R.G. 22756/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 06/10/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 22756/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. BISCEGLIA MICHELE, come da procura in atti.
RICORRENTE
E

Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. PALUMBO CARLO, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: contratto di locazione di uso diverso
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originaria intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, l'odierno istante adiva Questo Tribunale al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità ad uso diverso, per
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1 sentir emettere ordinanza di rilascio nonché ingiunzione di pagamento per canoni scaduti e a scadere.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietario dell'immobile sito in Napoli (NA) al Viale Augusto Righi n.
11 (in catasto civico 14) piano T, distinto al catasto fabbricati al Foglio 2,
p.387, sub 4, cat C/2 e dell'immobile sito in Napoli (NA) al Viale Augusto Righi
n. 17 (in catasto civico 14) piano T distinto al catasto fabbricati al Foglio 2,
p.387, sub 14, cat A/10;
che con contratto sottoscritto in data 04.01.2023, regolarmente registrato in data 26.01.2023 al n. 001449, Serie 3T-cod identificativo
TER23T001449000BB, concedeva in locazione i detti immobili;

che parte conduttrice ometteva il pagamento dei canoni relativi ai mesi di luglio, agosto, settembre e ottobre 2024; che vani risultavano tutti i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriore argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvedere:
- in via principale: convalidare l'intimato sfratto per morosità relativamente all'immobile descritto in premessa e, conseguentemente, fissare a breve la data per il rilascio da parte della
ordinando al Cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente Controparte_1 atto;

- in via subordinata: in caso di opposizione, pronunciare ordinanza provvisoria di rilascio immediatamente esecutiva, fissando la data per la esecuzione ex art. 665 c.p.c., con riserva delle eccezioni del convenuto e, tramutato il rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., dichiarar nel merito risolto il rapporto di locazione de quo per grave inadempimento di esso conduttore, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1455 c.c. e alla L. 392/78;
- in ogni caso: condannare il convenuto al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa e successivi occorrendi, oltre a rimborso ex art. 14 T.P.F., i.v.a. e c.p.a.
Inoltre, per quanto sopra esposto, l'odierna istante, come sopra rapp.to e difeso,
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2 Insta
affinché la S.V. Ill.ma, ritenuta la propria competenza, a norma degli artt. 633 c.p.c., e ss.,
Voglia ingiungere alla in persona del legale rapp.te p.t., con sede legale in Controparte_1
Napoli alla Via A.Righi n.11 (P.Iva ), di pagare immediatamente al Sig. P.IVA_1 Pt_1
la complessiva somma capitale di € 4.600,00, dovuta per canoni scaduti ed oneri
[...] accessori fino alla data odierna nonché l'ulteriore somma che sarà dovuta per canoni da scadere e oneri accessori fino all'esecuzione dello sfratto o all'effettivo rilascio dell'immobile, nonché interessi moratori, maturati e maturandi al tasso legale dalla data di esigibilità dei singoli canoni sino al saldo effettivo;
con spese, diritti ed onorari della presente procedura, il tutto ai sensi e per gli effetti dell'art. 658 comma I c.p.c., e dell'art. 664 c.p.c..
Con riserva di ogni altro diritto ed azione.”
Si costituiva in giudizio il convenuto che contestava integralmente la pretesa attorea e chiedeva il rigetto della domanda. Precisava che le parti con scrittura privata, allegata al contratto di locazione, avevano concordato che oltre il deposito cauzionale sarebbe stata versata un'ulteriore somma da imputare a potenziale copertura di eventuali canoni di locazione non tempestivamente corrisposti per difficoltà. Pertanto, riteneva insussistente la morosità dei canoni come richiesti in intimazione avendo, altresì, la parte conduttrice espresso la volontà di effettuare un bonifico della somma di euro 4.600,00 per l'integrale ricostituzione del deposito cauzionale in parola, così come previsto dall'art. 11 del contratto di locazione.
Rassegnava conclusioni come in atti: “Voglia il Giudice adito, respinta ogni avversa eccezione e conclusione:
NEL MERITO
- rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 7/10/2024 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c.;
- accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
per l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti.
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3 Con vittoria di spese e compensi.”
All'udienza del 30.10.2024 parte intimata - a mezzo assegno circolare - offriva la somma pari ad € 4.600,00 e parte intimante accettava lo stesso.
Il Tribunale denegava l'ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento di rito e assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente -nel riportarsi a tutti i propri scritti atti e difensivi-chiedeva dichiararsi la risoluzione contrattuale per grave inadempimento del conduttore. Il conduttore resisteva alla domanda e chiedeva dichiararsi l'insussistenza della gravità dell'inadempimento e per l'effetto chiedeva il rigetto della richiesta di risoluzione del contratto.
All'odierna udienza ascoltata la discussione delle parti, il Giudice, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
In primo luogo va detto che la domanda è procedibile atteso che le parti hanno svolto, sebbene in maniera infruttuosa, l'iter di mediazione disposto, come documentato agli atti.
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs 28/2010 può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
Occorre una doverosa precisazione circa il perimetro dell' . Controparte_2
La stessa, attiene, alla sola domanda di risoluzione del contratto per presunto inadempimento del conduttore. Va rilevato, infatti, che non è stata formulata alcuna domanda di condanna al pagamento dei canoni che, dunque, non costituiscono oggetto del citato . Pt_2
La domanda è infondata e deve essere rigettata.
Non sfugge affatto al Tribunale che, all'udienza del 30.10.2024, la parte resistente abbia corrisposto dinanzi al Tribunale la somma di euro 4.600,00 e
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4 che la stessa sia stata accettata – ferme le rispettive pretese – dalla parte ricorrente. Del pari è incontestato tra le parti, come emerso anche all'odierna udienza di discussione, che nel dipanarsi del rapporto locatizio non vi sia, allo stato, mora per ulteriori canoni ( come oggetto di specifica discussione orale all'odierna udienza )
Appare evidente, dunque, che il vero fulcro dell'Odierna attiene alla CP_2 qualificazione di tale adempimento tardivo ad opera della parte resistente.
Si tratta, in verità, di questione di ermeneutica contrattuale di non poco momento come fatto, del resto, palese dall'esistenza di un significativo contrasto tra le parti circa la stessa attese le peculiarità fattuali della gestione negoziale del rapporto locatizio che le parti, nella propria autonomia negoziale, hanno inteso “direttamente” disciplinare.
In estremamente sostanziali termini occorre interrogarsi, nel vaglio concreto di merito, circa la rilevanza della incontestata condotta di pagamento ad opera della parte conduttrice- resistente, solo in sede di udienza di convalida della somma di euro 4600,00 e sul regime conseguenziale del detto incontestato tardivo adempimento.
Va detto, in proposito, che da un lato le parti all'art. 20 del contratto di locazione – come correttamente richiamato da parte ricorrente – hanno stabilito che: “…In caso di inadempienza ad una delle clausole sopra riportate e di mancato rispetto delle norme di legge, il presente contratto si risolverà ipso jure con diritto della parte adempiente al risarcimento del danno, oltre che alla rivalsa per le spese… “
Dall'altro, però, all'art. 2 della “scrittura privata integrativa del contratto del
02.05.2013 e confermato con “scrittura” del 04.05.2023 hanno previsto che: “ la somma di euro 6920,50 per accordo tra le parti sarà ritenuta infruttifera di interessi e sarà imputata in conto pigioni in caso di mancato pagamento”. ( sottolineato n.d.r.)
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5 Orbene ritiene il Tribunale che il contratto di locazione non possa considerarsi scisso dalla detta contrattazione integrativa che, per volontà negoziale delle stesse parti, integra e precisa l'originario regolamento negoziale.
In altri termini il complessivo atteggiarsi del rapporto negoziale deve dirsi disciplinato non solo dall'originario contratto, ma anche dalla citata “scrittura integrativa” e che anche la clausola dell'art. 20 del contratto di locazione debba leggersi in combinato con la previsione di cui all'art. 2 del citati accordo integrativo.
Orbene ritiene il Tribunale, come peraltro eccepito dalla difesa di parte resistente, che le parti abbiano - con il citato articolo 2 - inteso costituire una sorta di provvista per il locatore a garanzia.
A tale conclusione si perviene facendo ricorso a qualsivoglia criterio ermeneutico.
Dalla interpretazione letterale, infatti, della detta clausola appare evidente come le parti, con la stessa, abbiano inteso effettuare una sorta di “garanzia negoziale” ulteriore rispetto al “tradizionale” deposito cauzionale, prevedendo espressamente - in forza della propria autonomia negoziale - una clausola di gestione dell'eventuale inadempienza nell'ambito di “confini” di significatività dalle stesse già a monte qualificata.
In altri termini – ferma l'assoluta necessità di “ripristinare” ad opera della conduttrice il detto fondo a semplice richiesta della parte locatrice ( circostanza che è effettivamente avvenuta nell'odierna vicenda ) – la ratio negoziale del detto fondo non può che cogliersi proprio nella finalità di consentire alla parte ricorrente di “attingere” direttamente l'eventuale canone non corrisposto immediatamente dalla detta somma, senza che ciò, purchè nei limiti di quanto previsto e fermo il citato diritto all'immediato ripristino dello stesso – possa determinare l'operatività della risoluzione ipso iure.
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6 Del resto anche un'interpretazione sistematica e teleologica delle previsioni negoziali, oltre che quella letterale, conduce a risultati non dissimili.
Non considerando il deposito citato come una sorta di “provvista” negoziale per eventuale inadempimento non si comprende che senso avrebbero le parole “
…sarà imputata in conto pigioni in caso di mancato pagamento…” essendo tale dizione, al di fuori della citata funzione, priva di significato e, sostanzialmente inutiliter data.
Del pari non può sostenersi la natura del deposito di cui alla scrittura privata del 02.05.2013 quale deposito cd. cauzionale generico con mera funzione di garanzia atteso che osta a tale interpretazione il dettato di cui all'art. 11 della legge 392/1978, secondo cui “Il deposito cauzionale non può essere superiore
a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”.
Orbene la somma di cui al citato articolo 2 è, certamente, superiore alle tre mensilità di canone confermando, dunque, - al fine di dare un significato alla pattuizione negoziale - che lo stesso è una garanzia ulteriore che le parti hanno inteso concordare.
Nell'odierna vicenda processuale, nel concreto vaglio di merito, si è proprio in presenza dell'operatività garantistica per le parti della clausola di cui all'art. 2 della citata scrittura privata in quanto a fronte del ritardo da parte del pagamento del conduttore la stessa parte locatrice si è servita della provvista prevista.
Alla luce di tali riflessioni deve affermarsi che la previsione di cui all'art. 20 del contratto di locazione, al fine di non rendere la stessa una mera clausola di stile, deve coordinarsi con l'ulteriore previsione negoziale di cui all'art 2 della scrittura privata.
In altri termini per eventuali ritardi che superino la soglia “economica” della provvista di cui all'art. 2 opererà la clausola risolutiva espressa;
mentre per
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7 eventuali ritardi nel pagamento entro la soglia economica fissata dall'art. 2 della scrittura privata dovrà vagliarsi la gravità dell'inadempimento secondo il dettato di cui all'art. 1455 c.c.
Tale interpretazione è l'unica che consente di non privare di significato precettivo e, dunque di qualsivoglia utilità negoziale, la clausola di cui all'art. 2 della citata scrittura integrativi di costituzione della provvista per il locatore.
In tale prospettiva non potendo dirsi operante la clausola risolutiva espressa ed, atteso il pacifico pagamento solo all'udienza di convalida della somma di euro 4600,00, è necessario che il Tribunale svolga la valutazione della gravità dello stesso.
In proposito, infatti, occorre ricordare che nel contratto di locazione, quale contratto di durata, non trova applicazione la regola generale stabilita in tema di risoluzione per inadempimento (arg. ex art. 1453 cod. civ.), secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva - nel senso che, come è vietato all'attore di pretendere la prestazione, così non è consentito al convenuto di eseguirla - atteso che in tale contratto, invece, vale il differente principio per il quale il conduttore può corrispondere il canone anche dopo la presentazione della detta domanda (Cass. 14/11/2006, n.
24207; Cass. 26/11/2019, n. 30730). In tal caso, il pagamento tardivo, pur non sanando né diminuendo le conseguenze dell'inadempimento precedente, rileva tuttavia ai fini della valutazione della relativa gravità: a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice, infatti, deve tener conto, nella formulazione del giudizio sull'importanza dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla
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8 percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., fino al momento della riconsegna del bene (Cass.29/12/2023, n. 36494).
Orbene, nel corso del giudizio, la parte conduttrice ha tempestivamente offerto la somma a ripristino delle garanzie manifestando non una volontà gravemente inadempiente bensì un mero ritardo nell'adempimento delle proprie obbligazioni che è stato, peraltro, fronteggiato, appunto, sotto il versante economico, per la parte locatrice dall'esistenza del deposito negoziale previsto dalle parti stesse assolvendo la specifica funzione dell'art. 2 della scrittura integrativa del contratto.
Nel giudizio fattuale di merito circa la non gravità della condotta non possono non rilevarsi una serie di indici ulteriori.
In primo luogo l'offerta tempestiva di pagamento che denota non una volontà di sottrarsi all' adempimento stesso.
Ben diversa, infatti, sarebbe stata l'ipotesi in cui la parte conduttrice non offriva la somma a ripristino del deposito anche in corso di giudizio, ma tale circostanza non è avvenuta e, dunque, non attiene all'odierna Cognizione.
Ancora non può non valorizzarsi la condotta nel corso del giudizio e successiva al pagamento citato atteso che, come da discussione odierna dei difensori, la parte conduttrice non è incorsa in ulteriori ipotesi di morosità.
Ancora deve valorizzarsi la citata previsione di cui all'art. 2 della scrittura integrativa con il quale le parti hanno previsto, nella propria autonomia negoziale, uno specifico strumentario di tutela nell'ipotesi di ritardo.
Ancora – come correttamente dedotto dalla difesa di parte resistente – deve valorizzarsi – anche in un'ottica di buona fede - la durata significativa (ìoltre
20 anni )n del rapporto in relazione al citato ritardo e l'eccezionalità del ritardo stesso non essendo allegate ulteriori ipotesi di ritardo o di inadempienza ad opera del conduttore.
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9 Per tali ragioni – ferma la assoluta debenza delle somme corrisposte nel corso del giudizio che si deve fermamente ribadire – ritiene il Tribunale che non possa procedersi all'affermazione di gravità che conduce alla pronuncia di risoluzione come richiesta da parte ricorrente.
In proposito occorre ricordare che, infatti, nella valutazione della gravità dell'inadempimento contrattuale, l'applicazione dell'art. 1455 del codice civile richiede che i parametri considerati non siano astratti, ma basati sulle circostanze specifiche del caso e sull'interesse dell'altro contraente, in modo da determinare se l'inadempimento possa essere considerato di rilevanza non trascurabile rispetto all'oggetto del contratto.
Deve pertanto rigettarsi la domanda di risoluzione come formulata da parte ricorrente.
Non resta che vagliare il regime di governo delle spese di lite.
In proposito ricorre una ipotesi di compensazione atteso che se da un lato non può trascurarsi il rigetto della domanda della parte ricorrente, dall'altro non può elidersi la rilevanza dell'adempimento avvenuto solo in corso di giudizio ad opera della parte resistente che estremo significato, per le ragioni espresse, ha spiegato nell'escludere la pronuncia risolutoria.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:

1. Rigetta la domanda;

2. Compensa integralmente le spese di lite.
Napoli, 06/10/2025
Il Giudice
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