N. R.G. 901/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AVELLINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Aureliana Di Matteo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 901/2018 promossa da:
, C.F. rappresentata e difesa dall'avv. Leonida Maria Parte_1 C.F._1
Gabrieli (C.F. ; pec: ed C.F._2 Email_1 elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata del professionista
ATTRICE
CONTRO
, C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Sasso Controparte_1 C.F._3
(C.F. ; pec: ed elettivamente domiciliato C.F._4 Email_2 presso il suo studio in Avellino alla Via Circumvallazione n. 3
CONVENUTO
NONCHÉ
C.F. , in persona dell'amministratore Controparte_2 P.IVA_1
p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Tecce (C.F. ; pec: C.F._5
ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Avellino alla via Email_3
Serafino Soldi n. 15
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio e il Parte_2 Controparte_1
(in seguito, per brevità, ”) innanzi all'intestato Controparte_3 CP_2
pagina 1 di 11 Tribunale rassegnando le seguenti conclusioni: “1) accertato e dichiarato l'inadempimento del geom.
, in proprio e nella qualità, rispetto alle obbligazioni assunte come dedotte in Controparte_1 narrativa, condannarlo – per le causali di cui in premessa – al risarcimento dei danni nei confronti della Dott.ssa nella misura che sarà determinata nel corso del giudizio, oltre interessi Parte_2 legali a far data dal 1 gennaio 2010 al soddisfo;
2) accertato e dichiarato l'inadempimento del
per i fatti descritti al capo 7 del Controparte_2 Parte_3 presente atto, condannarlo al risarcimento del danno nei confronti dell'attrice nella misura che sarà determinata nel corso del giudizio, oltre interessi legali come per legge;
3) condannare i convenuti al pagamento delle spese processuali”.
A supporto della spiegata domanda, l'attrice esponeva quanto segue:
i) in data 24.09.2009 il - nella qualità di procuratore speciale dei sig.ri CP_1 Persona_1 Per_2
, , ,
[...] Controparte_4 CP_5 Controparte_6 CP_7 Controparte_8 [...]
, , e – e l'avv. Per_3 Persona_4 Persona_5 Persona_6 CP_9
Maria Carmela LL, madre dell'istante, concludevano un contratto preliminare di compravendita dell'immobile in lite;

ii) con la stipula del preliminare, il prometteva di vendere e la LL prometteva di CP_1 acquistare, per sé o per persona da nominare, l'unità immobiliare appartenente al fabbricato condominiale sito in Avellino alla della superficie complessiva di 65 mq con relativo CP_2 deposito pertinenziale delle dimensioni di mq 15 oltre vuoto tecnico (per complessivi mq 35 circa);
iii) il promittente venditore assumeva anche l'impegno di ultimare, entro e non oltre la data del
31.12.2009, tutte le rifiniture interne dell'immobile promesso in vendita (ivi inclusa l'apposizione della caldaia termica, dei termosifoni e dell'impianto citofonico) e ad eseguire tutte quelle opere finalizzate a renderlo perfettamente ultimato, efficiente quanto agli impianti, abitabile ed utilizzabile nella sua destinazione ed idoneamente allacciabile a tutte le utenze;
iv) al preliminare seguiva l'atto pubblico di vendita del 15.01.2010 per notar , rep. 43.144 e Per_7 racc. 14.395, con il quale la diveniva definitivamente proprietaria dell'immobile in oggetto. Parte_2
In pari data, le parti sottoscrivevano una scrittura privata a latere con la quale ribadivano che era obbligo del venditore completare le opere descritte nel preliminare, dovendosi egli accollare ogni onere e spesa, anche tecnica, nonché tutti gli oneri e spese necessari ad ottenere la divisione, il frazionamento,
l'accatastamento, l'abitabilità e gli allacciamenti degli impianti dell'immobile alle reti idriche, fognarie, elettriche e così via;

v) il si rendeva inadempiente rispetto agli obblighi assunti, con ciò cagionando un rilevantissimo CP_1 danno all'istante derivante dal mancato godimento del bene acquistato;
pagina 2 di 11 vi) parimenti responsabile era il Condominio per essere rimasto inerte rispetto all'obbligo di provvedere agli allacciamenti degli impianti alle reti ed al perfezionamento delle pratiche, incluse quelle relative alla ricostruzione ex L. 219/1981, nonostante i reiterati inviti e i deliberati assembleari.
Si costituiva regolarmente il chiedendo il rigetto della domanda attorea giacché inammissibile, CP_1 improponibile, temeraria ed infondata in fatto e in diritto. Nel merito, il convenuto evidenziava che il aveva appaltato alla propria impresa i lavori di ricostruzione del fabbricato e che fossero CP_2 sorte contestazioni tra le parti. A seguito di tali contestazioni – secondo il - il committente aveva CP_1 risolto il contratto ed aveva agito contro la ditta appaltatrice per il rilascio dell'immobile. Sicché, a far data dall'ordinanza di rilascio del 28.10.2011, l'impresa non aveva più la materiale disponibilità del cantiere e si trovava nella oggettiva impossibilità di ultimare i lavori.
A tanto doveva aggiungersi – secondo la prospettazione del convenuto – che i danni lamentati dall'attrice fossero stati causati dal mancato appoggio della e della di lei madre (in qualità di Parte_2 delegata) alle richieste avanzate dal in sede assembleare. Il spiegava altresì domanda CP_1 CP_1 riconvenzionale nei confronti dell'istante per la restituzione o per il pagamento del controvalore del vuoto tecnico e nei confronti dell'amministratore del Condominio, in proprio, per i danni patrimoniali patiti a causa delle denunciate gravi irregolarità nella gestione condominiale e per il mancato utile sull'importo residuo di completamento dei lavori.
Si costituiva tempestivamente il eccependo preliminarmente la nullità della citazione per CP_2 violazione dell'art.102 c.p.c., non essendo stati citati in giudizio tutti i comproprietari degli immobili in qualità di litisconsorti necessari. Nel merito, il insisteva per il rigetto della domanda CP_2 attorea, non ravvisandosi profili di responsabilità né contrattuale né extracontrattuale in capo all'ente gestorio.
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., le parti precisavano le domande e prendevano posizione circa le avverse difese e contestazioni. Nello specifico, l'attrice contestava la validità della costituzione del per difetto di autorizzazione assembleare;
il d'altro canto, eccepiva CP_2 CP_2
l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda riconvenzionale proposta dal nei confronti CP_1 dell'amministratore in proprio, non essendo egli parte del presente giudizio.
Nel corso dell'istruttoria veniva assunta la prova orale e disposta c.t.u. tecnica. Depositato l'elaborato peritale, la scrivente rinviava il giudizio per precisazione delle conclusioni all'udienza del 26.03.2025 ad esito della quale tratteneva la causa in decisione, concedendo alle parti i termini di cui all'art. 190
c.p.c.
***
§ 1. Sulla nullità della citazione per violazione dell'art. 102 c.p.c. pagina 3 di 11 Il convenuto deduce la nullità della citazione per violazione dell'art. 102 c.p.c. CP_2 rappresentando che - non essendo ancora intervenuto lo scioglimento della comunione sui beni appartenenti al fabbricato - il contraddittorio avrebbe dovuto essere integrato nei confronti di tutti i comproprietari. In punto di fatto si osserva che è pacifico che sia stato costituito un condominio ai fini della L. 219/1981 (confluita nel D. Lgs. 76/1990) e che ne sia stato individuato l'amministratore.
Nonostante non si sia proceduto alla formale divisione degli immobili, dunque, è certo che il esista, sia pure nella forma del condominio convenzionale. CP_2
Sulla figura si è espressa la Suprema Corte la quale, con orientamento ormai univoco, ha sancito il seguente principio di diritto: “Sulla base del disposto dell'art. 15 d.lgs. n. 76/1990 è sussistente la legittimazione passiva dell'amministratore della comunione e del condominio convenzionale dettato per favorire l'adozione delle delibere necessarie per l'esecuzione dei lavori di ricostruzione o riparazione di immobili danneggiati in conseguenza degli eventi sismici del 1980. La ragion d'essere del condominio convenzionale così costituito non è soltanto quella di strumento di interlocuzione tra privati e pubblica amministrazione, con poteri limitati all'adozione delle delibere necessarie ad avviare la ricostruzione dell'edificio… Il dover riconoscere la necessità di evocare in giudizio tutti i comproprietari, compresi quelli contrari alla delibera adottata, messi in minoranza ex art. 1136 c.c., vanificherebbe il valore della novità acceleratrice…..Potendo, e dovendo, ovviamente, il CP_2 nominare un amministratore, sia pure per l'ambito di azione costituito dalla finalità di ricostruzione, a detto amministratore vanno riconosciuti i poteri di rappresentanza di cui all'art. 1131 c.c., tra i quali il potere di essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio
e di ricevere la notificazione dei provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto” (cfr. Cass. 14899/2013; Cass. 9856/2012).
Alla luce di tanto, pertanto, l'eccezione va disattesa.


2. Sulla valida costituzione del CP_2
Parte attrice contesta che il si sia validamente costituito in giudizio, posto che la presente CP_2 controversia esorbiterebbe dalle competenze ordinarie dell'amministratore e che, pertanto, egli avrebbe dovuto ottenere la preventiva autorizzazione o, in mancanza, la ratifica dell'operato da parte dell'organo assembleare.
L'eccezione è priva di pregio per le considerazioni che seguono. A mente del principio giurisprudenziale su esposto, “l'amministratore del condominio costituito convenzionalmente, ai 5 sensi dell'art. 15 del d.lgs. 30 marzo 1990, n. 76, per gli immobili distrutti o da demolire o da riparare in conseguenza degli eventi sismici di cui al medesimo decreto, è legittimato passivamente in relazione alle controversie concernenti l'esecuzione dei lavori di ricostruzione o riparazione oggetto delle pagina 4 di 11 delibere adottate dal condominio stesso, essendo ciò conforme alle ragioni acceleratrici della normativa sulla ricostruzione, che postulano un amministratore munito dei poteri di rappresentanza di cui all'art. 1131 cod. civ. (cfr. Cass. 9547/2018; Cass., Sez. 2, n. 14899 del 13/06/2013). È fuor di dubbio, quindi, che al caso di specie si applichino le norme di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c.
Tanto chiarito, esaminati i fatti di causa e le doglianze di parte attrice, deve richiamarsi il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “il potere-dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, attribuito all'amministratore di condominio dall'art. 1130, n. 4, c.c., implica in capo allo stesso la correlata autonoma legittimazione processuale attiva e passiva, ex art. 1131 c.p.c., in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora l'istanza appaia connessa o conseguenziale, appunto, alla conservazione delle cose comuni”
(Cass. Sez. 2, 22/10/1998, n. 10474; Cass. Sez. 2, 18/06/1996, n. 5613; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n.
3366; Cass. Sez. 2, 22/04/1974, n. 1154; cfr. anche Cass. Sez. 2, 15/07/2002, n. 10233; Cass. Sez. 3,
21/02/2006, n. 3676; Cass. Sez. 2, 21/12/2006, n. 27447; Cass. Sez. 3, 25/08/2014, n. 18168; Cass. Sez.
U, 10/05/2016, n. 9449).
Non vi era, dunque, necessità per l'amministratore di munirsi della preventiva autorizzazione dell'assemblea ai fini della costituzione in giudizio del Tra l'altro, in merito, la Suprema CP_2
Corte ha anche chiarito che “l'eventuale difetto di valida costituzione del per difetto di CP_2 autorizzazione assembleare non incide sulla regolarità del rapporto processuale, ma rileverebbe, se ricorrente, unicamente ove la non rituale presenza del convenuto nel processo avesse recato pregiudizio all'attore eventualmente per la condanna alle spese che quest'ultimo non avrebbe subito
(in presenza di sua soccombenza) se il convenuto stesso non avesse partecipato al giudizio” (cfr. Cass.
Civ., Sez. II, 29.1.2021, n. 2127). Pregiudizio che non ricorre nel caso in lite.
§Nel merito


1. Sulla domanda attorea
Parte attrice contesta l'inadempimento del rispetto agli obblighi contrattuali assunti con il CP_1 preliminare e con la scrittura privata stipulata “collateralmente” all'atto pubblico di vendita.
Concludendo il primo accordo, invero, il si obbligava a vendere l'immobile alla , CP_1 Parte_2 obbligazione adempiuta con l'atto pubblico di vendita;
con il secondo accordo (scrittura privata del
2010) il si obbligava ad eseguire lavori presso di allacciamento alle reti e di rilascio di agibilità CP_1 dell'unità immobiliare entro i termini convenuti, contrariamente a quanto convenuto nell'atto pubblico, ove tali incombenze restavano espressamente a carico dell'acquirente. Tanto accadeva in quanto il
, come è emerso in sede di istruttoria, era non soltanto procuratore speciale dei proprietari CP_1 dell'appartamento compravenduto, ma anche titolare dell'impresa alla quale il Condominio aveva pagina 5 di 11 appaltato i lavori di ricostruzione del fabbricato ai sensi della L. 219/1981.
Dovendosi, in primo luogo, muovere dalla qualificazione del rapporto contrattuale intercorso, deve osservarsi che l'assetto contrattuale, come delineato in fase di stipula del preliminare, presenti aspetti causali connessi, misti della vendita e dell'appalto.
Nel caso di specie, tuttavia, non si ritiene che ricorra l'ipotesi del contratto misto, alla luce delle pattuizioni definitive che ne sono seguite.
Con il contratto preliminare di vendita per persona da nominare, infatti, le parti determinavano il corrispettivo della vendita in € 105.000,00, prevedendo a carico del le spese tecniche anche per CP_1 gli allacciamenti agli impianti generali;
con il successivo contratto definitivo di vendita stipulato con la
, invece, il prezzo veniva concordato in € 85.000,00, e veniva posto a carico dell'acquirente Parte_2 ogni onere condominiale e individuale di allacciamento alle reti nonché di redazione e deposito del certificato di agibilità (cfr. art. 3 dell'atto pubblico del 27.1.2010).
Successivamente, nella scrittura privata collaterale all'atto pubblico del 27.1.2010 ( non disconosciuta ) le parti attestano che la LL abbia versato al ulteriori € 20.000,00 in contanti, in conformità CP_1 agli obblighi assunti con il preliminare e in ragione delle garanzie prestate dal convenuto, per renderlo
“abitabile ed utilizzabile” e “provvedendo ad allacciare, quanto prima, l'impianto fognario, l'acqua e la luce elettrica dell'alloggio sull'utenza di cantiere a spese del venditore, accollandosi ogni onere di allacciarle entro dieci giorni successivi al completamento di dette utente, da parte degli Enti preposti.
Inoltre, il geom. , nella qualità, si obbliga espressamente – con la sottoscrizione della presente CP_1 scrittura, conformemente al preliminare del 2009 e contrariamente a quanto dichiarato nell'atto pubblico – a far conseguire all'acquirente la piena proprietà, la piena disponibilità e la piena utilizzabilità dell'immobile venduto, accollandosi espressamente ogni onere e spesa, anche tecnica, nonché tutti gli oneri e spese necessari ad ottenere quanto ai detti beni, la divisione, il frazionamento,
l'accatastamento, l'abitabilità e gli allacciamenti degli impianti dell'immobile alle reti idriche, fognarie, elettriche, telefoniche, del metano etc. .. e che l'immobile verrà collegato ai servizi generali”.
In altri termini, atteso che nel contratto definitivo di vendita è specificato un valore diverso ed inferiore rispetto all'importo effettivamente corrisposto (che presumibilmente avrebbe dovuto coprire anche i costi di ristrutturazione), è di tutta evidenza che fosse intenzione delle parti mantenere separati i due contratti di appalto e di vendita (cfr. Corte appello Trento, sez. II, 13/05/2022, n.75).
Con riguardo alle obbligazioni rimaste inadempiute (id est abitabilità e allacciamento alle reti generali), pertanto, occorre avere a riguardo il solo rapporto di appalto di cui alla scrittura collaterale.
Orbene, come chiarito da ormai costante giurisprudenza, in ipotesi di tal fatta, “nel caso in cui
l'appaltatore non abbia portato a termine l'esecuzione dell'opera commissionata, restando pagina 6 di 11 inadempiente all'obbligazione assunta con il contratto, la disciplina applicabile nei suoi confronti è quella generale in materia di inadempimento contrattuale, dettata dagli artt. 1453 e 1455 c.c., mentre la speciale garanzia prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c. trova applicazione nella diversa ipotesi in cui
l'opera sia stata portata a termine, ma presenti vizi, difformità o difetti.” (cfr. Corte appello sez. IV -
Milano, 08/09/2021, n. 2580). Trovando applicazione la disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale, non può farsi richiamo neppure al differente regime della garanzia della vendita di cui pure non vengono in rilievo le condizioni, considerato che “la decorrenza della garanzia non può che decorrere dalla consegna che, nel caso di impianto da costruire da parte del venditore, coincide con il collaudo dell'opera” (cfr. Tribunale sez. II - Perugia, 06/03/2019, n. 356) atteso che, invece, non è emerso che l'opera sia stata collaudata.
Vanno a questo punto rammentati i principi generali enunciati dalle Sezioni Unite con la sentenza n.
13533/2001 in tema di responsabilità da inadempimento contrattuale e riparto dell'onere della prova.
Stando a tali principi, una volta che il creditore abbia fornito in giudizio la prova della fonte del rapporto obbligatorio (contrattuale ovvero legale) e abbia allegato l'inadempimento, opera il principio della c.d. “presunzione della persistenza del diritto insoddisfatto”. È onere del debitore vincere tale presunzione, fornendo la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dalla circostanza che l'inadempimento è dovuto a causa a lui non imputabile ex art. 1218
c.c. Ciò anche alla luce del diverso principio della c.d. "riferibilità o vicinanza alla prova", che vuole che sia colui che è più vicino alla prova a renderla in giudizio.
La Suprema Corte ha più volte affermato che, sul piano eziologico, “grava a carico del creditore della prestazione soltanto l'onere di provare la causalità giuridica, mentre l'inadempimento che "assorbe" la causalità materiale (senza, però, eliderla, sul piano concettuale, poiché - diversamente opinando - non avrebbe alcun senso la norma di cui all'art. 1227, commi 1 e 2, c.c.) deve essere dal creditore soltanto allegato” (in tal senso, Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 12760 del 09/05/2024, che richiama in motivazione Sez. 3, Sentenze nn. 28991 e 28992 dell'11/11/2019). “Altro è, infatti, l'inadempimento - che corrisponde alla lesione dell'interesse tutelato dal contratto e, dunque, al danno evento (cfr. Sez. 3,
Sentenza n. 28991 dell'11/11/2019) - dal danno conseguenza risarcibile, che lo stesso attore deve provare, in uno al nesso di causalità giuridica” (cfr. Cass. civile sez. III, 13/02/2025, n. 3689). Tanto premesso, si rileva come nella fattispecie al vaglio difetti la prova proprio in ordine al nesso di causalità giuridica.
Invero, le allegazioni di parte attrice circa il denunciato inadempimento appaiono smentite dai riscontri probatori acquisiti in corso di giudizio e in particolar modo dalla c.t.u. espletata nel corso del giudizio.
L'elaborato peritale – che risulta conforme alla documentazione in atti e sorretto da ragionamento del pagina 7 di 11 tutto immune da vizi e deficit logico-ricostruttivi e dunque pienamente utilizzabile ai fini decisori – sconfessa la ricostruzione dell'attrice laddove evidenzia che “relativamente all'appartamento in questione, si può certamente affermare che lo stesso è completo e rifinito in ogni sua parte, completo di impianti ed accessori e che non ci siano lavori incompiuti relativi alle opere non condominiali. Invece si può affermare che ci sono lavori condominiali sospesi e certamente da rinnovare o completare, il cui costo però non è argomento di giudizio” e che “l'immobile risulta ultimato, completo e rifinito in ogni sua parte e certamente allacciabile a tutte le utenze”.
In conclusione, il c.t.u. ha accertato che l'immobile fosse stato ultimato, ma che non fosse abitabile per via della condizione generale del fabbricato, descritto come “cantiere in fase di ultimazione, per il quale non esiste agibilità né risulta essere stato presentato l'aggiornamento catastale dei singoli immobili che lo costituiscono.” Condivisibilmente il perito nominato ha negato la sussistenza del nesso eziologico tra le azioni e/o le omissioni del convenuto e il danno lamentato dall'attrice, sottolineando come “a fronte dei lavori condominiali in atto” apparisse “poco concreta la possibilità di rendere agibile e fruibile un solo appartamento, singolarmente, con modalità indipendenti dal contesto”.
Appare, dunque, chiaro che il mancato godimento del bene lamentato dall'attrice sia dipeso (e tuttora dipenda) esclusivamente dalla mancata ultimazione dei lavori condominiali;
circostanza, quest'ultima, che, alla luce della documentazione in atti, non può essere imputata al . CP_1
Tenuto conto che non è stato provato in giudizio quali opere fossero state appaltate all'impresa del convenuto - non essendo stato prodotto il contratto di appalto condominiale - non può sottacersi che è pacifico e non contestato tra le parti che nel 2008 l'impresa appaltatrice avesse sospeso i lavori presso il Condominio a causa del mancato pagamento dei SAL emessi.
A seguito della sospensione - come emerge dalla documentazione in atti - il adiva CP_2
l'autorità giudiziaria che in data 24.03.2011 emetteva ordinanza di rilascio dell'immobile, cui seguiva il preavviso di rilascio del 28.11.2011. A far data dal 28.11.2011, pertanto, l'impresa del non era CP_1 più nella materiale disponibilità del cantiere, trovandosi nella oggettiva impossibilità di portare a termine i lavori.
Tale essendo il contesto, è evidente (quanto meno a partire dal 28.11.2011) che il non abbia CP_1 potuto adempiere alle obbligazioni convenute per oggettiva impossibilità sopravvenuta. Il riferimento è agli obblighi di provvedere alla divisione e al frazionamento delle proprietà, al perfezionamento delle relative pratiche nonché all'obbligo di collegare gli impianti alle principali reti di fornitura.
Rispetto a tale ultima obbligazione, peraltro, va rilevato che il convenuto si era impegnato ad effettuare gli allacci “entro 10 giorni successivi al completamento di dette utenze da parte degli Enti preposti”.
Posto che neppure è chiaro quale fosse il soggetto che avrebbe dovuto provvedere al completamento pagina 8 di 11 delle utenze - discorrendo la scrittura privata del 15.01.2010, in via generica, di enti preposti - non può che condividersi l'assunto del perito secondo cui non è stata specificata la data a partire dalla quale il avrebbe dovuto provvedere agli allacci. CP_1
Non è perciò ravvisabile né inadempimento né ritardo da parte del convenuto , non essendo noti CP_1 né l'identità del soggetto che avrebbe dovuto occuparsi del completamento delle utenze né i tempi entro cui avrebbe dovuto essere concluso detto completamento al fine di consentire al di CP_1 correttamente adempiere l'obbligazione contratta.
Di quanto sin qui esposto l'attrice appare consapevole, atteso che non si rinvengono in atti diffide o lettere di messa in mora indirizzate al . Invero, le diffide depositate in giudizio risultano essere CP_1 state inoltrate esclusivamente all'amministratore del al quale l'attrice chiedeva, tra l'altro, CP_2 chi fossero “i condomini non in regola con i pagamenti, quali fossero le azioni giudiziali intraprese al fine di sanare la morosità e a quanto ammontasse la disponibilità attiva di cassa, al fine di concordare tempestivamente con l'appaltatore la ripresa dei lavori con la corresponsione di un acconto…” (cfr. diffida del 16.09.2010).
Il quadro sin qui delineato non appare scalfito dalle testimonianze assunte in corso di giudizio, le quali non offrono un concreto supporto probatorio in senso contrario alle conclusioni cui si è pervenuti. Oltre all'irrilevanza della deposizione resa dall'agente immobiliare, deve osservarsi che le dichiarazioni dei testi legati da vincolo di parentela con l'attrice non sono di per sé inattendibili, “non sussiste(ndo) con riguardo alle deposizioni rese dai parenti o dal coniuge di una delle parti alcun principio di necessaria inattendibilità connessa al vincolo di parentela o coniugale, siccome privo di riscontri nell'attuale ordinamento, considerato che, venuto meno il divieto di testimoniare previsto dall'art. 247 c.p.c. per effetto della sentenza della Corte Cost. n. 248 del 1974, l'attendibilità del teste legato da uno dei predetti vincoli non può essere esclusa aprioristicamente” (cfr. Cass. sez. III Civile, sentenza 23 marzo
- 19 luglio 2016, n. 14706; Cass. sez. 3, 24 maggio 2006 n. 12365 e Cass. sez. 3, 21 febbraio 2011 n.
4202). Ciò, tuttavia - come ha avuto cura di precisare la giurisprudenza citata - purché non vi siano
“ulteriori elementi in base ai quali il giudice del merito reputi inficiarne la credibilità, per la sola circostanza dell'esistenza dei detti vincoli con le parti”. Ebbene, per tutto quanto sopra argomentato, può ritenersi che detti elementi ricorrano nel caso in esame, consentendo di escludere che al CP_1 possa ascriversi una responsabilità a titolo contrattuale o addirittura precontrattuale, come pure prospettato in giudizio. Sul punto, è appena il caso di evidenziare che le missive agli atti smentiscono quanto dichiarato dai testi circa il fatto che la LL (e, per essa, l'attrice) non fosse a conoscenza delle controversie in corso tra l'impresa del e il Condominio all'atto dell'acquisto dell'immobile. CP_1
Ancora, neppure è provato che parte attrice (o la di lei madre) non abbiano effettivamente mai abitato o pagina 9 di 11 utilizzato l'unità immobiliare, avendo il c.t.u. accertato che tale evenienza non può escludersi alla luce del rinvenimento in loco di arredi della cucina e del bagno, nonché di segni sulle pareti e sulle tramezzature interne riconducibili alla presenza di quadri, tende ed altri elementi (cfr. c.t.u. p. 10). Sul punto va altresì rilevato che il teste di parte attrice, , zio dell'attrice, ha dichiarato Testimone_1 come avesse “arredato ed occupato l'appartamento”. Parte_2
Con riguardo, infine, alla pretesa risarcitoria avanzata nei confronti del non è chiaro a che CP_2 titolo e per quali causali sia stato chiamato a rispondere l'ente di gestione.
Premesso che al non può attribuirsi una responsabilità contrattuale, attesa l'estraneità CP_2 dell'ente agli accordi intercorsi tra la e il , si osserva che le doglianze di parte attrice (e Parte_2 CP_1 la documentazione a supporto) si appuntano sulla presunta inerzia dell'amministratore nel sanare la morosità dei condomini e nel cooperare con l'appaltatore ai fini della ripresa dei lavori. Tali elementi, tuttavia, non appaiono idonei a fondare una responsabilità del , potendo al più giustificare CP_2 un'azione di responsabilità nei confronti dell'amministratore o della seconda impresa appaltatrice, entrambi non evocati in giudizio.
Per tutte le considerazioni che precedono, dunque, la domanda attorea va rigettata.


2. Sulle domande riconvenzionali
Parimenti inaccoglibili sono le domande riconvenzionali spiegate dal nei confronti dell'attrice e CP_1 dell'amministratore del Condominio in proprio. La domanda con la quale il convenuto ha chiesto condannarsi l'attrice alla restituzione o al pagamento del controvalore del c.d. vuoto tecnico è da ritenersi infondata, posto che è provato per tabulas che anche il vuoto tecnico sia stato acquistato dalla
. Parte_2
Il contratto preliminare di compravendita, infatti, aveva ad oggetto anche “un locale deposito pertinenziale, posto al piano seminterrato con accesso dal cortile comune (cavedio), seconda porta a destra delle dimensioni di mq 14,50, come raffigurato con evidenziatore di colore giallo che qui viene allegata sotto la lettera D, nonché, ulteriore volume tecnico accorpato al predetto per mq 20”. Del pari il contratto definitivo di vendita, ove si discorre di un “locale ad uso deposito al piano seminterrato, con accesso dal cortile comune (cavedio), precisamente dalla seconda porta a destra entrando nel cavedio, della consistenza di circa metri quadrati quattordici (mq 14), con adiacente volume tecnico, il tutto confinante con corridoio comune, con terrapieno verso e con terrapieno verso Parte_3 [...]
. Il tutto è meglio individuato con tratteggio nelle piantine che, debitamente sottoscritte, si CP_2 allegano in unico documento al presente atto sotto la lettera “C”. A tanto aggiungasi che il perito nominato ha accertato che “non risulta in nessun modo che quanto attribuibile all'allora “locale tecnico” (oggi inesistente perché accorpato al deposito) sia di proprietà del convenuto ”. CP_1
pagina 10 di 11 La domanda riconvenzionale spiegata nei confronti dell'amministratore in proprio è invece inammissibile, atteso che l'amministratore agisce nel presente in giudizio in qualità di rappresentante del Condominio e non in proprio. In altri termini, la domanda è stata proposta nei confronti di un soggetto che non è parte del processo e per causali che al più supporterebbero un'azione di responsabilità dell'amministratore condominiale, mai proposta.
§ Sulla temerarietà della lite
Vanno altresì rigettate le reciproche domande di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. in quanto generiche e sfornite di prova.
§ Sulle spese di lite
In ragione della soccombenza reciproca, le spese del presente giudizio possono essere interamente compensate tra le parti. Le spese di c.t.u. restano a definitivo carico di tutte le parti in quota uguale ed in solido.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta le domande attoree;

- rigetta ogni altra domanda;

- compensa tra le parti le spese di lite;

- pone le spese di c.t.u. a definitivo carico di tutte le parti in quota uguale ed in solido.
AVELLINO, 21 luglio 2025
Il Giudice
dott.ssa Aureliana Di Matteo
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