TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

R.G. N. 2725/2024

VERBALE DI CAUSA

Oggi 9 dicembre 2025 a ore 12.00, innanzi alla Giudice, dott.ssa Caterina Zambotto, sono comparsi:
Per 'avv. PAOLO CORLETTO con il collaboratore di studio Parte_1 avv. Battistella.
Per 'avv. NE BA. Controparte_1
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note già depositati telematicamente.
L'avv. Corletto discute oralmente contestando le avverse deduzioni, su sollecitazione del
Giudice precisa che, sulla scorta delle risultanze della conferenza di Servizi, non insiste per la voce di danno sub g), quanto al minor valore si rimette alla liquidazione equitativa.
L'avv. Barnaba discute oralmente, contesta integralmente le note conclusive avversarie, in relazione alla sentenza della Cassazione citata da controparte rileva come innanzitutto i passaggi richiamati costituiscano dei meri obiter dicta e che nel caso di specie i ctu, con valutazioni di merito che la Cassazione ha ritenuto insindacabili, hanno fatto riferimento alle
CSC in quanto non era stata effettuata l'analisi di rischio e quindi non erano state calcolate le
CSR; in ogni caso la fattispecie cui si riferiscono le affermazioni della Cassazione è diversa da quella in oggetto, perché relativa al risarcimento del danno ambientale spettante allo Stato disciplinato dalla parte sesta T.U. ambiente, confermando viceversa la rilevanza della distinzione tra CSC e CSR nei procedimenti come quello in oggetto concluso con una valutazione di non contaminazione del sito ai sensi dell'art. 240 del T.U. ambiente che è nella parte quarta. Richiama a sostegno Cons. Stato 7084/2025.
1 Insiste per l'accoglimento della riconvenzionale, contestando la lettura della clausola fornita dal giudice e richiamando le risultanze della ctu in punto fatture di fornitori terzi.
Dopo breve discussione orale, la Giudice da atto alle parti che si ritira in camera di consiglio e all'esito pronuncerà sentenza dandone lettura in udienza.
La Giudice dott.ssa Caterina Zambotto

A ore 18.00, all'esito della camera di consiglio, la Giudice pronuncia sentenza dandone lettura in udienza.
La Giudice dott.ssa Caterina Zambotto

2 REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE DI PADOVA
La Giudice
Dott.ssa Caterina Zambotto ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nella causa civile iscritta al n. 2725/2024 R.G. promossa: da
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. PAOLO Parte_1 P.IVA_1
CORLETTO
contro
(C.F. ), difeso dagli avv.ti Controparte_1 P.IVA_2
NE BA e AR AC
CONCLUSIONI
: Parte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria domanda, eccezione e difesa rigettata e disattesa, così giudicare: nel merito
Accertata la responsabilità contrattuale (per violazione del Contratto di Locazione e connessi atti, anche come integrati dal Codice Civile, e/o degli obblighi assunti con il Verbale di Riconsegna) e/o extracontrattuale, di nei Controparte_1 confronti di per aver restituito in ritardo il terreno oggetto della locazione, per l'omessa Pt_1 collaborazione dovuta per il compiuto trasferimento del punto vendita e per aver restituito il terreno a danneggiato, gravato da un procedimento di bonifica e comunque interessato Pt_1 da contaminanti superanti le concentrazioni soglia di contaminazione previste dalla legge per
3 le falde acquifere, per i siti commerciali/industriali (D.Lgs. 152/06, tabella B) e per aree agricole (d.m. 46/2019) e aree verdi (tabella A D.lgs. 152/2006 e d.m. 31/2015) nonché sopraelevato di mt 1,6 rispetto alla quota originaria mediante utilizzo anche di Materiale
Antropico e comunque di scarsa qualità, condannare Controparte_1
a risarcire tutti i danni conseguentemente causati a secondo i titoli e le
[...] Pt_1 descrizioni presenti in narrativa, da liquidarsi nell'ammontare complessivo di Euro
1.497.364,25€ (da maggiorarsi dei compensi che saranno versati da a per Pt_1 CP_2
l'attività da questa compiuta in relazione al sito ed al procedimento di bonifica successivamente al deposito del presente ricorso), o nel diverso importo - minore o maggiore - determinato in corso di causa, se del caso in tutto o in parte in via equitativa, in ogni caso oltre interessi e rivalutazione monetaria, con riserva di integrare la richiesta risarcitoria di cui sopra e comunque di ogni azione (i) in relazione ad eventuali ulteriori danni che dovesse Pt_1 subire, tra l'altro, a seguito di eventuali prescrizioni che le Autorità competenti dovessero imporre a causa della contaminazione del suolo e/o sottosuolo del terreno di e/o della Pt_1 falda che lo attraversa e/o a causa della presenza di Materiale Antropico nonché (ii) nel caso in cui non procedesse alla integrale bonifica delle acque di falda e del sito in CP_3 ottemperanza alla legge ed alle prescrizioni delle Autorità competenti;
e, ove ciò non costituisse una duplicazione di importi già richiesti nelle precedenti domande, (iii) nel caso in cui non procedesse acquifera e da ogni Inquinamento CP_3 Parte_2
Accertare e dichiarare il diritto di ad ottenere da il ripristino del fondo alla Pt_1 CP_3 situazione ante-locazione (i.e. fondo idoneo all'utilizzo agricolo e privo di inquinamento) e la conseguente responsabilità di per eventuali oneri e/o spese a qualsiasi titolo necessari CP_3 per il ripristino del fondo ed ulteriori rispetto a quelle già risarcite, che dovessero insorgere in futuro. in via subordinata
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui non venga riconosciuto il maggior danno per il ritardo nella restituzione, si chiede di condannare al pagamento della quota di CP_3 corrispettivo dovuta sino alla consegna (i.e. 18 agosto 2021) pari ad euro 11.862,26 per tutti i motivi esposti in narrativa e ferme restando le altre voci di danno.
In ogni caso
Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, ivi incluse le spese per i consulenti tecnici di parte che saranno nominati da Pt_1
In via istruttoria
4 Consulenze tecnica d'ufficio
Prima consulenza tecnica d'ufficio contestasse o comunque non confermasse: CP_4
i il contenuto del Primo Rapporto di Audit Ambientale di della relazione CP_2 inviata da alle Autorità in data 30 novembre 2021 e/o della Stima dei Costi di CP_2
e dunque l'esistenza nel terreno di cui è causa di contaminanti superanti le CP_2 concentrazioni soglia di contaminazione previste dalla legge per le falde acquifere, per i siti commerciali/industriali (D.Lgs. 152/06, tabella B) e per aree agricole (d.m. 46/2019) e aree verdi (tabella A D.lgs. 152/2006 e d.m. 31/2015) nonché la sopralevazione del terreno di mt
1,6 con l'utilizzo anche di Materiale Antropico;
e/o ii il contenuto della Stima dei Costi di in relazione ai costi diretti ed CP_2 indiretti per la rimozione e sostituzione del suolo e sottosuolo interessato da contaminanti superanti le concentrazioni soglia di contaminazione previste dalla legge per aree agricole
(d.m. 46/2019) e aree verdi (tabella A D.lgs. 152/2006 e d.m. 31/2015) nonché del terreno costituente la sopralevazione di mt 1,6 rispetto al piano campagna originario;
e/o iii il contenuto della Stima dei Costi di in relazione ai costi di CP_2 monitoraggio chimico della falda conseguenti al procedimento di bonifica delle acque di falda, sino a suo completamento;
e/o i la stima dei danni contenuta nella Relazione di Stima F. NT ed in particolare tra l'altro, la stima del minus valore del terreno;

o in ogni altro caso di contestazione o qualora questo On.le Tribunale ritenesse tali documenti non idonei a dimostrare l'esistenza delle contaminazioni nonché a dimostrare e correttamente quantificare i costi ed i danni ivi quantificati, disporsi una o più consulenze tecniche d'ufficio, anche contabili, volte a determinare (i) la situazione del terreno di cui è causa sotto il profilo ambientale e dunque, inter alia, la presenza all'interno del medesimo di contaminanti superanti le concentrazioni soglia di contaminazione previste dalla legge per aree agricole (d.m. 46/2019) e aree verdi (tabella A D.lgs. 152/2006 e d.m. 31/2015), nonché, quanto al terreno non oggetto delle MISE, per i siti commerciali/industriali (D.Lgs. 152/06, tabella B), l'eventuale sopralevazione effettuate da rispetto al piano campagna CP_3 originario e la presenza di materiale antropico;
(ii) i costi diretti ed indiretti necessari per riportare il terreno alle condizioni di terreno agricolo nonché a rimuovere la sopraelevazione di mt 1,6, tenuto conto delle attività già effettuate o da effettuarsi da parte di (iii) il CP_3 minor valore del terreno a causa della presenza del procedimento di bonifica;
e in ogni caso
5 (iv) i danni subiti da anche in relazione alla perdita di valore del terreno, a causa della Pt_1 presenza dei suddetti contaminanti nonché del materiale antropico, anche tenendo conto di tutti i costi elencati nel presente atto.
Seconda consulenza tecnica d'ufficio
Si chiede che venga disposta consulenza tecnica d'ufficio atta a determinare il mancato guadagno nonché più in generale il danno subito da a causa del ritardo di dieci mesi Pt_1 nell'apertura dell'impianto di cui è causa.
Si chiede che i CTU nominati siano autorizzati ad accedere a tutta la documentazione che ritengano rilevante, sia presso le parti che presso terzi. si rende disponibile sin d'ora Pt_1 all'esibizione della documentazione concernente le vendite effettuate nell'impianto di cui è causa.
Disporre prova per testi sulle seguenti circostanze:
1) Vero che il tempo usualmente congruo per la ristrutturazione di un distributore/pompa di benzina simile a quello oggetto di causa si attesta in circa tre mesi?
2) Vero che il punto vendita oggetto di causa ha aperto solamente il 26 aprile 2022 Pt_1 successivamente alla ristrutturazione dello stesso?
3) Vero che il procedimento di bonifica ambientale del sito oggetto di controversia è attualmente ancora in corso e durerà per un tempo che è ragionevole stimare in 3 (tre) anni dall'approvazione del Progetto Unico di Bonifica, salvo imprevisti?
4) Vero che, conclusa la bonifica, dovranno essere installate sul terreno oggetto di controversia alcune attrezzature fuori terra (strumentazione, filtri carboni attivi, serbatoi, ecc.) che non solo occuperanno una porzione di terreno (prevedibilmente pari a circa 25 m2) di proprietà di ma saranno oltretutto chiaramente visibili da parte dell'utenza del punto Pt_1 vendita?
5) Vero che ogni successivo intervento sull'area oggetto di controversia dovrà tenere conto della presenza dei contaminanti?
6) Vero che buona parte del sito oggetto di controversia rientra nella c.d. “fascia di rispetto stradale” inedificabile?
Si indicano come testi i signori:
nato a [...] il [...], per i capitoli da 1, 2 e 6; Testimone_1
, nato a [...] il [...], per i capitoli 3, 4, 5 e 6. Tes_2
Ordine di esibizione
6 Al fine di valutare l'imputabilità del ritardo nell'apertura del Punto Vendita si chiede che il
Giudice voglia:
1) ordinare a l'esibizione di tutte le comunicazioni intercorse con ES (o altra società CP_3 incaricata) aventi ad oggetto tutte le attività di monitoraggio e bonifica del sito di cui è causa;

2) ordinare l'esibizione di tutti i rilevamenti ambientali eseguiti anche mediante società CP_3 esterne sul sito oggetto di causa;
e
3) ordinare a ES l'esibizione di tutte le comunicazioni intercorse con aventi ad CP_3 oggetto tutte le attività di monitoraggio e bonifica del sito di cui è causa.
: Controparte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto, disattesa ogni diversa domanda, eccezione, istanza (anche istruttoria) e deduzione, così giudicare:
(1) in via preliminare, di rito, vista la proposizione da parte di Controparte_1 delle domande riconvenzionali di cui al punto 6) della parte in diritto della presente
[...] memoria, si chiede a codesto Ill.mo Giudice di volere, ai sensi e per gli effetti dell'art. 418, comma 1, c.p.c., modificare il decreto di fissazione dell'udienza di cui all'art. 415, comma 2, cod. civ. del 4 giugno 2024 e pronunciare, non oltre i cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza, con conseguente applicazione dei commi 2, 3 e 4 del medesimo articolo 418 c.p.c.
(2) sempre in via preliminare, di rito, accertare e dichiarare: (a) che la presente causa non è soggetta al c.d. rito locatizio di cui all'art. 447 bis c.p.c. e (b) l'incompetenza territoriale del
Tribunale di Padova e la competenza territoriale esclusiva sulla presente causa del Tribunale di Roma per effetto della clausola di deroga alla competenza territoriale prevista nell'art. 14 del contratto del 15 luglio 1992 oggetto di causa prodotto dalla società ricorrente sub doc. 5, per le ragioni illustrate nel punto 1) della parte in diritto della presente memoria e nei successivi atti di causa, ordinando la riassunzione della presente causa, con il rito ordinario, dinanzi al Tribunale di Roma e/o adottando ogni altro provvedimento necessario o opportuno;

(3) nel merito, in via preliminare, accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione quinquennale per le domande di natura extracontrattuale e l'intervenuta prescrizione decennale per le domande di natura contrattuale dei diritti azionati dalla società ricorrente e delle domande da questa proposte, per le ragioni illustrate nel punto 4.1) della parte in diritto della presente memoria e nei successivi atti di causa e, per l'effetto, respingere le domande avversarie;

7 (4) in via subordinata, nel merito, respingere tutte le domande proposte da Parte_1 contro perché infondate, in fatto e in diritto, e
[...] Controparte_1 comunque non provate, per le ragioni illustrate nella presente memoria difensiva e nei successivi atti di causa;

(5) nel merito, in via ulteriormente subordinata, nella non creduta ipotesi di accoglimento delle domande risarcitorie avversarie, dedurre da qualunque importo eventualmente ritenuto dovuto l'importo di € 35.323,35 indicato nel punto 2.4, lettera c), della parte in diritto della presente memoria, per le ragioni illustrate nel medesimo punto e nei successivi atti di causa;

(6) sempre nel merito, in via riconvenzionale:
(a) accertare e dichiarare l'inadempimento di dell'obbligo di cui Parte_1 all'art. 4 dell'atto di specificazione e integrazione stipulato tra Controparte_1
e il 15 luglio 1992, nel quale è subentrata prodotto Controparte_5 Parte_1 dalla ricorrente sub doc. 7, meglio descritto nel punto 6.1 della parte in diritto della presente memoria e per le ragioni illustrate nel medesimo punto e, per l'effetto,
(b) ordinare a in persona del legale rappresentante pro tempore, di Parte_1 adempiere al suddetto obbligo, fissando anche ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. la somma di denaro dovuta da a per ogni giorno di Parte_1 Controparte_1 ritardo nell'esecuzione del provvedimento, determinandone la decorrenza;
e
(c) condannare in persona del legale rappresentante pro tempore, a Parte_1 risarcire e quindi pagare a in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, il relativo danno pari all'importo di € 410.000, oltre interessi, o al diverso importo maggiore o minore ritenuto di giustizia, con riserva di chiedere anche il risarcimento del danno per il periodo successivo alla data della presente memoria.
Con vittoria di spese, competenze e onorari.
In via istruttoria, ci si oppone alle richieste istruttorie formulate ex adverso per le ragioni già illustrate nel punto 7) della parte in diritto della presente memoria.
Nella denegata ipotesi di ammissione della prova per testi formulata ex adverso, si chiede di essere ammessi alla prova contraria sui capitoli avversari ammessi, con i seguenti testi, con riserva di indicarne altri:
- Dott.ssa nata a [...] il [...] residente in [...], Testimone_3
00147 Roma;

- Dott.ssa nata a [...] il [...] e residente in [...], 00183 Persona_1
Roma;

8 - Dott. domiciliato presso la con sede legale Via Tufarelli, 2° Tr. Persona_2 CP_6
Pr. 70 80046 San Giorgio a Cremano (NA) e sede secondaria in Roma, Via Fiume Giallo, 3;
- Dott. domiciliato presso la con sede in Testimone_4 Controparte_1
Roma, Viale dell'Oceano Indiano, 13;
- Dott. domiciliato presso la con sede in Testimone_5 Controparte_1
Roma, Viale dell'Oceano Indiano, 13.
In ogni caso, si chiede di essere ammessi alla prova testimoniale, con i testi sopra indicati
(Dott.ssa Dott.ssa , Dott. Dott. Testimone_3 Persona_1 Persona_2 [...]
e Dott. , con riserva di indicarne altri, sui seguenti capitoli di Tes_4 Testimone_5 prova:
1) Vero che il “Progetto di Bonifica” prodotto nel presente giudizio dalla Controparte_1 sub doc. 4 è il “Progetto di Bonifica” predisposto dalla all'esito delle
[...] CP_6 relative attività e trasmesso dalla alle competenti autorità e agli altri destinatari il CP_6
2 agosto 2024 come da lettera di accompagnamento e messaggi di posta elettronica certificata e relative ricevute di consegna pure prodotte da sub doc. 4, Controparte_1 che si rammostrano al teste, nell'ambito del procedimento ambientale relativo al terreno e punto vendita sito in Padova, Corso Boston, 50.
2) Vero che il margine medio ottenuto da sulle forniture di Controparte_1 carburanti e altri prodotti petroliferi agli impianti di distribuzione carburanti è pari ad € 20 per metro cubo.
Sempre in via istruttoria, si chiede altresì che codesto Ill.mo Giudice voglia ammettere consulenza tecnica d'ufficio diretta a quantificare, anche sulla base delle risultanze della prova testimoniale formulata da della documentazione in atti Controparte_1
e dell'ulteriore documentazione acquisita, il danno a titolo di mancato guadagno e gli altri danni subiti e subendi da in conseguenza dell'inadempimento Controparte_1 da parte di dell'obbligo di cui all'art. 4 dell'atto di specificazione e Parte_1 integrazione stipulato tra e il 15 luglio 1992, Controparte_1 Controparte_5 nel quale è subentrata prodotto dalla ricorrente sub doc. 7, meglio Parte_1 descritto nel punto 6.1 della parte in diritto della presente memoria e per le ragioni illustrate nel medesimo punto.
9 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. (di seguito per brevità , Parte_1 Pt_1 premesso che:
- in qualità di proprietaria di un terreno agricolo con impianto di distribuzione carburanti e locale bar-ristorante aveva avuto un rapporto di locazione con in Controparte_1 virtù di contratto del 15.7.1992;
- il contratto prevedeva, alla sua cessazione fissata al 31.3.2021, l'obbligo della conduttrice di rimuovere attrezzature e manufatti fuori terra, esclusi i fabbricati che sarebbero stati acquisiti dalla proprietà senza alcun corrispettivo, nonché riconsegnare il terreno nelle condizioni in cui si trovava all'inizio della locazione, predisporre e sottoscrivere tutti gli atti necessari per il trasferimento in favore della proprietaria della titolarità delle autorizzazioni per l'esercizio dell'impianto e anche l'atto ricognitivo della cessione della proprietà dei fabbricati;

- il terreno era invece stato riconsegnato solo il 15.4.2021, nonché inquinato e gravato da un procedimento di bonifica e con un riempimento di 1,6 metri rispetto all'originario piano di campagna eseguito con materiale di cattiva qualità;
- la conduttrice, poi, non aveva provveduto 1) alla pulizia dai rifiuti e allo svuotamento dei residui di cisterne e serbatoi fino all'agosto 2021; 2) alla rimozione di talune attrezzature, 3) alla consegna della documentazione tecnica e amministrativa;
4) alla sottoscrizione di tutti gli atti necessari per il trasferimento della titolarità della concessione/autorizzazione dell'impianto, 5) alla stipulazione dell'atto ricognitivo della proprietà dei terreni e dei fabbricati, con maggiori costi e tempi in capo alla proprietà;
- le verifiche eseguite dopo la restituzione del sito avevano evidenziato contaminazioni anche nel suolo e nel sottosuolo;

- i lavori di ristrutturazione per l'apertura del punto vendita da parte della proprietaria si erano conclusi solo nell'aprile 2022, a causa delle complessità legate all'inquinamento riscontrato e alla mancata collaborazione della conduttrice per i passaggi delle autorizzazioni;

- il ritardo nell'apertura aveva comportato un grave danno per i ricavi non maturati, oltre a maggiori oneri e spese;

- il terreno risultava ancora contaminato e il procedimento di bonifica in corso;

10 ha convenuto in giudizio la citata controparte, chiedendo l'accertamento della responsabilità contrattuale ed extracontrattuale per il ritardo nella riconsegna e liberazione del sito, per l'omessa collaborazione per il trasferimento delle autorizzazioni, per la consegna del sito in condizioni deteriori rispetto a quelle in cui si trovava al momento dell'inizio del rapporto e inquinato, con condanna al risarcimento del danno, quantificato in euro 1.497.364,25 per le spese sostenute, per i mancati ricavi e la diminuzione di valore del terreno, oltre alle spese successive per la bonifica del terreno o la diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione, nonché l'accertamento del diritto a ottenere il ripristino del fondo nella situazione ante locazione con conseguente responsabilità della convenuta per eventuali oneri e spese necessarie per il ripristino e ulteriori rispetto a quelle già chieste a titolo di danno;
in via subordinata, la condanna al pagamento del corrispettivo per i giorni di ritardo nella consegna.
1.1 Si è costituita (di seguito per brevità eccependo, in via Controparte_1 CP_3 preliminare, l'inapplicabilità del rito locatizio e la competenza del Tribunale di Roma, sulla base della clausola 14 del contratto, invocando la natura atipica del contratto del 15.7.1992, visto l'obbligo assunto da di costruire un impianto di distribuzione carburanti e un CP_3 canone determinato sulla base delle vendite di carburante;
nel merito, l'infondatezza delle pretese, altresì prescritte, e chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna di al Pt_1 risarcimento del danno, quantificato in euro 410.000,00 o la diversa somma ritenuta di giustizia, per la violazione del diritto di prelazione di cui all'art. 4 dell'atto di specificazione e integrazione del contratto del 15.7.1992, con condanna altresì di ad adempiere a tale Pt_1 obbligo, con fissazione ex art. 614 bis c.p.c. di una somma per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione.
1.2. La causa, differita l'udienza ex art. 418 c.p.c., formulata con ordinanza 18.12.2024 una proposta ex art. 185 bis c.p.c. non accettata da parte attrice, è stata istruita con ctu per quantificare il danno da ritardata apertura e giunge in decisione sulle conclusioni sopra precisate.
2. La domanda attorea è fondata e va accolta nei limiti e per le ragioni di seguito esposte, dovendosi riconoscere un ritardo imputabile a con conseguente danno da mancato CP_3 guadagno, di 3 mesi.
In via preliminare vanno rigettate le eccezioni di inapplicabilità del rito locatizio e di competenza del Tribunale di Roma sollevate da parte convenuta.
La tesi della convenuta si fonda su una qualificazione del contratto del 15.7.1922 quale affitto di bene produttivo o contratto atipico, in ragione, da un lato, del fatto che elemento
11 fondamentale del contratto era la costruzione sul terreno e il successivo esercizio da parte di dell'impianto di distribuzione del carburante e, dall'altro, della previsione di un canone CP_3 determinato interamente sulle vendite dei carburanti.
Come evidenziato da parte attrice, però, gli approdi della giurisprudenza di legittimità non sostengono detto assunto;
parte convenuta, che si era anche riservata, nelle note scritte del
12.12.2024, di svolgere più puntuali repliche a sostegno delle proprie eccezioni, salvo poi non ulteriormente argomentare.
Quanto al primo aspetto, il contratto del 15.7.1992 (doc. 5 att.), denominato “contratto di locazione”, ha ad oggetto, ex art.1, una porzione di terreno “locata alla per tutti gli usi CP_3 commerciali cui la medesima riterrà di destinarla e precisamente per la realizzazione e
l'esercizio di un impianto stradale di distribuzione carburanti e lubrificanti con relativa stazione di servizio e attività accessorie”.
L'oggetto è quindi un'area nuda destinata ad attività commerciale.
Sul punto la Suprema Corte, con riferimento a caso del tutto analogo al presente, ha avuto modo di affermare che “la disciplina delle locazioni di immobili urbani concerne gli immobili di qualunque specie e, quindi, anche le aree nude destinate ad una delle attività indicate dai primi due commi dell'art. 27 legge 392/1978. Conseguentemente deve ritenersi soggetto alla predetta disciplina il contratto di locazione di un terreno da destinare per l'esercizio commerciale di una stazione di rifornimento di carburante” (Cass. 7566 del 2002 che richiama Cass. 2390 del 1991 ove si legge “la figura contrattuale rientra nell'ambito della previsione delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione in quanto destinato all'esercizio di un'attività commerciale: quella della vendita di carburante al pubblico, mediante apposite attrezzature. Questa Corte, in una recentissima decisione (non menzionata dalle parti) (Cfr. Cass. n. 3645 del 1989 e precedenti conformi ivi ricordati) ha ribadito il principio secondo cui la nozione di immobile urbano considerata dalla legge di equo canone "concerne gli immobili di qualunque specie e quindi anche le aree nude, purché vi si eserciti una delle attività contemplate dallo art. 27”.
Quanto al secondo, il canone, ai sensi dell'art. 5, è stato stabilito in Lire 27 per ogni litro di carburante (benzina, gasolio e gpl) venduta dalla CP_3
La previsione di un canone variabile, parametrato al fatturato del conduttore - pienamente legittima, trattandosi di locazione commerciale e risultando oggettivi e predeterminati i parametri per la sua determinazione – è una mera clausola atipica che non trasforma il
12 contratto di locazione in altro tipo di contratto, in quanto pienamente compatibile con detto tipo contrattuale.
Si aggiungano, poi, quali ulteriori indici della natura di locazione di immobile urbano, la previsione di cui all'art. 5 sull'adeguamento ISTAT, che costituisce chiaro richiamo alla disciplina di cui all'art. 32 legge 392/1978, nonché la clausola 13 che, per quanto non previsto, richiama le norme del codice civile e le leggi in tema di locazioni.
Qualificato, pertanto, il contratto in esame come contratto di locazione di immobili urbani, ex art. 447 bis c.p.c. trova applicazione il rito locatizio e la competenza territoriale inderogabile del locus rei sitae.
Come si legge, infatti, in Cass. ord. 25138 del 2024 “In tema di locazioni, il criterio di radicamento della competenza territoriale del giudice al locus rei sitae, sancito dall'art. 21
c.p.c., ha natura cogente ed inderogabile, con la conseguente invalidità, rilevabile anche ex officio in sede di regolamento di competenza, di una clausola difforme inserita nel regolamento negoziale ed irrilevanza dell'adesione di una parte all'eccezione di incompetenza territoriale ex adverso sollevata”.
2.1 Va altresì rigettata l'ulteriore eccezione preliminare formulata dalla convenuta, di prescrizione delle pretese risarcitorie, sia contrattuali, sia extracontrattuali.
Per la domanda di risarcimento danni per responsabilità contrattuale ex artt. 1590 e 1591 c.c., si applica il termine decennale, con decorrenza dalla data del rilascio (15.4.2021) e quindi nessuna prescrizione può ritenersi maturata.
Quanto alla responsabilità extracontrattuale da inquinamento, parimenti il termine quinquennale, che decorre dalla scoperta del fatto e quindi sempre dall'aprile 2021, non è decorso al momento dell'introduzione del presente giudizio.
3. Venendo al merito, parte attrice lamenta, a sostegno della richiesta risarcitoria formulata, la consegna del terreno locato in ritardo, inquinato, gravato da procedimento di bonifica e con un riempimento di 1,6 metri rispetto all'originario piano di campagna eseguito con materiale di cattiva qualità.
Nell'esposizione che segue si è proceduto in ordine rispetto alle voci di danno così come indicate in ricorso, dalla lettera a) alla lettera l).
3.1 Quanto alla omessa collaborazione per il compiuto trasferimento delle autorizzazioni per l'esercizio del punto vendita, parte attrice chiede il ristoro delle spese notarili sostenute per l'atto ricognitivo, di consulenza e notarili.
13 L'art. 12 del contratto di locazione prevedeva che “al termine del contratto di locazione la dovrà predisporre e sottoscrivere tutti gli atti necessari per il trasferimento della CP_3 titolarità della concessione/autorizzazione per l'esercizio del realizzando impianto carburanti
e lubrificanti in capo al locatore, senza che per ciò sia dovuto alcun corrispettivo alla CP_3 stessa”.
Detto impegno è stato riconosciuto e ribadito da nella missiva del 20.1.2021 (doc. 15 CP_3 att.).
Nel già citato verbale di consegna tale impegno risulta ulteriormente ribadito e confermato, laddove si legge che non ha né predisposto, né sottoscritto detti atti, né ha provveduto a Controparte_7 fornire la documentazione tecnica e amministrativa.
Né può invocare, ex art. 1460 c.c., la mancata sottoscrizione di ulteriori accordi “tombali” tra le parti o la mancata corresponsione di conguagli o dell'indennità di avviamento, trattandosi di prestazioni non correlate tra loro da un vincolo sinallagmatico.
In ogni caso non è lamentato un semplice ritardo, ma la totale omissione dell'adempimento dovuto.
Considerato che si trattava di onere a carico di dalla stessa non adempiuto e che CP_3 CP_3 non ha mosso contestazione alcuna sotto il profilo del quantum del corrispettivo pagato da
(deducendo per esempio che fosse eccessivo o sproporzionato) per procedere in sua Pt_1 vece, la richiesta di rimborso di euro 2.143,51 (doc. 33) è dovuta.
3.2 Quanto al ritardo, lamenta che abbia consegnato il terreno il 15.4.2021 in Pt_1 CP_3 luogo dell'1.4.2021 e che l'effettiva liberazione sia poi avvenuta solo nell'agosto 2021.
Deduce che tale ritardo, sommato a quello poi verificatosi per lo svolgimento delle indagini ambientali, abbia cagionato una perdita dei ricavi connessi alla ritardata apertura del punto vendita, stimato in circa 10 mesi, ritenendo quindi diversamente plausibile una apertura a luglio 2021.
Ha chiesto a tale titolo la somma di euro 440.084,51.
In via subordinata, con riferimento alla mancata liberazione del sito, la somma di euro
11.862,26 calcolata sulla media dei canoni corrisposti negli anni 2019/2020 moltiplicata per i giorni di ritardo, pari a 139 giorni (1° aprile - 18 agosto 2021).
14 3.2.1 Questi i fatti, per quanto concerne la consegna ritardata ad agosto 2021.
L'art. 9 del contratto prevedeva che “al termine del contratto di locazione il locatore avrà il diritto di chiedere alla la rimessa in pristino dell'immobile nello stato in cui si trovava CP_3 all'inizio della locazione”.
Con l'atto di specificazione ed integrazione a contratto di locazione del 15.7.21992 (doc. 7 att.) le parti hanno pattuito che “l'impianto stradale di distribuzione carburanti e lubrificanti sarà realizzato a cure e spese della e rimarrà di sua esclusiva proprietà per tutta la CP_3 durata del contratto di locazione. Al termine del predetto contratto la provvederà a CP_3 rimuovere le attrezzature e i manufatti fuori terra, esclusi, in ogni caso, i fabbricati che verranno acquisiti dalla (oggi ) senza il pagamento di alcun corrispettivo. In CP_5 Pt_1 tal caso la non potrà avvalersi del dritto di cui all'articolo 9 del contratto di CP_5 locazione, rinunciando alla facoltà di chiedere alla la rimessione in pristino CP_3 dell'immobile nel primitivo stato”.
Dal verbale di riconsegna del 15.4.2021 (doc.12 att.) risulta che ha chiesto lo Pt_1 svuotamento di cisterne e serbatoi con trasmissione di copia del formulario smaltimento rifiuti;
lo svuotamento delle vasche degli impianti di depurazione con pulizia del filtro;
ha dichiarato il non interesse a una serie di attrezzature fuori terra vista la loro vetustà, così come di una serie di attrezzature dell'impianto, chiedendo, quanto a queste ultime, la rimozione a
CP_3 si è riservata di valutare le richieste di CP_3 Pt_1 ha ottenuto le chiavi e si è impegnata a consentire a gli accessi per le opere di Pt_1 CP_3 svuotamento dei serbatoi e delle cisterne, nonché le attività di accertamento e indagini relative alle operazioni ambientali.
Con tali precisazioni ha quindi accettato la riconsegna dell'immobile. Pt_1
Dalla mail doc. 36 att. risulta che le attività a carico di svolte nell'accordo delle parti, si CP_3 sono concluse il 18 agosto 2021.
3.2.2 Premesso in diritto che l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, prevista dall'art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell'art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore (Cass. sent. 8675 del 2017), dalla lettura del verbale di
15 consegna si ricava che al momento della formale restituzione l'immobile era ancora occupato da attrezzature che doveva rimuovere;
vi erano altresì attività di pulizia da compiere. CP_3
Deve rilevarsi in primo luogo che tutte le attività in questione non potevano che essere compiute dopo la formale riconsegna, posto che doveva verificarsi la volontà sul punto di che, per esempio, delle attrezzature degli impianti ha chiesto la rimozione solo di 4 su Pt_1
15, mentre ha dichiarato il suo disinteresse, vista la vetustà, di tutte le attrezzature fuori terra.
Non solo, come si legge in Cass. 41237 del 2021, il contratto di locazione di un immobile ha ad oggetto appunto l'utilizzazione dello stesso, “per l'uso determinato nel contratto o per
l'uso che può parimenti presumersi dalle circostanze» (cfr. art. 1587 cod. civ.). Tale «uso» dell'immobile comporta, naturalmente, una certa stabilizzazione nell'immobile stesso, indispensabile appunto per utilizzarlo e costituente, quindi, il nucleo della fruizione del bene evincibile in un contratto locatizio immobiliare. Il che allora significa che per «uscire» pienamente dalla disponibilità del bene effettuata in conformità al contratto e all'uso che gli spetta per tutta la durata della conduzione, il conduttore ha, alla luce del notorio prima ancora che della logica, necessità di un certo tempo, proporzionale alla realtà delle cose nel caso concreto, e quindi al tipo di «uso», alla conformazione dell'immobile, alla sua ampiezza
e così seguitando. Pertanto, occorre un tempo specificamente destinato ad effettuare tutto quanto è necessario per il rilascio inteso in questo senso pregnante che deriva dalla tipicità del contratto. Diversamente opinando, la restituzione, con le sue non poco impegnative modalità, verrebbe a sconfinare nel periodo di godimento dell'immobile — e il godimento è ovviamente cosa diversa dalla restituzione —, obbligando il conduttore a non fruire più dell'immobile per un certo tempo finale della conduzione, così da poterlo restituire pronto a nuova destinazione immediatamente il giorno dopo la fine del contratto. Ma, così opinando, è evidente che una parte della durata del contratto non costituisce godimento del conduttore, bensì è diretta esclusivamente a tutelare un interesse del locatore incompatibile con tale godimento, alterando così la posizione di parità delle parti nel sinallagma. Il conduttore, infatti, è obbligato a pagare il medesimo canone in tale periodo ancora locatizio, anche se, contraddittoriamente, la sua fruizione del bene, in quest'ultimo periodo, si riduce fino ad estinguersi”.
Tali principi, pur se affermati in relazione a una opposizione al termine di cui all'art. 56 della legge 392/1978 e con riguardo all'interpretazione da fornire rispetto a tale norma, sono relativi al rilascio in genere e al contratto di locazione.
16 E rilevano al fine di sostenere che, in una esecuzione del contratto conforme a buona fede, non poteva certo ritenere che, scaduto il contratto il 31.3.2021, l'1° aprile ne avrebbe Pt_1 avuto il possesso libero da ogni attrezzattura, pronto per partire con l'esecuzione dei lavori e terminarli a luglio 2021.
E ciò rileva ai fini di stabilire il ritardo imputabile a rispetto al reclamato danno da CP_3 ritardata apertura.
Ancora, intendeva completamente ristrutturare il punto vendita prima di passare a Pt_1 gestirlo in proprio.
Si trattava di lavori che, secondo la stessa prospettazione attorea, sarebbero durati almeno 3 mesi.
A tale termine, relativo ai lavori in senso stretto, devono però necessariamente aggiungersi anche i tempi tecnici per l'ottenimento dei relativi permessi.
Che il termine indicato non potesse tener conto anche dei permessi era stato espressamente sottolineato nell'ordinanza 185 bis c.p.c., laddove si osservava che “non vi è alcuna prova di quanto affermato dalla resistente circa il fatto che sarebbero stati sufficienti tre mesi per la ristrutturazione (senza peraltro neppure precisare se si tratti dei tempi dei lavori o se siano compresi anche quelli per presentazione dei progetti e rilascio di permessi e autorizzazioni dell'autorità)”.
Nella nota di risposta alla proposta, parte attrice, pur contestando l'affermazione sul difetto di prova della durata di tre mesi, nulla ha replicato in ordine ai tempi di autorizzazioni e permessi.
Anzi, la conferma che tre mesi fosse il tempo solo per l'esecuzione materiale la fornisce la stessa in tale nota, dove indica l'inizio dell'attività di scavo il 20.1.2022 e la conclusione Pt_1 ad aprile 2022, quindi tre mesi.
Nel caso in esame ha presentato la pratica edilizia l'11.6.2021 (doc. 52 att.) e in data Pt_1
13.8.2021 (doc. 53) il Comune ha convocato la conferenza di Servizi.
Ivi si legge, infatti, che “vista l'istanza di SCIA condizionata da atti di assenso presentata a questo sportello in data 11/06/2021 registrata al n. 0265253 di prot. gen. (pratica
2021/05474) dalla ditta legalmente rappresentata da Parte_1 Pt_3
(c.f. ), per un intervento di manutenzione straordinaria di
[...] C.F._1 impianto stradale di distribuzione carburanti;

Tenuto conto che il Suap del Comune è titolare della competenza sul procedimento CP_8 in oggetto;

17 Considerato che la conclusione positiva del procedimento è subordinata all'acquisizione di più pareri, intese, concerti, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, resi dalle
Amministrazioni in indirizzo (inclusi i gestori di beni o servizi pubblici);
Tenuto conto che il DPR 160/2010 individua lo scrivente Ente quale amministrazione titolare della competenza sul procedimento in oggetto e considerata la particolare complessità della determinazione da assumere;

INDICE
Conferenza dei servizi decisoria ai sensi dell'art. 14, c. 2, legge n. 241/1990 e smi., da effettuarsi in forma semplificata ed in modalità asincrona ex art. 14 - bis, legge n. 241/1990, invitando a parteciparvi le Amministrazioni coinvolte”.
La relazione tecnica ambientale richiesta è stata redatta da su incarico di CP_2 Pt_1 il 4.10.2021 (doc. 43) e approvata dal Comune di Padova il 22.10.2021 (doc. 46).
Quindi, dall'11 giugno al 22 ottobre, i tempi per l'ottenimento dei permessi sono stati di 4 mesi e 10 giorni.
Si può stimare che se avesse tempestivamente operato nel senso di redigere e CP_3 sottoscrivere gli atti per il trasferimento delle autorizzazioni la SCIA avrebbe potuto essere presentata forse un mese prima.
L'atto ricognitivo redatto da è del 19.5.2021 e del 1° giugno il trasferimento delle Pt_1 autorizzazioni.
Considerato che anche se avesse provveduto vi sarebbero stati inevitabilmente dei CP_3 tempi tecnici per Notaio e pratiche, si può appunto stimare in un mese il possibile risparmio di tempo.
Non si ravvisano, invece, nelle altre condotte addebitate a ulteriori elementi in grado di CP_3 incidere sui tempi per il completamento di tali pratiche amministrative.
In particolare, la redazione del progetto di ristrutturazione non era ostacolata dalle attività di liberazione del sito ancora da compiere da parte di al contrario tale circostanza è CP_3 smentita dal fatto che la Scia è stata presentata due mesi prima che fossero conclusi.
Quanto al denunciato inquinamento causato da si legge nel verbale della conferenza CP_3 dei servizi del 22.10.2024 (doc. 10 che anche aveva dovuto presentare un piano CP_1 Pt_1 di indagini ambientali finalizzato all'ammodernamento del parco serbatoi, venendosi quindi a creare la necessità solo di un coordinamento delle attività di indagine ambientale con quelle di ammodernamento del punto vendita.
18 Il rischio di inquinamento denunciato da e in corso di accertamento non ha inciso sui CP_3 tempi per ottenere le autorizzazioni ai lavori.
Se quindi prima del settembre, al più metà agosto 2021, non avrebbe comunque potuto Pt_1 iniziare i lavori di ristrutturazione, è evidente come nessun danno le sia derivato dal fatto che la liberazione definitiva del sito sia avvenuta il 18 agosto 2021.
Né tale circostanza può giustificare, rispetto alla domanda subordinata di pagamento del corrispettivo della locazione fino a tale data ex art. 1591 c.c., la debenza del canone, se non fino al 15 aprile.
Questo perché, la presenza dei manufatti da rimuovere, così come le attività di pulizia da svolgere non hanno certo reso l'immobile non utilizzabile, in relazione all'uso concretamente praticato da ovvero la predisposizione delle pratiche funzionali all'avvio dei lavori. Pt_1
Quindi l'unica voce di danno riconoscibile, relativamente al periodo fino al 18 agosto 2021, è quella del corrispettivo della locazione dall'1 al 15 aprile, pari a euro 1280,10, oltre a un mese di ritardo nell'apertura del punto vendita per la mancata collaborazione nei trasferimenti delle autorizzazioni.
3.3 Quanto, invece, al danno da ritardata apertura correlato all'inquinamento del terreno, se da un lato non è stato rinvenuto alcun inquinamento, dall'altro la presenza del materiale antropico nell'area sotto la pensilina, pacificamente imputabile a che sul punto non ha CP_3 mosso alcuna contestazione, ha determinato una sospensione e allungamento dei lavori di scavo.
Quanto all'inquinamento, la Conferenza dei Servizi del 22.10.2024, di cui al verbale prodotto quale doc. 10 da a pagina 6, alla voce, “VERIFICA DELLO STATO DI CP_3
CONTAMINAZIONE DEL SITO” ha concluso che “Sulla base dell'analisi di rischio condotta, poiché i contaminanti rilevati nella sorgente Suolo Superficiale risultano non volatili e le CSR individuate per le sorgenti Suolo Profondo ed Acque Superficiali risultano coincidenti o superiori alle CRS, il sito può essere, quindi, definito “non contaminato” secondo quanto previsto dall'art. 240 c. f) del D.Lgs. 152/06”.
Sono state altresì prescritti due 2 monitoraggi dei POC a novembre 2024 e aprile/maggio
2025, per taluni parametri.
Considerato che nulla sull'esito di tali monitoraggi le parti hanno comunicato a oggi, è da ritenersi che gli stessi abbiano avuto esito positivo, con conseguente conferma dell'insussistenza di profili di contaminazione del sito.
Non è stata necessaria quindi nessuna bonifica, né alcun intervento di ripristino.
19 Né rileva, per sostenere che il terreno sia inquinato, quanto affermato in Cass.6675/2025, trattandosi di pronuncia relativa alla diversa ipotesi del danno ambientale ex art. 300 T.U. ambiente, per il cui ristoro è legittimato, ex art. 311, il Ministero dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare.
Nel caso di specie non vi è peraltro alcuna contestazione di danno ambientale, né vi è allegazione, ancora prima che prova, che il terreno in un qualche futuro tornerà ad avere una destinazione agricola o residenziale tale per cui sarà necessaria attività di ripristino ambientale.
Una volta escluso pertanto che vi sia un inquinamento del terreno, non può ritenersi CP_3 responsabile dell'iter amministrativo e dei connessi tempi tecnici. ha, precauzionalmente, notificato una “potenziale” contaminazione. CP_3
I riscontri effettuati hanno però escluso che tale contaminazione sussista.
Non vi è quindi alcun illecito di che possa giustificare una responsabilità per i tempi CP_3 tecnici connessi alla verifica del sito.
Peraltro, anche leggendo le prescrizioni imposte a per l'esecuzione dei lavori di Pt_1 ristrutturazione in ragione del procedimento di accertamento in corso (doc. 42 att.), si trattava di maggiori costi e precauzioni da adottare, non di maggiori tempi.
Le prescrizioni erano le seguenti:
a) tutte le operazioni che prevedono movimentazione di terreno dovranno essere descritte in apposita relazione tecnica redatta da Ditta specializzata in materia di bonifiche che preveda anche le opportune indagini ambientali ai sensi della DGRV n. 2922/2003. Tale relazione dovrà essere sottoposta al parere di ARPAV, Provincia di Padova – Settore Ecologia e
Ambiente e al Comune di Padova – Settore Ambiente e Territorio prima della realizzazione dell'intervento;
b) i lavori edilizi dovranno essere coordinati con la procedura di bonifica, in particolare tutti gli scavi dovranno essere realizzati con la supervisione di un tecnico ambientale;
tutto il materiale derivante dagli scavi dovrà essere gestito in conformità alla normativa vigente in materia di rifiuti;
in ogni caso dovrà essere assicurata la tracciabilità di tutti i rifiuti e terreni scavati e nei formulari di identificazione dovrà essere espressamente riportata l'indicazione di “rifiuto proveniente da sito contaminato”;
d) qualora la ristrutturazione dell'impianto comportasse la modifica dello stato attuale per quanto attiene alle sorgenti acustiche o luminose, dovranno essere presentati, rispettivamente,
20 la valutazione previsionale d'impatto acustico ed il progetto illuminotecnico;
diversamente sarà sufficiente un'autocertificazione del tecnico competente”.
Rallentamenti, invece, vi sono stati con riferimento alle operazioni di scavo che hanno evidenziato la presenza materiale antropico di cattiva qualità.
Come risulta dal doc. 88 att. i tecnici di AV hanno riferito che "si sono riscontrate, durante gli scavi propedeutici alla complessiva ristrutturazione del punto vendita, delle criticità ambientali dovute non solo ad una contaminazione da prodotti idrocarburici nei terreni, ma anche alla presenza di un livello di materiale antropico profondo a partire da circa 1 – 1.2 m
(costituito da laterizi, mattoni, alcuni stracci, elementi plastici, metallici e lignei), soprattutto nell'area sottesa dalla pensilina".
In ragione del ritrovamento di tale materiale, oltre che della potenziale contaminazione, i lavori di scavo iniziati a novembre, sono stati sospesi per consentire prelievi ed esami dei materiali;
i lavori sono ripresi al 20 gennaio 2022.
Considerato allora il mese di ritardo nell'avvio dell'iter amministrativo per la mancata collaborazione di e la sospensione dei lavori per effettuare i campionamenti, dovuti non CP_3 solo al denunciato e poi rivelatosi insussistente inquinamento, ma anche al materiale antropico ritrovato sotto la pensilina, si ritiene equo stimare in tre mesi il ritardo complessivo imputabile a CP_3
3.3.1 Venendo alla quantificazione di tale voce di danno, collegata al mancato incasso del punto vendita, la scrivente fa proprie le conclusioni, logiche e congruamente motivate, anche nelle repliche alle osservazioni dei ctp, del ctu dott. , contenute nella relazione Persona_3 depositata il 24.6.2025.
Il ctu ha determinato il guadagno medio mensile del punto vendita nel periodo maggio- dicembre 2022 in euro 29.850,00.
Ne consegue che il danno da mancato guadagno ammonta a euro 90.000,00 arrotondati.
Deve tuttavia tenersi conto, nella determinazione di tale voce di danno, che in caso di apertura in data antecedente al 1° aprile 2022, avrebbe dovuto corrispondere a un importo Pt_1 CP_3 apri all'indennità ex art. 34, comma 2, legge 392 del 1978 per apertura entro l'anno dallo scioglimento del contratto, indennità pari a euro 35.323,35.
Ne consegue che il danno da lucro cessante va accolto nella minor somma di euro 55.000,00 arrotondati.
21 3.4 Non possono riconoscersi, invece, i danni da perdita di liquidità finanziaria, non avendo parte attrice allegato in maniera specifica di dover essere ricorsa al credito bancario per supplire ai mancati proventi del punto vendita di cui è causa. richiede poi il pagamento delle competenze e dei costi sostenuti per le attività CP_9 commissionate a CP_2
Produce a tal fine una serie di fatture.
Tali importi non possono essere riconosciuti.
Nessun inquinamento è stato riscontrato, rilevante ai fini della pratica di ristrutturazione del punto vendita. ha liberamente scelto di affidarsi a suoi professionisti per verificare quanto svolto da Pt_1 con i suoi tecnici. CP_3
Si tratta di scelta ovviamente legittima, ma non necessaria, visto che c'erano già le pubbliche autorità preposte a vigilare sul procedimento e sulla correttezza di quanto eseguito dai professionisti incaricati da che comunque è operatore del settore sicuramente esperto in CP_3 materia.
Ancora, dalle diciture delle fatture non è neppure possibile stabilire se parte di questi compensi non siano relativi ad attività che comunque avrebbe dovuto svolgere per la Pt_1 ristrutturazione, vista la presentazione un piano di indagini ambientali redatto da EN e finalizzato all'ammodernamento del parco serbatoi, come risulta dalla già citata conferenza dei servizi del 22.10.2024.
3.6 Vanno invece riconosciuti gli oneri addebitati da AV (doc. 84 att.) per “Analisi suolo da sito contaminato c/o ex punto vendita Q8 2404, Corso Boston a Padova - Verbali nn. 28 del
26/01/2022 e 65 del 17/02/2022 - Rapporti di prova 840430-843530”, in quanto attività correlate alla verifica del materiale antropico trovato durante gli scavi.
Va quindi riconosciuto l'importo di euro 1.512,87.
3.7 Infine non possono trovare accoglimento, visto quanto sopra osservato in ordine agli esiti del procedimento di verifica dell'inquinamento e all'assenza di contestazioni di danno ambientale, le voci di danno da g) a k).
Non sono, infatti, allo stato previste o anche solo prevedibili ulteriori attività di monitoraggio, di consulenza, di bonifica.
Nessuna somma può poi essere riconosciuta per una perdita di valore del terreno conseguente al rischio ambientale.
22 Detto rischio al momento non sussiste e la vendita del bene è una mera ipotesi, peraltro neppure allegata da e anzi smentita dall'intervenuta ristrutturazione del punto vendita Pt_1 con gestione in proprio.
In ogni caso, come affermato da Cass. 8526/2020, “L'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga
l'inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1590 c.c. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore”.
L'insussistenza di tali voci di danno travolge, necessariamente, anche le spese dell'attività svolta dall'arch. NT a dimostrazione e supporto di tali danni.
3.8 Infine, quanto alle spese di assistenza legale dello studio in relazione ai Persona_4 vari inadempimenti di (doc. 86), la pretesa non può essere accolta. CP_3 chiede il ristoro della spesa di euro 58.739,97 corrisposta allo studio legale – importo di Pt_1 cui non è neppure precisato il criterio di calcolo degli onorari - per attività di assistenza stragiudiziale relativa alla riconsegna del punto vendita e alle pretese di CP_3
Trattasi di attività legata alle trattative intercorse tra le parti per definire consensualmente una serie di profili, compresi pagamenti di indennizzi, eventuale acquisto di attrezzatture, che non hanno alcun rilievo rispetto ai fatti di causa e agli inadempimenti di CP_3
In difetto di una correlazione causale con le condotte fondanti la responsabilità di per CP_3 come qui accertata, non vi è alcun diritto al loro ristoro.
3.9 Conclusivamente, la domanda di condanna di va accolta limitatamente all'importo di Pt_1 euro 60.000,00 arrotondati, da maggiorarsi di interessi al tasso legale dalla data della domanda al saldo.
4. La domanda riconvenzionale svolta da non può essere accolta. CP_3
La convenuta invoca la violazione dell'art. 4 dell'atto di specificazione e integrazione del contratto di locazione del 15.7.1992 (doc. 7 att.), a mente del quale il locatore, a seguito della scadenza del contratto di locazione e del trasferimento della concessione/autorizzazione per l'esercizio dell'impianto, si impegnava “a non stipulare un nuovo rapporto con terzi senza aver prima sottoposto alla a mezzo lettera raccomandata, l'offerta impegnativa del CP_3 terzo, ed aver dato la possibilità alla stessa di decidere, entro 60 (sessanta) giorni, se CP_3
23 accettare o meno di concludere alle medesime condizioni offerte, un accordo di fornitura in esclusiva o di altra natura commerciale”.
Non sussiste, infatti, alcuna violazione del diritto di prelazione, posto che sta gestendo in Pt_1 proprio il punto vendita, effettuando altresì anche la fornitura del carburante al punto vendita, come risulta dai doc. 90 e 91 att. e rifornendosi da terzi senza alcuna esclusiva.
Se è vero che dal doc. 79 di parte attrice, confermato dalle risultanze della ctu, risultano fatture di società petrolifere concorrenti, come AR ed Eni, la pluralità di forniture esclude che vi siano accordi di fornitura in esclusiva.
Quanto ad accordi diversi da quelli di fornitura non vi è alcuna prova, né tantomeno allegazione da parte di CP_3
5. Venendo alle spese di lite, considerato che la domanda attorea è stata accolta in misura ampiamente inferiore a quanto proposto ex art. 185 bis c.p.c. e che è risultata CP_3 soccombente rispetto alla riconvenzionale, si ritiene di porre a carico di le sole fasi di CP_3 studio e introduttiva, calcolate nei valori massimi in base al decisum, compensando le fasi istruttoria e decisionale.
Le spese di ctu vanno poste definitivamente a carico di CP_3


P. Q. M.


La Giudice, pronunciando in maniera definitiva sulla presente controversia, disattesa ogni diversa istanza: accertata la responsabilità di nei limiti e per le ragioni di cui in Controparte_1 parte motiva, condanna a pagare a a titolo Controparte_1 Parte_1 di risarcimento danni euro 60.000,00 oltre interessi al tasso legale dalla data della domanda al saldo.
Condanna a rifondere a le spese di lite per Controparte_1 Parte_1 le fasi di studio e introduttiva, che liquida in euro 7.000,00 per compensi ed euro 1.713,00 per spese, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 1%, compensate quelle delle restanti fasi.
Pone le spese di ctu definitivamente a carico di . Controparte_1
Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti assenti ed allegazione al verbale.
Padova, 9 dicembre 2025
La Giudice
dott.ssa Caterina Zambotto
24