N. R.G. 3551/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NI Converti – gop - all'esito dell'udienza del 4/02/2025, tenutasi con le modalità stabilite dall'art. 127 ter c.p.c., presa visione delle note di trattazione scritta e note conclusionali depositate in atti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. r.g. 3551/2021 promossa da:
, in qualità di procuratore generale di , CP_1 CP_2 CP_3
e giusta Procura Generale per Notar in
[...] CP_4 Persona_1
P.IVA data 22/01/2001, Rep. 101220 e Rac. elettivamente domiciliato in Teramo, Via V. Comi n. 18, presso lo studio del suo procuratore, Avv. Antonello Di Biagio, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti
RICORRENTE contro
, rappresentata e difeso dall'avv. Rosa Matassa, presso il cui studio in Teramo, Via Fonte CP_5
Baiano n. 12, è elettivamente domiciliata giusta procura estesa in calce alla memoria di costituzione e risposta
CONVENUTA
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta e note conclusionali depositate in atti.
MOTIVAZIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 1/12/2021, , nella qualità in epigrafe CP_1 descritta, ha evocato in giudizio la sig.ra formulando le seguenti domande: CP_6
“1) accertare e dichiarare che ha occupato, sine titulo, l'immobile sito in Teramo alla Via Pigliacelli, n. CP_5
1 di proprietà di e nel periodo dal 1° CP_2 CP_3 CP_4 maggio 2020 al 21 luglio 2020; 2) accertare e dichiarare il diritto in capo al ricorrente, quale procuratore generale di , CP_2
e a trattenere e, quindi, ad incassare, l'importo di €. 600,00= CP_3 CP_4 versato dalla conduttrice a titolo di cauzione, in conto della maggior somma dovuta per le spese di tinteggiatura dell'immobile sito in Teramo, alla Via Scarselli n. 1 di proprietà , e CP_2 CP_3
meglio descritte in narrativa e quantificate nella misura di €. 990,00=; CP_4
3) accertare e dichiarare, pertanto, che il ricorrente, quale procuratore generale di IVO CP_2 CP_3
e risulta creditore nei confronti della signora della complessiva
[...] CP_4 CP_5 somma €. 2.206,09= di cui €. 1.606,00= quale indennità per l'occupazione sine titulo, dell'immobile sito in Teramo, alla
Via Pigliacelli n. 1, parametrata al canone di locazione ex art. 1591 C.C. per il periodo 1°maggio - 21 luglio 2020, €.
133,00 per spese condominiali (maggio €. 50,00, giugno €. 50,00 e luglio, €. 33,00 limitatamente ai 21 giorni di permanenza nell'appartamento), €. 77,09= per consumo di energia elettrica ed €. 990,00= per spese di tinteggiatura dei muri, detratto l'importo versato a titolo di cauzione pari ad €. 600,00=, ovvero nella diversa somma che sarà accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia oltre interessi dalla data delle singole scadenze al saldo per le ragioni sopra esposte;

3) condannare, quindi, , al pagamento della somma complessiva di €. 2.206,09=, come sopra CP_5 specificata, ovvero nella diversa somma che sarà accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, in favore del ricorrente, quale procuratore generale di , CP_2 CP_3
e per le ragioni sopra esposte con ogni conseguente statuizione di legge.
[...] CP_4
Con vittoria di spese ed onorario del giudizio”.
A sostegno della domanda il ricorrente ha dedotto quanto segue.
Con contratto in data 1/05/2019, registrato a Teramo il 17/05/2019, , in qualità di CP_1 procuratore generale di , e concedeva in locazione a CP_2 CP_3 CP_4 [...]
l'immobile sito in Teramo, Via Pigliacelli n. 1, posto al piano rialzato, meglio distinto nel CP_5
N.C.E.U. di detto Comune, al foglio 68 particella n. 214 sub 18.
Asseriva il ricorrente che detto appartamento veniva consegnato alla conduttrice in ottimo stato di conservazione, come, peraltro, indicato nel contratto di locazione, ed il canone veniva pattuito in euro
7.200,00 da corrispondersi in n. 12 rate mensili costanti ed anticipate dell'importo di euro 600,00, oltre euro
50,00 mensili per le spese condominiali, da versarsi entro il giorno cinque di ogni mese (cfr. contratto di locazione). Alla scadenza del contratto fissata per il 30 aprile 2020, la sig.ra chiedeva al CP_5 locatore di poter rimanere nell'immobile sino a che non avesse trovato una nuova sistemazione, impegnandosi a corrispondere il canone concordato nel contratto e delle spese condominiali, richiesta che veniva accolta. La conduttrice permaneva nell'immobile dal 1/05 al 21/07/2020, allorché restituiva l'immobile locato inviando le relative chiavi tramite plico raccomandato, senza, tuttavia, provvedere al pagamento del corrispettivo pattuito e delle spese condominiali relativamente al periodo maggio 2020, giugno 2020 e luglio 2020, limitatamente ai 21 giorni di permanenza nell'appartamento. La stessa, altresì, ometteva di rimborsare al locatore l'importo di euro 77,09, di cui euro 75,59 per il consumo di energia elettrica relativo al periodo maggio – giugno 2020 ed euro 1,50 per spese di bonifico.
Conseguentemente, il ricorrente asseriva di essere creditore nei confronti di dell'importo di CP_5 euro 1.816,09, di cui euro 1.606,00 quale indennità per l'occupazione sine titulo dell'immobile, parametrata al canone di locazione ex art. 1591 c.c., relativamente al periodo maggio – luglio 2020 (euro 600,00 mese di maggio, euro 600,00 mese di giugno ed euro 406,001 mese di luglio, limitatamente ai 21 giorni di permanenza nell'appartamento, euro 133,00 per spese condominiali (maggio euro 50,00, giugno euro 50,00
e luglio euro 33,002, limitatamente ai 21 giorni di permanenza nell'appartamento) ed euro 77,09 per consumo di energia elettrica, avendo la stessa occupato l'immobile concesso in locazione sino al
21/07/2020.
Il asseriva, altresì, che la conduttrice, inoltre, aveva restituito l'immobile in condizioni di degrado CP_3 eccedente il normale uso della cosa, costringendo il locatore ad una pulizia straordinaria dell'appartamento e alla tinteggiatura parziale delle pareti della cucina e delle camere, nonché dell'ingresso, con conseguente chiusura e stuccatura dei fori, per un importo complessivo di euro 990,00, come da fattura n. 20/21 della ditta Di AO NI, con sede in Mosciano Sant'Angelo (TE), allegata agli atti, decidendo così di trattenere la cauzione di euro 600,00 ricevuto al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, a titolo di acconto sulla maggior somma dovuta per le spese di tinteggiatura dell'immobile sostenute per il ripristino della situazione quo ante.
Vani erano stati i tentativi tesi ad ottenere bonariamente il pagamento dell'importo dovuto, come negativo era stato il risultato della mediazione avviata presso l'Organismo di Mediazione presso il Consiglio dell'Ordine Degli Avvocati di Teramo.
Si è costituita in giudizio la quale ha contestato integralmente il contenuto dell'atto CP_5 introduttivo, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto e chiedeva il rigetto del ricorso, con condanna del ricorrente alla restituzione della cauzione. In via riconvenzionale, ha chiesto la condanna del ricorrente alla restituzione della somma di euro 1.608,00, quale indebito pagamento della maggior somma richiesta a titolo di canone di locazione.
In particolare, la ha dedotto che il canone determinato nel contratto di locazione non CP_5 corrispondeva a quanto dovuto dalla conduttrice, posto che i contratti di locazione di natura transitoria stipulati in data 2/05/2018, nonché in data 1/05/2019, non corrispondevano al canone adeguato alla metratura complessiva dell'appartamento ed indicata in contratto. Nella premessa del succitato contratto, invero, il aveva dichiarato di essere proprietario dell'appartamento sito in Teramo Via CP_1
Pigliacelli n. 1, al secondo piano rialzato, con ingresso autonomo, composto di 7 vani, corridoio e due bagni, meglio identificato nel N.C.E.U. al Foglio 68 n. 214 sub 18, senza specificare la metratura dell'appartamento, ma solo quella dell'“unità immobiliare” (mq. 134 comprensiva di fondaco e garage, non rientranti nella locazione); conseguentemente, in base ai calcoli dalla stessa effettuati, il canone mensile avrebbe dovuto essere fissato in euro 533,00 e non in euro 600,00. Pertanto, a suo dire il MO le avrebbe dovuto restituire la somma di euro 67,00 mensili per un totale complessivo di euro 1.608,00 avendo avuto i contratti transitori summenzionati durata di 24 mesi.
Oltre a ciò, la eccepiva di aver riconsegnato l'immobile in data 15 giugno 2020, come da scambio CP_5 messaggistica tra il sig. e la sig.ra dal quale si evince che il ritardo nella CP_1 CP_7 restituzione delle chiavi sarebbe avvenuto per indisponibilità del e della figlia CP_3 CP_4
Prova ne sia che il ricorrente si sarebbe prontamente attivato per effettuare le relative comunicazioni all'ufficio TARI di Teramo per la cessazione del servizio tassa rifiuti e la fornitura Enel luce presso la società di fornitura di energia elettrica. Successivamente, in data 17 giugno 2020, il MO avrebbe chiesto alla sig.ra figlia della di lasciare le chiavi dell'immobile nel negozio di CP_7 CP_5 abbigliamento “Monelli per bimbi”. Il sig. marito della sig.ra , recatosi presso Parte_1 CP_7
i locali indicati, non sarebbe riuscito a consegnare le chiavi in quanto i gestori del locale avrebbero dichiarato di non essere autorizzati alla riconsegna. A quel punto la sig.ra avrebbe invitato il CP_7
presso la propria abitazione per la restituzione delle chiavi o, in alternativa, in via CP_1
Pigliacelli. Il sig. dato che era fuori Teramo non era disponibile per la riconsegna delle CP_1 chiavi e dichiarava che avrebbe fatto sapere quando sua figlia era disponibile per effettuare la riconsegna.
Non avendo avuto più riscontri la conduttrice era costretta a restituire le chiavi a mezzo raccomandata alla data indicata dal ricorrente. Per tali motivi, la ricorrente, non disconoscendo di aver occupato sine titulo
l'appartamento per cui è causa, riconosceva di averlo occupato esclusivamente per un mese e mezzo;
cosicché, tenuto conto della rideterminazione del canone, riconosceva di dover rifondere al proprietario la somma di euro 533,00 per il mese di maggio 2020 ed euro 266,50 per il mese di giugno, per un totale di euro 799,50.
Oltre a ciò, la resistente ha dedotto di aver lasciato l'appartamento in condizioni ottimali, al contrario di quanto dichiarato dalla controparte. Diversamente, al momento della presa di possesso dell'immobile, lo stesso presentava macchie di umidità sui muri e muffa;
lo stesso inoltre, le aveva dichiarato che CP_3
l'ultima tinteggiatura era stata effettuata cinque / sei anni prima;
il pavimento in un punto si era sollevato e la mobilia presente all'interno dell'immobile era modesta ed altamente usurata. Pertanto, la resistente riteneva che nulla fosse dovuto per la tinteggiatura e la pulizia finale dell'immobile. Neppure la pattuizione di un onere di pitturazione e ripristino dello stato precedente alla locazione dello stato dei muri sarebbe legittima, poiché darebbe al locatore un vantaggio ulteriore rispetto al canone, in assenza di espressa pattuizione. Ed invero, a dire della resistente, in caso di contratto a canone libero tale onere deve essere pattuito espressamente, poiché il canone di locazione normalmente tiene conto anche del naturale degrado dovuto all'uso dell'immobile. In caso di mancata pattuizione, tale onere avrebbe potuto essere addossato al conduttore, in regime di libero mercato, solo nel caso che ciò fosse previsto da un uso normativo, che però nel caso di specie non risultava neppure prodotto dal ricorrente. Inoltre, in presenza di un contratto ad equo canone, la pattuizione dell'onere di ripristino delle pareti sarebbe impossibile e se tale clausola fosse pattuita, la stessa sarebbe nulla. Alla luce di quanto sopra evidenziato, insisteva per la CP_5 restituzione della cauzione indebitamente trattenuta dal locatore.
La causa, istruita mediante acquisizione documentale e prova per testi, è pervenuta – per la discussione con termine per note – all'udienza odierna, sostituita dallo scambio di note di trattazione scritta ex art .127 ter
c.p.c.
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È pacifico che ha continuato a detenere l'appartamento di proprietà degli odierni attori, oltre CP_5 la scadenza del contratto di locazione, trattandosi di circostanza affermata dagli attori stessi ed ammessa anche dalla resistente.
Trova, dunque, applicazione l'art. 1597 c.c., a norma del quale: “La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata …” In tale ipotesi, a norma del comma 2 del medesimo articolo “La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato”, stabilita dall'art. 1574 c.c. Ne consegue che la nuova locazione tacitamente rinnovata non cesserà se non per disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi. Nel caso in esame, dalle allegazioni delle parti si desume che tale nuova locazione sarebbe cessata entro pochi mesi (con termine lasciato alla determinazione della conduttrice), onde consentire alla di trovare un nuovo alloggio. Ed è proprio in ordine alla cessazione effettiva della detenzione CP_5 dell'immobile che le posizioni delle parti divergono, posto che il ricorrente reputa che l'immobile sia stato riconsegnato il 21/07/2020, vale a dire il giorno in cui la resistente ha restituito le chiavi mediante invio di plico raccomandato, mentre la asserisce di aver lasciato l'immobile il 15/06/2020, producendo a CP_5 tal fine screenshot di una conversazione WhatsApp in data 15/06/2020 ore 19:04 tra la figlia della ricorrente e un interlocutore, assai verosimilmente , stante la mancata contestazione della CP_1 conversazione da un lato e il tenore delle risposte al messaggio che fanno ritenere probabile che il destinatario dello stesso sia proprio il ricorrente (“le farò sapere e se l'appartamento non è più occupato, e quindi libero, andrò avendo le chiavi doppione a controllare in che condizioni è stato lasciato. Dopodiché le farò sapere. In ogni caso devo avere dal 31 marzo ad oggi oltre due mensilità arretrate” – 15/06/2020 ore 19:40 e “Buongiorno, avrei bisogno di conoscere l'attuale indirizzo della mamma in quanto devo comunicarlo all'ufficio TARI di Teramo per la cessazione del servizio tassa” – 16/06/2020 e messaggi inviati nei giorni successivi, aventi ad oggetto le istruzioni che la conduttrice avrebbe dovuto seguire circa la riconsegna delle chiavi e la disattivazione delle utenze). Da tutto quanto sopra argomentato, si deduce che non si è trattato di occupazione sine titulo, posto che la sig.ra ha continuato a detenere l'immobile de quo con il consenso dei proprietari e che la locazione CP_5 rinnovata è cessata il 15/06/2020 e non, come asserito dal il 21/07/2020. CP_3
Ciò posto, ha ammesso in sede di memoria di costituzione e risposta di non aver corrisposto CP_5
i canoni mensili relativamente al periodo dal 1° maggio al 15 giugno 2020, sicché senz'altro la stessa deve corrispondere al ricorrente, nella descritta qualità, l'importo di euro 900,00 (euro 600,00 per il mese di maggio ed euro 300,00 per 1/2 del mese di giugno). A tale importo va aggiunto l'importo di euro 77,09, di cui euro 75,59 per il consumo di energia elettrica relativo al periodo maggio – giugno 2020 ed euro 1,50 per spese di bonifico, documentato da parte ricorrente e non contestato da parte resistente. Quanto alle spese condominiali, la conduttrice è tenuta a rimborsare al ricorrente l'importo di euro 75,00 (euro 50,00 per il mese di maggio ed euro 25 per la metà del mese di giugno).
Passando alla disamina delle ulteriori domande di parte ricorrente, in particolare, dell'accertamento del diritto di trattenere la cauzione di euro 600,00 in conto della maggior somma sostenuta per le spese di tinteggiatura dell'immobile, pari a euro 990,00, per avere la resistente restituito l'immobile in condizioni di degrado eccedente il normale uso della cosa, costringendo il locatore ad una pulizia straordinaria dell'appartamento e alla tinteggiatura parziale delle pareti della cucina e delle camere, nonché dell'ingresso, con conseguente chiusura e stuccatura dei fori, va osservato quanto segue.
Come è noto, il deposito cauzionale le è un istituto che diffusamente costituisce, nello schema del contratto di locazione, la garanzia tipica a tutela del proprietario, specificatamente per l'adempimento di tutti gli obblighi contrattualmente assunti, in modo tale che, in caso di inadempimento, la parte a favore della quale
è stato versato il denaro in deposito, potrà soddisfare la perdita economica per tale ragione subìta, chiedendo con una domanda giudiziale l'attribuzione della somma ricevuta in deposito. Trattasi di un istituto affine al pegno irregolare, poiché oggetto dello stesso è un bene fungibile come il denaro (ossia un bene sostituibile con altri della stessa specie per lo stesso valore e con la stessa utilità o funzione economica), del quale il locatore potrà disporre liberamente fino alla conclusione del rapporto, quando, riconsegnato in buono stato l'immobile, dovrà restituire all'inquilino la somma inizialmente ricevuta con gli interessi maturati.
In tema di locazioni l'art. 11 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (la cd. Legge dell'equo canone) costituisce la norma fondamentale, secondo cui la somma versata a titolo di garanzia non può essere superiore a tre mensilità di canone ed è produttiva di interessi legali da corrispondersi all'inquilino alla fine di ogni anno.
Lo schema così genericamente delineato, tuttavia, necessita di alcune precisazioni anche in considerazione degli ambiti di applicazione dell'istituto, poiché soprattutto in materia di locazioni la funzione del deposito cauzionale si realizza primariamente nella tutela del proprietario per quanto riguarda i possibili danni arrecati all'immobile dal conduttore e per la perdita economica derivata dal mancato pagamento dei canoni, in relazione al quale va subito precisato come a fine rapporto il locatore possa anche trattenere la compensazione dal deposito cauzionale per eventuali ultimi canoni rimasti impagati, ma solo in assenza di contestazioni da parte dell'inquilino.
Proprio per la sua funzione di garanzia, difatti, il deposito cauzionale va immediatamente restituito al conduttore che ha riconsegnato l'immobile e, qualora il proprietario pretenda un risarcimento per la constatazione di danni arrecati all'immobile, non potrà automaticamente e d'iniziativa propria decidere di trattenere l'intera somma ricevuta in deposito o, comunque, una parte di essa, poiché in via generale la sussistenza di un ipotetico danno e l'entità del conseguente risarcimento non possono mai unilateralmente essere indicati dal danneggiato, senza la presentazione di una domanda giudiziale di accertamento circa il pregiudizio lamentato. Nel caso specifico delle locazioni il giudice potrà così attribuire al proprietario una somma a titolo risarcitorio solo dopo aver accertato primariamente che i danni all'immobile, oltre che realmente sussistenti, sono stati arrecati dall'inquilino e non sono piuttosto derivati da semplice vetustà dell'edificio o del singolo appartamento locato. Per i contratti stipulati successivamente all'entrata in vigore della citata Legge n. 431/1998 le parti possono anche scegliere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi, come è avvenuto nel caso di specie.
Dunque, il deposito cauzionale non può essere arbitrariamente trattenuto dal locatore, senza la presentazione di una domanda giudiziale, finalizzata a richiedere l'accertamento di eventuali danni arrecati dall'inquilino (o canoni dallo stesso ancora impagati), sempre che le parti non pervengano opportunamente in via stragiudiziale o già in sede di mediazione obbligatoria ad un accordo mediante il quale definire la questione.
Pertanto, in mancanza di una convergenza fra le parti, solo in esito ad un giudizio potrà essere stabilito che i danni all'immobile, oltre che realmente sussistenti, sono stati arrecati dall'inquilino e non sono piuttosto derivati da semplice vetustà dell'edificio o del singolo appartamento locato, con la conseguente attribuzione al proprietario di una somma a titolo risarcitorio.
Peraltro, quanto alla natura dei danni lamentati, ad esempio non può essere contestato dal locatore il mancato ritinteggio dei locali ai fini della mancata restituzione del deposito cauzionale, pur in presenza di una clausola contrattuale che ne preveda l'obbligo per l'inquilino a fine rapporto. A tale proposito difatti, come precisato dalla costante giurisprudenza della Cassazione, risultano nulle, ai sensi dell'art. 79 della citata L. n. 392/1978, le pattuizioni tra le parti volte ad obbligare il conduttore ad eliminare, prima del rilascio, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso, trattandosi di spese di ordinaria manutenzione o richieste dal normale degrado d'uso, poste dall'art. 1576 del codice civile a carico del locatore;
diversamente si attribuirebbe così a quest'ultimo un illegittimo vantaggio in aggiunta al canone (fra tutte Cass. Civ., sez. III, 5 agosto 2002, n. 11703). Ciò posto, tornando al caso in esame, il ricorrente asserisce che la conduttrice avrebbe rilasciato l'immobile in pessime condizioni che oltrepassano il normale degrado d'uso, circostanza contestata dalla resistente.
In proposito, l'istruttoria orale non ha chiarito i fatti, posto che i testi escussi, tutti legati da rapporti familiari con le parti in causa (dunque non pienamente attendibili), ad eccezione dei soggetti che hanno provveduto ad effettuare le lavorazioni sull'immobile una volta cessata la detenzione della conduttrice, hanno confermato le rispettive contrapposte posizioni.
Non è provato, quindi, che nell'immobile locato al momento della riconsegna fossero presenti segni di deterioramento superiori al normale degrado d'uso. D'altro canto, che l'immobile al momento dell'inizio della locazione non fosse in perfette condizioni di uso lo ha ammesso lo stesso ricorrente (cfr. pec inviata alla conduttrice in data 1/04/2022). A ciò si aggiunga che i lavori eseguiti sull'immobile locato descritti nella fattura della ditta Di AO NI sono consistiti in: “… tinteggiatura parziale cucina e corridoio e tre camere con esclusione dei solai, ritocchi vari nei punti in basso maggiormente danneggiati zona ingresso e zona pranzo soggiorno. Prezzo a corpo pattuito”; trattasi, per come sopra argomentato, di lavori di ordinaria manutenzione volti a ripristinare il normale degrado d'uso e, come tali, non addebitabili alla conduttrice.
In proposito, va evidenziato che non risultano evidenze circa il fatto che le parti, al momento della stipula del contratto di locazione, abbiano cristallizzato lo stato dell'immobile e degli arredi (es. elenco degli arredi con descrizione del loro stato;
fotografie raffiguranti lo stato degli infissi, delle porte, dei sanitari e quant'altro), sì da consentire al giudicante, attraverso una comparazione fotografica, di acquisire maggiori elementi per poter stabilire se al momento del rilascio l'immobile si trovasse in condizioni di degrado superiore a quello derivante dal suo normale utilizzo.
Con riferimento alla domanda riconvenzionale proposta da volta ad ottenere la condanna CP_5 del ricorrente alla restituzione della somma di euro 1.608,00, quale indebito pagamento della maggior somma richiesta a titolo di canone di locazione, la Cassazione ha affermato il principio per cui: “In un contratto di locazione a canone concertato, se il canone convenuto dalle parti è superiore a quello determinato secondo i criteri stabiliti dagli accordi territoriali in vigore al momento della stipula, allora la proprietà può essere condannata a restituire
l'importo versato in eccedenza alla locataria” (Cass. Civ., sez. VI, 31/08/2020, n. 18114).
Ciò posto, nel caso di specie non risulta che sia stato pattuito un canone superiore a quello determinato secondo i criteri stabiliti dagli accordi territoriali in vigore al momento della stipula del contratto.
Risulta certo, infatti, dall'esame delle planimetrie catastali depositate dalle parti, che la superficie dell'immobile locato, escluse le aree accessorie e pertinenziali, risulta pari a mq 131 (doc. n. 23 parte ricorrente e doc. n. 11 parte resistente). L'appartamento, locato ammobiliato (che, per quanto vetusto è stato visto ed accettato dalla conduttrice prima della stipula), è ricompreso nella Zona 2, Fascia 3, prevista dall'Accordo per il Territorio del Comune di Teramo (cfr doc. n. 14 fascicolo parte resistente). Detto accordo prevede, in ragione dell'ubicazione dell'immobile, un canone di locazione annuo che varia da un mino di euro 49,65 al mq. ad un massimo di euro 74,49 al mq., oltre l'aumento del 20% per la presenza dei mobili. Nel caso in esame, l'importo di euro 600,00 concordato tra le parti è stato determinato come segue: appartamento con superficie superiore a 120 mq - canone minimo euro 49,65 mq. aumentato del 20% per la presenza del mobilio ad euro 59,58 - canone massimo euro 74,49 mq. aumentato del 20% per la presenza del mobilio ad euro 89,39. Nel caso di specie risulta applicato un importo prossimo al minimo, pari a euro
54,963 comprensivo dell'aumento del 20% per la presenza degli arredi, moltiplicato per la superficie netta dell'immobile pari ad 131 mq.
La domanda riconvenzionale è pertanto infondata.
In definitiva, la domanda va accolta per quanto di ragione e la resistente è tenuta al pagamento in favore del ricorrente, nella qualità in epigrafe descritta, i seguenti importi: euro 900,00 a titolo di canoni di locazione relativamente al periodo 1° maggio al 15 giugno 2020 (euro 600,00 per il mese di maggio ed euro 300,00 per 1/2 del mese di giugno); euro 77,09, di cui euro 75,59 per il consumo di energia elettrica relativo al periodo maggio – giugno 2020 ed euro 1,50 per spese di bonifico;
euro 75,00 titolo di spese condominiali
(euro 50,00 per il mese di maggio ed euro 25 per 1/2 del mese di giugno). A tali importi vanno aggiunti gli interessi al tasso legale dal 15/06/2020 al saldo.
Il ricorrente, invece, dovrà essere condannato alla restituzione del deposito cauzionale ammontante a euro
600,00, infruttiferi per accordo delle parti, sicché a detta somma vanno applicati gli interessi legali a far data dalla cessazione del rapporto (15/06/2020) fino al saldo.
In ragione della soccombenza reciproca, le spese di lite vanno interamente compensate.

P.Q.M.

il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni avversa domanda, eccezione e conclusione reietta, così decide:
- Condanna al pagamento in favore di , nella sua qualità di procuratore CP_5 CP_1 generale di , e della somma di euro 1.052,09, oltre interessi CP_2 CP_3 CP_4 dal 15/06/2020 al saldo;

- Condanna , nella qualità sopra descritta, alla restituzione alla conduttrice del deposito CP_1 cauzionale, pari a euro 600,00 oltre interessi legali dal 15/06/2020 al saldo.
Così deciso in Teramo, lì 4/02/2025
IL GIUDICE dott. NI Converti
(firma digitale)