N. R.G. 3613/2017
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.ssa Maria Laura Pasca, all'esito della camera di consiglio a seguito dell'accettazione del deposito di “note di trattazione scritta” da parte della Cancelleria in conseguenza dello svolgimento dell'udienza secondo la modalità di cui all'art. 127ter c.p.c. disposta con provvedimento del 29.05.2025, lette le note ex art. 127ter c.p.c. depositate dalle parti costituite, richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 281sexies c.p.c., la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3613 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2017 e promossa DA
, rappresentato e difeso, giusta procura allegata alla memoria di Parte_1 costituzione di nuovo difensore del 22.04.2025, dall'Avv. Eleonora Magnanini, elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Todi, Pizza Umberto I n. 6 e presso l'indirizzo pec
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Attore E
e , rappresentate e difese, giusta procura Controparte_1 Controparte_2 allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 14.02.2018, dagli Avv.ti Guglielmo Marconi e Gabriella Zuccarini, elettivamente domiciliate presso il loro studio sito in Teramo, Via Circonvallazione Spalato n. 74/A Attrici CONTRO
ed , rappresentate e difese, giusta Controparte_3 Controparte_4 procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo procuratore del 12.05.2025, dall'Avv. Azzurra Di Carlo, elettivamente domiciliate presso il suo studio sito in Teramo, Viale Mazzini n. 6 Convenute SINTETICA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, , e Parte_1 Controparte_2
hanno convenuto in giudizio ed Controparte_1 Controparte_3 Controparte_4 affinché l'intestato Tribunale, previo accertamento del loro diritto all'acquisto delle unità immobiliari site in Alba Adriatica, Via C. Battisti n. 125 (censite al foglio 4, particella 2602, sub 1 e pagina 1 di 7 2) giusto contratto di compravendita stipulato tra (dante causa degli Controparte_5 odierni attori), ed , disponesse il trasferimento in loro Controparte_3 Controparte_4 favore di tale proprietà previo pagamento da parte delle convenute della somma di € 40.000,00 ciascuna.

2. Si sono costituite in giudizio ed le quali hanno Controparte_3 Controparte_4 disconosciuto le firme apposte in calce al contratto di compravendita adducendo che le trattative finalizzate alla divisione dell'unità immobiliare in contestazione non erano mai giunte ad una conclusione.

3. La causa, istruita mediante produzioni documentali, è pervenuta allo scrivente Magistrato in data 9.12.2020 ed è stata presa in decisione all'udienza dell'11.09.2024 con concessione alle parti del termine di 30 giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di successivi 20 giorni per il deposito delle memorie di replica. Con ordinanza del 2.11.2024 la causa è stata rimessa sul ruolo ed è stata disposta CTU grafologica, all'esito della quale la causa viene decisa all'odierna udienza ex art. 281sexies c.p.c.

4. Dalla documentazione in atti risulta che ed (in Controparte_3 Controparte_4 qualità di venditrici) e (in qualità di acquirente), proprietari ognuno per la Controparte_5 quota di 1/3 dell'immobile sito in Alba Adriatica, Via Cesare Battisti n. 131 (censito al foglio 4, part. 2602, sub. 1 e 2), hanno stipulato una scrittura privata nella quale le prime hanno venduto al secondo l'intera propria quota di piena proprietà del citato immobile al corrispettivo di € 160.000,00 (di cui € 80.000,00 per la quota di proprietà di ed € 80.000,00 per la quota di Controparte_3 proprietà di ) “prezzo che le parti venditrici dichiarano di avere già ricevuto Controparte_4 prima d'ora con le modalità consentite dalla legge e con la firma apposta in calce alla presente scrittura ne rilasciano ampia e finale quietanza”. In tale atto si legge, altresì, che “l'atto pubblico di compravendita sarà stipulato presso un notaio prescelto dalla parte acquirente entro la data del 31/12/2025” e che il possesso dell'immobile è già stato attribuito a , il quale “dichiara di assumere sin da oggi tutte le spese, Controparte_5 tasse e imposte relative agli immobili ceduti”.

5. Ciò posto occorre, innanzitutto, precisare che nell'atto di citazione gli attori hanno dedotto che, successivamente al decesso di avvenuto in data 18.04.2016, gli stessi Controparte_5 avevano rinvenivano testamento olografo (ritualmente pubblicato) del loro nonno
[...]
(a sua volta dante causa di , Persona_1 Controparte_5 Parte_2
) nel quale era stato disposto in favore di , a titolo di legato,
[...] Parte_1 il diritto di proprietà sull'unità immobiliare oggetto del presente giudizio nella misura di ½ con conseguente domanda di condanna delle convenute alla restituzione di € 40.000,00 ciascuna atteso che le quote di proprietà in capo ad , ed Controparte_5 Controparte_3 [...]
relativamente all'immobile oggetto del presente giudizio non devono ritenersi pari ad CP_4
1/3 (come indicato nel contratto di compravendita in contestazione). In sede di prima memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c. le parti hanno dato atto che nel procedimento r.g. 4550/2017 avente ad oggetto l'impugnazione del citato testamento asseritamente riconducibile a il consulente tecnico d'ufficio aveva concluso in ordine alla natura apocrifa Persona_1
pagina 2 di 7 della sottoscrizione e, in conseguenza di ciò, gli attori hanno implicitamente rinunciato alla domanda di condanna alla restituzione dell'importo di € 80.000,00. Inoltre dalla documentazione depositata in atti risulta che nel procedimento r.g. 4550/2017 è stata emessa sentenza n. 1257/2021 che ha dichiarato la falsità del testamento di , Persona_1 la quale è passata in giudicato in data 5.02.2022 (vd. doc. allegati alle note di parte attrice del 18.05.2022 e 19.09.2022) con la conseguenza che, in ogni caso, tale domanda non meriterebbe accoglimento essendo corrette le quote indicate nella scrittura privata di compravendita oggetto del presente giudizio.

6. Sempre in via preliminare parte convenuta nella comparsa di costituzione e risposta ha disconosciuto tutte le sottoscrizioni apposte in calce alla scrittura privata di compravendita. A fronte di tale disconoscimento, parte attrice ha tempestivamente istanza di verificazione (in particolare nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. e le altre attrici nella Parte_1 memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c.) la quale deve ritenersi tempestiva in quanto, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, condivisa dall'intestato Tribunale, l'istanza di verificazione, avendo natura di istanza istruttoria, è soggetta agli stessi termini processuali previsti per la proposizione delle istanze istruttorie (cfr., ex multis, Cass. civ., 2 agosto 2011, n. 16915). Dalla CTU svolta nel presente giudizio – condivisa dall'intestato Tribunale in quanto immune da vizi logici – è emerso che, fermo che il documento in contestazione è privo di alterazioni e/o manomissioni meccaniche della traccia grafica e del supporto (vd. pag. 14), la sottoscrizione apparentemente riconducibile ad deve ritenersi apocrifa (sussistendo Controparte_5 un'incompatibilità grafica complessiva tra la stessa e le grafie comparative esaminate) mentre le sottoscrizioni apparentemente riconducibili ad ed Controparte_3 Controparte_4 devono ritenersi autografe, essendo “stata riscontrata una significativa corrispondenza” con le grafie comparative (vd. pag. 66). Ritiene il Tribunale che nel caso in esame ciò che rileva è solo l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni di ed essendo inammissibile il Controparte_3 Controparte_4 disconoscimento da queste effettuato relativo alla sottoscrizione di , non Controparte_5 assumendo le stesse la qualità di sue eredi necessaria ex art. 214 co. 2 c.p.c.

7. Ciò premesso è necessario – ed assorbente – qualificare giuridicamente la domanda proposta dagli attori in applicazione del principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità e condiviso dall'intestato Tribunale, per cui spetta al giudice, alla luce del contenuto sostanziale della pretesa come desumibile dalla situazione dedotta in giudizio, interpretare e qualificare la domanda, senza essere in ciò condizionato dalla formula adottata dalla parte medesima, fermo restando il rispetto del limite imposto dall'immutazione dei fatti costitutivi della pretesa allegati dalla parte e dall'impossibilità di immutare l'effetto giuridico che la parte ha inteso conseguire (cfr., ex multis, Cass. civ. 28 giugno 2010, n. 15383; Cass. civ., 20 ottobre 2010, n. 21561; Cass. civ., sez. 3, 28 dicembre 2023, n. 36272). Nel caso di specie:
- , e nell'atto introduttivo hanno Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 richiesto che l'intestato Tribunale trasferisse, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la proprietà delle unità pagina 3 di 7 immobiliari in oggetto sostenendo che, avendo le parti concluso un contratto di compravendita da ripetere in forma pubblica entro il 31.12.2015, gli stessi hanno diritto ad “ottenere una sentenza costitutiva che trasferisca le unità immobiliari acquistate” stante il mancato rispetto del termine pattuito e il mancato riscontro all'invito alla “ripetizione dell'atto in forma pubblica per il giorno 25.07.2017 alle ore 18.00 dinanzi al Notaio Dott.ssa (vd. anche doc. 4 Persona_2 allegato alla citazione), conclusioni ribadite da e da nella Controparte_1 Controparte_2 memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c. e nelle note conclusive autorizzate depositate in data 25.07.2025;
- nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., ha precisato la domanda Parte_1 chiedendo che l'intestato Tribunale accertasse e dichiarasse “che, con scrittura privata ripassata tra il de cuius sig. e le convenute sig.re ed , da Controparte_5 Controparte_3 CP_4 ripetere in forma pubblica entro il 31.12.2015, il primo ha acquistato dalle seconde una quota pari a 2/3 della proprietà delle unità immobiliari site in Comune di Alba Adriatica (TE), alla via C. Battisti, 125, contraddistinto in catasto fabbricati di detto Comune al foglio 4, particella 2602, sub. 1 e sub 2” e che “le parti non hanno ad oggi formalizzato l'atto di compravendita dinanzi al Notaio per esclusivo inadempimento delle convenute sig.re ed ” con Controparte_3 CP_4 conseguente condanna al trasferimento “in favore del sig. , quale erede Parte_1 legittimo del sig. , la quota di proprietà allo stesso spettante sull'immobile Controparte_5 sopra descritto. Con vittoria di spese e competenze di giudizio” mentre nelle note conclusive depositate in data 28.07.2025 ha insistito per la domanda ex art. 2932 c.c. qualificando la scrittura in contestazione come contratto preliminare di compravendita.

7.1. Ritiene il Tribunale che, alla luce del tenore complessivo degli atti di causa, le parti hanno inteso richiedere una pronuncia ex art. 2932 c.c. avente ad oggetto il trasferimento dell'immobile in contestazione da ed agli odierni attori, quali eredi di CP_3 Controparte_4 [...]
. Parte_1
Orbene, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, quando, come nel caso di specie, è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 c.c., che concerne l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, quindi, la stipula di un preliminare, bensì può essere soddisfatto con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni (cfr. Cass. civ., sez. 3, 5 settembre 2022, n. 26136 secondo cui “nel caso in cui ad una proposta contrattuale segua una conforme accettazione si perfeziona il contratto, la cui riproduzione in forma di atto pubblico, con le modalità del contratto ripetitivo, non richiede, in caso di mancata esecuzione, una sentenza costitutiva, non occorrendo una sostituzione di manifestazione di volontà che già vi sia stata, ma una semplice sentenza di accertamento che supplendo alla documentazione mancante, soddisfi l'interesse della parte alla documentazione in forma pubblica del negozio. Deve ritenersi, dunque, pacifico che l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 cod. civ., potendo essere soddisfatto, invece, con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento”; Cass. civ., 23 pagina 4 di 7 gennaio 2013, n. 1553; Cass. civ., 5 luglio 2006, n. 15319; Cass. civ., 24 luglio 1997, n. 6919; Cass. civ., 22 gennaio 1980, n. 593). Contrariamente a quanto sostenuto espressamente da nelle note conclusive Parte_1 autorizzate depositate in data 28.07.2025, infatti, il tenore letterale della scrittura privata oggetto del presente giudizio è inequivocabilmente idoneo a qualificare la stessa come contratto definitivo di compravendita e non già come contratto preliminare essendo ivi previsto che “le Sig.re
[...]
ed vendono e cedono al Sig. , che accetta, l'intera Controparte_3 CP_4 Controparte_5 quota di piena proprietà sugli immobili descritti in premessa, ovvero ciascuna la quota di 1/3 dell'intera proprietà” al prezzo convenuto di complessivi € 160.000,00 “prezzo che le parti venditrici dichiarano di avere già ricevuto prima d'ora con le modalità consentite dalla legge e con la firma apposta in calce alla presente scrittura ne rilasciano ampia e finale quietanza” essendo rimessa ad una data successiva la sola stipulazione dell'atto pubblico di compravendita (“l'atto pubblico di compravendita sarà stipulato, presso un notaio prescelto dalla parte acquirente entro la data del 31/12/2015”). A sostegno della qualificazione del contratto come contratto definitivo di compravendita milita, oltre al tenore letterale della scrittura, anche il comportamento successivo delle stesse parti attrici le quali, nella raccomandata del 3.07.2017, proprio sul presupposto dell'avvenuta compravendita, hanno invitato le odierne convenute “ad adempiere agli obblighi per la ripetizione dell'atto in forma pubblica ai fini di voltura e trascrizione” del contratto “già stipulato in data precedente al 31.12.2015 presso il Notaio di fiducia di parte acquirente Dott.ssa ” (vd. doc. Persona_2
4 allegato alla citazione).

8. Così qualificata la scrittura privata oggetto del presente giudizio la stessa, come evidenziato anche da parte convenuta nelle note ex art. 127ter c.p.c. del 27.05.2025 nonché nelle note conclusive autorizzate depositate in data 25.07.2025 deve ritenersi nulla ai sensi degli artt. 40 e 46 d.p.r. n. 380/2001 non essendo in essa indicati gli estremi del permesso di costruire o della concessione in sanatoria. In particolare l'art. 46 d.p.r. n. 380/2001 prevede che «gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici o loro parti la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria», disposizione che si estende, in forza di quanto previsto dal co. 5bis della medesima previsione normativa, anche agli interventi edilizi realizzati successivamente alla costruzione originaria. Per gli immobili costruiti prima del 1985 ma dopo il 1977 trova, invece, applicazione l'art. 40 co. 2 l. n. 47/1985, in forza del quale «gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno pagina 5 di 7 degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35». Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967 la suddetta previsione normativa prevede che «in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968 n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967», con la precisazione che «tale dichiarazione può essere ricevuta ed inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo». Le suddette previsioni normative, come chiarito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, integrano ipotesi di nullità “testuale” ex art. 1418 co. 3 c.c., sanzionando la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile (titolo che deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell'immobile), non rilevando – ai fini della validità del trasferimento – la conformità o la difformità della costruzione realizzata al titolo medesimo (cfr. Cass. Civ., sez. U., 22 marzo 2019, n. 8230).

9. In ogni caso, anche a voler accogliere la (non condivisa) tesi degli attori secondo cui la scrittura in oggetto deve qualificarsi come contratto preliminare, la domanda ex art. 2932 c.c. non può trovare accoglimento in quanto per poter esperire la predetta azione non è sufficiente il solo spirare della scadenza del termine pattuito per la stipula del definitivo ed il rifiuto del promittente venditore alla conclusione dell'accordo, occorrendo anche la prova della sussistenza dei presupposti per l'emissione della sentenza costitutiva, quali la produzione del certificato ipocatastale dell'immobile atto ad individuare lo stesso, del certificato attestante la ventennale continuità delle trascrizioni, della relazione notarile attestante la trasferibilità nonché della prova della regolarità urbanistica dell'immobile in quanto la sentenza ex art. 2932 c.c. determina effetti pari a quelli prodotti dalla traslazione del bene contrattualmente stabilita. Con particolare riferimento alla regolarità urbanistica, la giurisprudenza di legittimità, condivisa dall'intestato Tribunale, ha chiarito che nonostante gli artt. 40 e 46 l. n. 47/1985 non trovino applicazione in presenza di un contratto preliminare, il giudice di merito adito dal promissario acquirente per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo non può accogliere la domanda di fronte all'impossibilità di pervenire alla prova certa, necessaria ex art. 40 l. n. 47/1985 che l'immobile sia stato costruito sulla base di licenza o di concessione edilizia o dell'esistenza della prescritta documentazione alternativa atteso che, come sopraesposto, la sentenza prevista dall'art. 2932 c.c., in ragione della sua peculiare funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto dalle parti, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che, in materia immobiliare, sarebbe stato possibile alle parti o che, comunque, eluda le norme di legge che governano l'esercizio dell'autonomia negoziale (cfr. Cass. Civ., sez. II, 25 ottobre 2010 n. 21844). Nel caso di specie, non avendo parte attrice fornito la prova di tali presupposti per l'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. non avendo prodotto la documentazione sopra citata, la domanda non può trovare accoglimento. 10. A fronte del rigetto della domanda attorea, e nelle Controparte_1 Controparte_2 pagina 6 di 7 note conclusive depositate in data 25.07.2025 hanno chiesto “la condanna delle convenute alla restituzione del prezzo ricevuto per la vendita, oltre interessi e rivalutazione monetaria sempre con vittoria di spese e competenze di lite”. Analoga domanda è stata formulata da ai sensi dell'art. 2041 c.c. dovendo Parte_1 alla scrittura privata oggetto di giudizio riconoscersi quantomeno la natura giuridica di quietanza relativa al pagamento del corrispettivo di € 160.000,00. Tali domande, a prescindere da ogni valutazione circa la loro fondatezza, sono inammissibili in quanto tardivamente formulate solo nelle note conclusive e, pertanto, non possono trovare accoglimento nel presente giudizio.
11. Le altre domande ed eccezioni formulate sono assorbite in virtù del principio di diritto consolidato nella giurisprudenza di legittimità in base al quale la figura dell'assorbimento che esclude il vizio di omessa pronuncia ricorre, in senso proprio, quando la decisione sulla domanda cd. assorbita diviene superflua, per sopravvenuto difetto di interesse della parte, che con la pronuncia sulla domanda cd. assorbente ha conseguito la tutela richiesta nel modo più pieno e, in senso improprio, quando la decisione cd. assorbente esclude la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre questioni, ovvero comporta un implicito rigetto di altre domande (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. III, 14 maggio 2013, n. 11547).
12. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono poste a carico di parte attrice. Esse si liquidano, in applicazione delle tabelle allegate al DM 147/2022 avuto riguardo al valore della controversia (indeterminabile – complessità bassa), alla natura delle questioni giuridiche e fattuali trattate e al pregio dell'attività professionale svolta, si liquidano in € 7.616,00 (€ 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva, € 1.806,00 per la fase istruttoria/trattazione ed € 2.905,00 per la fase decisionale). 12.1. Le spese della CTU, come liquidate con decreto del 29.05.2025, sono, invece, poste definitivamente a carico di parte convenuta in applicazione del principio di causalità, avendo la stessa accertato l'autenticità delle sottoscrizioni alle stesse riconducibili.

P.Q.M.

Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nel giudizio promosso da
[...]
, e contro Parte_1 Controparte_2 Controparte_1 [...]
ed , ogni contraria domanda o eccezione CP_3 Controparte_4 disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta la domanda di parte attrice;

2) condanna , e , in solido, al Parte_1 Controparte_2 Controparte_1 pagamento in favore di parte convenuta di € 7.616,00 per onorario, oltre rimborso spese forfettarie, Iva e Cpa come per legge;

3) pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta Teramo, 10.09.2025 Il Giudice Dott.ssa Maria Laura Pasca (atto sottoscritto digitalmente) pagina 7 di 7