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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
in composizione monocratica, in persona del giudice Massimo Corrias, sulle conclusioni precisate dalle parti all'udienza del 5.04.24 ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n°25010 del Registro Generale
Affari Contenziosi dell'anno 2019 riunito ai processi rg. Nn.49606/20 e
45364/20. tra
C.F. ) Parte_1 C.F._1
C.F. ) Parte_2 C.F._2
(C.F. Parte_3 C.F._3
elettivamente domiciliati in VIA VIGLIENA 10 ROMA, presso e nello studio dell'Avv. MINEO STEFANO, che li rappresenta e difende per procura in calce alla citazione introduttiva della lite
Attori nel giudizio 25010/19e convenuti nel giudizio 45364/20
Contro
, (P.I. ) CP_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato difeso e rappresentato dall'avv. Patrizia Palaia in indirizzo telematico convenuta nel giudizio 25010/19 e attrice nei giudizi
49606/20 e 45364/20 nonché
(C.F. Controparte_2 P.IVA_2
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in persona del legale rappresentante pro- tempore, con sede legale in Via Luigi
Sincero, n. 22, Roma (C.F.: ) rappresentata e difesa dall'Avv. P.IVA_2
Stefano Cella ed elettivamente domiciliata a Via Tacito, n. 50, Roma
Convenuto nel giudizio 49606/20


1. fatti controversi.
Il contendere trae origine dalla notificazione di uno sfratto per morosità (RG n
25010/19) degli intimanti attori , e Parte_1 Parte_2 [...]
per la somma di euro 741,60 per omesso pagamento di quota parte Parte_3 del canone di locazione relativamente all'immobile sito in Roma via Mattia
Battistini n.490 locato dalla convenuta per uso commerciale con CP_1 contratto del 1.09.05, debitamente registrato, per differenza canoni da gennaio
2018 a febbraio 2019.
Detta convenuta, infatti, si era autoridotta il canone di locazione corrispondendo dal mese di gennaio 2018 la sola somma di 1112,40 in luogo del canone contrattuale di 1650,00 oltre istat, adducendo a giustificazione del parziale pagamento la ridotta utilizzabilità dell'immobile a seguito dell' allagamento occorso il 23 dicembre 2017 presso il locale.
La parte attrice chiedeva pertanto la convalida di sfratto per morosità ed in subordine l'ordinanza di rilascio vista l'opposizione spiegata dalla convenuta e, nel merito, la risoluzione per inadempimento.
Parte locatrice insisteva nell'adempimento e nel pagamento integrale del canone e rilevava che era stato eseguito un A.T.P. dal cui elaborato peritale era emersa la responsabilità condominiale quale causa dell' allagamento.
Parte convenuta si costituiva in giudizio e si difendeva rappresentando che l'occlusione dell'impianto fognario aveva reso inutilizzabile metà del locale locato, che la proprietà non si era attivata a porre in essere gli interventi risolutori previsti dal CTU e chiedeva, a sua volta, la risoluzione contrattuale per inadempimento dei locatori con contestuale risarcimento del danno e chiamata in causa del . Controparte_3
Il giudice adito con ordinanza riservata disponeva il rilascio dell'immobile attesa la non opposizione sul punto da parte della convenuta che a sua volta aveva anch'essa richiesto la risoluzione della locazione, e rinviava l'esame delle
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ulteriori domande alla fase di merito cui è stato attribuito il NRG 25010/19.
Parte attrice chiedeva, inoltre, domande svolte nella fase sommaria e parte convenuta chiedeva che la proprietà fosse condannata al risarcimento del danno, che quantificava in euro 110.230,08.
La domanda riconvenzionale della e la istanza di chiamata in causa CP_1 del condominio venivano dichiarate inammissibili per violazione dell'art. 418 cpc.
La parte attrice chiedeva, inoltre, la riunione del giudizio 25010/19 e quelli successivamente introdotti e recanti rg. N. 45634/20 e 49606/20 pendenti dinanzi ad altri giudici;
in data 21.1.22 il presidente f.f. riuniva i predetti due procedimenti al 25010/19 in quanto più risalente.
La ER, infatti, con ricorso 702 bis cpc iscritto il 1° ottobre 2020 ex art. 447 bis cpc aveva introdotto il giudizio rg.n. 49606/20 avverso il Condominio, rappresentando: di svolgere un'attività commerciale di vendita di porte, infissi, librerie, boiserie, parquet e complementi d'arredo presso l' immobile in locazione dal 2005, destinato esclusivamente a negozio per la vendita dei propri prodotti, sito in Roma alla via Mattia Battistini n. 490 e facente parte del complesso condominiale ubicato in;
che nel dicembre 2017, il Controparte_2 suo amministratore aveva rilevato la fuoriuscita di liquami dal pavimento del negozio, causata da un'occlusione del collettore fognario condominiale dovuta a materiale grossolano proveniente dagli scarichi del condominio come era stato accertato da una CTU a seguito di ATP;
che aveva subito danni materiali, tra cui il danneggiamento della pavimentazione in parquet in laminato oltre ai beni ivi riposti e di aver dovuto sostenere spese per lo smaltimento delle porte e per la videoispezione degli impianti;
che a seguito di tale allagamento si era ridotta la superficie utilizzabile del negozio, causando una significativa perdita di ricavi stimata in circa 20.000 euro e un calo del fatturato del 7% nel 2018 rispetto all'anno precedente;
che pertanto aveva promosso un Accertamento Tecnico
Preventivo per accertare la responsabilità di quanto accaduto, all'esito del quale era stata accertata la responsabilità del per mancata manutenzione CP_2 dell'impianto fognario.
La così quantificava il danno complessivo: CP_1
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• 4.147,00 euro per i danni materiali alla pavimentazione,
• 20.000,00 euro per la perdita di ricavi,
• 7.104,00 euro per spese sostenute relative al procedimento tecnico-legale;
• euro 286,00 per spese ATP.
La difesa della esponeva le sue richieste con le seguenti conclusioni: CP_1
“Voglia l'Ill.mo GIUDICE respinta ogni diversa istanza deduzione ed eccezione: condannare il convenuto al pagamento della somma di € CP_2
31.251,21 a titolo di risarcimento danni e rifusione delle spese così come meglio sopra specificato. Condannare il convenuto al pagamento degli CP_2 onorari professionali relativi alla fase dell'ACCERTAMENTO tecnico preventivo ed al rimborso delle relative spese pari ad € 286,00 (C.U. più marca da bollo).
Vittoria di spese del presente giudizio.”
Si costituiva in giudizio il , con Controparte_4 comparsa di risposta del 28.01.2021, rappresentando che la aveva CP_1 ricevuto dalla compagnia assicurativa, la , prontamente investita della CP_5 problematica dal Condominio medesimo, il pagamento di €17.800,00 come risarcimento per tutti i danni causati dall'allagamento e che l'immobile a seguito di una procedura di sfratto era stato riconsegnato nel luglio 2019; precisava inoltre che il ritardo nell'intervento per la pulizia e sistemazione dei locali, con il conseguente aggravarsi di alcuni danni, era dovuto alla chiusura del negozio per il periodo natalizio, pertanto non addebitabile al Concludeva CP_2 spiegando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, disporre a cura della Cancelleria
l'acquisizione del fascicolo RG. 27713/18 relativo al procedimento per
Accertamento Tecnico Preventivo promosso dinanzi a questo Tribunale dalla e, quindi IN VIA PRELIMINARE: autorizzare la chiamata in CP_1 causa della quale Compagnia assicuratrice per la Controparte_6 responsabilità civile del in forza di Controparte_7 polizza fabbricati n. 610A3386 con contestuale differimento dell'udienza di prima comparizione per consentirne la citazione nel rispetto del termine perentorio che vorrà fissare. IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: accertato che in data
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13.3.2018 è intervenuto l'accordo transattivo tra la e la CP_6
a seguito del quale quest'ultima ha accettato e ricevuto in data CP_1
16.3.2018 il pagamento dell'importo omnicomprensivo di €. 17.800,00 a saldo di tutti i danni subiti a seguito della fuoriuscita di acque nere verificatasi il
23.12.2017, rigettare tutte le domande formulate dalla ricorrente così come proposte in quanto infondate sia in fatto che in diritto e comunque allo stato non provate. IN VIA MERAMENTE SUBORDINATA: nella denegata e non creduta ipotesi in cui fosse ritenuta la responsabilità totale o parziale dell''Ente di gestione nella determinazione dell'evento per cui è causa e, per l'effetto, lo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni in favore della nella misura CP_1 che sarà accertata, dichiarare in ogni caso la obbligata a tenere CP_6 indenne il in base al contratto di Controparte_7 assicurazione fabbricati civili polizza n.610A3386 e relativi allegati da qualunque somma dovesse essere attribuita alla predetta società. In ogni caso con vittoria di spese e compenso del giudizio oltre 15% per Spese Generali, IVA e CAP come per legge.”
La chiamata di terzo veniva respinta;
con provvedimento del 21.01.22 la causa
RG 49606/20 veniva riunita alla 25010/19.
La presentava poi un ulteriore ricorso ex art. 447 bis c.p.c. iscritto CP_1
a ruolo generale al n. 45364/20, avverso i proprietari dell'immobile locato e chiedendo Parte_3 Parte_2 Parte_1 preliminarmente la riunione di detto procedimento al 49606/20; chiedeva inoltre la risoluzione del contratto di locazione e il risarcimento di danni per € 77.843,48, da intendersi comprensivi di danno emergente, lucro cessante e indennità da perdita di avviamento e rassegnavano le seguenti conclusioni: “dichiarare il negligente inadempimento dei locatori alle obbligazioni di cui all'art. 1575 e il loro colposo o doloso inadempimento all'art. 1576 c.c. per i motivi sopradetti: - dichiarare legittima la sospensione parziale del canone ex art.1460 c.c. per i motivi sopradetti;
- dichiarare inesistente la morosità imputata alla società istante per i motivi suindicati;
-rigettare, in ipotesi di riunione, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore così come proposta dai locatori nella causa N. R.G. 25010/2019: - dichiarare l'avvenuta risoluzione
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del contratto per essersi i locatori avvalsi, con lettera del 19.11.2018, della clausola risolutiva espressa ex art. 1460 c.c. prevista a loro esclusivo beneficio – dichiarare il negligente inadempimento dei resistenti alle obbligazioni di cui all'art. 1575 e loro colposo o doloso inadempimento all'art.1576 c.c. per i motivi suindicati. - condannare i resistenti, per i motivi sopramenzionati, al risarcimento danni nella somma di €57.820,28 o nella somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa anche mediante ausilio di C.T.U. - condannare i resistenti al pagamento della somma di € 20.023,20 a titolo di indennità per la perdita di avviamento commerciale per i motivi suindicati e per gli effetti: - condannare i resistenti al pagamento della somma complessiva di euro 77.843,48 per i titoli sopramenzionati.”
I convenuti e si Parte_3 Parte_2 Parte_1 costituivano anche nel giudizio 45364/20 ribadendo che la proprietà era immediatamente intervenuta per eseguire le riparazioni urgenti e necessarie e che, pertanto, non potevano essere ritenuti responsabili per il rifacimento completo dell'impianto fognario atteso che detto intervento avrebbe CP_8 richiesto una delibera assembleare ad hoc, e che, comunque, detta indicazione del
CTU era solo un suggerimento e non una prescrizione;
precisavano che il conduttore aveva deciso unilateralmente di ridursi il canone di locazione del 40%
e continuava ad occupare i locali anche dopo aver comunicato la risoluzione del contratto e dopo aver ottenuto un risarcimento di circa 18.000 euro dalla compagnia assicurativa del;
sottolineavano che il fenomeno CP_2 dell'unico allagamento era stato risolto fin dal gennaio 2018 ma ciò nonostante il conduttore aveva continuato a pagare un canone ridotto per oltre un anno, fino al rilascio forzoso dei locali avvenuto il 4 luglio 2019; in via riconvenzionale, i locatori spiegavano le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, e previa autorizzazione alla chiamata in causa del , in Controparte_9 persona dell'amm.re p.t., disposto il differimento di udienza ai sensi dell'art. 418
c.p.c. - rigettare le avverse domande perché infondate in fatto e in diritto;
in via riconvenzionale: - accertare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per cui in epigrafe per inadempimento dei conduttori ex art. 1456 c.c. in violazione dell'art. 4 del contratto di locazione in atti ovvero, in subordine,
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accertato il grave inadempimento ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., dichiarare il contratto conseguentemente risolto per fatto e colpa ascrivibile al conduttore;
condannare per l'effetto la Società ricorrente a corrispondere ai resistenti, in solido tra loro, la complessiva somma di € 15.944,40 ovvero della somma maggiore o minore ammontante ai canoni di locazione/indennità di occupazione scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio per le causali di cui in premessa, oltre ad interessi legali come per legge fino al deposito della domanda giudiziale nonché al tasso moratorio ex art. 1284 c.c. co. 4 dal deposito della domanda giudiziale fino all'effettivo soddisfo;
- in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di condanna dei resistenti, accertata la responsabilità del
nella causazione degli eventi Controparte_10 descritti, condannare il medesimo a manlevare e tenere gli stessi CP_2 indenni da quanto questi fossero tenuti a corrispondere a qualsiasi titolo in favore dei ricorrenti. Con vittoria delle spese del giudizio, oltre RSG e oneri fiscali.”
Veniva autorizzata la chiamata in causa del Controparte_7
che si costituiva e, pur riconoscendo che il 23.12.2017 si era
[...] verificato un rigurgito di liquami all'interno dei locali condotti in locazione dalla società ricorrente, eccepiva la propria estraneità al giudizio in quanto la domanda avanzata dalla nei confronti dei locatori sigg.ri CP_1 Parte_3
e si fondava su un presunto
[...] Pt_2 Parte_1 inadempimento contrattuale rispetto al quale esso Condominio rimaneva comunque totalmente esente da qualsivoglia responsabilità. Concludeva chiedendo di accogliere le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione,
IN VIA PRELIMINARE: laddove ritenesse sussistente un rapporto di pregiudizialità tra la causa RG.25010/19 attualmente pendente dinanzi al Giudice
Dott. CORRIAS, con udienza fissata al 12.11.2021 per discussione e lettura del dispositivo ed il presente giudizio disporre ex art. 295 c.p.c. la sospensione di quest'ultimo anche al fine di evitare un possibile contrasto di giudicati. NEL
MERITO: rigettare la domanda risarcitoria formulata dalla nei CP_1 confronti dei sigg.ri e come Parte_3 Pt_2 Parte_1 proposte in quanto infondata sia in fatto che in diritto e comunque allo stato non
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provata con conseguente totale assorbimento della domanda di garanzia proposta da questi ultimi nei confronti del . Controparte_7
IN VIA SUBORDINATA: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda risarcitoria proposta dalla nei confronti dei sigg.ri CP_1
e rigettare comunque la Parte_3 Pt_2 Parte_1 domanda di manleva proposta da questi ultimi nei confronti del
[...]
per essere il predetto Ente di gestione totalmente Controparte_7 estraneo ai fatti relativi al rapporto di locazione tra gli stessi intercorso che hanno dato origine allo sfratto per morosità. In tutti i casi con vittoria di spese e compenso del giudizio oltre 15% per Spese Generali, IVA e CAP come per legge.”
Anche il predetto giudizio veniva riunito al 25010/19 per connessione oggettiva e soggettiva con provvedimento del 21.01.22.
La causa istruita con produzione di documenti e con ordinanza del 7.03.24 si è disposto il mutamento del rito da locatizio ad ordinario.
All'udienza del 5.04.24 di precisazione della conclusioni la causa è stata trattenuta in decisione.
MERITO
Nel merito, attese le domande delle parti nei tre giudizi riuniti, la prima questione da scrutinare, da cui discendono l'esame delle ulteriori domande proposte dalle parti coinvolte (locatori, conduttore e condominio) è quella di verificare il principale motivo di risoluzione contrattuale e la parte inadempiente.
Come è noto l'immobile è stato rilasciato il 4 luglio 2019 a seguito della ordinanza di rilascio nel procedimento promosso dalla proprietà per convalida di sfratto per morosità per omesso pagamento del canone di locazione nella misura contrattuale, essendosi il convenuto autoridotto il canone arbitrariamente dal gennaio 2018 al luglio 2019 da euro 1854,00 ad euro 1112,40.
Il primo inadempimento contrattuale deve pertanto rinvenirsi, a giudizio di questo
Tribunale, nell'omesso pagamento integrale del canone dal gennaio 2018 da parte della CP_1
Infatti, sebbene il conduttore abbia subito un allagamento il 23 dicembre 2017,
l'omesso pagamento del canone non può ritenersi compensativo ed equilibrato
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rispetto ai danni subiti e provati dal conduttore.
Lo stesso art. 4 del contratto di locazione espressamente prevede che “il mancato pagamento anche di una sola rata mensile del canone alle scadenze costituisce un inadempimento contrattuale con conseguente risoluzione del contratto ai sensi ed agli effetti dell'art. 1456 c.c. ed in ogni caso il conduttore non potrà fare valere alcuna eccezione e/o azione se non dopo il pagamento delle rate scadute.”
Peraltro, non è stato possibile accertare la responsabilità dell'accaduto: la CTU depositata in atti ha infatti evidenziato che l'occlusione dei pozzetti che aveva generato l'allagamento, era stata causata dalla presenza di materiali grossolani
(stracci) provenienti dagli scarichi condominiali di uno degli appartamenti (pag.
13 consulenza) con conseguente allagamento dei locali occupati dalla ed i CP_1 responsabili dei danni di occlusione non sono stati identificati.
In ogni caso la ha iniziato ad autoridursi il canone del 40% già dal CP_1 gennaio 2018 (prima ancora che fossero note le cause del sinistro) e sino al rilascio nel luglio 2019.
Come è noto, per giurisprudenza costante, non è consentito al conduttore di autoridursi arbitrariamente il canone;
l'art. 1578 c.c. infatti, prevede che il conduttore in caso di danni e/o vizi che pregiudichino l'utilizzo del locale, è tenuto al pagamento del canone contrattuale ma ha la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria per la riduzione del canone di locazione e/o la risoluzione del contratto, dovendosi ritenere la autoriduzione del canone un fatto arbitrario ed illegittimo ( Cass. 7636/16, Cass. 26540/14, Cass. 10639/12).
Il conduttore può infatti sollevare la eccezione di inadempimento del locatore solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore: infatti come è noto, il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive ed il venire meno del sinallagma contrattuale deve essere ripristinato dal Giudice, laddove chiamato a ricomporre L'inziale equilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Pertanto nel caso di specie si è assistito ad una azione di sospensione parziale dell'obbligazione da parte del conduttore da cui ne è scaturita l'ordinanza di rilascio ed in virtù della quale deve attribuirsi al conduttore la responsabilità dell'inadempimento contrattuale.
In ogni caso una siffatta riduzione per un così lungo tempo sarebbe da ritenere illegittima anche ritenendo applicabile la disposizione di cui all'art. 1460 c.c.
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(eccezione di inadempimento) in quanto non proporzionata alla effettiva inutilizzabilità dell'immobile, considerato che le cause dell'allagamento vennero immediatamente eliminate dal e la ha comunque continuato CP_2 CP_1 sempre ad utilizzare i locali: la conduttrice è infatti rimasto nella detenzione dell'immobile sino al luglio 2019 quando è stata estromessa a seguito della ordinanza di rilascio, corrispondendo sempre un canone autoridotto.
Secondo i noti principî in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass. n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n°3373.2010; Cass. n°9351.2007; Cass.
n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
Tanto basta all'accoglimento della domanda di risoluzione, essendo pacifico che
"in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove
l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti" (così Cass. n°24460.2005; conf. Cass. n°19652.2004; Cass.
n°14234.2004: “qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 cod. civ., che
è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf. Cass.
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n°15553.2002; Cass. n°2616.1990: "l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto"; conf. Cass. n°959.1980; Cass. n°4096.1978: "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta
l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento"; Cass. n°295.1980: "la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art 1455 c.c., deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso venga accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni alle scadenze pattuite").
Nella fattispecie, infatti, la parte attrice ha assolto l'onere di prova, che le incombeva, producendo in giudizio (all.1) il contratto stipulato in data 1.09.05, debitamente registrato, per la locazione ad uso diverso dell'immobile sito in
Roma, via Mattia Battistini 490, da cui si evincono le prove del titolo, della ammontare e delle scadenze dell'obbligazioni di pagamento azionate nel presente giudizio.
Nel giudizio portante (rg n. 25010/19) dovrà essere quindi accolta la domanda di risoluzione contrattuale per grave inadempimento proposta dagli attori nei confronti della per avere questa provveduto a pagare i canoni locatizi CP_1 in misura notevolmente ridotta rispetto a quanto previsto nel contratto di locazione;
per l'effetto la parte convenuta ER deve essere condannata a corrispondere alla proprietà la somma di euro 13.348,8 (pari alla differenza tra il canone corrisposto, di euro 1112,40, e quello dovuto, di euro 1854,00 quale canone aggiornato, per una differenza di euro 741,60 mensile per 18 mesi
(gennaio 20189 a luglio 2019), sino al rilascio) oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo.
La convenuta dovrà altresì essere condannato altresì al pagamento CP_1 delle spese di lite in favore degli attori che si quantificano in complessivi euro
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5000,00 oltre esborsi pari ad euro 200,00 ed oltre oneri di legge, ex DM 147/22.
In ordine al giudizio introdotto da nei confronti del per il CP_1 CP_2 risarcimento dei danni, deve sottolinearsi che sia il che i locatori si CP_2 sono prontamente attivati: il in particolare, nello stesso giorno del CP_2 sinistro, 23 dicembre 2017, ha richiesto un intervento urgente di ispezione dell'impianto fognario, ha disposto un sopralluogo (vedi doc. 1 comparsa conclusionale del 30.09.23), ha provveduto ad inoltrare una immediata denuncia alla propria assicurazione ( ), ha indetto una assemblea straordinaria in data CP_6
27.12.17, dopo soli 4 giorni l'accaduto ed ha quindi provveduto in tempi brevi alla risoluzione delle cause dell'allagamento ed al ripristino del locale che, peraltro, alla data del sinistro risultava chiuso sino all'8.01.18 per le festività natalizie.
Risulta inoltre pacifico tra le parti che la ha provveduto già a Controparte_11 marzo 2018 ad indennizzare la con un pagamento di euro 17.800,00 a CP_1 titolo di risarcimento dei danni subiti, tanto che è in atti la missiva del 13 marzo
2018 con cui la dichiarava di ricevere detto indennizzo “a totale CP_1 definizione del sinistro emarginato” (doc. 7 memoria conclusionale), senza in alcun modo qualificare detta somma quale acconto di ulteriori somme.
Né la ha fornito prova della esistenza di ulteriori danni posto che detta CP_1 società, rispetto agli anni 2017 e 2016, non risulta avere subito nel 2018 alcuna sensibile inflessione del proprio fatturato;
né è risultato provato che l'asserito mancato aumento di fatturato fosse imputabile all'allagamento per cui è causa, peraltro verificatosi nel periodo natalizio dell'anno 2017, in cui l'attività commerciale della sarebbe comunque stata chiusa e dovendosi infine CP_1 considerare che l'immobile locato risultava già ripristinato l'8 gennaio successivo.
Pertanto, riassumendo, le domande proposte da contro il CP_1 CP_2 dovranno essere rigettate e per l'effetto la deve essere condannata alla CP_1 rifusione delle spese di lite che si quantificano in euro 5000,00 in favore del
(scaglione 26.000/52.000), oltre oneri di legge, CP_2
In ultimo, quanto alla domanda della di declaratoria di risoluzione per CP_1 inadempimento dei locatori si osserva che anche tale domanda dovrà essere rigettata.
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Come già esposto, i locatori convenuti hanno dimostrato in giudizio di essersi attivati prontamente nella ricerca di una soluzione e di essersi comportati con correttezza, avendo anche sostenendo personalmente gli esborsi necessari, come da fatture versate in atti per spurgo e sigillatura pozzetti (docc. 4 e 5 memoria conclusionale), pur non essendo stati in alcun modo responsabili dell'accaduto come è emerso poi dalla CTU nel corso della ATP: peraltro i predetti non avrebbero nemmeno potuto procedere personalmente alla risoluzione delle cause essendo di competenza condominiale.
Pertanto quale effetto del rigetto di tale domanda, introdotta con giudizio autonomo, che ha comportato la costituzione in giudizio dei locatori, la CP_1
[... deve essere condannata al pagamento delle spese di lite in favore dei signori e per la somma di euro Parte_1 Parte_2 Parte_3
5000,00 (scaglione 52.000,00/260.000) ex DM 147/22.

PQM

Il giudice definitivamente pronunciando sui giudizi riuniti tra le parti in epigrafe indicate, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione così provvede:
-dichiara la risoluzione del contratto di locazione del 1.09.05 per l'immobile sito in Roma, via Mattia Battistini 490 per inadempimento grave di CP_1
- dichiara cessata la materia del contendere per la domanda di rilascio;

- condanna la al pagamento in favore di CP_1 Parte_3
, della somma di euro 13.348,8 oltre interessi di Parte_2 Parte_1 legge dalle singole scadenze al saldo;

- condanna al pagamento delle spese ed onorari di lite in favore degli CP_1 attori , che si liquidano Parte_3 Parte_2 Parte_1 nella misura di euro 5000,00 per i compensi ed euro 200,00 per esborsi per il giudizio 25010/19;
- rigetta le ulteriori domande di nei giudizi 49606/20 e 45364/20; CP_1
- per l'effetto condanna nel giudizio rg. N. 45364/20 al pagamento CP_1 delle spese ed onorari di lite in favore degli convenuti Parte_3
, che si liquidano nella misura 5000,00, oltre Parte_2 Parte_1 oneri di legge;

- per il giudizio 49606/20 condanna al pagamento delle spese ed CP_1 onorari di lite in favore del che si quantificano in euro 5000,00 per CP_2
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onorari, oltre oneri di legge;

- pone a carico di tutte le parti le spese di C.T.U. esperita nel corso della A.T.P.;
Roma, 26.09.25
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