N. 04883/2023 REG.RIC.
Pubblicato il 16/03/2026
N. 02147 /2026 REG.PROV.COLL. N. 04883/2023 REG.RIC.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Seconda) ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 4883 del 2023, proposto da -OMISSIS-, rappresentato e difeso dall'avvocato Domenico Benussi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia
contro
Comune di Firenze in persona dei Sindaco, legale rappresentante pro tempore rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia e Matteo
Romeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Ministero della Cultura, non costituito in giudizio;
Condominio via De Bardi Nn. 46/48 in persona del legale rappresentante pro tempore rappresentato e difeso dall'avvocato Duccio Maria Traina, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia
nei confronti N. 04883/2023 REG.RIC.
-OMISSIS-, s.p.a. Calzedonia, s.r.l. Golden Bridge, non costituiti in giudizio
per la riforma
della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione
Terza) n. 70/2023
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Firenze e del Condominio via
De Bardi Nn. 46/48;
Visti tutti gli atti della causa;
Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod. proc. amm.;
Relatore nella udienza smaltimento del giorno 14 gennaio 2026 il Cons. RG EU
e uditi per le parti gli avvocati;
FATTO e DIRITTO
1. La sentenza impugnata ha rigettato il ricorso e i motivi aggiunti proposti dalla parte appellante per l'annullamento dei seguenti atti: a) autorizzazione paesaggistica n. 671 del 23 marzo 2021, ai sensi degli artt. 146 e/o 167 del D. lgs. n. 42/2004; b) parere favorevole della Soprintendenza archeologica, Belle arti e paesaggio per la città metropolitana di Firenze e per le provincie di Pistoia
e Prato del 19 marzo 2021, n. 7206; c) ordinanze comunali nn. 323 e 324 del 20 luglio 2021, tutti atti con cui, previ interventi di adeguamento, è stata assentita l'installazione di canne fumarie e di tubi per gli sfiatatoi collocati sull'edificio di via dei Bardi n.46/48 comune di Firenze, nel quale il ridetto appellante possiede alcuni appartamenti. N. 04883/2023 REG.RIC.
Avverso la decisione sono dedotti i seguenti motivi di appello:
a) Violazione degli artt. 146 e 167 del D. lgs. 20 gennaio 2004 n. 42, in relazione all'art. 1120 cod. civ ed all'art. 7 del regolamento condominiale; Error in iudicando;
b) Violazione dell'art. 201 della L.R. 14 novembre 2014 n. 65; Error in iudicando sotto altro profilo; c) Violazione degli artt. 129 e 135 della L.R. 3 gennaio 2005 n. 1;
Error in iudicando sotto distinto profilo; d) Violazione dell'art. 201 della L.R. 14 novembre 2014 n. 65, in relazione all'art. 167 del D. Lgs. 24 gennaio 2004 n. 42;
Error in iudicando sotto ulteriore profilo, insufficienza e contraddittorietà della motivazione; e) Violazione dell'art. 201 della L.R. 14 novembre 2014 n. 65 sotto ulteriore profilo, in relazione all'art. 209 della stessa legge regionale; Error in iudicando sotto ulteriore profilo, insufficienza e contraddittorietà della motivazione.
2. Si sono costituiti in giudizio il Comune di Firenze e il Condominio di via dei Bardi
n.46/48 entrambi contestando l'avverso dedotto e chiedendo il rigetto del gravame.
3. Sono oggetto della presente controversia, in particolare l'autorizzazione paesaggistica n. 671 del 23 marzo 2021, conosciuta il 27 aprile 2021, rilasciata dal
Comune di Firenze, al Condominio di Via de' Bardi nn. 46/48 avente ad oggetto le
“Opere di adeguamento delle canne fumarie a servizio del condominio, in Via dei
Bardi n. 46 e 48, Quartiere 1, Firenze” nonché il presupposto parere favorevole n.
7206 del 19 marzo 2021, espresso dalla Soprintendenza di Firenze e le connesse ordinanze n. 323 e n. 324 del 20 luglio 2021, con le quali il Comune di Firenze ha ingiunto al predetto ente l'adeguamento ai sensi dell'art. 201, comma 1 Legge regionale n. 65 del 10 novembre 2014, così consentendo di conformare l'originario intervento abusivo, e renderlo conforme alla normativa urbanistica, nonché alle direttive emesse dall'autorità preposta alla tutela del vincolo.
Il suddetto provvedimento autorizzatorio – che imponeva alcune modifiche nel posizionamento delle canne fumarie installate sulla facciata interna del palazzo - chiudeva una complessa vicenda giuridico-amministrativa che, nei suoi snodi N. 04883/2023 REG.RIC.
essenziali, può essere così sintetizzata: la parte appellante è proprietaria di alcune unità immobiliari che fanno parte del detto condominio, che è oggi esistente su di un immobile originariamente di proprietà esclusiva della Società Iniziative Sviluppo
Immobiliare ISIM S.p.A. del Gruppo Assicurazioni Generali S.p.a. Quest'ultima, dopo aver frazionato il bene, aveva ceduto le singole unità immobiliari a vari acquirenti.
Il fabbricato, di pregio architettonico, è posizionato in una strada vicino al Ponte
Vecchio, è costituito da otto piani fuori terra, oltre al piano seminterrato e ad una torretta posta all'ottavo piano.
Al piano terreno si trovano unità immobiliari commerciali, mentre ai piani superiori ci sono appartamenti a destinazione abitativa- residenziale, tra i quali quelli in proprietà dell'appellante.
L'odierna controversia è sorta allorquando la parte appellante ebbe contezza che, sulla copertura del fabbricato in questione, vicino alle terrazze in sua esclusiva proprietà, o comunque in vicinanza delle finestre dei suoi appartamenti, erano stati posizionati sfiati e canne fumarie, dei quali alcuni erano condominiali, mentre altri di pertinenza esclusiva delle attività commerciali poste al piano strada.
Nella relazione tecnica di parte appellante era evidenziato che detti interventi erano stati realizzati senza i necessari titoli abilitativi, circostanza che trovava conferma all'esito del diritto di accesso presso gli uffici comunali, dove non si rinveniva alcun assenso per la loro installazione.
La medesima parte appellante aveva nel frattempo iniziato un procedimento per l'accertamento tecnico preventivo ante causam ex art.696 c.p.c. e 696 bis c.p.c. onde accertare lo stato dei luoghi, ed acquisire eventuali titoli abilitativi; nel corso del procedimento, il CTU nominato concludeva nel senso della mancanza di qualsivoglia assenso comunale riferibile a dette canne fumarie, e tanto meno ad esalatori e /o sfiati, N. 04883/2023 REG.RIC.
e che comunque quegli innesti pregiudicavano, in alcune sue parti, l'unità immobiliare della parte appellante.
All'assemblea condominiale del 20 maggio del 2019 l'amministratore presentò un progetto di sanatoria delle canne fumarie, che fu approvato dai condomini, sebbene fosse condizionato, quanto alla sua concreta esecuzione, all'assenso della parte appellante che non aveva partecipato alla riunione, e che era per vero necessario dal momento che il progetto prevedeva di incidere sulla proprietà esclusiva di questi.
Dunque quel progetto non venne mai approvato.
Il 26 giugno del 2020 la parte appellante, per il tramite del proprio difensore, invitava il Comune di Firenze ad adottare i doverosi provvedimenti sanzionatori.
Il 21 aprile del 2021 – in seguito a tale invito/diffida - gli veniva comunicato l'avvio del procedimento sanzionatorio, nel quale comunque si rendeva noto che le suddette canne fumarie avevano conseguito l'autorizzazione paesaggistica il 23 marzo del 2021 in seguito a parere favorevole della Soprintendenza del 19 marzo del 2021.
Sia l'autorizzazione che il parere venivano dunque impugnati dinanzi al TAR per la
Toscana, dalla parte appellante con il ricorso N.R.G. 701 del 2021.
In seguito, poiché con le ordinanze nn.323 e 324 del 20 luglio del 2021, il Comune aveva imposto al Condominio - ma anche alla società conduttrice dei locali destinati alla ristorazione, posti al piano terreno dell'edificio - di eseguire opere di adeguamento delle canne fumarie, rispetto a quanto autorizzato dalla Soprintendenza, anche queste ordinanze erano oggetto di ricorso per motivi aggiunti.
La sentenza impugnata, come detto, ha rigettato interamente il gravame.
4. Tanto premesso il primo motivo d'appello contesta al primo giudice di non aver rilevato che gli interventi contestati alteravano il decoro architettonico dell'edificio e che ciò rendeva necessario che la deliberazione condominiale contenente la richiesta di autorizzazione paesaggistica in sanatoria, fosse votata all'unanimità, e non, come era accaduto alla riunione del 29 novembre del 2018, a maggioranza. N. 04883/2023 REG.RIC.
Di conseguenza – secondo la parte appellante – detta deliberazione sarebbe illegittima,
e, per derivazione, sarebbe illegittimo il successivo procedimento avente ad oggetto la sanatoria rilasciata all'ente.
4.1. Il motivo è infondato per una serie di ragioni.
4.1.1. In via preliminare si osserva che la parte appellante non ha impugnato questa delibera, dinanzi il competente giudice civile, nel termine di trenta giorni di cui all'art.1137 c.c. . Dunque essa è irrimediabilmente decaduta dalla relativa facoltà e l'atto è divenuto inoppugnabile.
4.1.2. L'appellante obietta, sul punto, che pende giudizio civile da lei avviato sull'operato del condominio e che dunque la questione sarebbe tuttora sub iudice, e che pertanto il Comune, prima di provvedere in merito, avrebbe dovuto attendere la definizione della controversia privatistica insorta.
L'obiezione non è fondata perché omette di rilevare la natura impugnatoria del giudizio che ha ad oggetto le delibere condominiali, finalizzata ad impedire azioni dilatorie avviate dai singoli condomini per paralizzare l'efficacia delle decisioni assunte dall'assemblea, e che fa sì che ogni giudizio, in questo senso, presenti un carattere di piena autonomia.
Or bene, nel caso di specie risulta, come incontestatamente opposto dalla parte appellata – e in disparte la considerazione che si tratta di questione sollevata per la prima volta solo in questo grado di giudizio – che ad essere stata impugnata è un'altra determinazione, ossia la delibera condominiale adottata il 18 maggio del 2021, che è quella con cui sono stati approvati i preventivi di spesa per l'intervento di adeguamento. Delibera che, oltre tutto, è intervenuta quando i lavori erano già stati autorizzati, il che significa che l'esito di questo giudizio civile giammai avrebbe potuto influenzare il contenuto degli atti amministrativi impugnati, in quanto emessi prima della sua adozione. N. 04883/2023 REG.RIC.
D'altro canto la detta impugnativa è vieppiù irrilevante per quanto si dirà in prosieguo, in ordine agli effetti (rectius: ai mancati effetti) della delibera del 29 novembre del
2018.
4.1.3. Neppure può sostenersi che quest'ultima delibera, importando innovazioni vietate, non era annullabile, ma piuttosto radicalmente nulla, e che perciò non avrebbe dovuto essere impugnata nel termine di cui all'art.1137 c.c. Infatti quella della nullità delle delibere condominiali è una categoria residuale ed eccezionale, non suscettibile di interpretazione estensiva, che secondo la Cassazione, si configura solo qualora le determinazioni “abbiano un oggetto illecito ed impossibile, siano prive di elementi essenziali, non siano prese in assemblea o incidano sulle proprietà esclusive dei singoli o violino le norme ed i diritti dei singoli o riguardino un oggetto che esorbiti dalle attribuzioni dell'assemblea” (ex multis Cass. Civ. S.U. 14.04.2021 n.9839, Cass.
Civ. n. 24696/2008, 16092/2005, 26468/2007).
Al contrario, in questo caso, poiché l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale sostanzia una modifica della cosa comune
“conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, ma “a condizione che non impedisca l'uso paritario delle parti comuni, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi - quest'ultima - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'aspetto armonico dello stabile, (Cass. 10350/2011;
Cass. 14455/2009) e poiché è frutto di un'affermazione indimostrata che gli innesti di cui si discute abbiano creato un negativo impatto sul decoro architettonico dell'edificio in questione, si può pacificamente escludere che ricorra, nel caso di specie, un'ipotesi di nullità per essere la detta innovazione vietata, ai sensi del comma
4 dell'art.1120 c.c. N. 04883/2023 REG.RIC.
4.1.4. Al contrario, vi è una presunzione in senso opposto, proprio perché quel tipo di intervento avrebbe potuto essere posto in essere anche per iniziativa di un singolo condomino, senza coinvolgere l'intero condominio. Infatti – sia osservato incidentalmente - le predette canne fumarie sono addossate lungo le linee perimetrali che delimitano le tre corti interne dell'edificio, dunque sono invisibili all'esterno, salvo che per le porzioni apicali, emergenti dalla copertura per brevi tratti, e non presentano, prima facie, i denunciati effetti impattanti, che, per vero, neppure la CTU, svolta nel corso dell'Accertamento Tecnico Preventivo chiesto dalla parte appellante al giudice civile, ha riconosciuto esistenti.
4.1.5. Tanto meno la circostanza che il detto intervento richiedesse il parere della
Soprintendenza, vale di per sé a dimostrare che comunque incidesse sul decoro del palazzo, perché si tratta di una conseguenza automaticamente derivante, ex lege, dal fatto che si tratta di un immobile vincolato. In ogni caso le incidenze sul decoro architettonico – contestate, come in questo caso, da un condomino - andrebbero devolute alla cognizione del giudice civile e non a quella dell'amministrazione, e ancor meno a quella del giudice amministrativo.
4.2. La doglianza in esame è comunque infondata perché si basa su di un presupposto metodologicamente inesatto perché con essa si pretende di trasferire automaticamente le patologie che asseritamente affliggevano la delibera in oggetto, all'autorizzazione paesaggistica rilasciata al condominio dal Comune.
Al contrario le due fattispecie – il procedimento di formazione della volontà condominiale ed il procedimento amministrativo – sono, almeno di regola, fra loro indipendenti, soprattutto nel caso di specie, in cui, per costante giurisprudenza della
Cassazione (ex tantis Cass. 17072/2015 ma vedasi anche Consiglio di Stato, sez. I, n.
2208 del 30 dicembre 2022). Come appena osservato, persino il singolo condomino, laddove ciò non pregiudichi l'armonia architettonica del fabbricato, può installare una canna fumaria sul fabbricato a servizio esclusivo del bene in sua proprietà. N. 04883/2023 REG.RIC.
Considerazione quest'ultima che dunque esclude in radice che, quand'anche fosse stata illegittima, la detta delibera condominiale potesse rilevare, posto che la richiesta di sanatoria avrebbe potuto essere presentata anche da uno solo dei condomini e l'amministrazione sarebbe stata comunque tenuta a valutarla.
E tanto a maggior ragione là ove si consideri che la giurisprudenza di questo consesso ritiene che il Comune, nel rilasciare titoli edilizi, non sia tenuto ad approfondire “ogni singolo aspetto privatistico relativo ai rapporti tra condomini, astrattamente idoneo
a riflettersi sulla legittimazione del richiedente il titolo edilizio, avuto riguardo alla natura dell'opera oggetto della richiesta di sanatoria edilizia” (cfr. Consiglio di
Stato, sez. VI, n. 5576/2021).
4.3. L'obiezione è infine vieppiù infondata perché omette di riferire che la domanda di sanatoria di cui si tratta, nella quale il Condominio indicava anche la disponibilità ad eseguire opere di adeguamento, non ha avuto effetti; infatti è stata archiviata dal
Comune il 15 marzo del 2021 in quanto avente ad oggetto un intervento di manutenzione straordinaria che, non richiedendo titolo edilizio, ma solo C.i.l.a., non era assoggettabile a sanatoria.
Il che significa che, nel suo contenuto principale, la delibera condominiale che la parte assume essere illegittima, è rimasta priva sia di oggetto che di causa. Infatti la
Soprintendenza – che era stata interpellata dal Comune – nel preavviso di rigetto aveva rappresentato la necessità che fosse presentata una nuova domanda di autorizzazione paesaggistica, invito al quale il Condominio aderì il 16 febbraio del 2021, ottenendo il parere favorevole della Soprintendenza il 19 marzo del 2021, e il successivo rilascio dell'autorizzazione paesaggistica il 23 marzo del 2021. Provvedimento ampliativo, quest'ultimo, ordinario e non a sanatoria, basato sull'art. 201 della L. Regionale
Toscana n. 65/2014, a norma del quale gli interventi soggetti a C.I.L.A. possono essere resi conformi alle prescrizioni contenute negli “strumenti urbanistici generali, negli strumenti della pianificazione urbanistica o nei regolamenti edilizi” “entro un termine N. 04883/2023 REG.RIC.
che il Comune può indicare nella stessa ordinanza con cui indica le opere di adeguamento da eseguire.
In altre parole, l'originaria richiesta di autorizzazione paesaggistica, sorretta, nella prospettiva di parte appellante, da una delibera condominiale illegittima, è rimasta in realtà priva di effetti – ed infatti fu archiviata dal Comune – sia perché gli interventi erano soggetti a C.I.L.A. e quindi non erano sanabili, e sia perché fu sostituita da una nuova richiesta di autorizzazione paesaggistica, questa volta ordinaria, e non ex post, sollecitata dal Comune e dalla Soprintendenza, nella quale il Condominio presentò, per l'approvazione, il progetto contenente le opere di adeguamento degli originari innesti, che sono state ritenute infine compatibili col vincolo interessante il palazzo, e conseguentemente assentite.
In definitiva, poiché la delibera condominiale che la parte contesta non ha avuto alcuna efficacia né tanto meno significativa ridondanza sul procedimento amministrativo successivo, anche in un'ottica processuale la censura che la parte appellante muove avverso di essa è del tutto irrilevante.
5. Il secondo motivo d'appello contesta la qualificazione data all'intervento di cui si discute, sia dalla parte appellata che dalla sentenza gravata, come di “edilizia libera”, ritenendo viceversa che, per la sua realizzazione, fosse necessario il permesso di costruire. Di conseguenza, poiché le suddette canne fumarie erano prive di titolo edilizio, l'unica sanzione applicabile sarebbe stata quella demolitoria, non essendo altrimenti conformabili.
A sostegno della censura, la parte appellante – dopo aver ricordato il vincolo individuo esistente sul bene- anche in questo caso ribadisce che quegli innesti hanno avuto un forte impatto sull'immobile, modificandone la sagoma, come dimostrato dalla necessità, per la loro realizzazione, dell'autorizzazione paesaggistica. N. 04883/2023 REG.RIC.
Del resto - aggiunge - nella comunicazione di avvio del procedimento sanzionatorio di cui all'art. 193 della l. r. Toscana n.65 del 2014 del 21 aprile del 2021 era contenuta una chiara indicazione in tal senso.
5.1. Il motivo è infondato.
5.1.1. Detti impianti sono stati realizzati negli anni 2012/2013 in occasione dei lavori oggetto della SCIA n. 8692/2012 che tuttavia, (“colpevolmente” NdR) non li contemplava tra questi, posti in essere al fine di riqualificare le parti comuni dell'edificio. Come si desume anche dalla documentazione fotografica in atti, presentano dimensioni contenute, sono stati realizzati nella facciata interna del fabbricato, di cui di conseguenza non alterano i prospetti, non modificano la sagoma, né tanto meno incidono sulle relative caratteristiche tipologiche.
5.1.2. In merito va anche considerato che l'aspetto più significativo dell'edificio, dal punto di vista architettonico, è proprio il suo prospetto principale, sul quale, per l'appunto, non risultano installate le canne fumarie e i tubi per gli sfiatatoi, che invece sono stati montati sulla prospettiva interna dell'immobile.
5.1.3. Tanto meno l'incidenza che la parte appellante lamenta essersi verificata sul terrazzo in sua esclusiva proprietà, a seguito del detto innesto, è idonea di per sé sola a dimostrare il lamentato (e lesivo) impatto sul bene soggetto a vincolo, perché quest'ultimo (rectius: la sua rilevanza) va valutato, così come insegna la giurisprudenza amministrativa (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 6 febbraio 2019, n. 902), con riferimento all'immobile nel suo complesso; unità che, in considerazione delle modestissime dimensioni dell'intervento di cui si discorre, non è stata nell'occorso in alcun modo vulnerata nel suo aspetto estetico.
5.1.4. Tanto premesso, poiché nel testo all'epoca vigente, l'art.3 del D.P.R. n.380 del
2001, qualificava (e qualifica tutt'oggi) quali atti di manutenzione straordinaria le
“opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e N. 04883/2023 REG.RIC.
tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso” sottoponendoli - in ragione dell'esclusione di cui agli artt.7 (che disciplina permesso di costruire) e 22
(che disciplina la Segnalazione certificata di inizio attività) del D.P.R. n. 380 del 2001
- al regime di edilizia libera, oggi più puntualmente disciplinato dall'articolo 6 bis del citato D.P.R., da ciò deriva la correttezza della qualificazione dei detti interventi, operata dall'amministrazione appellata, e validata dal primo giudice.
5.1.5. D'altronde, come si è già osservato al precedente paragrafo, il fatto che detti interventi fossero assoggettati al regime dell'autorizzazione paesaggistica non significa che, di per sé, presentassero un significativo impatto, ledendolo, sul valore architettonico dell'edificio, perché la necessità di detto assenso discendeva, ex lege, sia dal D.P.R. n. 31/2017 che dall'art. 146 del d. lgs. n.42/2004, conseguendo al vincolo individuo apposto sul bene. Ossia l'esigenza che la Soprintendenza si pronunciasse risiedeva in ragioni di tutela dell'immobile che, in via preventiva ed astratta, subordinano l'esecuzione di qualsivoglia intervento su di esso, anche di quelli di minima portata, alla previa valutazione della competente autorità, e dunque prescindeva del tutto dall'importanza delle opere che ne erano oggetto. Importanza che, come più volte osservato, era nel caso di specie, minima.
5.1.6. Infine, la comunicazione di avvio del procedimento sanzionatorio, ex art. 193 l. regionale Toscana n. 65/2014 del 21 aprile del 2021, non è probante nel senso preteso dalla parte appellante. Ed infatti, quella nota, che si riferiva all'originaria richiesta di autorizzazione paesaggistica postuma - come visto in relazione al primo motivo di appello – è stata nei fatti superata dal successivo procedimento di autorizzazione paesaggistica concessa alla parte appellante, con riferimento al progetto di adeguamento presentato. Tanto meno è chiaro, oltre tutto, a quali innesti abusivi detta comunicazione intendesse riferirsi. N. 04883/2023 REG.RIC.
6. Il terzo motivo d'appello contesta alla sentenza impugnata di non aver valutato che, in ragione della natura permanente dell'illecito edilizio contestato, il regime sanzionatorio ad esso applicabile non avrebbe dovuto essere quello esistente al momento dell'irrogazione della sanzione, ma quello in vigore all'epoca della realizzazione dell'abuso.
E poiché all'epoca vigeva la l.r. Toscana n.1 del 2005 che esigeva la SCIA per la realizzazione del suddetto intervento, secondo la parte appellante andavano applicati al caso di specie gli artt.129 o 135 della L.R. n.1 del 2005 e non l'art.201 della L.R.
n.65/2014, dunque non vi era spazio per alcun intervento conformativo, ma solo per un ordine ripristinatorio dello status quo ante.
6.1. Il motivo è infondato.
6.1.1. Innanzitutto, in ragione del principio del “tempus regit actum” (ex multis, Cons.
Stato, sez. II, 16 aprile 2025, n. 3267; Cons. Stato, sez. VII, 8 ottobre 2025, n. 7884)
e della natura permanente dell'illecito edilizio, al caso di specie era applicabile la legge in vigore al momento dello svolgimento del procedimento, e cioè la ricordata legge regionale Toscana n.65 del 2014 norma che, considerato che gli interventi in questione erano ad edilizia libera, si confaceva perfettamente al caso di specie.
Il che basterebbe a disattendere la doglianza in esame.
6.1.2. Quest'ultima è comunque inesatta nei suoi presupposti. Invero, anche in questo caso la parte appellante omette di considerare che il provvedimento impugnato non presentava natura sanzionatoria perché non accertava, in via postuma, la realizzazione di un intervento abusivo, carente di titolo edilizio, ma corrispondeva ad una richiesta con cui la parte appellata, dopo aver presentato un progetto che rimodulava l'originario intervento, chiedeva ex novo un'autorizzazione paesaggistica, che peraltro il Comune, sulla base del parere favorevole della Soprintendenza, le ha rilasciato.
Considerazioni che rendono del tutto fuorviante, appunto per travisamento dei N. 04883/2023 REG.RIC.
presupposti, la presente obiezione che inquadra la vicenda in un erroneo ambito sanzionatorio.
6.1.3. Infine, neppure è vero che ai sensi della L.R. Toscana n.1 del 2005 l'intervento era assoggettato a SCIA. Difatti l'art. 80 comma 2 di detta legge, introdotto dall'art.57 della l. 10 del 2011 – pienamente conforme sul punto alle previsioni di cui all'art.6 del
D.P.R. n.380 del 2001 e applicabile ratione temporis - prevedeva che per gli interventi di manutenzione straordinaria e per le opere e le modifiche finalizzate a realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitati e tecnologici, a meno che non riguardassero parti strutturali dell'edificio (e cioè appunto il caso de quo) era sufficiente la semplice
CILA.
7. Il quarto e il quinto motivo d'appello, che possono essere trattati unitariamente, contestando da prospettive solo parzialmente diverse lo stesso capo della sentenza impugnata, la censurano per non aver rilevato il vizio intrinseco degli atti gravati, consistente nel fatto che la sanatoria ottenuta era condizionata ad alcune prescrizioni, ossia all'esecuzione di opere di adeguamento, perché l'amministrazione aveva ritenuto fosse applicabile, al caso di specie, l'art. 201 della L. Regionale Toscana n.65 del 2014.
Detto modus procedendi, secondo il quarto motivo d'appello, contrasterebbe con l'art. 167 del d. lgs. n. 42/2004 che, oltre a non prevedere la possibilità di una sanatoria paesaggistica postuma, non ammette alcun potere di conformazione che, se esercitato, consentirebbe in modo inammissibile, di mantenere, su di un bene sottoposto a tutela, interventi difformi rispetto alle norme urbanistiche e a quelle vincolistiche.
Il quinto motivo ritiene poi che con l'ordinanza di ripristino n. 323 del 2021
l'amministrazione aveva in pratica reintrodotto l'istituto della sanatoria giurisprudenziale - ossia un istituto desueto, e comunque ritenuto oramai abnorme dalla giurisprudenza amministrativa - legittimando il recupero di una conformità urbanistica che, al momento della loro realizzazione, le opere non possedevano. N. 04883/2023 REG.RIC.
E che, a tutto concedere, nel caso di specie mancava il requisito cd. della “doppia conformità”, pur sempre necessario per gli accertamenti in sanatoria postumi e a fortiori, per la sanatoria giurisprudenziale.
7.1. Entrambi i motivi sono infondati.
7.1.1. In disparte la tardività delle suddette doglianze, dal momento che la parte appellante ha avuto conoscenza dell'autorizzazione paesaggistica del 23 marzo del
2021, il 27 aprile successivo, e i motivi aggiunti avverso quest'ultima sono invece stati da lei proposti solo il 10 settembre successivo, si osserva che entrambi i motivi incorrono, come quello precedente, in un travisamento dei presupposti perché
l'intervento di cui si discute non costituisce un'autorizzazione postuma, bensì un'autorizzazione ordinaria, rilasciata in seguito all'applicazione dell'istituto partecipativo - a disposizione di coloro che intendono realizzare, e/o riconformare, interventi sottoposti a CILA in area (o su immobili vincolati) – contemplato dall'art. 201 della l. regione Toscana n.65 citata.
Quella fattispecie non interagisce, né interferisce, con l'art. 167 del Codice dei beni culturali, almeno non nella parte in cui quest'ultima disposizione vieta il rilascio di un'autorizzazione paesaggistica postuma per interventi su beni sottoposti a tutela.
7.1.2. L'amministrazione in questo caso, infatti, non ha rilasciato un'autorizzazione condizionata, ma ha indicato interventi per eseguire i quali era necessario rimuovere le opere pre-esistenti non conformi, e quindi realizzare opere che adeguassero i detti impianti alla vigente disciplina edilizio-urbanistica vigente. Dunque si è limitata - onde ripristinare la legalità violata – ad imporre la demolizione dell'esistente ed a autorizzare un intervento ex novo, conforme all'assetto normativo attuale.
7.1.3. Del resto, nella relazione tecnica che la parte appellata ha allegato alla CILA n.
7178/2021 del 23 marzo del 2021 era chiaramente indicato che le opere non conformi a quanto previsto dal regolamento edilizio sarebbero state rimosse e che, contestualmente, sarebbero state eseguite opere di adeguamento alla normativa N. 04883/2023 REG.RIC.
vigente delle canne fumarie, a servizio del condominio. Cioè le ordinanze di conformazione consentivano, innovando e senza sanare il pregresso, l'installazione delle canne fumarie, recanti le caratteristiche assentite con l'autorizzazione n.
671/2021, che rappresentava, conviene ribadirlo ancora una volta, un provvedimento ordinario che non aveva ad oggetto la conservazione delle opere esistenti.
In altre parole gli atti impugnati, lungi dal sanare il pregresso, permettevano l'esecuzione di un progetto che nel frattempo era stato autorizzato in quanto conforme alla vigente normativa urbanistica, e ritenuto compatibile con il vincolo gravante sull'immobile.
7.1.4. Il tutto è avvenuto nel rispetto di quanto previsto dall'art. 201 della l.r. Toscana
n. 65/2014 che prevede che, per gli interventi e le opere di cui all'art.136 della medesima legge, ossia per quelli di edilizi libera, quand'anche eseguiti in difformità, ne è possibile il mantenimento a condizione che, entro il termine indicato dal Comune, siano resi conformi alle norme ed alle prescrizioni previste.
Dunque l'amministrazione, nell'occorso, non ha emesso un'impropria sanatoria postuma, ma esercitando il descritto potere tipico, finalizzato al recupero ed alla tutela funzionale ed estetica del fabbricato e ha ordinato la conformazione degli interventi.
Si tratta di un potere tipico che, diversamente da quello esercitabile in sanatoria, e dunque da come opinato dal quinto motivo d'appello, tampoco richiede il requisito cd. della “doppia conformità.”
7.1.5. A tacer del fatto che - in presenza di canne fumarie, quali quelle in oggetto, che, ancorché non conformi alla normativo igienico sanitaria, avevano un modesto impatto sull'edificio- , come fondatamente sostenuto dalla parte appellata privata, per il principio di proporzionalità, l'amministrazione, anche in mancanza di un'espressa norma di legge, che pure esisteva, ben avrebbe potuto ragionevolmente determinarsi, tra la rimozione e la conformazione con modifiche, verso questa seconda opzione, che comunque, a parità di tutela dell'interesse pubblico, costituiva sicuramente una misura N. 04883/2023 REG.RIC.
meno afflittiva per il condominio. La quale ultima considerazione dequota definitivamente le doglianze in esame.
8. Conclusivamente questi motivi inducono al rigetto dell'appello. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo rigetta.
Condanna la parte appellante al pagamento delle spese processuali che si liquidano in complessivi euro 4.000,00 (quattromila,00), da corrispondersi in parti eguali a ciascuna delle due parti appellate costituite.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:
CL SA, Presidente
Giordano Lamberti, Consigliere
Raffaello Sestini, Consigliere
Giovanni Sabbato, Consigliere
RG EU, Consigliere, Estensore
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
RG EU CL SA N. 04883/2023 REG.RIC.
IL SEGRETARIO