TRIBUNALE DI NAPOLI
UNDICESIMA SEZIONE CIVILE
UDIENZA DEL 29/09/2025
NELLA CAUSA ISCRITTA AL R.G. AL N. 19184/2021
Il Giudice, preliminarmente, dichiara che la celebrazione dell'udienza è sostituita dal deposito di note di trattazione scritta, autorizzate ai sensi dell'art 127 ter c.p.c., con precedente decreto;

lette le note depositate da entrambe le parti entro il termine a tal uopo assegnato, ove sono state ribadite le ragioni poste a sostegno delle rassegnate conclusioni;

decide la causa mediante pronuncia della seguente sentenza, resa ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Flora Vollero
1 N. 19184/2021 Reg.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- UNDICESIMA SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona del Giudice, dott.ssa Flora Vollero, in data 29 settembre
2025, pronuncia ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c. la seguente sentenza
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n. 19184 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv.to Antonio Parte_1 C.F._1
Russo, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, alla Via M. Cervantes n. 64, come da mandato in atti
ATTORE
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv.to Controparte_1 C.F._2
Vincenzo Loreto, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, alla Via Giordano Bruno n.
169, come da mandato in atti
CONVENUTO
Oggetto: simulazione del prezzo di vendita;
azione di rescissione;
risarcimento del danno
Conclusioni: con note di trattazione scritta, depositate in sostituzione dell'udienza del 29 settembre
2025, le parti concludevano come da atti introduttivi
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, evocava in giudizio Parte_1
, deducendo che: Controparte_1

1. in virtù di successione legittima nel patrimonio del padre, i germani , Controparte_1
e divenivano proprietari pro indiviso, ciascuno Parte_1 Controparte_2
2 per la quota di 1/3, di un complesso immobiliare, sito in Napoli, alla via Generale Girolamo
Ulloa, in catasto fabbricati al Foglio 4, p.lla 12 sub. 2, zona catastale 8, cat. D/8: trattavasi di fabbricato a destinazione commerciale, di mq 585 di complessiva superficie, composto da un capannone con struttura portante in muratura di tufo e copertura a falde in ferro, posto al piano terra e destinato al deposito di materiali, nonché da una struttura in cemento armato con copertura piana, sviluppata su due livelli, tra loro collegati mediante scala interna, destinata ad ospitare servizi, uffici ed un'area espositiva coperta;

2. dal punto di vista commerciale, l'immobile in questione godeva di un invidiabile posizionamento “strategico”, in quanto, oltre a poter usufruire di un doppio accesso carrabile (da via Ulloa e da via Piazzolla) era situato in una zona che, pur essendo posta a ridosso del centro urbano (adiacenze P.zza Carlo III), era facilmente accessibile da tutte le principali vie di accesso del traffico mercantile della città (Tangenziale, Aeroporto di
Capodichino, Stazione Centrale e Porto);

3. nel 2009 il valore di mercato dell'immobile, risultante dalle tre distinte perizie di stima che i germani avevano acquisito ai fini dello scioglimento della comunione Parte_1 ereditaria (atto di divisione per Notar del 27.01.2009), oscillava fra un minimo di Per_1
€ 800.000,00 (perizia A) ad un massimo di € 1.150.000,00 (perizia C), tant'è che, per procedere alla liquidazione di una delle quote (quella spettante alla coerede, sig.ra
[...]
, i coeredi stabilivano, di comune accordo, di utilizzare la valutazione CP_2
“mediana” contenuta nella perizia B), che aveva indicato, come valore di mercato del fabbricato, l'importo di € 950.000,00;

4. in virtù delle sue intrinseche caratteristiche, strutturali e funzionali, il complesso immobiliare in questione era stato sempre adibito all'esercizio di una fiorente attività commerciale, consistente nella produzione, distribuzione e commercio all'ingrosso di libri e materiale didattico per le scuole di ogni ordine e grado;

5. detta attività di impresa era stata, per lungo tempo, esercitata congiuntamente dai fratelli e a mezzo di una società di capitali appositamente costituita CP_1 Parte_1
( all'attualità definitivamente estinta) che poteva usufruire del complesso CP_3 immobiliare, in virtù di un contratto di locazione commerciale solo verbalmente stipulato con i proprietari e mai registrato;

6. a partire dall'anno 2014 i germani stipulavano una serie di accordi, scritti e Parte_1 verbali, volti alla definizione delle reciproche posizioni debitorie ed allo scioglimento dei vincoli societari, con cui convenivano che: (i) il sig. avrebbe ceduto le Parte_1 sue quote di partecipazione societaria al fratello (rimanendo, in tal modo, di fatto, CP_1 esautorato dall'esercizio dell'attività di impresa); (ii) le proprietà immobiliari cointestate
3 sarebbero state poste in vendita entro il termine di tre anni dalla stipula dell'accordo; (iii) nel medesimo arco temporale, il sig. avrebbe provveduto all'acquisto Controparte_1 della quota dell'immobile aziendale di proprietà del fratello;
(iv) fino alla stipula del Pt_1 contratto definitivo di acquisto, avrebbe continuato a percepire un Persona_2 canone, pressoché simbolico (e pari ad appena € 15.000,00 annue) per la locazione della quota di immobile di sua proprietà; (v) tutti gli adempimenti fiscali, derivanti dall'esercizio dell'attività commerciale e dalla titolarità del diritto di proprietà sull'immobile, sarebbero rimasti a carico del dott. che si impegnava a tenere indenne il fratello Controparte_1 da qualunque pretesa fiscale;

7. avviate le procedure per la liquidazione della vecchia società (poi, definitivamente cancellata dal Registro delle imprese dal 30.04.2020), nel mese di dicembre 2018, il dott.
[...] provvedeva alla costituzione di un'altra società di capitali con unico socio CP_1
(EDICOMM s.r.l.) che, avendo il medesimo oggetto sociale della disciolta compagine, risultava, oggi, definitivamente subentrata alla nell'esercizio dell'attività di CP_3 impresa (nonché, di fatto, nel contratto verbale di locazione dell'immobile aziendale);

8. a distanza di quasi sei anni dal raggiungimento dell'accordo, il dott. si Controparte_1 decideva, finalmente, a procedere all'acquisto della quota immobiliare di proprietà del fratello , con atto per Notar del 25.11.2020; Pt_1 Per_3

9. facendo leva sull'impegno di tenere il fratello indenne da ogni pretesa erariale, il dott. convinceva il fratello ad indicare, nell'atto pubblico di Controparte_1 Pt_1 compravendita, un prezzo di acquisto di gran lunga inferiore rispetto al reale valore di mercato dell'immobile, così da poter conseguire un significativo risparmio sotto il profilo fiscale;

10. a tal fine, il dott. commissionava la redazione di una perizia di Controparte_1
“comodo” che - attribuendo valore unitario a ciascuno dei diversi “coefficienti di merito”, prescritti per l'attendibilità di valutazione di un immobile ad uso commerciale (dimensione volumetrica;
stato di conservazione;
caratteristiche intrinseche del fabbricato;
posizionamento; accessibilità; grado di incidenza dei servizi;
idoneità all'uso commerciale ecc.)- finiva con l'individuare un valore volutamente più basso del prezzo di mercato;

11. la transazione immobiliare veniva, dunque, registrata con l'indicazione di un prezzo fittizio
(pari ad appena € 200.362,50), con la promessa che il reale valore della quota sarebbe stato calcolato utilizzando un parametro obiettivamente condiviso (quello per la determinazione del valore dell'immobile ai fini dell'IMU) e che la differenza sarebbe stata versata, in contanti, nell'arco dei successivi sei mesi;

4 12. tuttavia, l'attore non aveva mai ricevuto la differenza di prezzo promessa all'atto della stipula;

13. in base alla rendita catastale prodotta, il complesso immobiliare aveva un valore stimato ai fini IMU pari ad € 662.844,00, con la conseguenza che il reale valore di mercato della quota ceduta, calcolato facendo applicazione dei medesimi criteri utilizzati in sede di scioglimento della comunione ereditaria, oscillava fra un minimo di € 425.000 ed un massimo di €
550.000;
14. dunque, il prezzo di acquisto formalmente indicato nell'atto di compravendita (pari ad appena € 200.362,50) era talmente sproporzionato, rispetto al reale valore di mercato della quota ceduta, che il contratto di vendita sarebbe risultato privo di concreta causa di scambio
(e, dunque, illecito anche a prescindere dalla violazione della normativa fiscale) laddove le parti non avessero convenuto il pagamento di un'ulteriore tranche di prezzo;

15. sotto tale profilo, la manifesta sproporzione fra il prezzo di acquisto, formalmente indicato nell'atto pubblico di compravendita, ed il reale valore della quota ceduta, ridondava a tutto vantaggio della sola parte acquirente, essendo evidente come l'indicazione di un valore fittizio dell'immobile fosse finalizzata al solo scopo di eludere l'imposta di registro e di attribuire al cespite destinato all'esercizio dell'attività commerciale un minor valore, ai fini della determinazione del reddito di impresa;

16. il contratto era stato stipulato a condizioni, dunque, del tutto inique (tale essendo la promessa, non scritta, di un successivo pagamento “in nero”) in virtù del fatto che l'immobile risultava essere adibito, in via esclusiva, all'esercizio dell'attività di impresa, svolta dalla soc. EDICOMM s.r.l. e che il titolare di questa, dott. oltre ad Controparte_1 essere comproprietario dell'immobile, risultava anche l'unico possibile acquirente del complesso;

17. il dott. era perfettamente consapevole tanto del reale valore di Controparte_1 mercato del bene (oggetto di molteplici perizie di stima ed indicato dal Comune di Napoli ai fini della determinazione dell'IMU), quanto delle difficoltà economiche del fratello , Pt_1 da tempo estromesso dalla società familiare e percettore di un canone di locazione puramente simbolico (e, certamente, insufficiente a consentirgli il mantenimento del proprio stile di vita);
18. l'ingiustificato ritardo, con cui il dott. aveva provveduto a dare Controparte_1 esecuzione all'accordo del dicembre 2014 e l'impegno (palesemente illecito), da questi assunto, di accollare su di sé ogni responsabilità nei confronti del fisco costituivano un chiaro indice del fatto che, abusando della relazione parentale e dello stato di bisogno del fratello minore, il dott. aveva tratto un ingiustificato vantaggio;
Controparte_1
5 19. dunque, essendo scaduto il termine convenzionalmente pattuito ( sei mesi decorrenti dalla stipula dell'atto notarile) il sig. aveva diritto ad esigere immediatamente Parte_1 la prestazione, ai sensi e per gli effetti, di cui al comb. disp. artt. 1175 e 1183 cod. civ. e quindi ad ottenere il pagamento della differenza fra il prezzo, indicato nell'atto pubblico di compravendita, ed il valore del bene come determinato ai fini della quantificazione dell'imposta municipale sugli immobili;

20. che il mancato pagamento di tale differenza costituiva un inadempimento grave che giustificava la risoluzione del contratto;

21. che, nel determinare un ingiusto profitto fiscale a vantaggio dell'acquirente, l'imposizione di un prezzo, fittizio e palesemente incongruo nell'atto pubblico di compravendita, costituiva un comportamento illecito che esponeva la parte a subire il rischio di accertamenti fiscali;

22. che, in assenza di pagamento differito della differenza di prezzo pattuita, il contratto di compravendita doveva ritenersi affetto da uno squilibrio nel sinallagma fra le prestazioni, talmente macroscopico da legittimare l'azione di rescissione per lesione ultra dimidium.
Tutto ciò dedotto ed argomentato, l'attore rassegnava, pertanto, le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere:
- previo accertamento del mancato adempimento all'obbligo di provvedere alla corresponsione della differenza fra il prezzo, indicato nell'atto di compravendita immobiliare del 25.11.2020 ed il valore reale della quota, desumibile dalla dall'accertamento del valore dell'immobile ai fini IMU, condannare il convenuto, dott.
[...] al pagamento, in favore dell'istante, dell'importo di € 131.059,50 a titolo di corrispettivo per la CP_1 cessione della quota parte di proprietà ceduta, come sopra identificata, oltre ad interessi legali ed al risarcimento del maggior danno, come verrà provato;

- in via, subordinata al mancato adempimento all'obbligo di corresponsione del prezzo concordato, dichiarare il contratto di compravendita immobiliare del 25.11.2020 risolto per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., e, per l'effetto, condannare il dott. alla restituzione della quota immobiliare nonché al Controparte_1 risarcimento dei danni, subiti dall'attore in dipendenza della mancata attuazione del programma contrattuale;

- in via, ulteriormente subordinata al mancato accertamento della sussistenza dell'obbligo di provvedere alla corresponsione della differenza di prezzo, nei termini sopra indicati, accertare e dichiarare -previo accertamento del reale valore di mercato della quota, anche a mezzo di apposita CTU di cui si chiede sin d'ora l'acquisizione- la rescissione del contratto di compravendita del 25.11.2020 ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1448 cod. civ.;
- condannare il convenuto al risarcimento dei danni subiti e/o anche solo potenzialmente subendi dall'attore in dipendenza del fatto di essere stato, illecitamente, costretto a sottoscrivere un contratto in frode alla legge e/o comunque elusivo della normativa fiscale;

- condannare il convenuto alla refusione delle spese di giudizio, con attribuzione in favore del procuratore antestatario”.
6 Costituito in giudizio, , eccepiva, in via preliminare, l'improcedibilità della Controparte_1 domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria ex art. 5 D.lgs. n.
28/2010, nonché l'irritualità dell'iscrizione a ruolo della causa ai sensi dell'art. 285 D.P.R. n. 115/2002 comma 4°, in quanto l'attore non aveva provveduto al versamento né del contributo unificato, né della marca da bollo. Nel merito, il convenuto, contestando l'avversa domanda, deduceva che:

1. il prezzo indicato nell'atto di compravendita non era fittizio, essendo stato concordato e voluto tra le parti;

2. era stato, peraltro, lo stesso a conferire incarico al geom. Parte_1 [...]
per la redazione della perizia di stima allegata all'atto di compravendita nonché CP_4 ad insistere con il fratello perché quest'ultimo acquistasse la sua quota;

3. tale circostanza emergeva, altresì, dall'email del 06.11.2020, delle ore 11.47, ove l'attore scriveva testualmente ”Gli ho offerto di acquistare il deposito a 200.000,00 Parte_1 ma ho avuto ancora una risposta negativa”;

4. del tutto privo di qualsiasi valore giuridico e destituito di ogni benché minimo fondamento era il richiamo ai valori IMU dell'immobile, in quanto era già stata depositata all'Ufficio del
Territorio una pratica per la modifica della rendita catastale;
Pt_2

5. in ogni caso, esistevano atti di compravendita di immobili similari, venduti a prezzi di gran lunga inferiori ai valori IMU;

6. l'immobile oggetto della compravendita, di cui trattasi, si trovava nel quartiere napoletano di San Carlo All'Arena, notoriamente degradato e da cui molti imprenditori avevano preferito trasferirsi;

7. l'azione di rescissione per lesione ultra dimidium era ad ogni odo palesemente infondata come dimostrato dagli atti di compravendita, depositati in atti ( con cui Parte_1
, in data 27/06/2018, vendeva la sua quota di un immobile in Capri (NA) ed, in data
[...]
09/02/2021, acquistava un immobile in Napoli nel quartiere Chiaia alla Via Michelangelo
Schipa n°59), che smentivano integralmente ogni assunto attoreo volto ad invocare la sussistenza dello stato di bisogno.
Alla luce di tali fatti ed argomentazioni, il convenuto rassegnava, pertanto, le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, così provvedere: 1) Preliminarmente dichiarare l'improcedibilità della domanda dell'attore per mancato esperimento del procedimento di mediazione ex art. 5 decreto legislativo n°28/2010; 2) in via gradata disporre la cancellazione della causa dal ruolo per mancato pagamento della marca da bollo di iscrizione a ruolo oltre che del contributo unificato per errata iscrizione a ruolo del funzionario addetto all'Ufficio ex art. 285 comma 4°
D.P.R. n. 112/2002; 3) in via ancora più gradata dichiarare la palese inammissibilità ed infondatezza di tutte le
7 domande dell'attore; 4) condannare l'attore al pagamento delle spese e del compenso del giudizio con distrazione ex art. 93
c.p.c. in favore dell'avv. Vincenzo Loreto per anticipo fattone”.
Alla prima udienza di comparizione delle parti, celebrata in modalità cartolare, il Giudice
Istruttore, allora assegnatario del fascicolo, rigettava l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, nonché l'eccezione di irritualità della costituzione del convenuto ( v. ordinanza del 17.01.2022, da ritenersi in questa sede richiamata e trascritta) e concedeva i termini per il deposito delle memorie ex art 183 comma 6 c.p.c. All'esito, veniva ammessa prova testimoniale come da ordinanza del 3.11.2022 ( in atti). Posta la mancata intimazione dei testimoni ammessi da parte attrice per l'udienza di escussione testimoniale, detta parte veniva dichiarata decaduta dalla prova ( v. ordinanza del 6.07.2023, successivamente confermata anche con ordinanza del 22.02.2024) e la causa, su richiesta di parte convenuta, veniva, quindi, rinviata direttamente per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 22.02.2024, ove il GOP ordinava la personale comparizione delle parti per l'udienza del 14.11.2024 al fine di tentare la conciliazione della lite. Constatata, quindi, l'infruttuosità di tale tentativo ( v. verbali di udienza del 14.11.2024), la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 14.12.2025. Nelle more di tale rinvio,
a seguito di provvedimento presidenziale di scardinamento, la causa, incardinata innanzi a diverso
Istruttore della XI Sez. Civile del Tribunale di Napoli, veniva assegnata a questo Giudice in data
16.04.2025 e, quindi, previa fissazione di anticipata udienza ex art 281 sexies c.p.c. al 29 settembre 2025
e disposizione della trattazione scritta, decisa in pari data con la presente sentenza.
Il Tribunale osserva.
Appare pacifico l'inquadramento giuridico della vicenda all'attenzione del Tribunale, a cui ambo le parti fanno riferimento nelle rispettive difese.
Con la domanda proposta in via principale, l'attore deduce in sostanza la simulazione del contratto di compravendita del 25.11.2020 stipulato per atto del Notar del 25.11.2020, con Per_3 riguardo al prezzo ivi indicato come pattuito (v. doc. n. 1 fasc. parte convenuta).
Giova allora ricordare che la simulazione parziale del prezzo si verifica quando le parti di un contratto soggetto alla forma scritta, come una compravendita immobiliare, pattuiscono un corrispettivo diverso da quello indicato nell'atto. In tal caso, la divergenza riguarda un elemento essenziale del contratto, ovvero l'oggetto, che deve risultare per iscritto.
La Corte di Cassazione è di recente nuovamente intervenuta sul tema, ribadendo il consolidato principio ( già espresso da S.U n. 7246/2007), secondo cui la pattuizione di un prezzo diverso da quello risultante dall'atto scritto configura una simulazione relativa parziale, rispetto alla quale la prova
8 testimoniale è soggetta alle restrizioni previste dall'art. 2722 c.c., trattandosi di un elemento essenziale del contratto (cfr. Cass. sent. n. 15097/2025).
Ed invero, ai sensi dell'art. 2722 c.c. “La prova per testimoni non è ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contemporanea”. L'art. 2724 c.c. introduce tre eccezioni a tale divieto: principio di prova scritta;
impossibilità materiale o morale di redigere un atto scritto;
perdita incolpevole del documento o necessità di far valere l'illiceità del negozio.
Tuttavia i presupposti per l'operatività di tali eccezioni vanno allegati e provati.
Del pari non deve ritenersi ammessa la prova per presunzioni della simulazione, ai sensi dell'art
2729 c.c., atteso il divieto di quella per testimoni.
Dunque, in tema di simulazione relativa oggettiva, fatta valere da una delle parti dell'atto simulato, la controdichiarazione scritta è indispensabile per dimostrare la pattuizione dissimulata, qualora questa abbia ad oggetto elementi essenziali del contratto soggetto a forma scritta ad substantiam, come nel caso del prezzo di una compravendita immobiliare.
Nel caso di specie, parte attrice, su cui tale onere probatorio incombeva, non ha fornito la prova della controdichiarazione scritta, né ha dedotto l'operatività di alcuna delle eccezioni al divieto di prova testimoniale innanzi indicate.
Non avrebbe, quindi, potuto tale parte fornire la prova dell'esistenza di un accordo o promessa per il pagamento di un prezzo superiore tramite la prova testimoniale, in ogni caso ammessa dal precedente istruttore, con ordinanza non condivisa da questo giudice.
Ad ogni modo, tale divergenza non ha più rilievo, posta la decadenza di parte attrice dall'assunzione prova, come correttamente rilevata con ordinanza del 06/07/2023 ( in atti).
In ogni caso, i capitoli di prova articolati dall'attore neppure avevano ad oggetto la dimostrazione dell'esistenza di una vera e propria controdichiarazione scritta o di un diverso accordo tra le parti circa il prezzo di acquisto convenuto ( come tale inammissibile), quanto piuttosto la circostanza, non oggetto di contestazione e, peraltro, anche irrilevante ai fini della decisione del presente giudizio, circa un'asserita notevole differenza tra il valore del bene al momento della divisione ereditaria e il valore del medesimo all'atto di compravendita della quota dell'attore.
Ed invero, come detto, l'effettiva diversa valutazione del valore dell'immobile avrebbe potuto al più rappresentare solo un elemento presuntivo di una eventuale diversa volontà delle parti rispetto a quella manifestata nell'atto di compravendita: elemento presuntivo su cui il Giudice, tuttavia, non avrebbe potuto a sua volta fondare alcun convincimento, posta la rilevata operatività del divieto di cui all'art 2729 c.c.
Peraltro, anche volendo dare un qualche peso alla stima dell'immobile, cui fa riferimento l'attore, neppure può escludersi che, stante il lasso di tempo trascorso tra le prime valutazioni e quella
9 oggetto del presente giudizio (ossia quella posta a fondamento dell'atto di compravendita della quota di proprietà dell'attore), il valore del bene possa aver effettivamente subito delle variazioni, e ciò tenuto altresì conto del fatto che parte attrice non ha fornito alcun elemento contrario sul punto, non potendo rilevare a tal fine il solo valore stimato ai fini IMU.
Viceversa, parte convenuta ha depositato agli atti del presente giudizio documentazione, peraltro mai specificamente contestata dall'attore, da cui è possibile ricavare la congruità del prezzo indicato nella perizia di stima elaborata dal Geom. rispetto ai valori di mercato, ossia Controparte_4
i valori OMI (Osservatorio del mercato immobiliare) dell'Agenzia delle Entrate – banca dati delle quotazioni immobiliari – della zona dell'immobile e relativi allo stesso semestre in cui è avvenuta la stipula dell'atto notarile (cfr. doc. allegati alla seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. di parte convenuta).
Alla luce di quanto esposto, la domanda formulata dall'attore e volta al pagamento del maggior prezzo, asseritamente promesso da controparte, va rigettata.
Dalla mancata prova circa la pattuizione dissimulata del prezzo discende altresì il rigetto di quella di risoluzione per inadempimento del contratto di vendita, non apparendo configurabile alcun inadempimento rilevante ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Fermo il rilievo assorbente delle superiori considerazioni, mette conto ad ogni buon conto chiarire che la prova circa l'effettiva differenza tra il valore indicato nell'atto di compravendita, così come indicato dalla relativa perizia giurata, e quello reale, laddove fornita dall'attore, non sarebbe stata, in ogni caso, idonea a dimostrare la sussistenza di un diverso accordo tra le parti in ordine alla determinazione del prezzo, né tantomeno tale asserita sproporzione del prezzo, qualora dimostrata, avrebbe potuto incidere, come dedotto da parte attrice, sulla validità del contratto, facendo venir meno la causa di scambio.
Ed invero, un prezzo sproporzionato è idoneo a rendere la causa opaca solo quando è meramente simbolico, nel senso che la somma pattuita per la vendita è molto bassa, quasi irrisoria, rispetto al suo valore di mercato del bene. Solo in tale ipotesi il contratto può denotare profili di irrazionalità economica, rendendo la causa oscura e, dunque, inesistente.
Al contrario, nella fattispecie in esame il prezzo pattuito, pari a circa 200.000,00, non può in alcun modo ritenersi sproporzionato, anche laddove dovesse essere preso come parametro di riferimento il valore “reale”, di poco superiore, indicato (anche se non provato) dall'attore.
Ed invero, laddove anche fosse stato pattuito un prezzo, seppur inferiore a quello di mercato, esso non potrebbe essere soggetto a sindacato, essendo preclusa al giudice qualsivoglia valutazione in ordine alla convenienza economica dell'affare, che andrebbe a detrimento della libertà di autodeterminazione negoziale delle parti.
Pertanto, il contratto non può considerarsi privo di causa.
10 Neppure può trovare accoglimento la domanda volta ad accertare e dichiarare la rescissione del contratto di compravendita ai sensi dell'art. 1448 c.c.
Ed invero, la norma in esame prevede espressamente che: “Se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell'altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l'altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del contratto. L'azione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto. La lesione deve perdurare fino al tempo in cui la domanda è proposta”.
Orbene, ai fini dell'esperibilità di tale tutela è necessario che ricorrano taluni specifici presupposti.
Anzitutto, è richiesta la sproporzione tra le prestazioni, nel senso che deve esistere una notevole differenza tra il valore della prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata e il valore della controprestazione ricevuta, tale da eccedere la metà del valore della prestazione eseguita o promessa dalla parte lesa (lesione “ultra dimidium”). È stato già rilevato come non vi sia prova di tale sproporzione, quantomeno nei termini previsti dalla norma in esame.
Ancora, l'attore neppure ha fornito dimostrazione probatoria dello stato di bisogno e del relativo approfittamento.
Sotto il primo profilo, infatti, non emergono elementi da cui ricavare che l'attore versasse in una situazione di difficoltà economica o di altra natura, tale da indurlo ad accettare condizioni contrattuali svantaggiose. Rileva, sul punto, il Tribunale, come non risulta depositato agli atti del presente giudizio alcun documento attestante tale condizione di bisogno economico. Anzi, con riferimento all'e-mail del
06.11.2020, prodotta dal convenuto, ove l'attore scriveva testualmente ”Gli ho Parte_1 offerto di acquistare il deposito a 200.000,00 ma ho avuto ancora una risposta negativa”, Parte_1 specificava di essere stato lui stesso a proporre l'acquisto, a quel prezzo, della quota del germano, odierno convenuto (cfr. p. 4 della prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. di parte attrice). Da tanto si desume l'assenza dell'asserito stato di bisogno, ricavabile altresì dalla circostanza, dedotta e provata dal convenuto, secondo cui l'attore provvedeva ad alienare, in epoca coeva, un immobile, di sua proprietà, sito a Capri e, successivamente, ad acquistare un immobile sito a Napoli, nel quartiere Chiaia
( v. doc. n. 8 e 9 fasc parte convenuta) .
Da ultimo, neppure vi è prova dell'approfittamento dello stato di bisogno, ossia della circostanza per cui la parte avvantaggiata (nel caso di specie il convenuto), consapevole dello stato di bisogno della controparte, avrebbe tratto vantaggio dalla conclusione del contratto.
Infine, l'attore ha chiesto il risarcimento dei danni patiti per essere stato, illecitamente, costretto a sottoscrivere un contratto in frode alla legge e/o comunque elusivo della normativa fiscale.
Ferma restando l'assenza di prova e di allegazione in ordine ai danni asseritamente patiti, emerge in ogni caso la condotta partecipe e concorrente dell'attore nella stipulazione dell'atto di vendita
11 con le dedotte finalità elusive, tale da escludere ogni conseguenzialità tra il danno patito e la condotta del convenuto: invero l'attore nemmeno ha dedotto un raggiro o una violenza morale tale da escludere la sua volontà nel concludere l'atto. Anzi, deducendo la simulazione l'attore ammette l'esatto contrario, ossia di aver concorso ad attuare la riferita finalità elusiva, allo stato del presente processo, per i motivi innanzi esposti, tuttavia nemmeno provata.
Pertanto, anche la domanda risarcitoria proposta dall'attore va rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza dell'attore. La liquidazione è operata, come da dispositivo, avuto riguardo al valore della controversia, alla attività processuale espletata e alla media complessità delle questioni trattate, tenuto conto dei parametri introdotti dal DM 147/22, applicabili anche alle prestazioni esaurite dopo la data della sua entrata in vigore ( valori medi Fasi I,II,III e IV, scaglione: cause da euro 52.001,00 ad euro 260.000,00).
Vista la dichiarazione a tal uopo formulata ai sensi dell'art 93 c.p.c., di dette spese va disposta l'attribuzione in favore dell'Avv. Vincenzo Loreto.
Stante il rigetto della domanda attorea, va ordinata ai sensi dell'art 2668, comma 2, c.c. la cancellazione della trascrizione della domanda di risoluzione, presentata da parte attrice con nota di trascrizione del 18/03/2022 Registro Generale 7447 registro particolare n. 5613 numero di repertorio
53/2021 all'Agenzia delle Entrate-Ufficio Provinciale di Napoli – Territorio Servizio di Pubblicità
Immobiliare di Napoli 1 ( v. nota di trascrizione allegata al deposito di parte convenuta del 17.09.2025).
Non essendo stata fornita la prova di specifici danni discendenti dalla predetta trascrizione, va rigettata la domanda formulata dal convenuto ai sensi dell'art 96, comma 2, c.p.c.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, undicesima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) Rigetta le domande formulate dall'attore ; Persona_2
2) Condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di Parte_1 CP_1
, che liquida in euro 14.103,00, per compensi di avvocato, oltre IVA, CPA e rimb.
[...] spese forf. nella misura del 15% di detto compenso, con distrazione in favore dell'avv.to
Vincenzo Loreto, per dichiarato anticipo.
3) Visto l'art. 2668 cc, ordina la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di risoluzione per inadempimento effettuata presso la Agenzia delle Entrate – Ufficio del
Territorio di Napoli, Nota n. 7447 ( Reg. Gen) e n. 5613 ( Reg. part.), presentata il
18/03/2022, cadente sugli immobili descritti nella nota di trascrizione.
Così deciso in Napoli, 29/09/2025
12 Il Giudice
dott.ssa Flora Vollero
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