R.G.N. 156/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
Sezione Unica Civile
Il Giudice, nel procedimento cautelare ante causam iscritto al R.G.N. 156/2025, promosso da:
(C.F. ), Parte_1 CodiceFiscale_1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2
(C.F. ), Parte_3 C.F._3
(C.F. ), Parte_4 C.F._4
(C.F. ), Parte_5 C.F._5
(C.F. , Parte_6 C.F._6
(C.F. , Parte_7 C.F._7
(C.F. ), Parte_8 C.F._8 rappresentati e difesi dall'Avv. Elisabetta Maccanti
- ricorrenti
contro
(P.I. Controparte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. P.IVA_1
Emanuele Lepori
- resistente
sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 24/2/2025, ha pronunciato la seguente
Ordinanza ex art. 700 c.p.c.

1. Con ricorso ex art. 700 c.p.c. depositato in data 21/1/2025, i ricorrenti hanno adito il Tribunale di
Pisa, chiedendo di ordinare alla società “la RICONSEGNA delle chiavi degli CP_1
appartamenti ad uso abitativo di proprietà dei ricorrenti facenti parte del complesso immobiliare destinato a residenza turistico-alberghiera denominato "Villaggio Boboba", ubicato in comune di
Pisa, frazione Marina di Pisa, Via Litoranea n. 5/7 per consentire ai medesimi l'accesso alle proprie unità immobiliari per la gestione in proprio degli stessi al fine di evitarne l'ulteriore degrado ed il pregiudizio economico derivante dal mancato utilizzo, e comunque disporre ogni altro provvedimento di urgenza, che appaia più idoneo ad eliminare il pregiudizio subito e subendo per tutti i motivi meglio dedotti nel corpo dell'atto con espressa estromissione della società CP_1
dalla gestione degli immobili di proprietà dei ricorrenti per tutte le motivazioni addotte. Il tutto con vittoria di spese, compensi professionali, rimborso forfetario e accessori di legge di tale fase di giudizio”.
A sostegno della propria pretesa, hanno dedotto:
- di aver acquistato da degli appartamenti ad uso abitativo all'interno del complesso CP_1
immobiliare destinato a Residenza Turistico Alberghiera (R.T.A.) denominato “Villaggio Boboba”, sito in Marina di Pisa, Via Litoranea n. 5/7 (docc. 1-5, fascicolo di parte ricorrente), la cui gestione unitaria era affidata alla resistente in virtù di quanto previsto dagli artt. 5 e ss. del “Regolamento per la gestione unitaria della residenza turistico alberghiera Boboba”, consegnato alle parti in sede notarile (doc. 6);
- l'inadempimento della resistente nella gestione della R.T.A. rispetto agli obblighi previsti dal
Regolamento, con particolare riferimento all'impegno di garantire ai proprietari delle unità immobiliari “il massimo tasso di riempimento e la massima resa economica possibili” (cfr. art. 7,
Regolamento);
- l'invalidità della gestione in R.T.A. degli immobili di proprietà dei ricorrenti, atteso il trasferimento in piena proprietà delle unità immobiliari e la mancata trascrizione del Regolamento unitamente agli atti di trasferimento;

- di aver sofferto gravi disagi e perdite economiche sia nel 2023 che nel 2024 a causa dell'inadempimento di e di temere il verificarsi di ulteriori perdite di profitto in vista CP_1
della prossima stagione estiva, pregiudizio da qualificarsi come irreparabile anche in ragione delle condizioni di difficoltà economiche in cui si trova la resistente.

2. Si è costituita in giudizio contestando integralmente la pretesa avversaria e CP_1
chiedendo il rigetto del ricorso.
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3. La pretesa azionata dai ricorrenti non può trovare accoglimento, risultando assorbente, rispetto ad ogni altra questione, il rilievo della carenza del presupposto del periculum in mora, atteso che i pregiudizi allegati investono unicamente profili meramente patrimoniali, privi del carattere dell'“irreparabilità”.

3.1. In proposito, mette conto rammentare che, in considerazione del fatto che i rimedi cautelari d'urgenza comportano l'adozione di provvedimenti invasivi della sfera giuridica della controparte all'esito di una cognizione meramente sommaria, il disposto dell'art. 700 c.p.c. consente l'anticipazione totale o parziale della tutela conseguibile all'esito di un ordinario giudizio di merito solo nelle ipotesi in cui la durata del processo ordinario potrebbe andare a detrimento della situazione giuridica soggettiva azionata, per essere questa esposta al pericolo di un pregiudizio che, oltre che grave ed imminente, risulti, altresì, irreparabile.
D'altra parte, è noto che, proprio in virtù del connotato della irreparabilità del pregiudizio richiesto dal disposto dell'art. 700 c.p.c., per lungo tempo la dominante dottrina e giurisprudenza hanno ritenuto che la tutela cautelare d'urgenza potesse accordarsi, esclusivamente, con riferimento alle situazioni giuridiche soggettive a contenuto ed a funzione non patrimoniale e, principalmente, in relazione ai diritti della personalità ed ai diritti costituzionalmente rilevanti, per i quali la restitutio in integrum risulta complessa o inattuabile e pressante è, invece, l'esigenza di soluzioni di tutela preventiva ed a contenuto inibitorio.
È, altresì, noto che in tempi recenti si è consolidato un indirizzo giurisprudenziale a mente del quale la tutela atipica d'urgenza può essere invocata anche per diritti a contenuto patrimoniale ma a funzione non meramente patrimoniale, in quanto volti a garantire al titolare il soddisfacimento di bisogni primari di rilevanza costituzionale, ovvero per diritti a contenuto e funzione esclusivamente patrimoniale e, quindi, per i diritti di credito e per rapporti meramente obbligatori (ex multis, Trib.
Roma, ord. dell'8/7/2020).
Tuttavia, in tale ultima ipotesi, al fine di non snaturare i caratteri propri del rimedio cautelare d'urgenza, il requisito del periculum in mora va apprezzato con particolare rigore, avendo riguardo alla qualità ed alla posizione del titolare del diritto minacciato e alla natura e portata dei beni e degli interessi strumentalmente connessi con quello azionato con ricorso d'urgenza.
Posto, infatti, che il diritto a contenuto e funzione patrimoniale è generalmente “riparabile” attraverso le restituzioni ed il ristoro monetario, allorquando il pregiudizio paventato con il ricorso ex art. 700
c.p.c. concerna diritti di credito, si ritiene possa sussistere la irreparabilità solo se vi sia un notevole scarto tra il beneficio fruibile mediante l'immediato soddisfacimento e i risultati conseguibili attraverso i rimedi ordinari, in ragione della peculiare situazione anche economica, della parte, dell'entità del credito o dell'attività svolta dall'istante (è il caso paradigmatico della compromissione degli interessi economici di un'impresa, quante volte l'indisponibilità immediata dei crediti possa determinarne lo stato di decozione o la perdita di competitività).

3.2. Trattasi di ipotesi che nel caso di specie non ricorre, posto che i ricorrenti non hanno dimostrato l'irreparabilità del pregiudizio lamentato, limitandosi ad allegare di aver subito “gravi disagi e perdite economiche da imputarsi esclusivamente alla gestione nel 2023 e nel 2024, nonché a CP_1
esprimere timori circa il possibile verificarsi di ulteriori perdite di profitto in vista della stagione estiva imminente (cfr. p. 8, ricorso). Tali allegazioni, tuttavia, non sono supportate da alcun elemento probatorio idoneo a determinare l'effettiva entità del pregiudizio, necessario a valutarne l'eventuale irreparabilità. In particolare, i ricorrenti non hanno provveduto a: i) quantificare – anche in via approssimativa – le perdite economiche già subite o che si presumono imminenti;
ii) indicare il valore delle opportunità di locazione che sarebbero andate perse o che andranno perse a causa della condotta della resistente;
iii) fornire una descrizione dettagliata dei danni materiali o del degrado eventualmente subito dagli immobili da ristorare nel successivo giudizio di merito, limitandosi a deduzioni generiche e ipotetiche.
Ne consegue che, sulla base della prospettazione dei ricorrenti, non è possibile inferire l'esistenza di un “notevole scarto” tra il beneficio fruibile mediante l'immediato accoglimento della domanda cautelare richiesta e i risultati conseguibili attraverso i rimedi ordinari, rimedi che peraltro ben avrebbero potuto essere azionati già da tempo, considerato che – secondo i ricorrenti – la resistente risultava inadempiente fin dal 2023 (cfr. anche verbale di udienza del 24/2/2025).
Quanto, infine, alle difficoltà economiche di cui i ricorrenti fanno riferimento sulla CP_1
base di una conversazione telefonica avvenuta tra le parti, si tratta di mere allegazioni prive di riscontro probatorio. In particolare, dagli atti non emerge alcun elemento che confermi la fondatezza di tali affermazioni, non potendosi desumere una situazione di esposizione debitoria della resistente dalla semplice lettura del doc. 9 prodotto dai ricorrenti, né risultano formulate istanze istruttorie a sostegno di tale assunto.
Esclusa la sussistenza del requisito del periculum in more, ogni ulteriore questione relativa al fumus boni iuris risulta assorbita.

3.3. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, secondo i parametri di cui al DM 55/2014, per lo scaglione delle cause di valore indeterminabile, riducendo ai minimi la fase di trattazione e istruttoria e la fase decisoria in ragione della ridotta attività espletata.

p.q.m.

- respinge la domanda cautelare avanzata dai ricorrenti;

- condanna i ricorrenti a rifondere alla resistente le spese di lite, che liquida in complessivi € 3.620,00, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% dei compensi, IVA e CPA, se dovute, come per legge.
Si comunichi.
Pisa, 25/3/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Tavella