REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa AR VA, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 4.11.2025, ha pronunciato, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente

SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 8794/25,
TRA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma al viale Eritrea n. 28, presso lo studio dell'Avv. Francesca
D'Alessio, che la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
– RICORRENTE –
E
(C.F. , Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliato in Roma al viale Bruno Buozzi n. 32 presso lo studio dell'Avv. Luca Valentinotti, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
– RESISTENTE –
1 CONCLUSIONI:
- per il ricorrente, “Voglia Ecc.mo Tribunale disattesa ogni contraria istanza, domanda ed eccezione: accertare e dichiarare: a) la mancata restituzione da parte del resistente del deposito cauzionale pari ad € 8.000,00 previsto dall'art. 3 del contratto di locazione immobiliare relativo all'appartamento sito in Roma alla Via Monti Parioli n. 62, scala B, interno 3, piano 1 (identificato in catasto al Fg 546, part. 19, sub 519) stipulato inter partes con contratto del 19.9.2021 (registrato in data 27.9.2021) e corrisposto dal ricorrente a beneficio del convenuto in due rate pari ad €
4.000,00 versata in data 5.8.2021 ed € 4.000,00 in data 19.9.2021; b) il mancato integrale e pieno godimento conformemente all'uso pattuito dell'appartamento condotto in locazione in ragione dell'inutilizzabilità del giardino a causa dell'esecuzione di lavori condominiali, come sopra meglio descritto, a far data dalla immissione in possesso dell'immobile avvenuta il 01.11.2021 e sino al 30 giugno 2022; c) il mancato integrale e pieno godimento conformemente all'uso pattuito dell'appartamento condotto in locazione, in ragione del malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento nel periodo in cui doveva essere in uso (dal 01.12.2021al 30.04.2022), nonché a causa di tutti gli ulteriori vizi sopra indicati;
con conseguenziale CONDANNA del resistente sig.
d) alla restituzione al sig. dell'importo di € 8.000,00 Controparte_1 Parte_1
a titolo di deposito cauzionale, oltre gli interessi maturati e non corrisposti alla data del 24.04.2023, pari ad € 226,53, per complessivi € 8.226,53, oltre interessi moratori a far data dalla diffida ad adempiere ricevuta il 24.4.2023 sino all'integrale soddisfo, ovvero in subordine degli ulteriori interessi legali maturati e maturandi, ovvero della diversa somma, maggiore o minore, che l'Ill.mo Tribunale adito riterrà dovuta, nonché: e) al pagamento - previa riduzione ex art. 1578 c.c. e 1584 c.c., ora per allora, del canone di locazione dovuto a far data da novembre 2021 sino al 30 giugno 2022, nella misura quantomeno del 25% e dunque riducendo il canone dall'importo di € 4000.00 mensili alla somma di 3.000,00 mensili, o alla diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia - della somma di € 8.000,00 (=1.000,00 euro x 8 mesi) in favore del sig. somma Parte_1 derivante dalla differenza tra il canone di locazione pagato dal ricorrente e la somma che sarebbe stata dovuta, ovvero alla diversa somma che per il medesimo periodo temporale l'adito Tribunale, anche in via equitativa, riterrà che doveva essere dovuta a titolo di canone di locazione a seguito dell'avvenuta riduzione ovvero, in via gradata, al pagamento della medesima somma in via indennitaria per il riequilibrio delle prestazioni contrattuali o, al limite, risarcitoria a fronte
2 dell'affievolito godimento del bene;
f) Il tutto, oltre interessi moratori o legali sino all'integrale soddisfo
e con condanna al pagamento dei compensi professionali del presente procedimento da determinarsi ai sensi dei parametri di cui al D.M. 147/2022 oltre spese generali (15%) e C.A.P. ed ulteriori oneri di legge, con espressa refusione del contributo unificato e della tassa di registrazione. *** Si reitera, inoltre, la richiesta di condanna di controparte ai sensi dell'art. 12 – bis, co. 3, D. Lgs
28/2010, al pagamento in favore del ricorrente di una somma pari al massimo delle spese del giudizio ex DM 55/2014 e 147/2022 ovvero di una somma equitativamente determinata”;
- per il resistente, “Piaccia al Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, e previi i necessari accertamenti e declaratorie, per tutti i motivi di cui in narrativa: (A) dichiarare inammissibile e, comunque, rigettare il ricorso avversario – ivi compresa
l'istanza di emissione di ordinanza ex art. 186 ter cpc - poiché infondato in fatto ed in diritto;
(B) in ogni caso, alla luce della eccezione di compensazione sollevata dall'esponente e meglio descritta in narrativa, disporre la dovuta compensazione del credito che dovesse essere accertato in favore del ricorrente sino alla concorrenza con il credito di cui è titolare l'odierno esponente per effetto delle spese sostenute e delle competenze contrattualmente dovute dal conduttore per un complessivo ammontare di
€ 4.696,06 o della somma maggiore o minore che dovesse risultare di giustizia;
(D) in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 19.2.2025, adiva l'intestato Parte_1
Tribunale al fine di ottenere la restituzione dell'importo di € 8.000,00 (oltre interessi maturati alla data di rilascio e interessi legali e di mora a partire da detta data), corrisposto a titolo di deposito cauzionale in relazione al contratto di locazione di immobile ad uso abitativo stipulato con nonché la Controparte_1 condanna del predetto al pagamento di pari importo a titolo di differenza tra i canoni di locazione previsti in contratto e quelli, ridotti ai sensi degli artt. 1578 e 1584 c.c., che avrebbero dovuto essere effettivamente percepiti.
Il ricorrente esponeva:
- di avere condotto in locazione l'immobile di proprietà del convenuto, sito in
Roma alla Via Monti Parioli n. 62, scala B, interno 3, piano 1 identificato in catasto al
3 Fg 546, part. 19, sub 519 e composto da ingresso, salone doppio, 3 camere da letto, 3 bagni, cucina arredata, camera, bagno di servizio, terrazzo e box auto, giusto contratto del 6.9.2021 registrato presso l'Agenzia delle Entrate U.T. Roma 4 al n. 012399 del
27.9.2021;
- che sia la fase afferente la scelta dell'immobile che le fasi riguardanti le operazioni preliminari e propedeutiche alla stipula e all'immissione nel possesso erano avvenute avvalendosi dei servizi forniti tramite gli agenti immobiliari Testimone_1
e la che avevano condotto le trattative e fornito le informazioni utili Parte_2
e rilevanti;

- che egli, trovandosi in Giappone per motivi di lavoro nel periodo di cui è causa, aveva incaricato la sorella, , di recarsi preso gli appartamenti da lui Persona_1 selezionati, per effettuare la visita degli stessi nonché tutte le attività necessarie e preliminari (ad esempio sopralluoghi per la misurazione degli spazi per la collocazione dei mobili, etc), con l'ausilio di Testimone_2
- che il contratto di locazione aveva durata triennale, dal 1.11.2021 al 31.10.2024, al canone annuo di € 48.000,00, pagabili in 12 rate di € 4.000,00 mensili cadauna, fatto salvo il recesso del conduttore da esercitarsi ai sensi dell'art. 8 del contratto con preavviso di almeno tre mesi, e prevedeva, altresì, il pagamento mensile di € 370,00 a titolo di oneri condominiali, salvo conguaglio, aumentati, su richiesta verbale del locatore, ad € 435,00 mensili dal mese di giugno 2022;
- che, ai sensi dell'art. 3 del contratto, il conduttore versava, a titolo di deposito cauzionale, l'importo di € 8.000,00 corrispondenti a due mensilità di canone, non imputabile in conto canoni e produttivo di interessi legali, da riconoscere al conduttore al termine di ogni anno di locazione;

- che, nella stessa disposizione, era previsto che la somma sarebbe stata restituita al conduttore al termine della locazione, previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e l'osservanza delle obbligazioni contrattuali;

- che, a seguito dell'immissione in possesso dell'immobile, il ricorrente e il suo nucleo familiare constatavano l'inutilizzabilità totale dell'ampio giardino a corredo dell'appartamento, in ragione della presenza di ponteggi per lavori condominiali che,
4 in sede di trattative (avvenute nei mesi agosto/settembre 2021), l'agente immobiliare e il locatore stesso avevano dichiarato, sia al ricorrente che alla sig.ra , essere Parte_1 di rapida conclusione, con conseguente rimozione dei ponteggi e possibilità di fruizione integrale dello stesso;

- che, tuttavia, l'inutilizzabilità del giardino, per la presenza di impalcature e di ragioni di sicurezza che impedivano l'accesso, si protraeva per ben 8 mesi (da novembre 2021 a giugno 2022 inclusi), determinando per il relativo periodo un minor godimento dell'immobile, particolarmente afflittivo per il ricorrente, padre di due bambine all'epoca di tenera età, tanto che la presenza del giardino era stata determinante nella scelta dell'appartamento;
- di avere immediatamente lamentato al locatore il perdurante mancato godimento del giardino, avente una superficie pari al 25% della intera abitazione, chiedendo una proporzionale riduzione del canone, nonché informazioni sull'esatta data del termine dei lavori, senza ricevere precisi riscontri e ottenendo unicamente la proposta del locatore di risolvere il contratto;

- che, oltre alla cennata problematica, il ricorrente sin dall'immissione nel possesso riscontrava un rilevante malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato, protrattosi per l'intero periodo 1°.12.2021 – 3.04.2022, con problemi di accensione dell'impianto e necessità di utilizzo dei condizionatori per l'erogazione dell'aria calda (con conseguenti maggiori consumi di energia elettrica), che, nonostante fosse stato prontamente denunciato al locatore, non veniva né risolto né considerato ai fini di una decurtazione dal canone di locazione e/o dalle quote condominiali;

- che, inoltre, egli aveva difficoltà anche ad attivare una linea telefonica – realizzata solo nel mese di aprile 2022 – dal momento che l'appartamento, ulteriore circostanza taciuta dal locatore, era privo di prese e collegamenti telefonici, in quanto i collegamenti, come emerso solo a seguito del sopralluogo del tecnico contattato dal conduttore in data 7.12.2021, risultavano recisi;

- che, ancora, una volta immesso nel possesso dell'immobile, egli veniva a scoprire anche del malfunzionamento della caldaia (sita esternamente nel giardino e
5 colpita di frequente dai calcinacci provenienti dai lavori effettuati sui ponteggi), nonché del malfunzionamento del citofono e di alcune piccole problematiche idrauliche, tutte problematiche che, volta per volta scoperte, immediatamente denunciava al locatore;

- che, nonostante i disagi, il ricorrente versava puntualmente il corrispettivo della locazione;

- che, in data 15.3.2023, il contratto veniva anticipatamente e consensualmente risolto, stante il preavviso comunicato dal sig. sin dal 1°.12.2022, sebbene Parte_1 la riconsegna dell'appartamento fosse avvenuta già in data 8.3.2023;
- che l'immobile veniva riconsegnato in perfette condizioni, così come confermato dai video, valevoli quali verbali di rilascio, effettuati da persona delegata dal locatore, sig.ra consulente immobiliare dell'agenzia cui si era rivolto il sig. Pt_2
in contraddittorio con la sig.ra , delegata dal conduttore alla CP_1 Parte_1 consegna delle chiavi e alla riconsegna dell'immobile, ed il sig. tant'è che Tes_2 nessuna contestazione veniva effettuata dal locatore;

- che, ciò nonostante, il locatore non restituiva al conduttore il deposito cauzionale, né riconosceva alcun indennizzo per il minor godimento dell'immobile, nonostante l'espressa diffida inviata con raccomandata A/R in pari data e ricevuta in data 26.4.2023, riscontrata con argomentazioni pretestuose e prive di fondamento;

- che nemmeno la successiva procedura di mediazione incardinata dal ricorrente sortiva effetto, dal momento che il sig. non vi aderiva, CP_1 argomentando il diritto a ripetere il deposito cauzionale, maggiorato di interessi, e parte dei canoni di locazione versati, ai sensi degli artt. 1575 c.c., 1578 c.c. e 1584 c.c.
Si costituiva in giudizio rappresentando: Controparte_1
- che la controparte era un noto dirigente di azienda, che rivestiva una posizione apicale nel settore delle imprese del lusso e necessitava di un'abitazione in Roma di livello, adeguata al prestigio del nuovo incarico che si apprestava a ricoprire nella
Capitale;
- che l'immobile di proprietà del convenuto rispondeva perfettamente a tali esigenze, trattandosi di un'unità abitativa di grande pregio, con una superficie di circa
6 200 mq, ubicata in uno dei quartieri più esclusivi della città, dotata di finiture di alto livello e inserita in un contesto condominiale signorile;

- che, durante la fase precontrattuale, trovandosi il sig. in Giappone Parte_1
per ragioni di lavoro, i sopralluoghi dell'immobile erano effettuati dalla sorella, che visitava l'appartamento già a partire dal mese di luglio 2021, accompagnata dalle mediatrici sig.re e Pt_2 Tes_1
- che, sin da allora, il sig. era perfettamente consapevole della Parte_1
esistenza e della complessità dei lavori di manutenzione straordinaria sull'edificio, rispetto alla cui conclusione mai il sig. aveva garantito alcunché; CP_1
- che, peraltro, la circostanza era stata tenuta in considerazione nella determinazione del canone di locazione, che, secondo le stime dell'UPPI, si attestava intorno ai 5000/6000 euro mensili;

- che, al momento della stipula del contratto, i lavori di manutenzione dello stabile erano già in corso di esecuzione;

- che, inoltre, il locatore faceva tinteggiare a proprie spese le pareti del soggiorno per venire incontro alle esigenze estetiche del conduttore, che desiderava una maggiore luminosità, e acconsentiva a che la famiglia del sig. iniziasse ad Parte_1 occupare gratuitamente l'immobile già nel mese di ottobre;

- che, durante l'esecuzione dei lavori, si verificavano alcuni ritardi dovuti ad imprevisti, lavorazioni aggiuntive, condizioni metereologiche sfavorevoli che determinavano inevitabili, rallentamenti rientranti comunque nella fisiologia dell'appalto e in nessun modo imputabili al sig. CP_1
- che, peraltro, l'inutilizzo del giardino, cessato nel giugno 2022, aveva riguardato soprattutto i mesi invernali, nei quali era presumibile un minore uso degli spazi esterni;

- che alcuni dei vizi lamentati dal conduttore mai si erano verificati, mentre gli altri venivano prontamente gestiti dal locatore (in particolare, i guasti alla caldaia e ai termosifoni, riparati nel giro di pochi giorni), sebbene non imputabili locatore ai sensi dell'art. 1609 c.c.;

7 - che, in data 9.12.2022, il sig. comunicava il proprio recesso Parte_1
anticipato dal contratto, invocando motivi professionali, legati al suo trasferimento a
New York per ricoprire un nuovo incarico dirigenziale, e non facendo alcun riferimento a problemi riguardanti l'immobile;
- che, in sede di riconsegna dell'immobile, si accertava inoltre che il sig.
aveva provveduto, nel corso del rapporto locatizio, a rimuovere alcune Parte_1 mensole di pregio collocate nella cucina – in particolare mensole con cornice in massello laccato bianco, perfettamente integrate con le finiture dell'ambiente – che, secondo quanto dallo stesso riferito, erano state temporaneamente riposte nel garage dell'immobile, ma al momento della restituzione dell'appartamento, risultavano irreperibili e non più recuperabili, tanto che il locatore si vedeva costretto a farle realizzare nuovamente a proprie spese, così come a proprie spese faceva eseguire anche il ripristino di alcuni apparati elettrici danneggiati dal sig. e la Parte_1 stuccatura e verniciatura della parete della cucina a seguito della rimozione dei pensili installati dal sig. e della reinstallazione delle mensole;
Parte_1
- che, richiesto di restituire il deposito cauzionale, egli informava il conduttore di avere in data 17.24.2023 già disposto un bonifico, non andato a buon fine per colpa destinatario, pari a € 5.369,44 (per errore rispetto all'importo di € 5.521,44), somma calcolata detratti i seguenti importi documentati: - € 1.403,56, per il conguaglio delle spese condominiali ordinarie 2022; - € 715,00, per il ripristino di una mensola con cornice massello laccata bianca, rimossa dal conduttore;
- € 360,00, per il montaggio di una mensola in cucina (€ 60,00); verniciatura del muro della cucina (€ 200,00); ripristino di due interruttori e sei prese comandate (€100,00);
- che dal dovuto andava in realtà scomputata anche la somma di € 2.217,50, corrispondente alla metà del canone e delle spese condominiali relative al mese di marzo 2023, che per mera dimenticanza il sig. non aveva applicato;
CP_1
- che, pertanto, la somma effettivamente dovuta a titolo di restituzione del deposito cauzionale residuo ammontava a € 3.303,94;
- di non avere aderito alla mediazione per l'evidente l'impossibilità di addivenire a una composizione bonaria della vicenda,
8 contestando, in punto di diritto, la fondatezza delle richieste di restituzione del deposito cauzionale nei termini indicati dalla controparte e di riduzione del canone per il preteso minor godimento dell'immobile.
All'esito dell'udienza di prima comparizione, veniva concessa ordinanza ai sensi dell'art. 186-ter c.p.c. e fissata udienza per la decisione, nelle forme della trattazione scritta, all'udienza del 4.11.2025.
* * * * *

1. La presente controversia ha ad oggetto le questioni economiche insorte tra le parti in relazione al contratto di locazione sottoscritto dal ricorrente, in qualità di conduttore, e dal resistente, in qualità di locatore.
Il ricorrente ha prodotto, in allegato al proprio atto introduttivo, il contratto di locazione stipulato in data 12.9.2021 e debitamente registrato il successivo 27.9.2021
(cfr. doc. 1), nel quale, per quanto interessa in questa sede, è previsto:
- all'art. 3, il versamento, a garanzia di tutte le obbligazioni assunte con il contratto, di un deposito cauzionale pari a € 8.000,00 corrispondente a due mensilità del canone fissato all'art. 2, non imputabile in conto canoni e produttivo di interessi legali riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, con obbligo di restituzione a carico del locatore al termine della locazione, “previa verifica sia dello stato immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale”;
- all'art. 4, il versamento mensile di € 370,00 a titolo di oneri condominiali, salvo conguaglio;

- all'art. 8, la possibilità, per il conduttore, di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi almeno tre mesi prima;

- all'art. 9, la dichiarazione del conduttore dichiara di aver visitato la cosa locata e di averla trovata adatta all'uso convenuto e in ottime condizioni manutentive, con impegno a restituirla nel medesimo stato al termine della locazione.
Vertendosi nell'ambito di un rapporto contrattuale, giova ora osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, imitandosi alla mera allegazione
9 della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”
(così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010; 9351/2007; 1743/2007; 13674/2006;
8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass.
20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che
l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente
a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).

2. Al conduttore, dunque, è sufficiente allegare l'inadempimento del locatore all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale (il cui versamento, oltre che documentato, è altresì non contestato dal convenuto, sicché può essere considerato provato ai sensi dell'art. 115 c.p.c.), per far sorgere in capo al locatore l'onere di provare fatti estintivi e/o modificativi del diritto alla ripetizione.
Il deposito cauzionale, inoltre, può essere trattenuto dal locatore solo laddove questi proponga domanda giudiziale per l'accertamento dell'esistenza dei presupposti per il suo incameramento: infatti, per consolidata giurisprudenza,“In materia di locazione,
l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (si veda sul punto Cass. 25.2.2015, n.
3882; Id. 21.4.2010, n. 9442; Id. 15.10.2002, n. 14655).
La domanda di accertamento dei presupposti per incamerare il deposito cauzionale, si osserva, può essere proposta anche in via riconvenzionale nel medesimo giudizio incardinato dal conduttore per la restituzione del relativo ammontare;
nel caso di
10 specie, tuttavia, il sig. ha optato per la separata proposizione della Controparte_1 domanda in autonomo giudizio, iscritto a ruolo in data 6.6.2025 (successivamente, dunque, al deposito del ricorso oggi all'attenzione del Tribunale), di talché non possono essere presi in considerazione in questa sede i fatti estintivi, impeditivi e modificativi della pretesa creditoria fatta valere sul punto dal sig. . Parte_1
Ne deriva che va pronunciata condanna nei confronti del convenuto alla restituzione dell'importo di € 8.174,65 (corrispondente alla somma tra quanto versato dal ricorrente in esecuzione del contratto e gli interessi maturati alla data di rilascio dell'immobile, avvenuto l'8.3.2023), maggiorato degli interessi di mora successivi a tale data, calcolati al tasso legale ai sensi dell'art. 1224, I comma, c.c. sino alla domanda giudiziale e al tasso previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali ai sensi dell'art. 1284, IV comma, c.c. a partire dalla data di deposito del ricorso.

3. Passando all'esame della domanda di riduzione del corrispettivo della locazione, la stessa deve invece essere integralmente respinta.
In proposito, merita ricordare che l'art. 1575 c.c. pone a carico del locatore l'obbligazione di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
L'art. 1576 c.c. onera poi il locatore dell'esecuzione delle riparazioni necessarie, delle quali, a mente del successivo art. 1577, il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore;
solo nel caso si tratti di riparazioni anche urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, ma purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Dall'art. 1577, I comma, c.c. si ricava dunque il principio di diritto secondo cui, di regola, il locatore è l'unico legittimato ad intervenire e ad effettuare opere di manutenzione sulla cosa locata;
analoga facoltà non compete al conduttore - vigendo nel nostro ordinamento la regola di carattere generale secondo cui non è consentita l'ingerenza nella sfera giuridica altrui - anche in considerazione del fatto che, in base all'art. 1587 c.c., il conduttore che prende in consegna il bene deve limitarsi ad usarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, ma non può alterarlo.
11 Il locatore è, pertanto, tenuto ad effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in condizione da servire all'uso convenuto non appena ha conoscenza del guasto
(per il principio del dies interpellat pro homine sancito dall'art. 1183 c.c.), e risponde, nei confronti del conduttore, dell'inadempimento di tale obbligo, purché sia stato da questi informato della necessità della riparazione;
per parte sua, a salvaguardia dell'integrità della cosa locata, il conduttore ha l'obbligo di avvertire con qualsiasi mezzo idoneo il locatore della necessità di procedere alla sua riparazione e non può provvedervi direttamente: se omette l'avviso, è a sua volta inadempiente all'obbligo sancito dall'art. 1577, I comma, c.c.
Solo nel caso previsto dal II comma dell'art. 1577, ossia quando l'intervento sia urgente, il conduttore può (senza esservi obbligato) procedere direttamente alla riparazione. Presupposto per l'applicazione della norma in questione è che vi sia una situazione di urgenza — da segnalare al locatore contestualmente all'esecuzione dei lavori —, ricollegabile, secondo la dottrina e la giurisprudenza, ad una situazione che rende improcrastinabile l'intervento (perché eventuali ritardi aggraverebbero il danno), ad una prolungata inerzia del locatore, o, ancora, alla presenza di un guasto che non consente al conduttore di godere della cosa
Infine, l'art. 1578 stabilisce che, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui riconosciuti o facilmente riconoscibili;
il locatore, inoltre, è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
I vizi che consentono una riduzione del canone o una risoluzione del contratto ai sensi dell'art 1578 c.c. sono quelli occulti che impediscono o riducono notevolmente il godimento dell'immobile secondo la pattuita destinazione contrattuale, in maniera non meramente provvisoria e temporanea (“Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del
12 corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante
l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.” (si veda sul punto Cass. 24459/2011).
In disparte la considerazione che, come si legge all'art. 9 del contratto, il conduttore dichiarava di aver visitato l'unità immobiliare di cui al presente contratto e di averla trovata adatta all'uso convenuto e in ottime condizioni manutentive, anche nell'ipotesi di vizi occulti, come tali non immediatamente rilevabili dal locatario, questi può domandare la riduzione del corrispettivo o la risoluzione del contratto solo se i vizi siano tali da determinare disagi non meramente provvisori nel godimento del bene, rimanendo altrimenti onerato il locatore, una volta edotto della problematica, della necessità di riparare il bene.
Orbene, nella vicenda che ci occupa, plurime ragioni ostano all'accoglimento della pretesa attorea sul punto.
Anzitutto, per quanto attiene all'inutilizzabilità del giardino, il conduttore non contesta di essere stato a conoscenza, al momento della stipula del contratto, della presenza di lavori di ristrutturazione straordinaria dello stabile, la cui tardiva conclusione, rispetto a quanto prospettato, non è certo imputabile al locatore;
ad ogni modo, dalla stessa chat tra le parti, prodotta dal sig. (cfr. all. 12 al ricorso), Parte_1 risulta che il locatore chiedeva inizialmente una somma più alta per la locazione, come espressamente indicato nel messaggio del 13.11.2021 che il conduttore non contestava.
Ad ogni modo, deve rilevarsi come non vi sia modo, all'attualità, essendo spontaneamente avvenuto il rilascio dell'immobile nel marzo 2023, di determinare quale sia stata l'effettiva incidenza della problematica rispetto alla fruibilità del bene:
l'invocata consulenza, infatti, si svolgerebbe oggi su uno stato dei luoghi mutato,
13 mentre ben avrebbe potuto l'istante promuovere un accertamento tecnico preventivo allorché era ancora nel possesso dei locali.
A ciò aggiungasi che nessuna perizia di parte, o anche solo documentazione video o fotografica, il ricorrente ha prodotto a sostegno della propria pretesa: di talché egli non può pretendere di porre rimedio alla propria carenza probatoria instando per un accertamento tecnico volto ad accertare la sussistenza dei vizi lamentati, con ciò inammissibilmente mirando, in definitiva, a sottrarsi all'onus probandi; come noto, infatti, la consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, con la conseguenza che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (così Cass., sez. VI – I, 15.12.2017, n. 30218; ancora, Cass., sez. VI – L, 8.2.2011 e 12.4.2019, n. 10373).
Posto che, in tema di locazione immobiliare, in caso di domanda ex art. 1578 c.c., grava sul conduttore, anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova, l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito (così Cass. 10.2.2017, n. 3548), il difetto di prova ricade in danno del locatario.
Analoghe considerazioni possono essere spese per gli ulteriori inconvenienti denunciati dal ricorrente, rispetto ai quali deve ulteriormente rilevarsi che appare trattarsi di problematiche rispetto alle quali, come emerge sempre dal contenuto della chat richiamata e dall'ulteriore chat alla quale partecipava anche la moglie del ricorrente
(all. 13 al ricorso), il resistente risulta essersi sempre tempestivamente e fattivamente prodigato di intervenire.

4. Per le superiori considerazioni, stante la reciproca soccombenza delle parti, le spese di lite debbono essere integralmente compensate.
14 5. Da ultimo, il convenuto, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto da parte ricorrente: cfr. all. 11), va condannato, giusto il disposto dell'art. 12-bis, II comma, d. lgs. 28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023
– al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Nessuna giustificazione, invero, può attribuirsi alla ritenuta impossibilità di definire la bonariamente la controversia, sia perché l'esistenza di un conflitto è appunto ciò che determina la necessità della mediazione, sia perché molteplici rinvii per trattative le parti, compreso il sig. hanno richiesto nel corso del giudizio, così Controparte_1 mostrando di ritenere possibile una definizione stragiudiziale della vicenda.
Non si ritiene, invece, di fare luogo all'ulteriore condanna di cui al comma III della citata disposizione, alla luce delle ragioni per cui è stata disposta l'integrale compensazione delle spese di lite.

6. In punto di diritto, infine, si rammenta che l'ordinanza ingiunzione di pagamento emessa in corso di causa è destinata a essere sostituita o assorbita dalla sentenza, trattandosi di provvedimento anticipatorio assoggettato al regime delle ordinanze revocabili di cui gli artt. 177 e 178, I comma, c.p.c. e, come tale, inidoneo ad assumere contenuto decisorio e ad incidere con l'autorità del giudicato su posizioni di diritto sostanziale (cfr. Cass., sez. Unite, 29.1.2007, n. 1820; conforme Cass., sez. Unite.
17.5.2002, n. 7292: “L'ordinanza ex art. 186 ter cod. proc. civ., anche quando contiene una delibazione incidentale su una questione di giurisdizione, è soggetta alla disciplina di cui agli artt.
177 e 178 cod. proc. civ. e non può mai pregiudicare la decisione della causa;
tale provvedimento non
è, pertanto, impugnabile con ricorso straordinario per cassazione ed i suoi eventuali vizi devono essere fatti valere nel giudizio di merito e, se disattesi, riproposti in sede di conclusioni e quali motivi di impugnazione della sentenza che definisce il giudizio”).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:
− revoca l'ordinanza emessa in data 2.7.2025 ai sensi dell'art. 186-ter c.p.c.;
15 − condanna il resistente a versare al ricorrente la somma di € 8.174,65, maggiorata degli interessi di mora come calcolati in parte motiva;

− compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio;

− condanna il resistente al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Roma, 7.11.2025.
Il Giudice
AR VA

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