R.G. 16791/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 16791 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
– C.F. / P. IV , con gli Avv.ti Filippo Caramanica e Parte_1 P.IVA_1
Paolo Cariani, che lo rappresentano e difendono giusta procura in atti e presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA ESCHILO 194 ROMA
ATTORE
E nato a [...] il [...] CF elettivamente domiciliato Controparte_1 C.F._1 in Roma, Via Genzano n.58, presso lo studio dell'Avv. Marco Marinelli ( ) C.F._2
che la rappresenta e difende, giusta procura in atti
CONVENUTO
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione ritualmente notificato, ha convenuto Parte_1 CP_1
per sentire convalidare, giusta comunicazione di mancato rinnovo del 17 gennaio 2023, la
[...]
finita locazione alla scadenza naturale del 31.10.2023 del contratto ad uso abitativo sottoscritto il 1 novembre 2018 e regolarmente registrato, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma alla via Grotta di Gregna n. 153, edificio 6, scala A, interno 26 ed identificato al foglio mappale n. 794, sub 38, cat. A/2,
classe 3 e pertinenza box n.11, foglio 608, mappale 794, sub 102, categoria C/6 classe 8, con condanna dell'intimato al rilascio immediato del bene.
L'intimato, ritualmente costituitosi con comparsa di risposta, si è opposto alla convalida, eccependo come il contratto di locazione si fosse rinnovato in ragione dell'intempestività della comunicazione di mancato rinnovo, mai pervenuta al destinatario.
Denegato il provvedimento di rilascio, ed esperito senza esito il tentativo di mediazione obbligatorio ratione materiae, la causa è venuta per la discussione all'udienza del 27 dicembre 2024, al cui esito
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si è data lettura del dispositivo della presente sentenza.
***
La domanda attorea è in parte fondata e va accolta per quanto di ragione.
In via preliminare, parte attrice ha dato piena prova della propria legittimazione attiva e dell'interesse ad agire, avendo fornito prova tabulare sia del contratto di locazione per cui è causa, sia della ritualità della procura conferita al difensore costituito.
Nel merito della vicenda, non è contestato che le parti abbiano stipulato un contratto avente ad oggetto l'immobile per cui è causa e che le stesse ne abbiano inizialmente pattuito la durata di tre anni a partire dal 1 novembre 2018, con conseguente rinnovo biennale, suscettibile, in caso di mancato rinnovo da parte del locatore, a successivi rinnovi di pari durata. L'attore ha poi versato in atti la raccomandata a.r. del 17 gennaio 2023, a mezzo della quale ha comunicato formale e tempestiva disdetta del contratto e la espressa intenzione di non rinnovarlo alla scadenza del 31.11.2023.
In relazione a tale comunicazione, tuttavia, coglie nel segno l'eccezione di parte intimata secondo la quale in realtà manca la prova che la stessa sia giunta nella sfera di conoscenza/conoscibilità del conduttore, in quanto il documento prodotto reca unicamente sul plico esterno la dicitura “compiuta giacenza rinviata al mittente”.
A mente dell'arresto della Suprema Corte, “in caso di mancato recapito all'indirizzo del destinatario di un piego soggetto alla disciplina delle raccomandate “ordinarie” – in applicazione “non diretta ma analogica” della disciplina prevista per le “raccomandate AG” dall'articolo 8 della legge 890/1982 – la notificazione “si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio” (vale a dire, dalla data dell'immissione nella cassetta della corrispondenza del destinatario, che deve risultare da apposita attestazione dall'agente postale, – nota dello scrivente) dell'avviso di giacenza… ovvero dalla data del ritiro del piego se anteriore” (Cassazione, n. 2047/2016).
Ciò comporta che, per ritenersi perfezionato il processo di trasmissione della raccomandata e la conseguente conoscibilità del suo contenuto al destinatario, il mittente debba dare prova dell'espletamento da parte dell'ufficiale postale di tutte le formalità previste dalla legge, come risultanti dalla apposita attestazione di questi. Stante l'assenza di alcuna attestazione in tale senso nel caso di specie, nel quale non si evince neanche la data in cui sarebbe stato lasciato l'avviso del mancato recapito al conduttore, la comunicazione di che trattasi non può dirsi entrata comunque nella sfera di conoscenza del destinatario, con conseguente inefficacia della stessa ai fini conoscitivi della volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza naturale del 30 ottobre 2023.
Alcun argomento di prova può desumersi poi dal riepilogo della spedizione rilasciato da CP_2
e versato in atti dall'attore, in quanto trattasi di mera attestazione – peraltro non firmata né attribuibile ad alcuno – priva di efficacia di prova certa e che comunque nulla prova circa l'espletamento da parte
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dell'ufficiale postale delle sopra ricordate formalità, prodromiche alla dichiarazione di compiuta giacenza.
Una siffatta ricostruzione, del resto, appare conforme alla stessa giurisprudenza richiamata dall'attore, atteso che la Cassazione, con la sentenza n. 27526/2013, ha stabilito che “la disdetta si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso la dimora del soggetto”.
E quindi non vi è alcuna presunzione se non viene fornita, come nel caso di specie, la prova che l'avviso sia stato rilasciato.
Ne consegue che, a fronte di una comunicazione di cessazione del rapporto da parte del locatore non ritualmente giunta al conduttore entro il termine di decadenza semestrale scadente il 30 aprile 2023, il contratto, alla scadenza del 31.10.2023, si è prorogato per un ulteriore biennio.
Per l'effetto, la domanda di cessazione del contratto a tale data va rigettata, ma va comunque dichiarata la cessazione del contratto di locazione alla data di scadenza del successivo termine del
30.10.2025.
Non può negarsi, infatti, la possibilità per il giudice di accertare la cessazione del contratto di locazione anche ad una data diversa e successiva a quella indicata nell'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, ciò senza violare il principio di cui all'art. 112 c.p.c.. Invero, ove si accerti che per errata indicazione o per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza sia successiva a quella di cui all'intimazione, la cessazione del contratto potrà essere indicata anche per una data successiva, senza per questo incorrere nel vizio di ultrapetizione (Cass. 7927/04, sicut
10030/98). In tal caso, infatti, è la legge a determinare termini e date (Tribunale di Roma, 14 luglio
2021, n. 12154, nonché 23 gennaio 2019, n. 1732).
Ciò è quanto avvenuto nel caso di specie, in cui, in ragione dell'accertata rinnovazione del contratto, la notifica dell'intimazione ben prima del termine semestrale utile per la successiva scadenza biennale, vale comunque quale manifestazione dell'intenzione dell'attore di non rinnovare il contratto successivamente al 31.10.2025.
Pertanto, la domanda attorea va parzialmente accolta;
per l'effetto, il contratto inter partes verrà a cessare alla scadenza del 31 ottobre 2025, con conseguente condanna del conduttore al rilascio dell'immobile al 1 dicembre 2025, tenuto conto delle condizioni delle parti, delle ragioni del rilascio, nonché del tempo della disdetta.
La reciproca soccombenza derivante dal parziale accoglimento della domanda attorea comporta la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti di così decide:
[...] Controparte_1
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a) dichiara che il contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 1 novembre 2018,
regolarmente registrato, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma alla via Grotta di Gregna n. 153, edificio 6, scala A, interno 26 ed identificato al foglio mappale n. 794, sub 38, cat. A/2, classe 3 e pertinenza box n.11, foglio 608, mappale 794, sub 102, categoria C/6 classe 8, verrà a cessare alla data del 30 ottobre 2025;
b) condanna a rilasciare detto immobile a per Controparte_1 Parte_1
la data del 1 dicembre 2025;
c) compensa interamente fra le parti le spese processuali.
Roma lì 27 dicembre 2024
Il GOP
Roberto Valentino
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