N. R.G. 9397/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico, dott. Carlo
Albanese, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 9397/2020 promossa
DA
N. 153/185, Parte_1
C.F. in persona dell'amministratore p.t., C.F. e P.I. , a propria P.IVA_1 Parte_2 P.IVA_2
volta in persona del legale rappresentante p.t., rag. , elettivamente domiciliato in Controparte_1
Monza, via Porta Lodi n. 12 presso lo studio dell'Avv. Alessandro Bongiovanni che lo rappresenta e difende come da procura posta in calce all'atto di citazione;

ATTORE
NEI CONFRONTI DI
, C.F. , sede in via Mazzini Controparte_2 P.IVA_3 Parte_1
n. 9, in persona del Sindaco p.t., elettivamente domiciliato Milano, via Visconti Persona_1
Venosta n. 7 presso lo studio dell'Avv. Francesco De Marini che lo rappresenta e difende come da procura posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO
Oggetto: Accertamento negativo diritto di proprietà e altro.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 20.5.2024 le parti hanno precisato le seguenti conclusioni:
PER IL Parte_1
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Monza adito, contrariis reiectis, per tutti i motivi di cui in atti, così giudicare: in via preliminare
pagina 1 di 15

per tutti i motivi di cui in atti, respingere integralmente la domanda svolta dal di asserita CP_2
inammissibilità della domanda e dell'azione svolta dal per l'asserita l'assenza Parte_1
dell'interesse ad agire e della legitimatio ad causam poiché infondata in fatto ed in diritto;
nel merito ed in via principale
Accertare e dichiarare che l'area identificata in atti quale map. Sub 2239/a è l'unica di competenza del
Supercondominio “ ” (c.f. ), così come si evince dalla documentazione allegata in Pt_1 P.IVA_1 atti, in quanto area cortilizia comune ai Condominii oggi denominati Paola “A”, Paola “B”, Paola
D”, Paola “E” e partecipanti al Supercondominio stesso;
Parte_3
accertare e dichiarare, per gli effetti, che l'area oggi identificata catastalmente al foglio 10, map. 76, composta da un marciapiede adibito a pubblico passaggio, comprensivo delle relative aiuole, sito in
Corso Roma n. 153 – 185, già identificata quale area sub 2239/h, non è di Parte_1 competenza del (c.f. ), per tutte le ragioni di cui in atti;
Parte_1 P.IVA_1 accertato e dichiarato che il (c.f. , per tutte le motivazioni di Parte_1 P.IVA_1
cui in atti, a fronte del provvedimento n. 435/15, ha provveduto alla manutenzione del marciapiede sito in Cologno Monzese (MI), Corso Roma n. 153-185, identificato catastalmente al foglio 10, map. 76, già sub 2239/h, del sostenendo la spesa complessiva di Euro 1.708,00, Controparte_2
con conseguente e pari illegittimo arricchimento da parte del per gli Controparte_2
effetti, condannare il ad annullare e rendere inefficace l'avvio del Controparte_2 procedimento amministrativo n. 435/15 elevato a carico del (c.f. Parte_1
), ed a mantenere indenne il medesimo (c.f. ) da P.IVA_1 Parte_1 P.IVA_1
qualunque successiva richiesta di manutenzione del marciapiede a passaggio pubblico pedonale e relative aiuole, sito in Cologno Monzese (MI), Corso Roma n. 153 – 185, identificato catastalmente al foglio 10, map. 76 e/o dei relativi oneri di spesa;
sempre per gli effetti, condannare il
[...]
a rifondere al (c.f. ), in persona Controparte_2 Parte_1 P.IVA_1
dell'Amministratore p.t., la somma di Euro 1.078,00 e/o la somma maggiore o minore che risulterà dovuta al termine della fase istruttoria. in ogni caso spese, competenze ed onorari di causa completamente rifusi in caso di opposizione. in via istruttoria chiede disporsi C.T.U. volta ad accertare la proprietà dell'area oggetto di causa sita in Pt_1
Corso Roma n. 185, già identificata quale sub 2239/h e catastalmente identificata al Foglio
[...]
10, mappale 76 del predetto Comune;
in particolare, lo scrivente ritiene che il Professionista eventualmente incaricato dovrebbe:
pagina 2 di 15 1). Ricostruire l'evoluzione storica catastale dell'area compresa tra Corso Roma nn. 153-185 e via
Ovidio – 20093 Cologno Monzese (MI), sulla quale oggi insiste il Supercondominio, odierno attore, sin dal rilascio del nulla osta dell'Amministrazione comunale per la costruzione del complesso immobiliare ivi presente, identificandone le relative coordinate catastali;

2). verificare presso la Conservatoria territorialmente competente ed ogni ulteriore Ufficio e/o
Archivio documentale utile allo scopo, tutti i passaggi di proprietà aventi ad oggetto l'area sub 2239/h, oggi (asseritamente) identificata al foglio 10, map 76 del Comune di ed intervenuti Parte_1
fino alla data del 23.10.2015 (ossia il momento in cui il Comune di ha inviato al Parte_1
la comunicazione di avvio procedimento n. 435/2015); Parte_1
3). verificare presso la Conservatoria territorialmente competente ed ogni ulteriore Ufficio e/o
Archivio documentale utile allo scopo, tutti i passaggi di proprietà aventi ad oggetto l'area sub 2239/a, oggi (asseritamente) identificata al foglio 10, map 76 del Comune di anche in via Parte_1
massiva, ed intervenuti fino alla data del 23.10.2015 (ossia il momento in cui il Comune di Pt_1
ha inviato al la comunicazione di avvio procedimento n. 435/2015);
[...] Parte_1
4). Sulla scorta delle risultanze ottenute dalle verifiche eseguite presso i Pubblici Uffici e/o gli Archivi ritenuti utili allo scopo, descrivere l'evoluzione storica dell'area già identificata quale sub 2239/h ed oggi asseritamente compresa nel foglio 10, map 76 del Comune di ed identificarne Parte_1
l'odierno titolare.
Si comunica sin da ora che l'Amministrazione condominiale, come già dimostrato con il proprio atto introduttivo, è in possesso degli originali di alcuni rogiti notarili inerenti l'area in esame e si rende disponibile a porli nella disponibilità del CTU eventualmente incaricato. A mero scopo esemplificativo, se ne allegano due al presente atto identificati quali sub doc. 13 e 14.
Vorrà l'Ill.mo Giudice adito porre la suddetta CTU a carico esclusivo della parte convenuta in ragione di quanto emerge dalla documentazione in atti prodotta.
Sempre in via istruttoria, parte attrice chiede di essere ammesso all'interrogatorio formale del Sindaco pro tempore del ed alla prova per testi sui seguenti capitoli di prova: Controparte_2
1) vero che il , in persona dell'Amministratore pro tempore, alla fine di ottobre Parte_1
2015 ha commissionato all'impresa LA.DE.DA. l'esecuzione dei lavori di Controparte_3
manutenzione del percorso pedonale e aiuole antistanti dell'area ubicata in Corso Parte_1
Roma n.185, così come chiesto, con comunicazione di avvio procedimento n. 435/2015, da parte del

Controparte_2
pagina 3 di 15 2) vero che l'impresa LA.DE.DA. di nei primi giorni di novembre 2015 ha Controparte_3
eseguito i lavori di manutenzione del percorso pedonale e aiuole antistanti dell'area ubicata in
Corso Roma n. 185; Parte_1
3) vero che l'impresa LA.DE.DA. di ultimati i lavori di manutenzione del Controparte_3
percorso pedonale e aiuole antistanti dell'area ubicata in Corso Roma n. 185, Parte_1
inviava al la fattura n. 53 del 08.06.2018 di Euro 3.710,00, fattura Parte_1
complessiva comprendente anche lavori distinti da quelli di manutenzione del percorso pedonale e aiuole antistanti dell'area ubicata in Corso Roma n. 185 (vedi doc. 9); Parte_1
4) vero che l'incidenza dei lavori di manutenzione del percorso pedonale e aiuole antistanti dell'area ubicata in Corso Roma n. 185 sulla fattura n. 53/2018 è pari ad Euro 440,00; Parte_1
5) vero che il in data 8.6.18 ha eseguito un bonifico in favore dell'impresa Parte_1
LA.DE.DA. di HA DA Lavori Edili di Euro 3.710,00 a saldo della fattura n. 53 del 08.06.2018
(vedi doc. 10);
6) vero che il , per l'esecuzione dei lavori di manutenzione del percorso Parte_1
pedonale e aiuole antistanti dell'area ubicata in Corso Roma 185, così come Parte_1
chiesto, con comunicazione di avvio procedimento n. 435/2015, da parte del Controparte_2
nel mese di ottobre 2015 ha nominato l'Ing. Responsabile dei lavori di
[...] Controparte_4
messa in sicurezza del percorso pedonale e aiuole antistanti dell'area ubicata in Parte_1
Corso Roma n. 185;
7) vero che l'Ing. concluso l'incarico di Responsabile dei lavori conferitogli dal Controparte_4
ha emesso la fattura n. 009/18 del 7.3.2018 di Euro 1.068,80 (vedi doc. 11); Parte_1
8) vero che il in data 8.3.18 ha eseguito un bonifico in favore dell'Ing. Parte_1 [...]
di Euro 1.197,06, di cui Euro 1.068,80 a saldo della fattura 009/18 del 7.3.2018 (vedi doc. CP_4
12);
9) vero che il Comune di ha intimato al di eseguire i lavori Parte_1 Parte_1
di manutenzione aventi ad oggetto il percorso pedonale e le aiuole antistanti dell'area ubicata in
Corso Roma 185, catastalmente identificata al N.C.E.U. foglio 10, mappale 76 del Parte_1
medesimo Comune, entro e non oltre 20 giorni dal ricevimento della comunicazione di avvio procedimento n. 435/2015 (vedi doc. 1);
10) vero che in difetto di esecuzione dei lavori di manutenzione richiesti con comunicazione di avvio procedimento n. 435/2015 nel termine di 20 giorni il Comune di preannunciava di Parte_1
adottare i provvedimenti previsti dall'art. 26 del Regolamento edilizio vigente (vedi doc. 1);
pagina 4 di 15 11) Vero che l'area interessata dai lavori di manutenzione richiesti dal Comune di Parte_1
con comunicazione di avvio procedimento n. 435/2015 è di libero e comune passaggio, priva di recinzioni e/o limitazioni all'accesso;
12) Vero che l'area interessata dai lavori è fisicamente separata e distinta dal cd “Quartiere Stella”, nel quale è compreso il Supercondominio “ ” odierno attore, il quale risulta delimitato da Pt_1 recinzioni e l'accesso è limitato con cancelli pedonali e/o carrabili apribili elettronicamente e/o manualmente con apposita chiave;

13) Vero che il versa in favore del Comune di la cd Parte_1 Parte_1
“Tosap” (Tassa Occupazione suolo pubblico) inerente l'accesso carrabile posto su Corso Roma nn.
169, come da documentazione che si rammostra (ved. Doc. n. 15);
14) Vero che i parcheggi presenti in Corso Roma nn. 153-185, fuori dai confini del “ ”, Parte_4
sono liberi e ad uso pubblico, con possibilità per chiunque di accedervi e sostare senza vincoli di tempo e/o residenza.
Si indicano come testimoni: (…)”.
PER IL Controparte_2
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare:
IN VIA PRELIMINARE
Dichiarare l'inammissibilità della domanda e dell'azione del per l'assenza Parte_1 dell'interesse ad agire nonché assenza della legitimatio ad causam per tutte le ragioni dedotte in narrativa e per difetto di giurisdizione dell'A.G.O. all'annullamento degli atti amministrativi comunali.
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale adito non ritenga sussistano i presupposti per dichiarare inammissibile l'azione e la domanda del , Voglia Parte_1
contrariis reiectis, così giudicare
NEL MERITO
In via Principale
Accertare e dichiarare che la domanda svolta dal è infondata in fatto e in Parte_1 diritto per le motivazioni dedotte in atti e per l'effetto
Rigettare la domanda attrice perché priva di ogni fondamento sia in fatto che in diritto In ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e C.P.A. come per legge.
In via istruttoria formula istanza di prova testimoniale sulle seguenti circostanze in fatto:
pagina 5 di 15

1. dica il teste se è vero o non è vero che l'area identificabile al foglio 10, mappale 76 del Comune di
(come da planimetria doc. 8 di parte convenuta che si rammostra), costituita da Parte_1
percorso pedonale a margine della carreggiata di Corso Roma in in contiguità del Parte_1
Supercondominio attore, è stata manutenuta dal Condominio attore sin dalla realizzazione negli anni
'60 del secolo scorso ad oggi;



2. dica il teste se è vero o non è vero che ogni intervento di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'area identificabile al foglio 10, mappale 76 del Comune di (come da Parte_1
planimetria doc. 8 di parte convenuta che si rammostra), costituita da percorso pedonale a margine della carreggiata di Corso Roma in in contiguità del Supercondominio attore è stata Parte_1 effettuata ed eseguita a cura e spese del sin dagli anni '60 del secolo scorso ad Parte_1
oggi.
Si indicano come testi di entrambi i capitoli: (…)”.
IN FATTO
Il presente giudizio è stato instaurato dal sito in corso Parte_1 Parte_1
Roma n. 153/185 al fine di far accertare che l'area identificata al N.C.E.U. del medesimo Comune quale mappale sub 2239/a è l'unica di sua esclusiva proprietà in quanto area cortilizia comune ai
E”, tutti facenti parte Pt_5 Parte_6 Pt_7 Parte_8 Pt_5Parte_9
del Supercondominio e che, di contro, non è a sé riconducibile l'area oggi identificata al foglio 10, mappale 76, composta da un marciapiede adibito a pubblico passaggio, comprensivo delle relative aiuole, sita in Corso Roma nn. 153/185, già identificata quale area sub 2239/ h, e, di Parte_1 conseguenza, previo accertamento dell'illegittimità della comunicazione di avvio del procedimento amministrativo n. 435/2015 all'esito della quale erano state poste a proprio carico le spese e gli oneri di manutenzione di tale ultima area, ha chiesto condannarsi la P.A. a rifondergli, a titolo di indebito oggettivo, la complessiva somma di € 1.708,00 sostenuta a tale titolo e qualsivoglia altra somma spesa per le medesime ragioni.
Nel costituirsi in giudizio il ha contrastato la fondatezza delle richieste Controparte_2
avanzate nei propri confronti, eccependo sia il difetto di interesse ad agire sia, nel merito, che il complesso immobiliare oggi denominato ” o, indifferentemente, Parte_1 Parte_4
” era stato realizzato nel lontano anno 1961 in prossimità e sul confine dell'allora “vecchia
[...] provinciale per Imbersago”, oggi corso Roma, e che l'area di sedime ricomprendeva anche la porzione oggi adibita a marciapiede ed a pubblico passaggio sino al confine dell'allora preesistente “vecchia provinciale per Imbersago”, tant'è vero che su tale porzione di terreno posta a confine con la strada pagina 6 di 15 provinciale e nel sottosuolo dell'attuale marciapiede il dante causa del vi aveva Parte_1
realizzato gli impianti fognari portandoli sino all'allaccio della pubblica fognatura.
La natura privata e condominiale dell'area era, quindi, corroborata dall'avvenuto posizionamento nel sottosuolo dei condotti fognari condominiali (e non pubblici) che solo successivamente erano stati raccordati alla conduttura pubblica.
Ad ulteriore supporto di tale interpretazione ha dedotto essere stata rinvenuta tra gli atti della P.A. un'ipotesi di atto, mai formalizzato dalle parti, per effetto della quale il costruttore del si era impegnato a cedere l'area posta in prossimità della via pubblica sicché, non Parte_1
essendo ciò mai avvenuto, la medesima bozza rappresentava un chiaro indice dell'inalterata condominialità dell'area, a maggior ragione considerando che il marciapiede esistente era stato realizzato con materiali e pavimentazione del tutto diversi dai marciapiedi pubblici esistenti nel
Comune di e la relativa manutenzione mai era stata effettuata da quest'ultimo. Parte_1
Tentata ripetutamente, purtroppo senza esito, la conciliazione delle parti, disposta ed espletata una CTU volta ad accertare, previa ricostruzione documentale di tutti gli atti e i documenti che l'hanno riguardata nel tempo, il soggetto titolare del diritto di proprietà sull'area oggi catastalmente individuata al foglio
10, mappale 76 ed originariamente individuata con il mappale n. 2239, frazionato nei subalterni identificati con lettere dalla “a” alla “r” a seguito della costituzione del Controparte_5
, all'udienza del 20.5.2025, previa precisazione delle conclusioni come in epigrafe ed
[...]
assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi conclusionali, la causa
è stata trattenuta in decisione.
IN DIRITTO
La decisione della presente controversia presuppone l'accertamento, seppur incidenter tantum e con formulazione negativa che costituisce, in ogni caso, l'architrave idonea a supportare la fondatezza delle ulteriori domande restitutorie proposte in via principale e di cui supporta anche il relativo interesse ad agire la cui carenza è stata preliminarmente eccepita dalla P.A., del soggetto titolare del diritto di proprietà sull'area sita nel Comune di corso Roman nn. 153-185, oggi identificata al Parte_1
foglio 10, mappale 76, che il Comune di aveva ordinato al di Parte_1 Parte_1
mettere in sicurezza con PEC inviatagli in data 23.10.2015 con cui gli era stato comunicato l'avvio del procedimento amministrativo n. 435/2015 (cfr. in tal senso il documento n. 1 prodotto dall'attore).
Stante la complessità dell'accertamento presupposto in ogni caso demandato al Tribunale, immediata conseguenza della non particolare accuratezza delle indicazioni riportate nei plurimi documenti prodotti che ne hanno reso particolarmente articolata la ricostruzione, in corso di causa si è ritenuto opportuno disporre un accertamento peritale le cui conclusioni, logiche, coerenti e ben supportate dalla pagina 7 di 15 visione dei luoghi e dall'attenta lettura di tutti gli elementi documentali in atti, meritano di essere integralmente richiamate in queste sede per essere poste a fondamento della decisione.
Prima di esaminarne gli esiti ed al fine di rappresentare l'area oggetto della richiesta di accertamento
(negativo e incidentale) del diritto di proprietà, è opportuno riportare una delle fotografie allegate alla
C.T.U. e, in particolar modo, l'ultima di quelle riportate a pagina 10 della relazione peritale:
La prima freccia a sinistra, appositamente aggiunta dal presente giudicante, indica il camminamento pedonale al di sotto del quale è stata pacificamente posizionata la rete fognaria del Supercondominio attoreo;
la seconda, anch'essa aggiunta in questa sede, rammostra una delle aiuole presenti tra il camminamento pedonale e la strada, anch'essa ricompresa nella medesima area oggetto di causa.
Orbene, volendo iniziare l'analisi dai primi atti amministrativi che l'hanno riguardata, dalla relazione peritale espletata a cura dell'arch. , ma la circostanza non è stata neppure oggetto di Persona_2 specifica contestazione, emerge anzitutto come l'area sita in corso Roma n. 153- Parte_1
185, oggi catastalmente individuata al foglio 10, mappale 76, originariamente individuata con il mappale n. 2239, sia stata parte integrante di un piano di lottizzazione risalente all'anno 1961 che prevedeva la costruzione di ben 8 corpi di fabbrica denominati alfabeticamente dalla lettera “a” alla pagina 8 di 15 lettera “h”, con prevalente destinazione d'uso residenziale (compresi i relativi annessi) e con i piani terra dei fabbricati ad uso commerciale prospicenti su corso Roma e su via Ovidio.
L'intera area oggetto di lottizzazione è delimitata da una quinta di corpi di fabbrica e da recinzioni con accessi sia carrai che pedonali.
Degli 8 corpi di fabbrica previsti in progetto, solamente quelli contraddistinti con le lettere “a, b, c, d, f ed h” hanno affaccio diretto su corso Roma mentre, sotto l'aspetto prettamente urbanistico ed edilizio, il compendio è stato edificato in forza del nulla osta per esecuzione di lavori edili rilasciato in data
18/07/1961 ai nn. 1138/61 ed intestato ad Immobiliare Stella s.p.a.¹ con cui quest'ultima era stata autorizzata a realizzare una civile abitazione con negozi: a tale pratica sono, poi, seguite ben 3 varianti identificate presso il Comune di con i nn. 1139/1961, 1141/1961 e 1145/1961. Parte_1
Sulla scorta degli elaborati grafici riversati in atti e da quelli autonomamente reperiti dal C.T.U. presso la P.A. non è stato possibile individuare con sufficiente grado di ragionevolezza il limite tra la strada denominata Corso Roma e il lotto oggetto del piano di lottizzazione su cui attualmente si erge il
, essendo stata ivi indicata la misura della strada oggi identificata quale corso Parte_1
Roma (originariamente “vecchia provinciale per Imbersago”) e quella della distanza tra il fabbricato con affaccio su corso Roma e la linea tramviaria.
Né, a ben vedere, presso la P.A. è stato possibile reperire atti di cessione della predetta porzione di area, al contrario di quanto invece effettuato con riferimento alla cessione delle altre porzioni immobiliari, ovverosia dell'area sita in prossimità della nuova strada provinciale per Imbersago e di quella sita in prossimità della via Ovidio.
Piuttosto, dalle risultanze catastali e, in particolar modo, dall'estratto di mappa del foglio 10 in cui è rappresentato il mappale 76 su cui sorge il la porzione di area su corso Roma Parte_1
individuata tra la carreggiata e il è tutt'ora inclusa nel mappale 76 sicché, al fine di Parte_1 approfondire l'indagine su tale mappale, apparentemente di proprietà privata, si è reso necessario effettuare una visura storica che ha evidenziato come l'intero mappale risulti ancora oggi intestato all'Immobiliare Stella s.a.s. di titolare dell'impresa costruttrice del compendio CP_6
denominato , pacificamente però non più in attività per intervenuta cessazione Parte_1
d'attività denunciata in data 25.5.1990.
Trattasi di un primo indizio, non decisivo ovviamente ma pur sempre rilevante, di una potenziale, seppur piuttosto illogica, condominialità dell'area in questione. ¹ E' bene sin d'ora precisare che Immobiliare Stella s.p.a. venne costituita nell'anno 1959 con atto del notaio rep. n. Per_3 14168 (cfr. in tal senso i documenti n. 16 e 17 prodotti dalla P.A.), trasformata in società in accomandata semplice denominata “Immobiliare Stella di G. BI e C. s.a.s.” il 9 gennaio 1962 (cfr. in tal senso il documento n. 12), per poi divenire il 17 dicembre 1963, per sostituzione del socio accomandatario, “Immobiliare Stella di Andrè Farhi s.a.s.” (cfr. in tal senso il documento n. 13), forma nella quale compare negli atti di compravendita prodotti in atti. pagina 9 di 15 Approfondendo l'indagine così da individuare eventuali ulteriori indizi in tal senso, dagli allegati alla copia dell'atto di compravendita stipulato in data 20.8.1963, Serie A, e registrato a Milano al n. 6098 si evince come la medesima area sia parte dell'ex mappale 2239, indicata alla lettera “h”, oggi mappale
76, unito alla porzione “a” dell'ex mappale 2239.
Dallo stesso documento si evince, poi, che l'area contrassegnata al mappale 2239/a [che, nell'ipotesi attorea, sarebbe scissa da quella di cui alla lettera h)] è da ritenersi a tutti gli effetti comune ai mappali contrassegnati alle lettere “b, c, d, f, g, p, q”, come sopra già precisato fisicamente individuabili negli edifici realizzati e costituenti oggi i vari Condomini facenti parte del complesso residenziale ”. Pt_1
Sulla porzione indicata alla lettera “h” di cui all'ex mappale 2239 insiste, per l'appunto, la porzione di marciapiede solo parzialmente riportata nella superiore fotografia (strumentalizzata a mo' d'esempio per il tutto), ivi comprese aiuole a verde ed aree a parcheggio tra l'area fisicamente delimitata dal e corso Roma. Sulle medesime aree, come si evince dalla seguente fotografia Parte_1
allegata a pagina 11 della CTU, sono attualmente installati la segnaletica stradale di tipo sia verticale che orizzontale, elementi di arredo urbano (cestini dell'immondizia, sedute e pali dell'illuminazione), la pensilina e la segnaletica indicante la fermata del bus, tutti elementi autonomamente delimitati dal
Tribunale con tratto di colore rosso al fine di evidenziarne ulteriormente la particolarità.
pagina 10 di 15 La situazione appena descritta, così come fotograficamente rappresentata, già ostenta tutta la propria paradossalità in quanto, a fronte di ciò che appare disvelarsi quale un'area di proprietà privata del
, v'è una chiara, manifesta e indiscutibile utilizzazione e destinazione pubblica Parte_1
certificata da un possesso uti dominus mai verosimilmente esercitato dal per ben oltre Parte_10 sessant'anni se si considera che non si rinvengono in atti elementi documentali idonei ad attestare una qualche forma di utilizzazione effettuata da quest'ultimo nel corso degli anni, fatta eccezione, ovviamente, per il sistema fognario posto nel sottosuolo e di cui a breve si darà conto,.
Ma tant'è, dovendosi necessariamente proseguire nell'esame degli atti e dei documenti prodotti, oltreché in un ragionamento più presuntivo idoneo a supportare la presente decisione, in data 8.1.1965
l'Immobiliare Stella, a seguito di presentazione del progetto agli atti del Comune di Parte_1 per la costruzione del c.d. ”, si era impegnata, per sé, i propri successori ed aventi Parte_4
causa, ad effettuare le seguenti attività riportate a pagina 14 della C.T.U. che, in quanto fondamentali per veicolare l'interpretazione, si ritiene opportuno ritrascrivere integralmente:
“

1. di addivenire in qualsiasi momento, su richiesta del Comune di alla cessione Parte_1 senza corrispettivo in denaro e a titolo di parziale contributo di piano regolatore dell'area corrispondente alla sede della nuova Via al lento traffico adiacente la prov. n. 3, larga 10 mt, antistante la fronte della sua proprietà, avente la lunghezza di ml 84,20 pari a mq 842;


2. di rinunciare, senza compenso alcuno, a favore del Comune di ad ogni eventuale Parte_1 diritto e ragione sull'area già a parte dei mappali n. 269/b 1810/d (ora 2239/r) corrispondente alla semisede della nuova strada del piano regolatore […];
3. […] con delibera n. 131 in data 11 maggio 1962 che il comune dovrà sostenere per la costruzione della strada antistante la proprietà completa di tutti i servizi pubblici (fognatura, cordonatura, illuminazione) e per la manutenzione della stessa […];
4. […] 5. di rimuovere le fosse biologiche installate sul marciapiede di via Roma non appena la fognatura attualmente esistente sarà idonea a ricevere le acque cloacali”.
Orbene, tralasciando ogni disquisizione su una forma in gran parte forse un po' troppo approssimativa, neppure da tali impegni è possibile individuare con sufficiente approssimazione la costruzione di quale strada sia stata posta a carico del in quanto, se è certo che, mentre quando si fa riferimento alla CP_2
strada di cui al superiore punto 1, ovverosia alla nuova via al lento traffico, si identifica per una parte l'odierno viale Brianza e, quando ci si riferisce alla strada di cui al punto n. 2, si identifica una porzione dell'odierna via Ovidio, allorquando ci si riferisce alla costruzione della strada antistante la proprietà, completa di tutti i servizi pubblici così come riportato al superiore punto n. 3, non si riesce bene a comprendere a quale strada, odierna e passata, si faccia effettivamente riferimento.
pagina 11 di 15 L'unico elemento certo e indiscutibile in quanto confortato dall'avvenuta predisposizione delle relative fosse biologiche è rappresentato dal punto n. 5, che fa chiaramente riferimento alla via Roma e, quindi, all'area oggetto della presente controversia, a cui non può non riconoscersi un particolare rilievo sotto il profilo decisorio nella misura in cui si dà atto che proprio al di sotto di tale area era all'epoca ancora in fase di predisposizione la rete fognaria del la quale, a ben vedere, ivi non avrebbe Parte_1
potuto essere collocata se non in quanto all'interno di un'area di proprietà della società costruttrice in quanto facente parte della lottizzazione assentita, a maggior ragione in assenza di una qualche forma di autorizzazione all'utilizzazione, anche solo ai fini della posa sotterranea, di un'area a quell'epoca di proprietà della P.A..
Un elemento documentale apparentemente contrario alla condominialità della medesima area dovrebbe evincersi, quantomeno nelle allegazioni attoree, da quanto riportato in uno dei primi contratti di compravendita stipulato tra Immobiliare Stella di G. BI & C. s.a.s. e l'acquirente di una delle tantissime unità immobiliari ivi edificate e, successivamente, anche in tutti gli altri rogiti di acquisto che riportano immutati i medesimi riferimenti.
In particolare, nel rogito effettuato in data 31 luglio 1963, per autentica del notaio Per_4
ovverosia uno degli innumerevoli modelli campione che potrebbero essere indistintamente utilizzati in questa sede a supporto della medesima tesi, oltre alla descrizione dell'appartamento è espressamente richiamato: “il trasferimento anche della proporzionale quota di comproprietà sugli enti comuni dello stabile distinti al mappale 2239/b sub 0 di ettari ha 0.10.20 e costituiti detti enti dall'area su cui sorge il fabbricato, dall'andito di accesso e ai piani superiori e dai relativi vani scala e da quant'altro dichiarato proprietà comune condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c., fatta vertenza che per quanto riguarda il piano cantinato […]”. Nei patti speciali è altresì specificato che: “le parti si danno inoltre reciproco atto che: a) il cortile al mappale 2239/a è da ritenersi a tutti gli effetti di proprietà comune ai mappali 2239/b, 2239/c, 2239/d, 2239/f, 2239/g, 2239/p, 2239/q proporzionalmente ai valori dei singoli fabbricati come meglio risulta allegata alla lettera B del presente atto. […]; b) la portineria al mappale 2239/b sub 7 è da ritenersi di proprietà esclusiva di tutti i subalterni del mappale 2239/b.
[…]; c) i terrazzi di copertura al piano nono, divisi in otto porzioni sono da ritenersi di proprietà esclusiva rispettivamente ai subalterni 36 – 37 – 38 – 39 – 68 – 69 – 70 – 71 del mappale 2239/b come meglio risulta dall'allegata planimetria. […]; d) la centrale termica a parte del mappale 2239 sub 02 è da ritenersi a tutti gli effetti di proprietà comune oltre a tutti i subalterni del mappale 2239/b, anche del sub 1 del mappale 2239/c.; e) a favore del vano cantina colorato in verde nella planimetria allegata sotto C viene costituita servitù di passo pedonale sulla scala e corridoio comune di accesso al piano cantina del mappale 2239/c.; f) la parte acquirente si dichiara inoltre edotta che il mappale
pagina 12 di 15 2239/a (cortile comune) è gravato di servitù di fatto, di acquedotto, elettrodotto correnti in direzione sud-ovest – nord-est […]”.
Nulla, quindi, che faccia espressamente riferimento alla porzione di strada di cui al mappale 2239/h la quale, per tale ragione a dire di parte attrice, sarebbe di fato esclusa dai beni di proprietà condominiale.
In realtà e a ben vedere, la circostanza non può ritenersi di per sé sola decisiva per c.d. ad escludendum se solo si considera che, come si evince anche dalle seguenti due fotografie allegate a pagina 12 della relazione peritale, al di sotto di tale area (in particolare, sia il tratto di strada ad uso marciapiede che quello adibito ad area verde), come peraltro accertato dallo stesso C.T.U., sono pacificamente presenti dei pozzetti di ispezione all'impianto di fognatura del : Parte_1
Id est: al di sotto di tale area è presente l'impianto di fognatura del e ciò significa Parte_1
quindi che, in esecuzione del superiore punto n. 5 della comunicazione effettuata da Immobiliare Stella al di in data 8.1.1965, il sottosuolo di tale area - la quale, in tesi, avrebbe CP_2 Parte_1
dovuto essere di proprietà del nonostante fosse stata inclusa nel piano di lottizzazione CP_2
originario e nel complesso intervento edilizio che ne è conseguito - è stato pacificamente utilizzato per l'allocazione di una parte consistente del sistema fognario dell'intero complesso e, conviene ribadirlo a scanso di equivoci, in assenza di elementi contrari tutt'altro che emergenti dagli atti, ciò parrebbe pagina 13 di 15 essere avvenuto proprio perché anche tale area era stata originariamente ricompresa nel piano di lottizzazione imputabile e riconducibile ad Immobiliare Stella.
La circostanza non parrebbe, peraltro, neppure sostanzialmente contestata dall'attore il quale, al contrario, da ultimo in comparsa conclusionale, si è sul punto così espresso: “Come dedotto nei vari scritti difensivi, negli anni '60 del secolo scorso l'allora Immobiliare Stella Spa chiedeva ed otteneva dal Comune di il nulla osta per procedere alla costruzione dell'odierno “ Parte_1 Parte_4
”, formato da una serie di stabili residenziali e relative parti comuni, dal quale ha poi preso
[...] forma il Supercondominio odierno attore, ottenendone l'agibilità nel 1965. Per raggiungere tale obiettivo, l'Immobiliare provvedeva ad acquistare tutta una serie di porzioni di terreno di differenti proprietà, riunendole con atto di fusione sotto l'unico mappale n. 2239, poi frazionato nei mappali denominati alle lettere “a” sino alla “r”.”.
Se è vero che l'Immobiliare Stella, come dedotto dalla stessa parte attrice, aveva acquistato dalla P.A.
l'unico mappale 2239, successivamente frazionato nei mappali progressivamente denominati con le lettere da “a” ad “r”, e se è altrettanto vero che tra essi era pacificamente ricompreso anche il mappale
“h”, è consequenziale ritenere che, stante la mancata produzione di un atto successivo di ritrasferimento e/o di cessione gratuita di tale mappale in favore della P.A. e, in ogni caso, l'assenza di un atto successivo espropriativo della medesima area finalizzato alla realizzazione di ciò che oggi è il Corso
Roma, l'adiacente area pedonale e quella a verde, l'intera area, fatta eccezione per la sede stradale, sia rimasta nell'esclusiva disponibilità del costruttore/venditore.
E, si badi, la mancata esplicita ricognizione di tale area all'interno dei relativi atti di compravendita non può ritenersi inequivocabilmente significativa dell'esclusione dai beni comuni ex art. 1117 c.c., trattandosi altrettanto pacificamente del luogo al di sotto del quale sono stati allocati dei beni inequivocabilmente comuni ai sensi della medesima disposizione e, quindi, avente un chiaro collegamento funzionale con il Supercondominio attoreo.
Si tratterebbe, quindi, di un'area condominiale la cui comproprietà, inizialmente facente capo all'unico soggetto costruttore, si è necessariamente trasmessa ai partecipanti al sin dal primo atto di Parte_10
trasferimento immobiliare rogato e la cui regolamentazione giuridica è presumibilmente sfuggita per l'approssimazione con la quale i mappali originari oggetto del piano di lottizzazione sono stati assegnati, successivamente frazionati e, ancora dopo, parzialmente mutati.
Per tali ragioni, contrariamente a quanto richiesto dal e seppur incidenter tantum Parte_1
stante la mancata proposizione a cura di entrambe le parti di un'autonoma domanda di accertamento idonea a passare in giudicato, non può di certo affermarsi in questa sede che l'area identificata quale ex mappale 2239/a sia l'unica “di competenza” (rectius di proprietà) del ” né, Parte_1 Pt_1
pagina 14 di 15 tanto meno, che l'area sita in corso Roma n. 153 – 185, oggi identificata al foglio Parte_1
10, mappale 76 ed originariamente identificata quale mappale 2239/h, non sia di competenza (rectius di proprietà) del ”. Parte_1
Per il futuro, sarebbe opportuno che la situazione in essere fosse diversamente regolamentata nei modi ragionevolmente indicati dalla C.T.U., ovverosia attraverso una ricognizione del diritto di proprietà condominiale ed una successiva cessione dell'area in favore della P.A. previa regolamentazione del diritto di mantenervi l'attuale impianto fognario condominiale.
Ne consegue, inoltre, il rigetto della domanda restitutoria proposta da parte attrice in quanto la spesa sostenuta dal in ottemperanza del provvedimento n. 435/2015 emesso dal Comune di Parte_1
non può ritenersi priva di causa. Parte_1
Venendo a questo punto alla ripartizione tra le parti delle spese di lite, ritiene il Tribunale che l'oggettiva difficoltà di ricostruire ex post l'attuale situazione di titolarità dell'area oggetto delle domande proposte, evidentemente anche frutto di una particolare confusione documentale imputabile alla stessa P.A., a maggior ragione se si considera che la decisione della causa è il frutto quasi integrale di uno sforzo ricostruttivo ermeneutico fondato per lo più su un ragionamento presuntivo il cui esito è giocoforza necessariamente probabilistico e tutt'altro che certo, ne imponga l'integrale compensazione tra le parti.
Del pari, le spese di CTU, separatamente liquidate nel corso del giudizio, vanno poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50% cadauna con diritto di ciascuna delle parti di ripetere dall'altra l'eccedenza eventualmente corrisposta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. rigetta tutte le domande proposte dal sito in corso Parte_1 Parte_1
Roma nn. 153/185 nei confronti del Controparte_2

2. dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite rispettivamente sostenute;

3. pone a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% cadauna, le spese di C.T.U. separatamente liquidate con decreto emesso in data 4.1.2023 con diritto di ciascuna di esse di ripetere dall'altra l'eccedenza eventualmente corrisposta in favore dell'arch. . Persona_2
Così deciso in Monza in data 29 maggio 2025
Il Giudice
dott. Carlo Albanese
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