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Sentenza 30 settembre 2025
Sentenza 30 settembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Milano, sentenza 30/09/2025, n. 7281 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Milano |
| Numero : | 7281 |
| Data del deposito : | 30 settembre 2025 |
Testo completo
Tribunale di Milano
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 38563 DELL'ANNO 2023
FRA
(C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. RECCHIA GIUSEPPINA, elettivamente domiciliato in VIA F.LLI P.IVA_1
D'ITALIA 7 BUSTO ARSIZIO presso il difensore avv. RECCHIA GIUSEPPINA ATTORE
E
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2
GALLONE RICCARDO, elettivamente domiciliato in VIA SAN MARCO, 26 20121 presso il CP_1 difensore avv. GALLONE RICCARDO CONVENUTO
Oggi 30/09/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 11,30 sono comparsi:
Per , l'avv.to Parte_1
RECCHIA GIUSEPPINA
Per , l'avv.to GALLONE RICCARDO Controparte_1
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti identificando gli avvocati mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell'Ordine.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto da parte loro collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti di causa e precisano le conclusioni come in atti e discutono in conformità impugnando e contestando le avverse difese e domande e insistendo nelle proprie, che illustrano. I procuratori concordano di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice dato atto, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 15,00, pronuncia l'allegata sentenza ai sensi dell'art.281 sexies cpc, mediante lettura del dispositivo e di sintetica motivazione ed allegazione a verbale e deposito contestuale. Verbale chiuso alle ore 15,05.
Il Giudice Dott. Pietro Paolo Pisani
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 38563/2023 R.G. promossa da:
(C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. RECCHIA GIUSEPPINA, elettivamente domiciliato in VIA F.LLI P.IVA_1
D'ITALIA 7 BUSTO ARSIZIO presso il difensore avv. RECCHIA GIUSEPPINA ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2
GALLONE RICCARDO, elettivamente domiciliato in VIA SAN MARCO, 26 20121 presso il CP_1 difensore avv. GALLONE RICCARDO CONVENUTO
- OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 30/09/2025 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di cassazione, SS.UU, con la sentenza n. 642 del
16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dalla - con atto di Parte_1 CP_ citazione, regolarmente notificato, con il quale ha convenuto in giudizio il sito in CP_1 CP_1
Giovanni Battista Grassi n. 15, per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “In via preliminare, per i motivi esposti in narrativa: - sospendere l'efficacia delle Delibere Assembleari adottate in data 23.11.2021,
24.11.2022 e 04.05.2023 dal in;
Nel merito, in via Controparte_1 CP_1 principale, per i motivi esposti in narrativa: - accertare e dichiarare nulle, invalide e/o comunque inefficaci
2 le Delibere Assembleari adottate in data 23.11.2021, 24.11.2022 e 04.05.2023 dal Controparte_1
in;
- condannare il con sede in ,
[...] CP_1 Controparte_1 CP_1 [...]
(P.IVA e C.F. ), in persona della sua Amministratrice Condominiale Dott.ssa Controparte_1 P.IVA_2
e/o in persona del legale rappresentante pro tempore se diverso, a restituire e/o comunque Parte_2 corrispondere a l'importo di € 44.081,59=, ovvero la Parte_1 maggiore o minor somma che risulterà in corso di causa e/o ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla data degli effettivi pagamenti al saldo effettivo. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, nonché del procedimento di mediazione, maggiorati di
IVA, CPA e accessori di legge. In via istruttoria: si chiede, sin d'ora, di ordinare ex art. 210 c.p.c. al
15 e all'Amministratrice Condominiale l'esibizione degli ORIGINALI Controparte_2 dei Verbali di Assemblea in data 23.11.2021; 24.11.2022 e 04.05.2023 e relativi allegati”.
Contestando le domande attoree si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo di sentire CP_1 accogliere le seguenti conclusioni: “1) In via pregiudiziale, respingere l'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà delle delibere assembleari del 23 novembre 2021, 24 novembre 2022 e del 4 maggio 2023 non ricorrendo il fumus boni iuris ed il periculum in mora. 2) In via pregiudiziale, dichiararsi decaduta l'attrice dal proporre la presente impugnazione, dichiarando altresì la sua carenza di interesse e di legittimazione alla presente impugnazione. 3) In via principale e nel merito, respingersi tutte le domande proposte dalla in quanto infondate in fatto ed in diritto;
4) Il tutto Parte_1 con la rifusione delle spese e dei compensi professionali oltre rimborso spese generali, C.P.A. e IVA”.
Fissata l'udienza per l'esame della sola istanza cautelare, dopo diversi rinvii disposti per tentare la conciliazione delle parti, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 21.3.2024 e rilevata la inesistenza dei presupposti del “fumus bonis iuris” e del “periculum in mora”, veniva rigettata l'istanza di sospensione della efficacia esecutiva delle delibere assembleari impugnate e veniva confermata per la prosecuzione del giudizio l'udienza di trattazione del merito, nelle more fissata al 16.5.2024.
Depositate quindi le memorie ex art. 171 ter c.p.c., a scioglimento della riserva assunta all'udienza di prima comparizione delle parti del 16.5.2024, veniva: a) ammessa la prova per interpello del legale rappresentante della attrice sui capitoli 1 e 2 di cui alla memoria ex art.171 ter n. 2 c.p.c. di parte convenuta, b) ammessa la prova testimoniale sui capitoli 1 e 2 della memoria ex art.171 ter n. 3 c.p.c. di parte convenuta, c) rigettata la
CTU tecnica sollecitata da parte attrice, d) veniva fissata l'udienza del 1.10.2024 per l'espletamento del solo interpello.
Effettuato l'interrogatorio formale alla udienza del 1.10.2024 ed espletate le prove per testi alla successiva udienza del 3.12.2024, all'esito della predetta udienza la causa veniva rinvita per la comparizione personale delle parti ex art. 185 c.p.c. all'udienza del 4.3.2025.
All'esito di quest'ultima udienza, verificata l'impossibilità di raggiungere un accordo tra le parti, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art 281 sexies c.p.c.
3 all'udienza del 30.9.2025, assegnando termine alle parti sino a 10 giorni prima per il deposito di brevi note conclusionali.
Depositate le note conclusionale di parte di entrambi i contraddittori, parte attrice precisava le proprie conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nelle proprie note conclusive, come segue: “In via preliminare/pregiudiziale, per i motivi esposti in narrativa: - sospendere l'efficacia delle Delibere
Assembleari adottate in data 23.11.2021, 24.11.2022 e 04.05.2023 dal Controparte_1
[..
in;
- respingere integralmente le eccezioni preliminari pregiudiziali sollevate dal CP_1 [...]
in , in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti in Controparte_1 CP_1 narrativa;
Nel merito, in via principale, per i motivi esposti in narrativa: - accertare e dichiarare nulle, invalide e/o comunque inefficaci le Delibere Assembleari adottate in data 23.11.2021, 24.11.2022 e
04.05.2023 dal in;
- condannare il Controparte_1 CP_1 Controparte_1
, con sede in , (P.IVA e C.F. ), in persona della sua
[...] CP_1 Controparte_1 P.IVA_2
Amministratrice Condominiale Dott.ssa e/o in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_2 se diverso, a restituire e/o comunque corrispondere a Parte_1
l'importo di € 44.081,59=, ovvero la maggiore o minor somma che risulterà in corso di causa e/o ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla data degli effettivi pagamenti al saldo effettivo. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, nonché del procedimento di mediazione, maggiorati di IVA, CPA e accessori di legge. In via istruttoria: si chiede, ancora, di ordinare ex art. 210 c.p.c. al e all'Amministratore Controparte_1
Condominiale l'esibizione degli ORIGINALI dei Verbali di Assemblea in data 23.11.2021; 24.11.2022 e
04.05.2023 e relativi allegati. Si insiste, senza inversione alcuna dell'onere probatorio posto a carico del
, affinché sia disposta apposita Consulenza Tecnica d'Ufficio, in modo tale che il Consulente CP_1
Tecnico d'Ufficio, esaminati gli atti ed i documenti di causa, ispezionati i luoghi di causa e compiuti gli opportuni accertamenti, eventualmente anche presso le Pubbliche Amministrazioni, sentite le parti ed i rispettivi eventuali Consulenti Tecnici di Parte: (i) descriva analiticamente, anche mediante rilievi grafici e fotografici, le caratteristiche, la data di realizzazione ed il soggetto installatore del VOLUME TECNICO e della centrale termica ivi posizionata, specificando la presenza di valvole, montanti e contabilizzatori a servizio delle Unità Immobiliari del e spiegandone analiticamente le modalità del loro Parte_3 funzionamento;
(ii) verifichi, previa l'eventuale acquisizione dei certificati ventennali delle iscrizioni e delle trascrizioni ad essi relative, l'esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul e la centrale termica ivi posizionata, nonchè verifichi l'attuale appartenenza del CP_3
e della centrale termica ivi posizionata alle parti in causa, specificando la misura di CP_3 ogni quota. Con riserva di ulteriormente dedurre e/o produrre e di indicare il Consulente Tecnico di Parte entro la data di inizio delle operazioni peritali. Ci si oppone nuovamente all'ammissione delle istanze istruttorie ex adverso formulate per tutti i motivi indicati in atti”.
4 Parte convenuta, a sua volta precisava le proprie conclusioni come da sue note conclusionali, come segue: 1)
In via pregiudiziale, dichiararsi decaduta l'attrice dal proporre la presente impugnazione, dichiarando altresì la sua carenza di interesse e di legittimazione alla presente impugnazione. 2) In via principale e nel merito, respingersi tutte le domande proposte dalla Parte_1
in quanto infondate in fatto ed in diritto, nonché respingersi la richiesta di CTU in
[...] quanto inammissibile, infondata e meramente esplorativa. 3) Il tutto con la rifusione delle spese e dei compensi professionali oltre rimborso spese generali, C.P.A. e IVA. In Via Istruttoria, qualora necessario, si chiede l'ammissione dei capitoli di prova per testi: 1) Vero che sono stato incaricato dalla Dott.ssa Pt_2 di verificare il funzionamento dei contabilizzatori del calore delle unità immobiliari del secondo piano relativamente alla gestione 2021/2022. 2) Vero che in sede di sopralluogo ho potuto rilevare che alcuni di essi non fossero funzionanti;
3) Vero che in sede di sopralluogo ho potuto rilevare che solo alcuni di essi fossero funzionanti. Si indica quale teste sui tali capitoli di prova: a) Sig. ES
, fornitore di CLEVER Servizi Energetici S.p.A., (società un tempo chiamata COMAT Servizi
[...]
Energetici S.p.A.,) domiciliato in Via Novara 30/A – Rivoli (Torino). Si chiede di essere ammessi a prova contraria.
Precisate le conclusioni e discussa oralmente, la causa viene decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente in data 5.10.2023, la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
Ancora preliminarmente, attese le prove documentali e orali già versate ed esperite in atti e per quanto di seguito si dirà, vanno conseguentemente disattese, siccome superflue, le istanze istruttorie dell'attore e del convenuto già disattese in precedenza e ulteriormente reiterate in atti, peraltro senza addurre motivazioni in grado di consentire la modifica delle decisioni già prese.
Parte attrice espone quanto segue, in fatto, a fondamento delle sue domande:
- che in data 19.10.2020 diveniva condomina del convenuto avendo acquistato dalla CP_1 [...] la piena proprietà dell'intero secondo piano (identificato al N.C.E.U. del Comune di al Parte_4 CP_1 foglio 19, particella 61, subalterni 759, 760 e 761), la piena proprietà dell'intero piano primo seminterrato
(adibito ad autorimessa) oltre alla proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni, tra cui il bene comune sito al piano quarto, distinto al N.C.E.U. del Comune di , al foglio 29, particella 61, CP_1 subalterno 749 (c.d. volume tecnico), non censibile per le unità immobiliari di cui al secondo piano sopra indicate, ove risultava posta la centrale termica a servizio dei suddetti subalterni, composta da quattro distaccate diramazioni, tutte fornite dei relativi contabilizzatori e delle relative valvole di chiusura;
- che a seguito di SCIA presentata in data 10.11.2020 l'intera proprietà del secondo piano veniva diversamente frazionata e accatastata in vista della vendita a terzi di parte delle nuove unità immobiliari
5 realizzate;
- che nelle operazioni di frazionamento lasciava immutata la centrale termica a servizio dei subalterni frazionati, predisponendo e inviando al Condominio le nuove tabelle millesimali del secondo piano riportanti la quota dei millesimi di proprietà, dei millesimi per le spese generali, dei millesimi per le spese d'ascensore e dei millesimi per la manutenzione del lastrico solare (cfr. doc. 8);
- che in data 8.3.2021 cedeva a la piena proprietà dell'immobile sito al piano secondo CP_4 identificato al N.C.E.U. del Comune di al foglio 19, particella 61, subalterno 765 oltre alla CP_1 proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni, tra cui il bene comune sito al piano quarto, distinto al N.C.E.U. del Comune di , al foglio 29, particella 61, subalterno 749 (c.d. volume tecnico), non CP_1 censibile per le unità immobiliari di cui risultava proprietaria (subalterni 759, 760, 761), ove risultava posta la centrale termica a servizio dei suddetti subalterni, composta da quattro distaccate diramazioni, tutte fornite dei relativi contabilizzatori e delle relative valvole di chiusura;
- che la adempiendo ad un'obbligazione contrattuale, installava presso l'unità immobiliare CP_4 acquistata nonché presso l'unità immobiliare di cui al subalterno 764 degli appositi contabilizzatori dei quantitativi di energia consumati;
- che in data 10.5.2021, in virtù dell'avvenuta locazione dell'unità immobiliare di cui al subalterno
764 alla chiedeva espressamente al Condominio di occuparsi della gestione Parte_5 dell'impianto di condizionamento e di raffrescamento del secondo piano identificato nella centrale termica sita nel volume tecnico del piano quarto, intestando le relative fatture dei consumi al Condominio e suddividendo le relative spese secondo i contabilizzatori installati presso le quattro diramazioni della centrale termica e presso le relative unità immobiliari asservite dalla stessa;
- che la suddetta richiesta veniva giustificata dal fatto che le unità immobiliari di cui risultava essere ancora proprietaria erano vuote, non utilizzate e non fruitrici di alcun riscaldamento e di alcun condizionamento, essendo state chiuse al contempo tutte le valvole apposte presso le diramazioni della centrale termica ad esse asservite;
- che di conseguenza l'amministratrice condominiale effettuava le relative volture e, in vista della successiva assemblea condominiale, le anticipava con la lettera di convocazione all'assemblea ordinaria dell'anno di gestione 2021 il rendiconto consuntivo 1.10.2020/ 30.9.2021 e il preventivo della gestione
2021/2022 in cui veniva proposto come criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento e di condizionamento del secondo piano non quello dei consumi registrati dai rispettivi contabilizzatori, ma quello dei millesimi posseduti per le spese generali con ripartizione delle spese in proporzione ai millesimi attribuiti ai singoli subalterni per le spese generali;
- che all'assemblea del 23.11.2021 (alla quale risultava assente) il Condominio deliberava, tra le altre cose, l'approvazione del punto n. 1 dell'O.D.G. “Consuntivo Gestione 2019/2020 e 01.10.2020/30.09.2021 con relativo riparto” e del punto n. 3 dell'O.D.G. “…Preventivo gestione 2021/2022 con note integranti” i
6 cui documenti contabili approvati secondo i criteri proposti dall'amministratrice condominiale ponevano a proprio carico per le spese di riscaldamento e condizionamento del secondo piano (nonostante le unità immobiliari di cui risultava essere ancora proprietaria fossero vuote, non utilizzate e non fruitrici di alcun riscaldamento e di alcun condizionamento, essendo state chiuse al contempo tutte le valvole apposte presso le diramazioni della centrale termica ad esse asservite) l'importo di euro 7.218,27 sul consuntivo della gestione 2020/2021 e l'importo di euro 22.883,25 sul preventivo 2021/2022;
- che, nonostante la suddetta ripartizione venisse espressamente contestata, provvedeva a corrispondere al convenuto, con riserva di ripetizione, il complessivo importo di euro 20.896,76 CP_1 per l'anno di gestione 2021/2022;
- che in data 8.11.2022 cedeva alla la piena proprietà dell'immobile sito al piano Parte_6 secondo identificato al N.C.E.U. del Comune di al foglio 19, particella 61, subalterno 768, la piena CP_1 proprietà di tre pertinenziali posti auto coperti posti al piano primo sottostrada e identificati al N.C.E.U. del
Comune di al foglio 19, particella 61, subalterni 785, 786 e 787 oltre alla proporzionale quota di CP_1 comproprietà delle parti comuni, tra cui il bene comune sito al piano quarto, distinto al N.C.E.U. del Comune di , al foglio 29, particella 61, subalterno 749 (c.d. volume tecnico), non censibile per le unità CP_1 immobiliari di cui risultava proprietaria (subalterni 759, 760, 761), ove risultava posta la centrale termica a servizio dei suddetti subalterni, composta da quattro distaccate diramazioni, tutte fornite dei relativi contabilizzatori e delle relative valvole di chiusura;
- che in data 9.11.2022 cedeva alla la piena proprietà dell'immobile sito al Parte_7 piano secondo identificato al N.C.E.U. del Comune di al foglio 19, particella 61, subalterno 769, la CP_1 piena proprietà di due pertinenziali posti auto coperti posti al piano primo sottostrada e identificati al
N.C.E.U. del Comune di al foglio 19, particella 61, subalterni 788 e 789 oltre alla proporzionale CP_1 quota di comproprietà delle parti comuni, tra cui il bene comune sito al piano quarto, distinto al N.C.E.U. del
Comune di , al foglio 29, particella 61, subalterno 749 (c.d. volume tecnico), non censibile per le CP_1 unità immobiliari di cui risultava proprietaria (subalterni 759, 760, 761), ove risultava posta la centrale termica a servizio dei suddetti subalterni, composta da quattro distaccate diramazioni, tutte fornite dei relativi contabilizzatori e delle relative valvole di chiusura;
- che all'assemblea del 24.11.2022 (alla quale risultava assente) il Condominio deliberava, tra le altre cose, l'approvazione del punto n. 1 dell'O.D.G. “Consuntivo Gestione 01.10.2021/30.09.2022 con relativo riparto” e del punto n. 4 dell'O.D.G. “Preventivo gestione 1.10.2022/ 30.9.2024 con note integranti” i cui documenti contabili approvati secondo i criteri proposti dall'amministratrice condominiale ponevano a proprio carico per le spese di riscaldamento e condizionamento del secondo piano (nonostante le unità immobiliari di cui risultava essere ancora proprietaria fossero vuote, non utilizzate e non fruitrici di alcun riscaldamento e di alcun condizionamento, essendo state chiuse al contempo tutte le valvole apposte presso le diramazioni della centrale termica ad esse asservite) l'importo di euro 19.723,18 sul consuntivo della
7 gestione 2021/2022 e l'importo di euro 17.140,14 sul preventivo 2022/2023;
- che successivamente, in data 4.5.2023, si teneva un'assemblea straordinaria in cui, trattando i punti n. 1 dell'O.D.G. “Relazione Amm.re in merito alle problematiche emerse con la società
[...]
- Rivendicazione della proprietà della centrale termica al 2° piano e del parcheggio Parte_1 interrato;
- Morosità accumulata pari ad € 26.250 circa;
- Discussione e delibere conseguenti;
- Nomina del legale per il recupero del credito e per la tutela del Condominio” e n. 2 dell'O.D.G. “Definizione criteri di ripartizione spese riscaldamento e condizionamento al 2° piano, quota consumi volontari e involontari”,
l'amministratrice condominiale avrebbe proposto ai condomini una propria personale versione delle proprie contestazioni sottolineando, per quanto qui di interesse, che: a) che il volume tecnico e i relativi impianti posti a servizio del secondo piano dovevano ritenersi un bene in condominio parziale in quanto al momento del frazionamento delle unità immobiliari del secondo piano ad opera del precedente proprietario non era conseguita una espressa riserva di trattenere la proprietà esclusiva del bene di cui si discute;
b) parte attrice avesse sollevato le proprie doglianze sull'asserita errata ripartizione delle spese di riscaldamento e di condizionamento del secondo piano soltanto a seguito della ricezione dei solleciti di pagamento;
c) parte attrice fosse decaduta dal diritto di impugnare le delibere condominiali non avendovi provveduto nel termine di cui all'art. 1137 c.c.; d) l'amministratore avrebbe provveduto al recupero del credito, previa autorizzazione assembleare, nel caso in cui parte attrice non avesse provveduto al pagamento dell'importo di euro 7.350,43 entro i successivi sette giorni ed entro i successivi 30 giorni dell'importo di euro 8.000,00 a titolo d'acconto forfettario per la gestione in corso, salvo conguaglio a consuntivo;
- che, nonostante la ripartizione delle spese di cui al consuntivo 2021/ 2022 e al preventivo 2022/ 2023 fosse ritenuta errata, parte attrice provvedeva a corrispondere al convenuto, con riserva di CP_1 ripetizione e rivalsa, gli importi di euro 7.350,43 ed euro 8.000,00.
Esposti i fatti di causa, nel merito parte attrice ha posto a fondamento delle proprie domande la illegittimità delle delibere del 23.11.2021, 24.11.2022 e 4.5.2023, lamentando la nullità, invalidità e/o inefficacia delle stesse in quanto:
- sarebbero state assunte con eccesso di potere perché: a) inciderebbero su un bene (il c.d. volume tecnico con annessa centrale termica), da ritenersi, non ricadente in condominio parziale, ma di proprietà esclusiva di parte attrice secondo quanto previsto dai titoli di provenienza e dal dettato dell'art. 7 del
Regolamento di Condominio secondo cui “Sono di proprietà individuale gli spazi scoperti e i locali accessori costituenti le varie unità immobiliari: negozi – esposizione officine, uffici, autorimesse, posti auto, locali centrali termiche ecc., come risultano dai singoli titoli di proprietà …”; e b) avrebbero per oggetto la ripartizione di spese non inerenti alla conservazione dei beni comuni, ma alla conservazione di beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini del secondo piano sui quali l'assemblea condominiale non avrebbe potuto deliberare per difetto di competenza;
- avrebbero adottato. senza le maggioranze richieste dalla legge per la ripartizione delle spese di
8 riscaldamento/ condizionamento del secondo piano, dei criteri che derogherebbero e/o modificherebbero i criteri normativi previsti ed in particolare: a) il criterio di ripartizione di cui dal D.l.g.s. n. 73/2020 basato, da un lato, sull'attribuzione dei consumi volontari di almeno il 50% delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione d'acqua calda per il consumo domestico e, dall'altro lato, per la restante quota parte (corrispondente al massimo al 50% delle spese energetiche) sui millesimi, sui metri quadrati, sui metri cubi utili, o ancora sulle potenze installate;
b) l'eccezione contenuta nel medesimo
D.l.g.s. n. 73/2020 secondo cui la suddivisione delle spese, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei contabilizzatori, dovesse effettuarsi in base ai soli millesimi di proprietà; c) il disposto di cui all'art. 1123 c.c. secondo cui, in via subordinata e in mancanza di una diversa convenzione, deve ritenersi operante per la ripartizione delle spese il criterio dei millesimi di proprietà.
Sulla base di quanto esposto e lamentato, parte attrice chiede, oltre alla nullità delle impugnate delibere del
23.11.2021, 24.11.2022 e 4.5.2023, anche la ripetizione dell'importo di euro 44.081,59 indebitamente versato in favore del (di cui euro 7.218,27= sul consuntivo di gestione 2020/2021; € 19.723,18= CP_1 sul consuntivo di gestione 2021/2022; € 17.140,14= sul preventivo di gestione 2022/2023).
Il convenuto si difende eccependo: CP_1
- la propria carenza di legittimazione a contraddire all'eventuale domanda di accertamento di proprietà esclusiva dell'impianto di riscaldamento/ condizionamento in quanto una simile domanda avrebbe dovuto essere proposta nei confronti di tutti i condomini;
- che l'impianto di riscaldamento/ condizionamento posto a servizio dell'intero secondo piano è un bene comune non risultando dagli atti di compravendita stipulati da parte attrice alcuna riserva di proprietà della centrale termica ubicata nel volume tecnico situato al piano quarto dell'edificio condominiale;
- che la proprietà comune della centrale termica e dell'impianto di riscaldamento/ condizionamento risulta dallo stesso regolamento condominiale, il quale statuisce all'art. 7 che sono di proprietà individuale i locali centrali termica risultanti dai singoli titoli di proprietà, titoli nel caso de quo del tutto mancanti;
- che gli impianti posti a servizio del secondo piano devono essere considerati come dei beni comuni in regime di condominio parziale poiché forniscono il riscaldamento/ condizionamento alle proprietà esclusive del secondo piano, esattamente come per gli impianti posti a servizio del terzo piano, che servendo esclusivamente quest'ultimi, sono anch'essi beni comuni in regime di condominio parziale;
- che la esistenza del legittima l'amministratore ex art. 1129 e 1130 c.c. alla Controparte_5 gestione degli impianti in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini oltre che alla riscossione dei contributi occorrenti per l'esercizio dei servizi comuni;
- che parte attrice risulta pienamente consapevole della suddetta legittimazione come dalla stessa ammesso e riconosciuto con la richiesta inviata all'amministrazione condominiale in data 10.5.2021;
- che il , avendo deliberato sulla ripartizione delle spese inerenti alla gestione di beni CP_1 comuni, quali gli impianti di riscaldamento/ condizionamento posti a servizio del secondo piano, non è
9 incorso in alcun eccesso di potere, dovendosi di conseguenza ritenere legittime le delibere impugnate, assunte peraltro, quella del 23.11.2022, con la maggioranza di 5 condomini su 6 rappresentativi di 783,25 millesimi e quella del 24.11.2022 con la maggioranza di 7 condomini su 8 rappresentativi di 850,37 millesimi;
- che, diversamente da quanto asserito dall'attrice, alcuna deroga e/o modifica dei criteri di ripartizione delle spese è stata effettuata, avendo il Condominio (in assenza di apposite tabelle sul punto e in mancanza di contabilizzatori presso alcune delle unità immobiliari del secondo piano) ripartito la spesa utilizzando l'unico criterio applicabile, vale a dire quello dei millesimi peraltro ammesso dallo stesso D.l.g.s.
n. 73/2020 invocato dall'attrice;
- che in ogni caso, ove dovesse ritenersi illegittima la ripartizione delle spese effettuata, parte attrice sarebbe ampiamente decaduta dal diritto di impugnare le delibere essendo ormai spirato il termine decadenziale dei 30 giorni di cui all'art. 1137 c.c.;
- che la richiesta di ripetizione dell'importo di euro 44.081,59 oltreché infondata risulta pretestuosa in quanto l'attrice, oltre a non contestare che il abbia acquistato il combustibile effettuando degli CP_1 interventi di manutenzione dell'impianto così da farlo funzionare, non giustifica le ragioni di fatto e di diritto poste alla base della domanda restitutoria;
- che parte attrice non avrebbe dimostrato di avere alcun interesse ad agire in relazione all'impugnazione della delibera assunta in data. 4.5.2023 (cfr. Cass. n. 6127/2017) in merito all'eventuale invalidità del piano di rientro del debito articolato in euro 7.350,43 entro 7 giorni dall'assunzione e in euro
8.000,00 quale acconto forfettario della gestione condominiale 2022/ 2023.
Con le memorie integrative ex art. 171 ter le parti hanno insistito nelle proprie eccezioni, domande e conclusioni, replicando a quanto rispettivamente dedotto nei propri atti introduttivi e formulando le istanze istruttorie successivamente esaminate e oggetto della ordinanza emessa a scioglimento della riserva assunta alla prima udienza di comparizione delle parti.
Tanto rilevato va osservato che la domanda attorea di accertamento della nullità, invalidità e/o inefficacia delle delibere impugnata viene in primo luogo basata sull'asserito eccesso di potere della assemblea condominiale in quanto esse inciderebbero su un bene, - il c.d. volume tecnico all'interno del quale è
[... presente la centrale termica posta a servizio esclusivamente dell'intero secondo piano del Condominio
- , che non ricadrebbe in condominio parziale, ma sarebbe di proprietà esclusiva di parte Parte_8 attrice.
Il in , convenuto, ha in via pregiudiziale eccepito la sua carenza Controparte_6 CP_1 di legittimazione a contraddire sulle domande dell'attore perché le stesse richiederebbero l'accertamento della proprietà dell'impianto di riscaldamento, laddove invece il Condominio eccepisce che la centrale termica e la caldaia sarebbero beni comuni del condominio, in quanto questo accertamento necessiterebbe della presenza in giudizio di tutti i condomini e non del solo . CP_1
10 L'eccezione è destituita di fondamento.
Dalla stessa giurisprudenza della Corte di cassazione richiamata dal convenuto e come orientamento ormai pacifico della Corte (cfr: Cass. Sez. 2, Sent. n. 2063 del 2023; Cass. Sez. 2, Sent. n. 35794 del 2021; Cass.
Sez. U. Sent. n. 25454 del 2013; Cass. Sez. 2, Sent. n. 21685 del 2014) emerge che in casi quali quello in esame, dove si è in presenza di eccezioni delle parti e non di domande rivolte all'accertamento con effetti di giudicato in merito alla proprietà individuale o condominiale di un bene propedeutica alla decisione della causa, non è necessaria la presenza in contraddittorio in giudizio di tutti i condomini ma legittimato passivo a contraddire può essere il solo Condominio rappresentato dall'amministratore.
Ne consegue il rigetto della eccezione in esame.
Passando all'esame del merito della eccepita esistenza dell'eccesso di potere della assemblea condominiale nel deliberare sulle spese oggetto delle delibere impugnate e sul loro riparto ed attribuzione, va osservato che la attrice invoca a sostegno della sua tesi l'art. 7 del Regolamento di Condominio ed i titoli di proprietà allegati in atti.
La tesi attorea non è fondata perché, come di seguito si dirà, non è provato in atti che il c.d. volume tecnico con annessa centrale termica sia stato riservato in proprietà individuale dell'originario costruttore o unico proprietario al momento del primo atto di trasferimento e conseguentemente non sia transitato insieme con gli altri beni che costituiscono la proprietà comune condominiale nello stabile di Via G.B. Grassi n°15 in
. CP_1
E' noto che il nasce ipso iure a seguito del frazionamento della originaria proprietà indivisa e CP_1 che, con riguardo ai beni comuni in condominio venuti in essere a seguito di tale frazionamento, l'art. 1117
c.c. pone una presunzione di condominialità per i beni in esso indicati, la cui elencazione non è tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, in quanto la natura condominiale o meno del bene deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune, laddove tali parti siano necessarie quindi, per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero, siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune.
Tale presunzione può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che non può essere data dalla mancata menzione di uno di tali beni tra le parti comuni dell'edificio o se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.
(Cfr.: Cass. civ., Sez. II, 26/07/2012, n. 13262; Cass. civ., Sez. II, 27/05/2011, n. 11812; Cass. civ.,Sez. II,
02/08/2010,n.17993; Cass. civ.,Sez. II, 28/02/2007, n.4787).
Nel caso in esame l'art. 7 del Regolamento di Condominio invocato da parte attrice, ad una sua agevole lettura, risulta essere conforme a tali principi giurisprudenziali laddove prevede che la proprietà dei beni siti nel condominio, tra i quali i locali centrali termiche, è “di proprietà individuale”, solo se risulta “dai singoli titoli di proprietà”.
11 Così venendo ad essere contraddetta la tesi attorea per la quale da tale articolo si ricaverebbe automaticamente la proprietà individuale del locale oggetto di causa.
Peraltro è controversa e non è provata la natura contrattuale di detto regolamento, mentre, è principio pacifico che solo il regolamento condominiale c.d. contrattuale, contestuale alla nascita del condominio e accettato col consenso individuale dei singoli condomini possa contenere, oltre alle norme relative all'amministrazione e alla gestione delle parti comuni, anche l'indicazione stessa delle parti comuni e perfino la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva (Cass., Sez. 2, 4/9/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 4/06/1992, n.6892; ma cfr. anche Cass.
Sez. 2, 24/11/1997, n.11717).
Ne consegue che la norma regolamentare sopra richiamata, sia per il suo contenuto che per la mancanza di prova della natura contrattuale del regolamento, non può essere utilmente invocata a favore dell'esclusione dal novero delle parti condominiali del locale oggetto di causa.
Passando poi all'esame dei titoli di proprietà allegati in atti da parte attrice va osservato che da essi non emerge prova che il locale oggetto di causa sia stato riservato espressamente nella sua proprietà esclusiva individuale dall'originario costruttore o proprietario dello stabile oggi in condominio al momento del primo frazionamento immobiliare e possa essere superata la presunzione di condominialità dello stesso ex art.1117 cc.
Non è contestato ed è anche provato dalla deposizione resa in sede testimoniale dal sig.
[...]
, quale ex legale rappresentante e attuale consigliere della società “I giardini delle Pleiadi”, da Tes_2 ritenersi attendibile, che costruttore dello stabile oggi costituente il convenuto sia stata tale CP_1 società.
E' provato in atti dalla documentazione allegata da parte convenuta (doc. 1 e 2), e peraltro anche pacifico che il locale oggetto di causa corrisponda al sub. 749 del Foglio 29, mappale 61.
Invece, a fronte delle eccezioni di parte attrice, in particolare emerge che:
- non è stato allegato in atti da parte attrice, come era suo onere, che il primo atto di frazionamento della proprietà unica indivisa dal quale è sorto l'attuale condominio in base ai principi sopra richiamati possa essere costituito da quello del 21/7/2010 tra Calao s.r.l. e dalla stessa invocato;
Controparte_7
- in tale atto, peraltro, ad una sua piana lettura non emerge neppure che in esso vi sia stata la necessaria, espressa, riserva in proprietà all'originario unico proprietario del locale tecnico oggetto di causa;
- nell'atto di compravendita del 29 settembre 2020 (doc. 3 attrice) con il quale la società Parte_4 aveva acquistato da l'intero secondo piano del CP_8 Controparte_6 Controparte_9 indentificato al catasto al foglio 29 e mappali 61/759, 61/760 e 61/761 vi è la precisazione che “tra i beni comuni all'intero fabbricato di cui le unità immobiliari in contratto fanno parte rientrano anche i beni comuni non censibili distinti al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al foglio 29 rispettivamente con i mappali:
(…) 61/749 – volume tecnico – piano 4 – comune ai subalterni 61/759, 61/760, 61/761 (in contratto)” e
12 dunque anche il sub 749 corrispondente al locale oggetto di causa;
- nella prima vendita frazionata di uno degli immobili facenti parte del secondo piano del CP_1 CP_ convenuto, intercorsa tra D.U.A. e in data 08.03.2021 (doc. 9 attrice), è previsto, nel capitolo “Enti comuni e regolamento di condominio” che: “Con l'unità immobiliare qui compravenduta viene altresì trasferita la proporzionale quota di comproprietà (che compete alla medesima unità) delle parti e degli enti comuni all'intero fabbricato di cui la stessa porzione immobiliare oggetto del presente atto fa parte.
All'uopo si precisa che tra i beni comuni all'intero fabbricato di cui l'unita immobiliare in contatto fa parte rientrano anche i beni comuni non censibili distinti al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al foglio 29 rispettivamente con i mappali: (..) - 61/749 - volume tecnico - piano quattro - volume tecnico - bene comune non censibile ai subb. 61/759, 61/760 e 61/761 dai quali è derivato tra l'altro il subalterno in contratto;
e dunque anche il sub 749 corrispondente al locale oggetto di causa.
In mancanza di prova della detta riserva in proprietà deve quindi ritenersi che il locale oggetto di causa corrispondente al sub. 749 del Foglio 29, mappale 61 costituisce bene comune del convenuto CP_1 non essendo stata vinta la presunzione di comproprietà comune condominiale dello stesso.
Va poi osservato che nel suddetto locale tecnico sono siti la centrale termica e la caldaia che sono poste pacificamente, per quanto, in atti, a servizio degli immobili siti al secondo piano del CP_1
Anche per esse vi è implicita controversia in ordine alla loro appartenenza o meno ai beni comuni condominiali e anche per esse, quindi devono applicarsi i principi sopra esposti e osservarsi che, anche per tali beni manca la prova che gli stessi siano stati riservati espressamente nella sua proprietà esclusiva individuale dall'originario costruttore o proprietario dello stabile oggi in Condominio al momento del primo frazionamento immobiliare
A tale proposito va anche osservato che con la deposizione testimoniale del sig. , Testimone_2 quale ex legale rappresentante e attuale consigliere della società costruttrice “I giardini delle Pleiadi”, da ritenersi attendibile, è stato provato che tale società costruttrice dell'immobile ha anche installato la centrale termica del secondo piano, nonchè tutti gli impianti di condizionamento e riscaldamento presenti in condominio.
Ne consegue che anche per la centrale termica e la caldaia poste a servizio del secondo piano deve ritenersi che essi siano beni comuni del convenuto, perché non è stata superata la presunzione di CP_1 condominialità degli stessi ex art.1117 cc, in mancanza di titolo contrario.
Tenuto conto poi della loro destinazione esclusiva a servizio delle proprietà dei detti immobili del secondo piano, ai quali forniscono il riscaldamento, per esse emerge, poi, la esistenza di un condominio parziale e conseguentemente il soggetto legittimato a poter decidere sulla ripartizione delle spese inerenti detti impianti
è l'assemblea dei condomini (cfr.: Cassazione Civile Sez. 2, Sentenza n. 4127 del 02/03/2016) e quello deputato ad amministrane l'utilizzo ed i servizi è l'amministratore del Condominio.
Di tale legittimazione appare essere consapevole già da prima del presente giudizio anche la parte attrice
13 atteso che, come provato documentalmente e confermato dalla deposizione del sig. , Testimone_3 amministratore della società attrice, in sede di interrogatorio formale in atti, è emerso che, dopo la prima vendita frazionata del secondo piano avvenuta in data 08.03.2021 (doc. 9 attrice) la attrice ha invitato l'amministratore del Condominio ad intestare a quest'ultimo le bollette relative ai consumi termici ed a gestire l'impianto termico.
Cosa poi effettivamente avvenuta come pacifico in atti.
Non è provata, quindi, la carenza di potere della assemblea a decidere in ordine al riparto delle spese di riscaldamento nè la conseguenziale nullità per tale asserito vizio di tutte le delibere impugnate, come eccepite dalla attrice.
Va poi ritenuto che, per quanto allegato dalle parti documentalmente in atti, neppure è provato che il in occasione delle delibere assembleari del 23/11/2021 e 24/11/2022 abbia approvato criteri di CP_1 riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, perché in tali occasioni le delibere in esame hanno avuto ad oggetto soltanto:
- quanto alla delibera del 23 novembre 2021 la approvazione dei consuntivi delle gestioni 2019/2020 e
2020/2021, con i relativi riparti, nonché del preventivo di gestione 2021/2022;
- quanto alla delibera del 24 novembre 2022 la approvazione dei consuntivi della gestione 2021/2022, con il relativo riparto, nonché del preventivo di gestione 2022/2023.
Invece non è provato che oltre tali approvazioni della ripartizione in concreto delle spese condominiali e nello specifico quelle relative ai consumi termici, al locale tecnico ed alla centrale termica, vi sia stata anche la approvazione di criteri di riparto delle spese previsti dalla legge che fossero validi per il futuro.
Con la conseguenza che ogni contestazione operata dall'attrice in ordine a tali riparti e nello specifico alla applicazione dei corretti criteri di legge, al più potrebbe far emergere vizi rilevanti ai fini della eventuale annullabilità delle delibere impugnate (Cfr.: Cass. Sezz. UU. Sentenza n°9839/2021).
Conseguenza ulteriore è che tali delibere dovevano essere impugnate nel termine decadenziale previsto dall'art.1137 cc.
Parte convenuta ha eccepito la decadenza di parte attrice dal potere di impugnare le delibere del 23/11/2021 e del 24/11/2022 in esame perché avrebbe impugnato le stesse solo in data 22/5/2023 quando il termine decadenziale suddetto sarebbe stato già superato.
A fronte di tale eccezione parte attrice non ha fornito prova, come era suo onere, di aver impedito tempestivamente la suddetta decadenza.
Ne consegue che la eccezione di parte convenuta sul punto va accolta e va dichiarata la decadenza della società attrice dalla impugnativa della delibera del convenuto 23/11/2021 e del 24/11/2022 ed il CP_1 rigetto delle sue domande rivolte avverso le stesse ed a esse conseguenziali, ivi compresa quella restitutoria connessa a quella di impugnativa.
Passando all'esame della impugnativa della delibera del 4/5/2023, va osservato che, da una semplice lettura
14 di tale delibera emerge che, nel corso dell'assemblea:
- con riferimento al punto 1 dell'ordine del giorno l'amministratrice aveva relazionato in merito alla controversia con la società attrice in merito alla proprietà della centrale termica del secondo piano, nonché dell'area di manovra del parcheggio interrato;
- si era discusso della morosità per oneri condominiali che sarebbe stata accumulata dalla stessa società attrice in merito alle spese di riscaldamento;
- al termine della discussione, si era deliberato di concedere un piano di rientro del debito società attrice, che prevedeva il pagamento integrale del saldo della gestione precedente di € 7.350,43 entro 7 giorni ed il pagamento di € 8.000,00 quale acconto forfettario per la gestione in corso e l'amministratrice chiedeva di essere autorizzata, in mancanza del pagamento delle dette somme, ad agire per il recupero del credito condominiale.
- invece, con riguardo ai successivi due punti all'ordine del giorno in merito al “Riparto spese riscaldamento e condizionamento secondo piano” ed “insegne in facciata” nulla era stato deliberato al riguardo.
E' poi pacifico in atti che la società attrice ha versato gli importi previsti dal suddetto piano di rientro deliberato dall'assemblea condominiale, alle scadenze indicate, con riserva di ripetizione.
Parte convenuta ha eccepito la carenza di interesse ad impugnare tale delibera, mentre parte attrice nulla ha allegato e provato a sostegno del suo interesse ad agire e avverso la detta eccezione.
E' noto che: “Il condomino che intenda impugnare una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale” (Cassazione 9 marzo 2017, n° 6128).
Tale interesse ad impugnare, come ogni interesse ad agire deve essere concreto ed attuale rilevando, in mancanza, la carenza di interesse ad agire del (cfr. per tutte: Cass. civ. Sez. VI - 2 Ordinanza, CP_1
10/05/2013, n. 11214) che è rilevabile anche d'ufficio (Cass. civ. Sez. I Sent., 18/01/2008, n. 971; Cass. civ.
Sez. II, 30/06/2006, n. 15084).
Nel caso in esame manca la prova in atti di un tale interesse concreto ed attuale, incombente a carico di parte attrice, atteso che, quanto al punto primo:
- la deliberazione era rivolta a consentire una definizione bonaria del contenzioso tra le parti in ordine alle somme dovute e la società attrice ha dato esecuzione spontaneamente alla delibera pagando alle scadenze previste;
- neppure nel presente giudizio è emerso che le somme di cui sopra non erano dovute e che possa sorgere un diritto della attrice alla loro ripetizione;
- la amministratrice non aveva necessità di delibera assembleare per procedere alla riscossione delle somme per spese condominiali dovute dalla attrice ma vi era tenuta, senza dilazione, a procedervi atteso il dettato degli artt.1129 comma 9 e 1130 n°3 cc, salvo che vi sia stato espressamente dispensato dalla assemblea.
15 Invece per quanto riguarda gli altri due punti all'ordine del giorno emerge la mancanza di decisioni assembleari e dunque le verbalizzazioni non sono suscettibili di impugnazione non costituendo delibere.
Le domande della attrice vanno quindi rigettate anche in merito alla delibera del 4/5/2023.
Infine ne consegue l'assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel merito del presente in giudizio, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del
08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
Le spese e competenze di giudizio e di mediazione, secondo il principio della soccombenza di cui all'art. 91
c.p.c., vanno poste a carico dell'attrice ed a favore del convenuto e, determinate sulla scorta dei CP_1 parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, vengono liquidati come in dispositivo.
Sentenza esecutiva per legge.
P.Q.M.
Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede sulle domande formulate in atti, come in motivazione:
- Rigetta tutte le domande dell'attrice.
- Condanna l'attrice a corrispondere al convenuto, in persona del suo amministratore pro CP_1 tempore, le spese e competenze di lite e di mediazione, liquidate in €.5.000,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge e resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano 30 settembre 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
16
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 38563 DELL'ANNO 2023
FRA
(C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. RECCHIA GIUSEPPINA, elettivamente domiciliato in VIA F.LLI P.IVA_1
D'ITALIA 7 BUSTO ARSIZIO presso il difensore avv. RECCHIA GIUSEPPINA ATTORE
E
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2
GALLONE RICCARDO, elettivamente domiciliato in VIA SAN MARCO, 26 20121 presso il CP_1 difensore avv. GALLONE RICCARDO CONVENUTO
Oggi 30/09/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 11,30 sono comparsi:
Per , l'avv.to Parte_1
RECCHIA GIUSEPPINA
Per , l'avv.to GALLONE RICCARDO Controparte_1
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti identificando gli avvocati mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell'Ordine.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto da parte loro collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti di causa e precisano le conclusioni come in atti e discutono in conformità impugnando e contestando le avverse difese e domande e insistendo nelle proprie, che illustrano. I procuratori concordano di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice dato atto, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 15,00, pronuncia l'allegata sentenza ai sensi dell'art.281 sexies cpc, mediante lettura del dispositivo e di sintetica motivazione ed allegazione a verbale e deposito contestuale. Verbale chiuso alle ore 15,05.
Il Giudice Dott. Pietro Paolo Pisani
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 38563/2023 R.G. promossa da:
(C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. RECCHIA GIUSEPPINA, elettivamente domiciliato in VIA F.LLI P.IVA_1
D'ITALIA 7 BUSTO ARSIZIO presso il difensore avv. RECCHIA GIUSEPPINA ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2
GALLONE RICCARDO, elettivamente domiciliato in VIA SAN MARCO, 26 20121 presso il CP_1 difensore avv. GALLONE RICCARDO CONVENUTO
- OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 30/09/2025 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di cassazione, SS.UU, con la sentenza n. 642 del
16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dalla - con atto di Parte_1 CP_ citazione, regolarmente notificato, con il quale ha convenuto in giudizio il sito in CP_1 CP_1
Giovanni Battista Grassi n. 15, per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “In via preliminare, per i motivi esposti in narrativa: - sospendere l'efficacia delle Delibere Assembleari adottate in data 23.11.2021,
24.11.2022 e 04.05.2023 dal in;
Nel merito, in via Controparte_1 CP_1 principale, per i motivi esposti in narrativa: - accertare e dichiarare nulle, invalide e/o comunque inefficaci
2 le Delibere Assembleari adottate in data 23.11.2021, 24.11.2022 e 04.05.2023 dal Controparte_1
in;
- condannare il con sede in ,
[...] CP_1 Controparte_1 CP_1 [...]
(P.IVA e C.F. ), in persona della sua Amministratrice Condominiale Dott.ssa Controparte_1 P.IVA_2
e/o in persona del legale rappresentante pro tempore se diverso, a restituire e/o comunque Parte_2 corrispondere a l'importo di € 44.081,59=, ovvero la Parte_1 maggiore o minor somma che risulterà in corso di causa e/o ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla data degli effettivi pagamenti al saldo effettivo. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, nonché del procedimento di mediazione, maggiorati di
IVA, CPA e accessori di legge. In via istruttoria: si chiede, sin d'ora, di ordinare ex art. 210 c.p.c. al
15 e all'Amministratrice Condominiale l'esibizione degli ORIGINALI Controparte_2 dei Verbali di Assemblea in data 23.11.2021; 24.11.2022 e 04.05.2023 e relativi allegati”.
Contestando le domande attoree si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo di sentire CP_1 accogliere le seguenti conclusioni: “1) In via pregiudiziale, respingere l'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà delle delibere assembleari del 23 novembre 2021, 24 novembre 2022 e del 4 maggio 2023 non ricorrendo il fumus boni iuris ed il periculum in mora. 2) In via pregiudiziale, dichiararsi decaduta l'attrice dal proporre la presente impugnazione, dichiarando altresì la sua carenza di interesse e di legittimazione alla presente impugnazione. 3) In via principale e nel merito, respingersi tutte le domande proposte dalla in quanto infondate in fatto ed in diritto;
4) Il tutto Parte_1 con la rifusione delle spese e dei compensi professionali oltre rimborso spese generali, C.P.A. e IVA”.
Fissata l'udienza per l'esame della sola istanza cautelare, dopo diversi rinvii disposti per tentare la conciliazione delle parti, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 21.3.2024 e rilevata la inesistenza dei presupposti del “fumus bonis iuris” e del “periculum in mora”, veniva rigettata l'istanza di sospensione della efficacia esecutiva delle delibere assembleari impugnate e veniva confermata per la prosecuzione del giudizio l'udienza di trattazione del merito, nelle more fissata al 16.5.2024.
Depositate quindi le memorie ex art. 171 ter c.p.c., a scioglimento della riserva assunta all'udienza di prima comparizione delle parti del 16.5.2024, veniva: a) ammessa la prova per interpello del legale rappresentante della attrice sui capitoli 1 e 2 di cui alla memoria ex art.171 ter n. 2 c.p.c. di parte convenuta, b) ammessa la prova testimoniale sui capitoli 1 e 2 della memoria ex art.171 ter n. 3 c.p.c. di parte convenuta, c) rigettata la
CTU tecnica sollecitata da parte attrice, d) veniva fissata l'udienza del 1.10.2024 per l'espletamento del solo interpello.
Effettuato l'interrogatorio formale alla udienza del 1.10.2024 ed espletate le prove per testi alla successiva udienza del 3.12.2024, all'esito della predetta udienza la causa veniva rinvita per la comparizione personale delle parti ex art. 185 c.p.c. all'udienza del 4.3.2025.
All'esito di quest'ultima udienza, verificata l'impossibilità di raggiungere un accordo tra le parti, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art 281 sexies c.p.c.
3 all'udienza del 30.9.2025, assegnando termine alle parti sino a 10 giorni prima per il deposito di brevi note conclusionali.
Depositate le note conclusionale di parte di entrambi i contraddittori, parte attrice precisava le proprie conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nelle proprie note conclusive, come segue: “In via preliminare/pregiudiziale, per i motivi esposti in narrativa: - sospendere l'efficacia delle Delibere
Assembleari adottate in data 23.11.2021, 24.11.2022 e 04.05.2023 dal Controparte_1
[..
in;
- respingere integralmente le eccezioni preliminari pregiudiziali sollevate dal CP_1 [...]
in , in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti in Controparte_1 CP_1 narrativa;
Nel merito, in via principale, per i motivi esposti in narrativa: - accertare e dichiarare nulle, invalide e/o comunque inefficaci le Delibere Assembleari adottate in data 23.11.2021, 24.11.2022 e
04.05.2023 dal in;
- condannare il Controparte_1 CP_1 Controparte_1
, con sede in , (P.IVA e C.F. ), in persona della sua
[...] CP_1 Controparte_1 P.IVA_2
Amministratrice Condominiale Dott.ssa e/o in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_2 se diverso, a restituire e/o comunque corrispondere a Parte_1
l'importo di € 44.081,59=, ovvero la maggiore o minor somma che risulterà in corso di causa e/o ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla data degli effettivi pagamenti al saldo effettivo. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, nonché del procedimento di mediazione, maggiorati di IVA, CPA e accessori di legge. In via istruttoria: si chiede, ancora, di ordinare ex art. 210 c.p.c. al e all'Amministratore Controparte_1
Condominiale l'esibizione degli ORIGINALI dei Verbali di Assemblea in data 23.11.2021; 24.11.2022 e
04.05.2023 e relativi allegati. Si insiste, senza inversione alcuna dell'onere probatorio posto a carico del
, affinché sia disposta apposita Consulenza Tecnica d'Ufficio, in modo tale che il Consulente CP_1
Tecnico d'Ufficio, esaminati gli atti ed i documenti di causa, ispezionati i luoghi di causa e compiuti gli opportuni accertamenti, eventualmente anche presso le Pubbliche Amministrazioni, sentite le parti ed i rispettivi eventuali Consulenti Tecnici di Parte: (i) descriva analiticamente, anche mediante rilievi grafici e fotografici, le caratteristiche, la data di realizzazione ed il soggetto installatore del VOLUME TECNICO e della centrale termica ivi posizionata, specificando la presenza di valvole, montanti e contabilizzatori a servizio delle Unità Immobiliari del e spiegandone analiticamente le modalità del loro Parte_3 funzionamento;
(ii) verifichi, previa l'eventuale acquisizione dei certificati ventennali delle iscrizioni e delle trascrizioni ad essi relative, l'esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul e la centrale termica ivi posizionata, nonchè verifichi l'attuale appartenenza del CP_3
e della centrale termica ivi posizionata alle parti in causa, specificando la misura di CP_3 ogni quota. Con riserva di ulteriormente dedurre e/o produrre e di indicare il Consulente Tecnico di Parte entro la data di inizio delle operazioni peritali. Ci si oppone nuovamente all'ammissione delle istanze istruttorie ex adverso formulate per tutti i motivi indicati in atti”.
4 Parte convenuta, a sua volta precisava le proprie conclusioni come da sue note conclusionali, come segue: 1)
In via pregiudiziale, dichiararsi decaduta l'attrice dal proporre la presente impugnazione, dichiarando altresì la sua carenza di interesse e di legittimazione alla presente impugnazione. 2) In via principale e nel merito, respingersi tutte le domande proposte dalla Parte_1
in quanto infondate in fatto ed in diritto, nonché respingersi la richiesta di CTU in
[...] quanto inammissibile, infondata e meramente esplorativa. 3) Il tutto con la rifusione delle spese e dei compensi professionali oltre rimborso spese generali, C.P.A. e IVA. In Via Istruttoria, qualora necessario, si chiede l'ammissione dei capitoli di prova per testi: 1) Vero che sono stato incaricato dalla Dott.ssa Pt_2 di verificare il funzionamento dei contabilizzatori del calore delle unità immobiliari del secondo piano relativamente alla gestione 2021/2022. 2) Vero che in sede di sopralluogo ho potuto rilevare che alcuni di essi non fossero funzionanti;
3) Vero che in sede di sopralluogo ho potuto rilevare che solo alcuni di essi fossero funzionanti. Si indica quale teste sui tali capitoli di prova: a) Sig. ES
, fornitore di CLEVER Servizi Energetici S.p.A., (società un tempo chiamata COMAT Servizi
[...]
Energetici S.p.A.,) domiciliato in Via Novara 30/A – Rivoli (Torino). Si chiede di essere ammessi a prova contraria.
Precisate le conclusioni e discussa oralmente, la causa viene decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente in data 5.10.2023, la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
Ancora preliminarmente, attese le prove documentali e orali già versate ed esperite in atti e per quanto di seguito si dirà, vanno conseguentemente disattese, siccome superflue, le istanze istruttorie dell'attore e del convenuto già disattese in precedenza e ulteriormente reiterate in atti, peraltro senza addurre motivazioni in grado di consentire la modifica delle decisioni già prese.
Parte attrice espone quanto segue, in fatto, a fondamento delle sue domande:
- che in data 19.10.2020 diveniva condomina del convenuto avendo acquistato dalla CP_1 [...] la piena proprietà dell'intero secondo piano (identificato al N.C.E.U. del Comune di al Parte_4 CP_1 foglio 19, particella 61, subalterni 759, 760 e 761), la piena proprietà dell'intero piano primo seminterrato
(adibito ad autorimessa) oltre alla proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni, tra cui il bene comune sito al piano quarto, distinto al N.C.E.U. del Comune di , al foglio 29, particella 61, CP_1 subalterno 749 (c.d. volume tecnico), non censibile per le unità immobiliari di cui al secondo piano sopra indicate, ove risultava posta la centrale termica a servizio dei suddetti subalterni, composta da quattro distaccate diramazioni, tutte fornite dei relativi contabilizzatori e delle relative valvole di chiusura;
- che a seguito di SCIA presentata in data 10.11.2020 l'intera proprietà del secondo piano veniva diversamente frazionata e accatastata in vista della vendita a terzi di parte delle nuove unità immobiliari
5 realizzate;
- che nelle operazioni di frazionamento lasciava immutata la centrale termica a servizio dei subalterni frazionati, predisponendo e inviando al Condominio le nuove tabelle millesimali del secondo piano riportanti la quota dei millesimi di proprietà, dei millesimi per le spese generali, dei millesimi per le spese d'ascensore e dei millesimi per la manutenzione del lastrico solare (cfr. doc. 8);
- che in data 8.3.2021 cedeva a la piena proprietà dell'immobile sito al piano secondo CP_4 identificato al N.C.E.U. del Comune di al foglio 19, particella 61, subalterno 765 oltre alla CP_1 proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni, tra cui il bene comune sito al piano quarto, distinto al N.C.E.U. del Comune di , al foglio 29, particella 61, subalterno 749 (c.d. volume tecnico), non CP_1 censibile per le unità immobiliari di cui risultava proprietaria (subalterni 759, 760, 761), ove risultava posta la centrale termica a servizio dei suddetti subalterni, composta da quattro distaccate diramazioni, tutte fornite dei relativi contabilizzatori e delle relative valvole di chiusura;
- che la adempiendo ad un'obbligazione contrattuale, installava presso l'unità immobiliare CP_4 acquistata nonché presso l'unità immobiliare di cui al subalterno 764 degli appositi contabilizzatori dei quantitativi di energia consumati;
- che in data 10.5.2021, in virtù dell'avvenuta locazione dell'unità immobiliare di cui al subalterno
764 alla chiedeva espressamente al Condominio di occuparsi della gestione Parte_5 dell'impianto di condizionamento e di raffrescamento del secondo piano identificato nella centrale termica sita nel volume tecnico del piano quarto, intestando le relative fatture dei consumi al Condominio e suddividendo le relative spese secondo i contabilizzatori installati presso le quattro diramazioni della centrale termica e presso le relative unità immobiliari asservite dalla stessa;
- che la suddetta richiesta veniva giustificata dal fatto che le unità immobiliari di cui risultava essere ancora proprietaria erano vuote, non utilizzate e non fruitrici di alcun riscaldamento e di alcun condizionamento, essendo state chiuse al contempo tutte le valvole apposte presso le diramazioni della centrale termica ad esse asservite;
- che di conseguenza l'amministratrice condominiale effettuava le relative volture e, in vista della successiva assemblea condominiale, le anticipava con la lettera di convocazione all'assemblea ordinaria dell'anno di gestione 2021 il rendiconto consuntivo 1.10.2020/ 30.9.2021 e il preventivo della gestione
2021/2022 in cui veniva proposto come criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento e di condizionamento del secondo piano non quello dei consumi registrati dai rispettivi contabilizzatori, ma quello dei millesimi posseduti per le spese generali con ripartizione delle spese in proporzione ai millesimi attribuiti ai singoli subalterni per le spese generali;
- che all'assemblea del 23.11.2021 (alla quale risultava assente) il Condominio deliberava, tra le altre cose, l'approvazione del punto n. 1 dell'O.D.G. “Consuntivo Gestione 2019/2020 e 01.10.2020/30.09.2021 con relativo riparto” e del punto n. 3 dell'O.D.G. “…Preventivo gestione 2021/2022 con note integranti” i
6 cui documenti contabili approvati secondo i criteri proposti dall'amministratrice condominiale ponevano a proprio carico per le spese di riscaldamento e condizionamento del secondo piano (nonostante le unità immobiliari di cui risultava essere ancora proprietaria fossero vuote, non utilizzate e non fruitrici di alcun riscaldamento e di alcun condizionamento, essendo state chiuse al contempo tutte le valvole apposte presso le diramazioni della centrale termica ad esse asservite) l'importo di euro 7.218,27 sul consuntivo della gestione 2020/2021 e l'importo di euro 22.883,25 sul preventivo 2021/2022;
- che, nonostante la suddetta ripartizione venisse espressamente contestata, provvedeva a corrispondere al convenuto, con riserva di ripetizione, il complessivo importo di euro 20.896,76 CP_1 per l'anno di gestione 2021/2022;
- che in data 8.11.2022 cedeva alla la piena proprietà dell'immobile sito al piano Parte_6 secondo identificato al N.C.E.U. del Comune di al foglio 19, particella 61, subalterno 768, la piena CP_1 proprietà di tre pertinenziali posti auto coperti posti al piano primo sottostrada e identificati al N.C.E.U. del
Comune di al foglio 19, particella 61, subalterni 785, 786 e 787 oltre alla proporzionale quota di CP_1 comproprietà delle parti comuni, tra cui il bene comune sito al piano quarto, distinto al N.C.E.U. del Comune di , al foglio 29, particella 61, subalterno 749 (c.d. volume tecnico), non censibile per le unità CP_1 immobiliari di cui risultava proprietaria (subalterni 759, 760, 761), ove risultava posta la centrale termica a servizio dei suddetti subalterni, composta da quattro distaccate diramazioni, tutte fornite dei relativi contabilizzatori e delle relative valvole di chiusura;
- che in data 9.11.2022 cedeva alla la piena proprietà dell'immobile sito al Parte_7 piano secondo identificato al N.C.E.U. del Comune di al foglio 19, particella 61, subalterno 769, la CP_1 piena proprietà di due pertinenziali posti auto coperti posti al piano primo sottostrada e identificati al
N.C.E.U. del Comune di al foglio 19, particella 61, subalterni 788 e 789 oltre alla proporzionale CP_1 quota di comproprietà delle parti comuni, tra cui il bene comune sito al piano quarto, distinto al N.C.E.U. del
Comune di , al foglio 29, particella 61, subalterno 749 (c.d. volume tecnico), non censibile per le CP_1 unità immobiliari di cui risultava proprietaria (subalterni 759, 760, 761), ove risultava posta la centrale termica a servizio dei suddetti subalterni, composta da quattro distaccate diramazioni, tutte fornite dei relativi contabilizzatori e delle relative valvole di chiusura;
- che all'assemblea del 24.11.2022 (alla quale risultava assente) il Condominio deliberava, tra le altre cose, l'approvazione del punto n. 1 dell'O.D.G. “Consuntivo Gestione 01.10.2021/30.09.2022 con relativo riparto” e del punto n. 4 dell'O.D.G. “Preventivo gestione 1.10.2022/ 30.9.2024 con note integranti” i cui documenti contabili approvati secondo i criteri proposti dall'amministratrice condominiale ponevano a proprio carico per le spese di riscaldamento e condizionamento del secondo piano (nonostante le unità immobiliari di cui risultava essere ancora proprietaria fossero vuote, non utilizzate e non fruitrici di alcun riscaldamento e di alcun condizionamento, essendo state chiuse al contempo tutte le valvole apposte presso le diramazioni della centrale termica ad esse asservite) l'importo di euro 19.723,18 sul consuntivo della
7 gestione 2021/2022 e l'importo di euro 17.140,14 sul preventivo 2022/2023;
- che successivamente, in data 4.5.2023, si teneva un'assemblea straordinaria in cui, trattando i punti n. 1 dell'O.D.G. “Relazione Amm.re in merito alle problematiche emerse con la società
[...]
- Rivendicazione della proprietà della centrale termica al 2° piano e del parcheggio Parte_1 interrato;
- Morosità accumulata pari ad € 26.250 circa;
- Discussione e delibere conseguenti;
- Nomina del legale per il recupero del credito e per la tutela del Condominio” e n. 2 dell'O.D.G. “Definizione criteri di ripartizione spese riscaldamento e condizionamento al 2° piano, quota consumi volontari e involontari”,
l'amministratrice condominiale avrebbe proposto ai condomini una propria personale versione delle proprie contestazioni sottolineando, per quanto qui di interesse, che: a) che il volume tecnico e i relativi impianti posti a servizio del secondo piano dovevano ritenersi un bene in condominio parziale in quanto al momento del frazionamento delle unità immobiliari del secondo piano ad opera del precedente proprietario non era conseguita una espressa riserva di trattenere la proprietà esclusiva del bene di cui si discute;
b) parte attrice avesse sollevato le proprie doglianze sull'asserita errata ripartizione delle spese di riscaldamento e di condizionamento del secondo piano soltanto a seguito della ricezione dei solleciti di pagamento;
c) parte attrice fosse decaduta dal diritto di impugnare le delibere condominiali non avendovi provveduto nel termine di cui all'art. 1137 c.c.; d) l'amministratore avrebbe provveduto al recupero del credito, previa autorizzazione assembleare, nel caso in cui parte attrice non avesse provveduto al pagamento dell'importo di euro 7.350,43 entro i successivi sette giorni ed entro i successivi 30 giorni dell'importo di euro 8.000,00 a titolo d'acconto forfettario per la gestione in corso, salvo conguaglio a consuntivo;
- che, nonostante la ripartizione delle spese di cui al consuntivo 2021/ 2022 e al preventivo 2022/ 2023 fosse ritenuta errata, parte attrice provvedeva a corrispondere al convenuto, con riserva di CP_1 ripetizione e rivalsa, gli importi di euro 7.350,43 ed euro 8.000,00.
Esposti i fatti di causa, nel merito parte attrice ha posto a fondamento delle proprie domande la illegittimità delle delibere del 23.11.2021, 24.11.2022 e 4.5.2023, lamentando la nullità, invalidità e/o inefficacia delle stesse in quanto:
- sarebbero state assunte con eccesso di potere perché: a) inciderebbero su un bene (il c.d. volume tecnico con annessa centrale termica), da ritenersi, non ricadente in condominio parziale, ma di proprietà esclusiva di parte attrice secondo quanto previsto dai titoli di provenienza e dal dettato dell'art. 7 del
Regolamento di Condominio secondo cui “Sono di proprietà individuale gli spazi scoperti e i locali accessori costituenti le varie unità immobiliari: negozi – esposizione officine, uffici, autorimesse, posti auto, locali centrali termiche ecc., come risultano dai singoli titoli di proprietà …”; e b) avrebbero per oggetto la ripartizione di spese non inerenti alla conservazione dei beni comuni, ma alla conservazione di beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini del secondo piano sui quali l'assemblea condominiale non avrebbe potuto deliberare per difetto di competenza;
- avrebbero adottato. senza le maggioranze richieste dalla legge per la ripartizione delle spese di
8 riscaldamento/ condizionamento del secondo piano, dei criteri che derogherebbero e/o modificherebbero i criteri normativi previsti ed in particolare: a) il criterio di ripartizione di cui dal D.l.g.s. n. 73/2020 basato, da un lato, sull'attribuzione dei consumi volontari di almeno il 50% delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione d'acqua calda per il consumo domestico e, dall'altro lato, per la restante quota parte (corrispondente al massimo al 50% delle spese energetiche) sui millesimi, sui metri quadrati, sui metri cubi utili, o ancora sulle potenze installate;
b) l'eccezione contenuta nel medesimo
D.l.g.s. n. 73/2020 secondo cui la suddivisione delle spese, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei contabilizzatori, dovesse effettuarsi in base ai soli millesimi di proprietà; c) il disposto di cui all'art. 1123 c.c. secondo cui, in via subordinata e in mancanza di una diversa convenzione, deve ritenersi operante per la ripartizione delle spese il criterio dei millesimi di proprietà.
Sulla base di quanto esposto e lamentato, parte attrice chiede, oltre alla nullità delle impugnate delibere del
23.11.2021, 24.11.2022 e 4.5.2023, anche la ripetizione dell'importo di euro 44.081,59 indebitamente versato in favore del (di cui euro 7.218,27= sul consuntivo di gestione 2020/2021; € 19.723,18= CP_1 sul consuntivo di gestione 2021/2022; € 17.140,14= sul preventivo di gestione 2022/2023).
Il convenuto si difende eccependo: CP_1
- la propria carenza di legittimazione a contraddire all'eventuale domanda di accertamento di proprietà esclusiva dell'impianto di riscaldamento/ condizionamento in quanto una simile domanda avrebbe dovuto essere proposta nei confronti di tutti i condomini;
- che l'impianto di riscaldamento/ condizionamento posto a servizio dell'intero secondo piano è un bene comune non risultando dagli atti di compravendita stipulati da parte attrice alcuna riserva di proprietà della centrale termica ubicata nel volume tecnico situato al piano quarto dell'edificio condominiale;
- che la proprietà comune della centrale termica e dell'impianto di riscaldamento/ condizionamento risulta dallo stesso regolamento condominiale, il quale statuisce all'art. 7 che sono di proprietà individuale i locali centrali termica risultanti dai singoli titoli di proprietà, titoli nel caso de quo del tutto mancanti;
- che gli impianti posti a servizio del secondo piano devono essere considerati come dei beni comuni in regime di condominio parziale poiché forniscono il riscaldamento/ condizionamento alle proprietà esclusive del secondo piano, esattamente come per gli impianti posti a servizio del terzo piano, che servendo esclusivamente quest'ultimi, sono anch'essi beni comuni in regime di condominio parziale;
- che la esistenza del legittima l'amministratore ex art. 1129 e 1130 c.c. alla Controparte_5 gestione degli impianti in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini oltre che alla riscossione dei contributi occorrenti per l'esercizio dei servizi comuni;
- che parte attrice risulta pienamente consapevole della suddetta legittimazione come dalla stessa ammesso e riconosciuto con la richiesta inviata all'amministrazione condominiale in data 10.5.2021;
- che il , avendo deliberato sulla ripartizione delle spese inerenti alla gestione di beni CP_1 comuni, quali gli impianti di riscaldamento/ condizionamento posti a servizio del secondo piano, non è
9 incorso in alcun eccesso di potere, dovendosi di conseguenza ritenere legittime le delibere impugnate, assunte peraltro, quella del 23.11.2022, con la maggioranza di 5 condomini su 6 rappresentativi di 783,25 millesimi e quella del 24.11.2022 con la maggioranza di 7 condomini su 8 rappresentativi di 850,37 millesimi;
- che, diversamente da quanto asserito dall'attrice, alcuna deroga e/o modifica dei criteri di ripartizione delle spese è stata effettuata, avendo il Condominio (in assenza di apposite tabelle sul punto e in mancanza di contabilizzatori presso alcune delle unità immobiliari del secondo piano) ripartito la spesa utilizzando l'unico criterio applicabile, vale a dire quello dei millesimi peraltro ammesso dallo stesso D.l.g.s.
n. 73/2020 invocato dall'attrice;
- che in ogni caso, ove dovesse ritenersi illegittima la ripartizione delle spese effettuata, parte attrice sarebbe ampiamente decaduta dal diritto di impugnare le delibere essendo ormai spirato il termine decadenziale dei 30 giorni di cui all'art. 1137 c.c.;
- che la richiesta di ripetizione dell'importo di euro 44.081,59 oltreché infondata risulta pretestuosa in quanto l'attrice, oltre a non contestare che il abbia acquistato il combustibile effettuando degli CP_1 interventi di manutenzione dell'impianto così da farlo funzionare, non giustifica le ragioni di fatto e di diritto poste alla base della domanda restitutoria;
- che parte attrice non avrebbe dimostrato di avere alcun interesse ad agire in relazione all'impugnazione della delibera assunta in data. 4.5.2023 (cfr. Cass. n. 6127/2017) in merito all'eventuale invalidità del piano di rientro del debito articolato in euro 7.350,43 entro 7 giorni dall'assunzione e in euro
8.000,00 quale acconto forfettario della gestione condominiale 2022/ 2023.
Con le memorie integrative ex art. 171 ter le parti hanno insistito nelle proprie eccezioni, domande e conclusioni, replicando a quanto rispettivamente dedotto nei propri atti introduttivi e formulando le istanze istruttorie successivamente esaminate e oggetto della ordinanza emessa a scioglimento della riserva assunta alla prima udienza di comparizione delle parti.
Tanto rilevato va osservato che la domanda attorea di accertamento della nullità, invalidità e/o inefficacia delle delibere impugnata viene in primo luogo basata sull'asserito eccesso di potere della assemblea condominiale in quanto esse inciderebbero su un bene, - il c.d. volume tecnico all'interno del quale è
[... presente la centrale termica posta a servizio esclusivamente dell'intero secondo piano del Condominio
- , che non ricadrebbe in condominio parziale, ma sarebbe di proprietà esclusiva di parte Parte_8 attrice.
Il in , convenuto, ha in via pregiudiziale eccepito la sua carenza Controparte_6 CP_1 di legittimazione a contraddire sulle domande dell'attore perché le stesse richiederebbero l'accertamento della proprietà dell'impianto di riscaldamento, laddove invece il Condominio eccepisce che la centrale termica e la caldaia sarebbero beni comuni del condominio, in quanto questo accertamento necessiterebbe della presenza in giudizio di tutti i condomini e non del solo . CP_1
10 L'eccezione è destituita di fondamento.
Dalla stessa giurisprudenza della Corte di cassazione richiamata dal convenuto e come orientamento ormai pacifico della Corte (cfr: Cass. Sez. 2, Sent. n. 2063 del 2023; Cass. Sez. 2, Sent. n. 35794 del 2021; Cass.
Sez. U. Sent. n. 25454 del 2013; Cass. Sez. 2, Sent. n. 21685 del 2014) emerge che in casi quali quello in esame, dove si è in presenza di eccezioni delle parti e non di domande rivolte all'accertamento con effetti di giudicato in merito alla proprietà individuale o condominiale di un bene propedeutica alla decisione della causa, non è necessaria la presenza in contraddittorio in giudizio di tutti i condomini ma legittimato passivo a contraddire può essere il solo Condominio rappresentato dall'amministratore.
Ne consegue il rigetto della eccezione in esame.
Passando all'esame del merito della eccepita esistenza dell'eccesso di potere della assemblea condominiale nel deliberare sulle spese oggetto delle delibere impugnate e sul loro riparto ed attribuzione, va osservato che la attrice invoca a sostegno della sua tesi l'art. 7 del Regolamento di Condominio ed i titoli di proprietà allegati in atti.
La tesi attorea non è fondata perché, come di seguito si dirà, non è provato in atti che il c.d. volume tecnico con annessa centrale termica sia stato riservato in proprietà individuale dell'originario costruttore o unico proprietario al momento del primo atto di trasferimento e conseguentemente non sia transitato insieme con gli altri beni che costituiscono la proprietà comune condominiale nello stabile di Via G.B. Grassi n°15 in
. CP_1
E' noto che il nasce ipso iure a seguito del frazionamento della originaria proprietà indivisa e CP_1 che, con riguardo ai beni comuni in condominio venuti in essere a seguito di tale frazionamento, l'art. 1117
c.c. pone una presunzione di condominialità per i beni in esso indicati, la cui elencazione non è tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, in quanto la natura condominiale o meno del bene deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune, laddove tali parti siano necessarie quindi, per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero, siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune.
Tale presunzione può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che non può essere data dalla mancata menzione di uno di tali beni tra le parti comuni dell'edificio o se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.
(Cfr.: Cass. civ., Sez. II, 26/07/2012, n. 13262; Cass. civ., Sez. II, 27/05/2011, n. 11812; Cass. civ.,Sez. II,
02/08/2010,n.17993; Cass. civ.,Sez. II, 28/02/2007, n.4787).
Nel caso in esame l'art. 7 del Regolamento di Condominio invocato da parte attrice, ad una sua agevole lettura, risulta essere conforme a tali principi giurisprudenziali laddove prevede che la proprietà dei beni siti nel condominio, tra i quali i locali centrali termiche, è “di proprietà individuale”, solo se risulta “dai singoli titoli di proprietà”.
11 Così venendo ad essere contraddetta la tesi attorea per la quale da tale articolo si ricaverebbe automaticamente la proprietà individuale del locale oggetto di causa.
Peraltro è controversa e non è provata la natura contrattuale di detto regolamento, mentre, è principio pacifico che solo il regolamento condominiale c.d. contrattuale, contestuale alla nascita del condominio e accettato col consenso individuale dei singoli condomini possa contenere, oltre alle norme relative all'amministrazione e alla gestione delle parti comuni, anche l'indicazione stessa delle parti comuni e perfino la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva (Cass., Sez. 2, 4/9/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 4/06/1992, n.6892; ma cfr. anche Cass.
Sez. 2, 24/11/1997, n.11717).
Ne consegue che la norma regolamentare sopra richiamata, sia per il suo contenuto che per la mancanza di prova della natura contrattuale del regolamento, non può essere utilmente invocata a favore dell'esclusione dal novero delle parti condominiali del locale oggetto di causa.
Passando poi all'esame dei titoli di proprietà allegati in atti da parte attrice va osservato che da essi non emerge prova che il locale oggetto di causa sia stato riservato espressamente nella sua proprietà esclusiva individuale dall'originario costruttore o proprietario dello stabile oggi in condominio al momento del primo frazionamento immobiliare e possa essere superata la presunzione di condominialità dello stesso ex art.1117 cc.
Non è contestato ed è anche provato dalla deposizione resa in sede testimoniale dal sig.
[...]
, quale ex legale rappresentante e attuale consigliere della società “I giardini delle Pleiadi”, da Tes_2 ritenersi attendibile, che costruttore dello stabile oggi costituente il convenuto sia stata tale CP_1 società.
E' provato in atti dalla documentazione allegata da parte convenuta (doc. 1 e 2), e peraltro anche pacifico che il locale oggetto di causa corrisponda al sub. 749 del Foglio 29, mappale 61.
Invece, a fronte delle eccezioni di parte attrice, in particolare emerge che:
- non è stato allegato in atti da parte attrice, come era suo onere, che il primo atto di frazionamento della proprietà unica indivisa dal quale è sorto l'attuale condominio in base ai principi sopra richiamati possa essere costituito da quello del 21/7/2010 tra Calao s.r.l. e dalla stessa invocato;
Controparte_7
- in tale atto, peraltro, ad una sua piana lettura non emerge neppure che in esso vi sia stata la necessaria, espressa, riserva in proprietà all'originario unico proprietario del locale tecnico oggetto di causa;
- nell'atto di compravendita del 29 settembre 2020 (doc. 3 attrice) con il quale la società Parte_4 aveva acquistato da l'intero secondo piano del CP_8 Controparte_6 Controparte_9 indentificato al catasto al foglio 29 e mappali 61/759, 61/760 e 61/761 vi è la precisazione che “tra i beni comuni all'intero fabbricato di cui le unità immobiliari in contratto fanno parte rientrano anche i beni comuni non censibili distinti al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al foglio 29 rispettivamente con i mappali:
(…) 61/749 – volume tecnico – piano 4 – comune ai subalterni 61/759, 61/760, 61/761 (in contratto)” e
12 dunque anche il sub 749 corrispondente al locale oggetto di causa;
- nella prima vendita frazionata di uno degli immobili facenti parte del secondo piano del CP_1 CP_ convenuto, intercorsa tra D.U.A. e in data 08.03.2021 (doc. 9 attrice), è previsto, nel capitolo “Enti comuni e regolamento di condominio” che: “Con l'unità immobiliare qui compravenduta viene altresì trasferita la proporzionale quota di comproprietà (che compete alla medesima unità) delle parti e degli enti comuni all'intero fabbricato di cui la stessa porzione immobiliare oggetto del presente atto fa parte.
All'uopo si precisa che tra i beni comuni all'intero fabbricato di cui l'unita immobiliare in contatto fa parte rientrano anche i beni comuni non censibili distinti al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al foglio 29 rispettivamente con i mappali: (..) - 61/749 - volume tecnico - piano quattro - volume tecnico - bene comune non censibile ai subb. 61/759, 61/760 e 61/761 dai quali è derivato tra l'altro il subalterno in contratto;
e dunque anche il sub 749 corrispondente al locale oggetto di causa.
In mancanza di prova della detta riserva in proprietà deve quindi ritenersi che il locale oggetto di causa corrispondente al sub. 749 del Foglio 29, mappale 61 costituisce bene comune del convenuto CP_1 non essendo stata vinta la presunzione di comproprietà comune condominiale dello stesso.
Va poi osservato che nel suddetto locale tecnico sono siti la centrale termica e la caldaia che sono poste pacificamente, per quanto, in atti, a servizio degli immobili siti al secondo piano del CP_1
Anche per esse vi è implicita controversia in ordine alla loro appartenenza o meno ai beni comuni condominiali e anche per esse, quindi devono applicarsi i principi sopra esposti e osservarsi che, anche per tali beni manca la prova che gli stessi siano stati riservati espressamente nella sua proprietà esclusiva individuale dall'originario costruttore o proprietario dello stabile oggi in Condominio al momento del primo frazionamento immobiliare
A tale proposito va anche osservato che con la deposizione testimoniale del sig. , Testimone_2 quale ex legale rappresentante e attuale consigliere della società costruttrice “I giardini delle Pleiadi”, da ritenersi attendibile, è stato provato che tale società costruttrice dell'immobile ha anche installato la centrale termica del secondo piano, nonchè tutti gli impianti di condizionamento e riscaldamento presenti in condominio.
Ne consegue che anche per la centrale termica e la caldaia poste a servizio del secondo piano deve ritenersi che essi siano beni comuni del convenuto, perché non è stata superata la presunzione di CP_1 condominialità degli stessi ex art.1117 cc, in mancanza di titolo contrario.
Tenuto conto poi della loro destinazione esclusiva a servizio delle proprietà dei detti immobili del secondo piano, ai quali forniscono il riscaldamento, per esse emerge, poi, la esistenza di un condominio parziale e conseguentemente il soggetto legittimato a poter decidere sulla ripartizione delle spese inerenti detti impianti
è l'assemblea dei condomini (cfr.: Cassazione Civile Sez. 2, Sentenza n. 4127 del 02/03/2016) e quello deputato ad amministrane l'utilizzo ed i servizi è l'amministratore del Condominio.
Di tale legittimazione appare essere consapevole già da prima del presente giudizio anche la parte attrice
13 atteso che, come provato documentalmente e confermato dalla deposizione del sig. , Testimone_3 amministratore della società attrice, in sede di interrogatorio formale in atti, è emerso che, dopo la prima vendita frazionata del secondo piano avvenuta in data 08.03.2021 (doc. 9 attrice) la attrice ha invitato l'amministratore del Condominio ad intestare a quest'ultimo le bollette relative ai consumi termici ed a gestire l'impianto termico.
Cosa poi effettivamente avvenuta come pacifico in atti.
Non è provata, quindi, la carenza di potere della assemblea a decidere in ordine al riparto delle spese di riscaldamento nè la conseguenziale nullità per tale asserito vizio di tutte le delibere impugnate, come eccepite dalla attrice.
Va poi ritenuto che, per quanto allegato dalle parti documentalmente in atti, neppure è provato che il in occasione delle delibere assembleari del 23/11/2021 e 24/11/2022 abbia approvato criteri di CP_1 riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, perché in tali occasioni le delibere in esame hanno avuto ad oggetto soltanto:
- quanto alla delibera del 23 novembre 2021 la approvazione dei consuntivi delle gestioni 2019/2020 e
2020/2021, con i relativi riparti, nonché del preventivo di gestione 2021/2022;
- quanto alla delibera del 24 novembre 2022 la approvazione dei consuntivi della gestione 2021/2022, con il relativo riparto, nonché del preventivo di gestione 2022/2023.
Invece non è provato che oltre tali approvazioni della ripartizione in concreto delle spese condominiali e nello specifico quelle relative ai consumi termici, al locale tecnico ed alla centrale termica, vi sia stata anche la approvazione di criteri di riparto delle spese previsti dalla legge che fossero validi per il futuro.
Con la conseguenza che ogni contestazione operata dall'attrice in ordine a tali riparti e nello specifico alla applicazione dei corretti criteri di legge, al più potrebbe far emergere vizi rilevanti ai fini della eventuale annullabilità delle delibere impugnate (Cfr.: Cass. Sezz. UU. Sentenza n°9839/2021).
Conseguenza ulteriore è che tali delibere dovevano essere impugnate nel termine decadenziale previsto dall'art.1137 cc.
Parte convenuta ha eccepito la decadenza di parte attrice dal potere di impugnare le delibere del 23/11/2021 e del 24/11/2022 in esame perché avrebbe impugnato le stesse solo in data 22/5/2023 quando il termine decadenziale suddetto sarebbe stato già superato.
A fronte di tale eccezione parte attrice non ha fornito prova, come era suo onere, di aver impedito tempestivamente la suddetta decadenza.
Ne consegue che la eccezione di parte convenuta sul punto va accolta e va dichiarata la decadenza della società attrice dalla impugnativa della delibera del convenuto 23/11/2021 e del 24/11/2022 ed il CP_1 rigetto delle sue domande rivolte avverso le stesse ed a esse conseguenziali, ivi compresa quella restitutoria connessa a quella di impugnativa.
Passando all'esame della impugnativa della delibera del 4/5/2023, va osservato che, da una semplice lettura
14 di tale delibera emerge che, nel corso dell'assemblea:
- con riferimento al punto 1 dell'ordine del giorno l'amministratrice aveva relazionato in merito alla controversia con la società attrice in merito alla proprietà della centrale termica del secondo piano, nonché dell'area di manovra del parcheggio interrato;
- si era discusso della morosità per oneri condominiali che sarebbe stata accumulata dalla stessa società attrice in merito alle spese di riscaldamento;
- al termine della discussione, si era deliberato di concedere un piano di rientro del debito società attrice, che prevedeva il pagamento integrale del saldo della gestione precedente di € 7.350,43 entro 7 giorni ed il pagamento di € 8.000,00 quale acconto forfettario per la gestione in corso e l'amministratrice chiedeva di essere autorizzata, in mancanza del pagamento delle dette somme, ad agire per il recupero del credito condominiale.
- invece, con riguardo ai successivi due punti all'ordine del giorno in merito al “Riparto spese riscaldamento e condizionamento secondo piano” ed “insegne in facciata” nulla era stato deliberato al riguardo.
E' poi pacifico in atti che la società attrice ha versato gli importi previsti dal suddetto piano di rientro deliberato dall'assemblea condominiale, alle scadenze indicate, con riserva di ripetizione.
Parte convenuta ha eccepito la carenza di interesse ad impugnare tale delibera, mentre parte attrice nulla ha allegato e provato a sostegno del suo interesse ad agire e avverso la detta eccezione.
E' noto che: “Il condomino che intenda impugnare una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale” (Cassazione 9 marzo 2017, n° 6128).
Tale interesse ad impugnare, come ogni interesse ad agire deve essere concreto ed attuale rilevando, in mancanza, la carenza di interesse ad agire del (cfr. per tutte: Cass. civ. Sez. VI - 2 Ordinanza, CP_1
10/05/2013, n. 11214) che è rilevabile anche d'ufficio (Cass. civ. Sez. I Sent., 18/01/2008, n. 971; Cass. civ.
Sez. II, 30/06/2006, n. 15084).
Nel caso in esame manca la prova in atti di un tale interesse concreto ed attuale, incombente a carico di parte attrice, atteso che, quanto al punto primo:
- la deliberazione era rivolta a consentire una definizione bonaria del contenzioso tra le parti in ordine alle somme dovute e la società attrice ha dato esecuzione spontaneamente alla delibera pagando alle scadenze previste;
- neppure nel presente giudizio è emerso che le somme di cui sopra non erano dovute e che possa sorgere un diritto della attrice alla loro ripetizione;
- la amministratrice non aveva necessità di delibera assembleare per procedere alla riscossione delle somme per spese condominiali dovute dalla attrice ma vi era tenuta, senza dilazione, a procedervi atteso il dettato degli artt.1129 comma 9 e 1130 n°3 cc, salvo che vi sia stato espressamente dispensato dalla assemblea.
15 Invece per quanto riguarda gli altri due punti all'ordine del giorno emerge la mancanza di decisioni assembleari e dunque le verbalizzazioni non sono suscettibili di impugnazione non costituendo delibere.
Le domande della attrice vanno quindi rigettate anche in merito alla delibera del 4/5/2023.
Infine ne consegue l'assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel merito del presente in giudizio, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del
08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
Le spese e competenze di giudizio e di mediazione, secondo il principio della soccombenza di cui all'art. 91
c.p.c., vanno poste a carico dell'attrice ed a favore del convenuto e, determinate sulla scorta dei CP_1 parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, vengono liquidati come in dispositivo.
Sentenza esecutiva per legge.
P.Q.M.
Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede sulle domande formulate in atti, come in motivazione:
- Rigetta tutte le domande dell'attrice.
- Condanna l'attrice a corrispondere al convenuto, in persona del suo amministratore pro CP_1 tempore, le spese e competenze di lite e di mediazione, liquidate in €.5.000,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge e resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano 30 settembre 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
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