ove il cauzionante abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno (Cass. Sez. 3 4-3-2004 n. 4411 Rv. 570784-01; Cass. Sez. 3 22-3-2007 n. 6966 Rv. 596763-01).
Deve osservarsi che risulta dalla analisi, sia del contratto preliminare dell'8 marzo 2022, sia dalla appendice successiva del 25 luglio 2023, che tali somme siano state versate a titolo di caparra confirmatoria, in ragione della propria funzione di garantire l'adempimento del contratto, con una anticipazione dell'importo del danno, nell'eventualità che uno dei contraenti si fosse reso inadempiente : ciò risulta in modo specifico nella appendice del 25 luglio 2023, ove viene indicato il profilo del danno causato alla parte venditrice in questo contesto.
Tale dato deve essere contestualizzato, anche, dal punto di vista cronologico nello svolgimento dei rapporti tra le Parti, tenuto conto delle citate proroghe della stipula del rogito definitivo, unitamente alla locazione dell'immobile prima del rogito.
Inoltre, tali fatti, come dedotti, risultano documentalmente provati e devono essere valutati anche in relazione alla contumacia del convenuto Sig CP_1
E' quindi accertato il diritto di recesso per giustificato motivo delle Ricorrenti dal contratto preliminare di compravendita dell'8 marzo 2022 e successive appendici del 14.9.2022 e del 25.7.2023 e per l'effetto il diritto di trattenere la somma ricevuta dall' Controparte_1
a titolo di caparra confirmatoria che, come sopra indicato, ammonta a complessive € 150.000,00.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo avuto riguardo ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014, applicabile alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore, sulla
6 base dei valori minimi in considerazione die fatti analizzati e dello svolgimento del processo, ed espunta la fase istruttoria non svolta.

P.Q.M.

il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione,

1. Accerta e dichiara l'inadempimento del sig. Controparte_1 rispetto al contratto preliminare di compravendita stipulato con e in data 8 marzo 2022 e Parte_1 Parte_2 registrato in data 14.3.2022 con successive appendici del 14.9.2022 e del 25.7.2023; 2. Accerta il diritto di recesso delle ricorrenti e Parte_1 dal contratto preliminare del 8 marzo Parte_2
2022 e registrato in data 14.3.2022 con successive appendici del 14.9.2022 e del 25.7.2023 e per l'effetto dichiara, ex art. 1385 II co. c.c. il diritto delle ricorrenti di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria quantificata nella misura di € 150.000,00; 3. condanna parte convenuta sig. alla Controparte_1 rifusione in favore delle ricorrenti e Parte_1 Parte_2
delle spese di lite, che liquida in € 1713,00 per
[...] esborsi, € 4217,00 per onorari, oltre 15% spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Così deciso in Pavia il 29.3.2025
Sentenza resa ex art. 281 sexies comma III c.p.c. depositata il 29.3.2025
Il Giudice
Dott.ssa Raffaella Filoni
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