N. R.G. 2803/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
II sezione CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice Stefania Deiana, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2803/2022 promossa da:
( ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
SALVATORE MISTRETTA ATTORE contro ( ) in persona dell'Amministratore Unico e legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante, con il patrocinio dell'avv. ADRIANA BRUNDU CONVENUTA Oggetto: cessione ramo d'azienda e locazione commerciale CONCLUSIONI Per l'ATTORE: “Ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta, l'Ill.mo Giudice adito Voglia: Adversiis reiectis In via principale: A) Accertare gli inadempimenti della convenuta di cui al capo I dell'espositiva e, per l'effetto, condannarla al pagamento degli interessi bancari maturati dal , per il periodo contestato accertando in corso di causa;
B) Accertare gli Parte_1 inadempimenti di cui al capo II della parte in espositiva e condannare la convenuta al pagamento di almeno n. 1 canone di mensilità per la somma di € 6.000,00 oltre interessi maturati e maturandi sino al saldo;
C) Accertare gli inadempimenti della di cui al capo III e, per l'effetto, CP_1 condannarla al pagamento di € 2.000,00, oltre interessi maturati e maturandi sino al saldo;
D) Accertare gli inadempimenti di cui al capo IV del presente atto, e, per l'effetto, condannare la convenuta al pagamento di € 24.392,78 oltre interessi maturati e maturandi sino al saldo;
E) Accertare i fatti di cui al capo V per l'effetto, condannare la convenuta al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione, per la cui liquidazione in corso di causa si insta fin d'ora all'ammissione di CTU dedicata;
F) Accertare i fatti di cui al capo VI in espositiva, e, pertanto, condannare la al pagamento della somma corrispondente alla metà della Controparte_1 maggiore imposta per € 600,00, oltre alla sanzione per € 360,00 e agli interessi per € 2,10 e spese di notifica per € 17,50; G) il tutto con condanna della convenuta anche dei maggiori danni subiti e subendi dall'attore, da accertarsi in corso di causa;
H) in ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di giudizio”. Per la CONVENUTA: “In via principale: A) Respingere tutte le domande formulate da
[...]
nei confronti di in quanto infondate in fatto e in diritto, nell'an Parte_1 Controparte_1
e nel quantum. In via riconvenzionale: B) Accertare e dichiarare l'attore tenuto a corrispondere alla convenuta e quindi condannarlo al pagamento della somma di euro 11.460,00 di cui - € 5.700,00 a titolo di saldo rimborso spesa rifacimento pavimentazione ed € 5.760,00 quale rimborso della annuale sul contratto di locazione - già al netto di sanzioni ed altro- versata da Controparte_1 ed in riferimento alle 9 annualità scadenti dal 16.12.2013 al 16.12.2022 oltre interessi maturati e maturandi dal dì del dovuto al saldo. Previo accertamento della circostanza che Parte_1 non ha provveduto al distacco dell'impianto elettrico a servizio del primo piano e pertinenze
[...] tutte del fabbricato in Sassari via Grazia Deledda 51 non oggetto di locazione ad CP_1 dal contatore/utenza intestata a quest'ultima, condannare a distaccare, a
[...] Parte_2 propria cura e spese con le modalità stabilite nel contratto di locazione 16.12.13 registrato a Sassari Contr il 13.01.14 al n. 150 serie 3, il detto impianto elettrico dal contatore/utenza intestato ad avente codice cliente 988216534 – POD IT001E04100372. Previo accertamento che Parte_1
sin dal 16.12.13 a tutt'oggi, ha consumato l'energia elettrica per il funzionamento
[...] dell'impianto elettrico a servizio del primo piano e pertinenze tutte del fabbricato in Sassari via Grazia Deledda 51 non oggetto di locazione ad prelevandola dal Controparte_1 contatore/utenza intestata a quest'ultima, condannare l'attore a corrispondere -a titolo di rimborso ovvero di indennità- la somma che risulterà dovuta causa cognita da quantificare nella misura del 50% di tutti i costi fissi (spese gestione contatore, oneri di sistema e relative imposte di legge, salvo altro) addebitati dal fornitore in tutte le fatture emesse ad dal 16.12.2013 fino CP_1 all'effettivo distacco, nonché il valore dei consumi dal 16.12.2013 fino all'effettivo distacco che saranno accertati in corso di causa ovvero in via equitativa. Previo accertamento della mala fede e/o la colpa grave dell'attore che ha agito in giudizio con la consapevolezza dell'infondatezza e temerarietà della propria pretesa, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., condannare l'attore al risarcimento dei danni in favore della convenuta. In via subordinata, nel caso in cui il Tribunale ritenesse di accogliere anche solo in parte la domanda di , previa compensazione con le maggiori Parte_1 Contr Contr somme dovute da ad condannare al pagamento in favore di di Parte_1 Parte_1 tutte le somme che causa cognita risulteranno dovute per le causali di cui in atti ed ai precedenti punti B), D) ed E) delle conclusioni oltre interessi maturati e maturandi dal dì del dovuto al saldo, così come ivi precisati. In ogni caso, condannare l'attore alla rifusione delle spese e compensi professionali di causa con la maggiorazione di cui all'art. 4 D.M. 37/2018, oltre spese forfettarie nella misura del 15% e accessori di legge”. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con citazione notificata il 14 settembre 2022 esponeva di aver stipulato Parte_1 con la società convenuta, il 16 dicembre 2013, il contratto definitivo di cessione della propria attività commerciale di vendita al dettaglio di generi alimentari e non, con contestuale locazione dell'immobile in cui questa veniva esercitata. Il prezzo della vendita del ramo d'azienda era stato pattuito in € 270.000, da corrispondersi in cinque rate di cui la prima, dell'importo di € 70.000, all'atto della stipula del contratto definitivo e le successive, dell'importo di € 50.000 ciascuna, con cadenza semestrale. Poiché con il contratto preliminare (del 20 settembre 2013) le parti avevano concordato che la prima rata del prezzo per la cessione sarebbe stata compensata fino alla concorrenza di € 70.000 con l'importo dovuto dall'attore per l'acquisto di merci nel periodo intercorrente tra la data della stipula del preliminare e quella della stipula del contratto definitivo, l'attore precisava che, alla data del definitivo, la convenuta ABC aveva portato in compensazione il credito di € 12.971,30 e versato a saldo € 57.028,70. A carico del conduttore era stato altresì concordato un canone annuo per la locazione dell'immobile pari ad € 72.000 per il primo anno, e per gli anni successivi l'aggiornamento automatico e condizionato di detta somma, secondo precise modalità, al raggiungimento di determinati scaglioni di fatturato al netto di IVA, per la cui verifica ABC si era impegnata ad esibire il registro dei corrispettivi. Il versamento del canone relativo ai primi tre mesi, pari ad € 6.000, era stato convenuto in un'unica soluzione a decorrere dai sessanta giorni dall'inizio della locazione, ossia dal 16 dicembre 2013. Aggiungeva che il prezzo della locazione era stato contrattualmente parametrato al godimento di alcune parti soltanto dell'immobile, con esclusione del primo piano e della zona deposito. Esponeva, ancora, di aver pattuito con la convenuta l'esecuzione a spese di quest'ultima delle opere di manutenzione relative agli impianti ed alla pavimentazione, eccettuate le spese per la pavimentazione dell'area di vendita, pari ad € 35.000, poste a carico dell'attore, che sarebbero state compensate con i canoni della locazione. Contr Infine, esponeva che gli accordi contrattuali prevedevano l'acquisto da parte della delle merci rimaste invendute alla data del 1° dicembre 2013 – esclusi alcuni articoli individuati – con pagamento in quattro rate mensili e costanti decorrenti dal sessantesimo giorno successivo alla cessione. Tanto premesso, l'attore lamentava l'inadempimento contrattuale della convenuta. In merito al prezzo della cessione del ramo d'azienda esponeva che l'acquirente aveva correttamente pagato solo la prima rata di € 70.000 mediante compensazione con il credito vantato per l'acquisto di merci, mentre le successive rate erano state arbitrariamente frazionate e i pagamenti dilazionati nel tempo, con conseguente pregiudizio derivatogli dalla sopravvenuta incapacità di far fronte ai pagamenti che avrebbe dovuto onorare nei confronti di terzi e dall'aver dovuto per questo ricorrere ad un finanziamento di € 130.000 presso la CP_2
Quanto al pagamento del canone di locazione, riferiva di aver ricevuto le prime tre mensilità in ritardo rispetto alla scadenza;
ciò aveva determinato lo slittamento anche dei pagamenti successivi e Contr l'omesso versamento di una mensilità del canone. Più precisamente, per l'anno 2014, la aveva effettuato nove pagamenti in luogo dei dieci pattuiti: un primo per le prime tre mensilità e ulteriori nove per i restanti mesi dell'anno. Affermava, dunque, di aver diritto al pagamento di almeno una mensilità del canone di locazione per la somma di € 6.000. Lamentava poi, relativamente alla pattuita compensazione in 35 rate costanti del proprio debito per le spese di pavimentazione dell'area di vendita con i canoni di locazione, che la società convenuta aveva arbitrariamente trattenuto € 2.000 in più, versando un canone pari ad € 5.000 anziché € 6.000 anche nei mesi di febbraio e marzo 2017, nonostante la compensazione dovesse terminare in data 17 febbraio 2017. Ancora, chiedeva il pagamento della somma di € 24.392,78 dovuta per l'acquisto di merci in giacenza al 1° dicembre 2013, mai pagate dalla società convenuta. Infine, domandava il pagamento delle indennità per l'illegittima occupazione dell'area adibita a deposito e della metà della maggiore imposta addebitatagli per il ritardato pagamento da parte della Contr dell'imposta di registro relativa al contratto di locazione. Tanto premesso, domandava l'accertamento dei ritardi nei pagamenti del prezzo della cessione e dei canoni di locazione, il mancato pagamento delle merci invendute, l'indebita occupazione del locale adibito a deposito e il ritardato pagamento dell'imposta di registro per le annualità successive alla prima, oltre interessi, concludendo come riportato in epigrafe. Si costituiva tempestivamente la società convenuta contestando quanto ex adverso dedotto, chiedendone il rigetto e proponendo domanda riconvenzionale. In ordine ai dedotti ritardi nei pagamenti eccepiva la concordata pianificazione con la controparte di successive dilazioni nei pagamenti delle rate per l'acquisto del ramo d'azienda e dei canoni di locazione, precisando che il ritardato pagamento delle prime tre mensilità del canone per la locazione era stato determinato dalla mera erronea convinzione di doverle pagare successivamente, aggiungendo di aver comunque consegnato all'attore tutti i dieci assegni pattuiti. Contestava la richiesta di pagamento degli interessi bancari in riferimento ai finanziamenti che l'attore aveva dovuto richiedere per far fronte ai propri impegni nei confronti di terzi, rilevando come il lamentato dissesto avesse colpito l'attività commerciale dell'attore ben prima della cessione della medesima. Contr Quanto all'assunto di parte attrice secondo cui aveva trattenuto illegittimamente € 2.000 nei mesi di febbraio e marzo 2017, versando un canone di locazione inferiore rispetto a quello dovuto, Contr eccepiva la lecita ritenzione della somma, posto che avrebbe dovuto anticipare le spese per il rifacimento della pavimentazione maggiorate dell'IVA (pari ad € 7.700) e portare poi in compensazione l'importo totale (€ 42.700) con i canoni di locazione in 35 rate costanti. Conseguentemente, affermava di aver compensato solo la somma di € 37.000, a fronte della spesa preventivata e anticipata pari ad € 42.700 (€ 35.000 + IVA), permanendo in suo favore un credito di
€ 5.700, per il quale proponeva domanda riconvenzionale. Contestava l'inadempimento relativo alle merci rimaste in giacenza nel magazzino dell'attore, eccependo di non aver mai acquistato o, comunque, ritirato dal magazzino le merci in parola, come anche contestava i documenti prodotti dall'attore a supporto della propria pretesa creditoria. Eccepiva la genericità e l'infondatezza della richiesta di pagamento dell'indennità per la illegittima occupazione della zona deposito al sottopiano del supermercato, rilevando che, contrariamente a quanto asserito dall'attore, anche tale porzione di fabbricato formava oggetto del contratto di locazione. Contestava la debenza dell'imposta di registro del contratto di locazione per annualità successive alla prima, eccependo, viceversa, l'omesso rimborso da parte dell'attore del 50 % delle imposte annuali sostenute per la registrazione del contratto in riferimento alle 9 annualità dal 16 dicembre 2013 al 16 dicembre 2022, credito per il quale agiva in via riconvenzionale. Infine, sull'assunto che l'attore, in seguito alla cessione dell'attività, non avesse mai provveduto alla realizzazione di un autonomo impianto elettrico al servizio del primo piano del fabbricato – che aveva mantenuto in godimento – e continuasse dunque a sfruttare l'energia elettrica dell'utenza Contr trasferita ad senza corrispondere la propria quota per il pagamento delle fatture, chiedeva, in via riconvenzionale, di condannare il a distaccare, a proprie spese, l'impianto elettrico Parte_1 Contr dal contatore intestato ad e a corrispondere nella misura del 50% di tutti i costi fissi la somma Contr addebitata dal fornitore ad nonché il valore dei consumi dal 16 dicembre 2013 fino all'effettivo distacco. Con memoria ex art. 183, comma VI, n. 1, c.p.c. l'attore contestava ogni deduzione, eccezione e domanda di parte convenuta. Eccepiva la carenza di prova in ordine all'effettiva consistenza dei lavori, all'effettivo esborso della somma di € 35.000 preventivata per il rifacimento della pavimentazione e all'aliquota IVA applicabile nel caso di specie, sottolineando in ogni caso come l'IVA non fosse ricompresa nell'accordo, contestando dunque la domanda riconvenzionale di condanna al pagamento della somma di € 5.700. In ordine alla domanda di condanna al rimborso del 50% dell'imposta di registro per il contratto di locazione deduceva l'omessa comunicazione del pagamento al locatore, condizione necessaria per l'ottenimento del rimborso, invocandone dunque il rigetto alla luce della maturata prescrizione quinquennale delle annualità sino al 2018 (incluso) ed in forza della compensazione con i plurimi e più ingenti crediti vantati dall'attore. Eccepiva altresì l'infondatezza della richiesta di pagamento del 50% delle bollette per l'asserito abusivo utilizzo dell'utenza elettrica intestata alla convenuta, attesa l'assenza di qualsivoglia elemento probatorio a suffragio della domanda, la genericità nell'an e nel quantum e, in ogni caso, l'intervenuta prescrizione quinquennale. Nella propria memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, c.p.c. la convenuta eccepiva la genericità delle contestazioni formulate dall'attore nella prima memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c., la tardività e l'inammissibilità dell'eccezione di prescrizione del diritto al rimborso della metà della imposta di registro annuale sul contratto di locazione per le annualità fino al 2018 e la certezza, liquidità ed esigibilità del proprio credito per l'anticipazione delle spese di pavimentazione dell'area di vendita, evidenziando in proposito come l'IVA fosse ricompresa nell'accordo in misura ben determinata. La causa, istruita solo con produzioni documentali, era assunta in decisione all'udienza cartolare del 19 settembre 2024 sulle conclusioni riportate in epigrafe previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
*** La domanda attrice dev'essere accolta nei limiti e sulla base delle seguenti considerazioni.
La complessa operazione negoziale trasfusa nei contratti, preliminare e definitivo, richiamati in espositiva aveva comportato la cessione del ramo d'azienda costituito dal supermercato della via Grazia Deledda 51 da parte del che, quale proprietario dell'immobile ove veniva Parte_1 esercitata la relativa impresa, lo aveva anche locato a acquirente e conduttrice. CP_1
Come risulta dal testo definitivo dell'accordo allegato (doc.2) la cessione comprendeva tutti gli arredi ubicati nell'azienda e i beni strumentali, meglio descritti nell'inventario allegato sub C al contratto, mentre, come già si desume dal testo dell'accordo e, indirettamente, da quello del contratto preliminare, difetta una specifica indicazione della consistenza e del valore delle merci, non essendone possibile formare un inventario puntuale, anche perché non tutte quelle in giacenza vi erano ricomprese (così il contratto).
Quanto alla locazione, per quanto rileva in questa sede, il contratto stipulato il 16 dicembre 2013 (doc.3) comprendeva tutti i locali commerciali, nonché il piano seminterrato destinato a motori, l'area parcheggi, il piano terra destinato a vendita, oltre ai “depositi vari per circa 400 mq” (v. lett. A contratto), rilevandosi subito al riguardo come dalla planimetria allegata non risulti alcuna limitazione in favore del locatore.
Il contratto prevedeva, inoltre, alla clausola sub 18, che la conduttrice avrebbe potuto a sua cura e spese provvedere al rifacimento della pavimentazione delle aree vendita e magazzino, anticipandone il costo stimato in 35000 euro, oltre iva e detraendolo da quanto dovuto per i canoni, ripartendolo su 35 rate di pari importo. Le parti concordavano poi che tutte le altre opere necessarie
“nessuna esclusa” sarebbero state eseguite a cura e spese dell'acquirente conduttrice, ivi compreso il rifacimento degli impianti.
Tanto premesso, deve escludersi che l'accertamento di ritardi nella corresponsione del prezzo di cessione e dei canoni di locazione relativamente al primo periodo del rapporto contrattuale, peraltro contestati dalla convenuta, possa comportare l'addebito a degli interessi dovuti dal CP_1
in conseguenza del suo ricorso al credito bancario, rammentandosi che il ritardo trova Parte_1 sanzione nella corresponsione degli interessi moratori, ex art. 1224, c.c., e che il debitore inadempiente è tenuto a risarcire solamente il danno che sia conseguenza immediata e diretta del suo inadempimento (art. 1223, c.c.), non potendosi quindi considerare tale il costo del ricorso al credito sostenuto dall'istante in dipendenza del presunto inadempimento della convenuta.
L'attore ha invece diritto al pagamento del canone di 6000 euro avente scadenza al 16 febbraio 2014, dato che la relativa difesa della convenuta (v. punto sub 17 della comparsa di costituzione e risposta) non consente di ritenere che l'assegno emesso ed incassato dal nel maggio del Parte_1
2018 (doc. 20 convenuta) fosse imputabile a detto canone scaduto, non avendo assolto quindi
[...] al relativo onere probatorio, a suo carico. CP_1
Non è dovuta la somma di 2000 euro richiesta dall'attore, considerato che i lavori di rifacimento della pavimentazione dell'area vendita e del magazzino (v. art. 14 contratto preliminare e art. 18 contratto definitivo di locazione) erano stati autorizzati, testualmente, per l'importo di 35000 euro
“oltre IVA”, quindi correttamente la convenuta ha portato in detrazione dal dovuto anche il costo dell'imposta, come concordato.
Nessuna rilevanza hanno le questioni sollevate dalle parti in ordine al costo effettivamente preventivato o sostenuto per detti lavori, dovendo attribuirsi rilevanza ai fini della compensazione col credito inerente al pagamento dei canoni solamente alla cifra concordata nel contratto (appunto, 35000 euro oltre iva) e non a quella maggiore o minore effettivamente spesa.
In ordine al pagamento delle merci in giacenza difetta una puntuale documentazione circa la loro consistenza e il relativo valore, sottolineandosi come l'obbligo sancito dalla clausola 10 del contratto preliminare di cessione e locazione preveda che le relative scorte avrebbero dovuto essere inventariate e “valorizzate ai prezzi praticati in fattura da e pagate in 4 rate mensili e Parte_3 costanti, precisandosi come sarebbero stati esclusi dall'inventario una serie di prodotti (aventi scadenza prossima, etichette danneggiate, legati alla stagionalità, ecc.). Inoltre, l'acquirente aveva assunto l'impegno di fornire al venditore tutte le merci necessarie al punto vendita dalla data di sottoscrizione dell'accordo e fino alla cessione del ramo d'azienda. Il relativo importo sarebbe stato compensato fino alla concorrenza della somma di 70000 euro con la prima rata del prezzo stabilito per la cessione.
Ora, posto che le relative clausole appaiono formulate in modo piuttosto oscuro, la pretesa creditoria dell'attore al riguardo non è supportata da alcun documento formato nel contraddittorio delle parti e non è dato quindi comprendere su quali basi il abbia quantificato il relativo Parte_1 credito di 24392,78 euro. Al riguardo deve anche osservarsi che i documenti prodotti dall'attore a sostegno del suo assunto (da 15 a 16) sono tutti di formazione unilaterale e che su quanto allegato non risulta esservi alcuna ammissione di parte convenuta.
Non è nemmeno dovuta, non risultando precisato su quali basi dovrebbe essere riconosciuta e calcolata, la “indennità di occupazione” pretesa dall'attrice, ribadendosi come l'area destinata a
(in relazione alla quale la conduttrice era stata, come detto, anche autorizzata a Persona_1 sistemare la pavimentazione) risulti interamente compresa nella locazione, come deve desumersi dal punto sub A del relativo contratto, e non è dato ricavare dal significato testuale degli accordi in atti alcun elemento specifico che consenta di ritenerne esclusa una porzione. Non vi sono, d'altra parte, elementi oggettivi certi che consentano di delineare l'area, in assunto, indebitamente occupata e di determinare quindi la richiesta “indennità”, palesandosi quindi come del tutto inutile ai fini del decidere la CTU sollecitata dall'attore. Non sono dovuti, infine, i costi sostenuti dal per il pagamento delle maggiorazioni Parte_1
d'imposta e domandati al punto sub F) delle conclusioni, dato che le sanzioni applicategli, evitabili col pagamento del dovuto, non sono conseguenza diretta del mancato pagamento della quota a carico di Controparte_1
Le domande proposte dalla convenuta in via riconvenzionale sono rimaste del tutto sfornite di prova e vanno disattese, sottolineandosi, con particolare riferimento a quella inerente alla mancata realizzazione di un autonomo impianto elettrico, che i relativi lavori erano stati previsti come (solo) possibili e facoltativi per entrambe le parti degli artt. 18 e 19 del contratto di locazione e che, peraltro, non vi è alcuna prova documentale che consenta di quantificare la pretesa azionata né di procedervi con valutazione equitativa.
Tenuto conto dell'accoglimento alquanto limitato delle domande attrici le spese sono compensate per due terzi e, liquidate per l'intero come in dispositivo, sono poste per il residuo terzo a carico della convenuta, comunque prevalentemente soccombente.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra e contraria istanza, accoglie la sola domanda attrice di cui al punto sub B delle conclusioni e per l'effetto condanna al pagamento CP_1 in favore di della somma di € 6000,00, oltre interessi ex art. 1284, co. 4°, c.c., Parte_1 dalla domanda al saldo.
Rigetta tutte le altre domande attrici e quelle riconvenzionali della convenuta.
Condanna la società convenuta alla rifusione in favore dell'attore di un terzo delle spese di lite, liquidate per l'intero in complessivi € 3500,00,00, oltre rimborso forfetario iva e cpa come per legge e compensate fra le parti per i residui due terzi.
Sassari, 8 agosto 2025
Il giudice
Stefania Deiana