REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Dott. Luciano Arcudi, sulle conclusioni prese a seguito dell'invito al deposito di note scritte, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. di R.G. 1286/2024, promossa da:
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Luisa Parte_1 C.F._1
Flore,
- ricorrente in opposizione - contro
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._2 Parte_2
(C.F.: ) e (C.F.: , C.F._3 Parte_3 C.F._4 rappresentati e difesi dagli Avv.ti Barbara Maria Arbini e Emanuela Grillo,
- resistenti in opposizione -
Conclusioni
Per l'opponente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Pavia così provvedere: in via preliminare revocare la concessione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, disponendo la restituzione in favore del signor delle somme versate in esecuzione della stessa;
nel merito in via Parte_1 principale e riconvenzionale revocare e/o annullare il decreto ingiuntivo n. 232/2024 del 14.02.2024 emesso dal Tribunale di Pavia in data 9.02.2024 nel procedimento R.G. 106/2024 e notificato in data 27.02.2024 per le ragioni di cui in ricorso, dichiarando che nulla deve agli odierni opposti e respingendo con la miglior formula le domande Parte_1 avversarie;
- dichiarare l'illegittimità' della disdetta formulata da controparte con raccomandata 12.12.2022, e, ai sensi dell'art. 3, comma 3, L. n. 431/98 accertare il diritto del signor al risarcimento del danno patito da quantificarsi in misura pari ad € Parte_1
12.600,00 ovvero, in subordine, in € 6.600,00 come esposto nel presente atto, oltre al danno non patrimoniale da liquidarsi in via equitativa, nei confronti di , Controparte_1 [...]
e ovvero, nella diversa somma maggiore o minore, che Parte_2 Parte_3 risulterà accertata all'esito del giudizio;
- accertare e dichiarare che compete, in ogni caso, al signor il diritto alla restituzione della somma di € 700,00 oltre interessi legali Parte_1
1

dal 31.01.2015, versata a titolo di deposito cauzionale;
- operata la compensazione rispetto al credito azionato in monitorio, condannare , Controparte_1 Parte_2
e in solido fra loro, a corrispondere a l'importo che risulterà' Parte_3 Parte_1 allo stesso dovuto in ragione delle causali di cui in ricorso, oltre interessi legali dal giorno del dovuto al saldo finale. - rigettare la domanda riconvenzionale avversaria in quanto destituita di fondamento in fatto e diritto per le ragioni di cui in atti;
in ogni caso - con vittoria di spese e competenze di causa, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario;
in via istruttoria (…)”.
Per gli opposti:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso e di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa: in via preliminare: (…) - dichiarare inammissibile/improcedibile la domanda risarcitoria avversaria per tutti i motivi di cui in premessa e per assenza della condizione di procedibilità in mancanza di mediazione sul punto o, in subordine, perché domanda nuova non proponibile in questa sede;
nel merito: in via principale: a) rigettare ogni domanda ed eccezione proposta da per i motivi di Parte_1 cui in premessa;
b) rigettare l'opposizione a decreto ingiuntivo e confermare il D.I. n. 232/2024 emesso dal Tribunale di Pavia per i motivi di cui in premessa;
in via subordinata: condannare l'opponente a corrispondere l'importo di € 3.150,00 per canoni Parte_1 impagati da novembre 2022 a luglio 2023, oltre spese, rivalutazione ed interessi legali fino al saldo o, in subordine, altro diverso importo che riterrà di giustizia, anche in via equitativa ed anche a seguito di eventuale compensazione;
in via riconvenzionale: - condannare il Sig. Pt_1 al pagamento della somma di € 1.346,00 per lavori eseguiti direttamente a cura della proprietà e € 732,50 per quota di spettanza dell'utenza acqua potabile, o altra somma ritenuta di giustizia, anche a titolo di risarcimento danni, con eventuale compensazione con le somme di cui al deposito cauzionale o a quelle diverse eventualmente ritenute dovute a controparte, - condannare l'opponente al risarcimento del danno a favore dei sigg.ri per Parte_4
l'importo che sarà determinato in corso di causa, anche in via equitativa. In ogni caso: condannare controparte al risarcimento dei danni a favore dei resistenti opposti ai sensi dell'art. 96 c.p.c. In ogni caso: con vittoria di spese e competenze di causa. (…) In via istruttoria (…)”.
Precedenti di fatto e processuali
1. – Con contratto registrato il 27.2.2015, avente durata quadriennale e decorrenza dall'1.2.2015, i sig.ri e (al quale Controparte_1 Controparte_2 ultimo, deceduto nell'anno 2021, nella qualità di parte contrattuale sono subentrati gli eredi e , concedevano in locazione al sig. Parte_2 Parte_3
l'immobile ad uso abitativo sito in Gropello Cairoli (PV), via Gabetta, Parte_1
11, per un canone annuo di € 4.200,00 da pagarsi in rate mensili anticipate di € 350,00.
2. - Dolendosi del fatto che il conduttore era moroso al pagamento di canoni dal mese di novembre 2022 a quello di maggio 2023, i locatori intimavano lo sfratto per
2 morosità, con domanda di ingiunzione per canoni insoluti e spese di acqua potabile. L'udienza, fissata in citazione all'1.9.2023, non si teneva in quanto il conduttore, nelle more, rilasciava spontaneamente l'immobile.
3. - Con ricorso depositato l'11.1.2024, i locatori chiedevano quindi, ed ottenevano, decreto ingiuntivo per l'importo complessivo di € 3.150,00, pari ai canoni non pagati dal mese di novembre 2022 a quello di luglio 2023, quando l'immobile veniva rilasciato (€ 350,00 x 9).
4. - Il sig. presentava opposizione, evocando una intempestiva disdetta Pt_1 comunicata dai locatori nel mese di dicembre 2022 e chiedendo, in ragione di ciò, la condanna di questi al pagamento dell'importo di cui all'art. 3 comma 3°, L. n. 431/1998 (36 mensilità del canone, pari ad € 12.600,00), oltre al “risarcimento del danno non patrimoniale da liquidarsi in via equitativa” ed al rimborso della cauzione versata, pari ad € 700,00.
5. – Si costituivano i sig.ri e i quali – oltre a resistere alle CP_1 Pt_2 avversarie domande e ad insistere per la conferma del decreto ingiuntivo - chiedevano ulteriormente, in via riconvenzionale, la condanna dell'opponente al pagamento degli importi di € 1.346,00 per la rifusione degli esborsi resisi necessari per rimediare ai danni provocati all'immobile e di € 732,50 per rimborso “pro quota” di spese di acqua potabile, oltre al risarcimento del danno, da determinarsi equitativamente, per la sistemazione - effettuata “direttamente a cura della proprietà” - degli ulteriori danni rinvenuti nell'alloggio locato a seguito della sua riconsegna.
6. – Il giudice, con ordinanza del 26.9.2024, formulava una proposta conciliativa consistente nel pagamento da parte dell'opponente dell'importo ingiunto, detratta la cauzione versata, e di un contributo per spese legali di € 700,00 oltre accessori, proposta che veniva accolta dalla parte opposta e respinta dall'opponente. Preso atto del rifiuto di quest'ultimo, concedeva quindi la provvisoria esecuzione dell'opposto decreto ingiuntivo e fissava, per la pronuncia della sentenza, l'udienza del 26.3.2025, sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
Motivi della decisione
7. – Il sig. pone anzitutto in evidenza che la disdetta data dalla parte Pt_1 locatrice alla 2° scadenza deve essere ritenuta tardiva rispetto al termine di sei mesi contrattualmente previsto.
Tale assunto è da ritenere corretto: tale scadenza, in effetti, era al 31.1.2023, mentre la disdetta è stata inviata il 12.12.2022.
E, tuttavia, l'argomento è privo di rilevanza concreta, posto che non è mai stata esperita dalla stessa parte locatrice un'azione volta ad ottenere il rilascio dell'immobile per la cessazione del rapporto locatizio in forza di tale disdetta.
3 L'azione che questa aveva promosso mirava invece ad ottenere la convalida dello sfratto per morosità e dunque, nella sostanza, la risoluzione del medesimo per inadempimento del conduttore, il quale, alla data della notifica dell'intimazione di sfratto, avvenuta l'8.6.2023, era inadempiente al pagamento di otto mensilità di canone (dal mese di novembre 2022 a quello di giugno 2023).
Successivamente a tale notifica, il sig. ha rilasciato detto immobile, ciò che, in Pt_1 particolare, è avvenuto con spedizione delle chiavi alla parte locatrice nel mese di luglio 2023: tale rilascio, vale ulteriormente precisare, era per lui doveroso, poiché a decorrere dal momento della notifica di una (legittima e fondata) domanda di intimazione di sfratto per morosità il conduttore deve intendersi in mora nel rilascio dell'immobile locato.
8. – Quindi, l'opponente stesso sostiene di avere diritto alla “penale” di € 12.600,00 di cui all'art. 3, comma 3°, L. n. 431/1998, secondo il quale “qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione”.
Tale norma non è pertinente al caso di specie.
Infatti, essa si riferisce alla differente ipotesi in cui il locatore comunichi la disdetta alla prima scadenza (non alla seconda) in assenza dei motivi che la giustificano (non essendo infatti previsto in tale caso il recesso “ad nutum”) ed il conduttore, dopo aver rilasciato l'immobile, ne riottenga la disponibilità a fronte di quanto sopra.
Nella specie, il rilascio dell'immobile è stata la conseguenza di una grave morosità dell'opponente, protrattasi, in un contratto già rinnovato alla prima scadenza, per ben otto mensilità.
Quanto sopra rende evidente l'infondatezza, oltre che della domanda di cui sopra, anche di quella di risarcimento dei danni, che presenta peraltro un'evidente intrinseca contraddittorietà, laddove il sig. da un lato, sostiene l'illegittimità – e, quindi, Pt_1
l'inefficacia – della disdetta e, dall'altro lato, afferma di essere stato costretto a rilasciare l'immobile a seguito di essa, senza peraltro menzionare il fatto che, quando aveva ricevuto la disdetta medesima, era già inadempiente al pagamento di due mensilità di canone.
9. – Venendo alla domanda dell'opponente di restituzione della cauzione di € 700,00, la relativa debenza dipende, anzitutto, dal fatto se possano dirsi accertati i danni che i sig.ri e hanno chiesto in risarcimento, consistenti nel CP_1 Pt_2
“parquet rovinato nella cameretta”, che sarebbe stato “sistemato a cura e spese del proprietario”, nella presenza di “muffa” in un armadio, che lo avrebbe “reso inutilizzabile”, nel “forno cucina e piano cottura rovinati e non più funzionanti”, nella
4 “asportazione cronotermostato della caldaia non più presente al momento del sopralluogo” e nella “sostituzione della cappa della cucina”. Gli esborsi documentati assommano a complessivi € 1.346,00 e sono riferibili alla fornitura di un cronotermostato (preventivo del 13.9.2023 di € 110,00), all'acquisto di un piano cottura ed un forno elettrico (preventivo del 15.9.2023 di € 1.000,00) ed all'acquisto di una cappa (scontrino per € 236,00). Per gli altri danni si richiede una liquidazione
“equitativa”, in assenza di documentazione di spesa.
La parte opposta formula capitoli di prova diretti alla conferma di tali “danni”, dei quali è offerta documentazione fotografica.
Sul punto, si deve premettere che per quanto riguarda il piano cottura, il forno elettrico e la cappa, alla luce delle fotografie prodotte non è possibile comprendere quali problematiche abbiano avuto, ed il capitolo di prova formulato sul punto, dove ci si limita a parlare di “malfunzionamento”, è talmente generico da rendere impossibile qualsivoglia valutazione.
Quanto al cronotermostato, l'opponente ha negato di averlo asportato ed il capitolo di prova formulato sul punto è, parimenti, eccessivamente generico, non specificandosi quando e come se ne sia appurata la mancanza: in proposito, si deve rilevare che, nonostante l'assenza di un contraddittorio al momento del rilascio dell'immobile, la parte locatrice risulta avere omesso di contestare tempestivamente all'opponente gli indicati danni e, quindi, anche la mancanza di tale apparato.
Infine, per quanto attiene agli ulteriori danni, che riguarderebbero il parquet e l'armadio, dalle fotografie prodotte è obiettivamente impossibile stabilire se si tratti di danni da incuria piuttosto che da semplice usura ed, in ogni caso, i danni stessi non sono minimamente quantificati e non vi sarebbero elementi per una liquidazione, sia pure equitativa, degli stessi (per quanto riguarda l'armadio, gli opposti neppure indicano il presumibile valore che questo avrebbe avuto alla data della riconsegna dell'alloggio).
Pertanto, la domanda in esame non può trovare accoglimento.
10. – Per quanto concerne la domanda dei sig.ri e di rifusione CP_1 Pt_2 della spesa per consumo di acqua potabile, riferita al periodo 2022/2023, i suddetti hanno documentato gli importi richiesti dal fornitore del servizio ed, a fronte della circostanza che il relativo contatore non serviva solo l'alloggio locato, hanno proposto una suddivisione basata sul numero di persone che occupavano le rispettive unità immobiliari.
Tale criterio, che appare ragionevole, non è stato contestato dalla parte opponente, la quale, nel replicare alla relativa domanda, si è limitata a sostenere che i bollettini di pagamento prodotti non consentirebbero di “verificare la corrispondenza dei consumi
5 addebitati al sig. all'appartamento per cui è causa ed ai periodi esatti in cui Pt_1
l'immobile è stato ancora condotto in locazione dall'opponente”.
In realtà, se è vero che non sono state prodotte le bollette in forma integrale, v'è da rilevare che i bollettini stessi, chiaramente riferibili all'immobile locato, recano scadenze di pagamento (5.12.2022, 24.2.2023, 14.3.2023 e 12.6.2023) che sono evidentemente riferibili ad importi maturati durante il godimento dell'alloggio da parte dell'opponente, avendolo egli rilasciato nel mese di luglio 2023.
Pertanto, la domanda in esame, per l'importo di € 732,50, merita accoglimento.
Tale importo deve essere compensato con la cauzione versata, il che porta alla condanna dell'opponente al pagamento della differenza, pari ad € 32,50, oltre interessi al tasso di legge dalla domanda al saldo.
11. – In definitiva, il decreto ingiuntivo deve essere confermato e l'opponente ulteriormente condannato al pagamento in favore della parte opposta del suddetto importo di € 32,50 oltre interessi.
12. - Per quanto riguarda le spese di lite, l'opponente deve essere condannato alla rifusione dei 4/5 delle stesse, dovendo la residua frazione di 1/5 essere compensata tra le parti in ragione della soccombenza degli opposti sulla domanda di rifusione dei danni all'appartamento. Le spese stesse sono liquidate come da dispositivo avuto riguardo ai valori parametrici medi ex D.M. n. 55/2014 per le fasi di studio ed introduttiva e minimi per la fase decisionale, in ragione tanto del carattere precostituito della prova quanto del fatto che nelle memorie conclusive sono state dalla parte opposta sostanzialmente riprese argomentazioni difensive già esposte nei precedenti atti di causa.
13. – Anche in ragione della parziale soccombenza degli opposti, non vi sono i presupposti per la condanna dell'opponente ex art. 96 c.p.c.

P.Q.M.

il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione:
I. conferma l'opposto decreto ingiuntivo;

II. respinge le domande riconvenzionali dell'opponente;
III. in parziale accoglimento delle domande riconvenzionali della parte opposta, dichiara tenuto e condanna lo stesso opponente, effettuata la compensazione con il credito di questo per la restituzione della cauzione versata, al pagamento in favore della suddetta parte dell'importo di € 32,50 oltre interessi come da motivazione;

6 IV. condanna l'opponente alla rifusione in favore della parte opposta dei 4/5 delle spese di lite, che liquida per compenso di difensore, già in tale frazione, in € 350,00 per la mediazione e complessivi € 2.000,00 per il presente giudizio, oltre 15% spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge, dichiarando integralmente compensata la residua frazione di 1/5.
Così deciso il 27 marzo 2025.
Il Giudice
Dott. Luciano Arcudi
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