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Proc. 4329 / 2025 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato, all'esito della riserva della causa in decisione all'udienza del 14/7/2025 ai sensi degli artt. 281 terdecies comma 1 c.p.c.
e 281 sexies comma 3 c.p.c. e quindi con le forme del rito semplificato di cognizione,
la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 4329/2025 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione di contratto di affitto di azienda per cessazione alla scadenza e per inadempimento , e vertente
TRA
con codice fiscale , elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliata in Napoli al Corso Umberto I n. 154 presso l'avv. Giulio d'Andrea, che la rappresenta e difende in virtù di mandato in calce al ricorso introduttivo
ATTRICE
E
con codice fiscale , elettivamente domiciliato Controparte_1 C.F._2
in Napoli alla via Diocleziano n. 342 presso l'avv. Michele Bisceglia, che lo rappresenta e difende in virtù di mandato in calce alla comparsa di risposta
CONVENUTO
CONCLUSIONI : 2
le parti concludono come da verbale di udienza del 14/7/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, depositato il 26/2/2025 ai sensi dell'art. 281 undecies c.p.c. e quindi con le forme del rito semplificato di cognizione,
ha premesso di aver stipulato contratto di affitto temporaneo della Parte_1
sua azienda corrente in Napoli alla via Coroglio n. 130/130A, avente ad oggetto l'attività di somministrazione al pubblico di alimenti/bevande , azienda comprensiva non solo dell'immobile in cui era ubicata ma anche di frigoriferi, affettatrici professionali, forni professionali e quant' altro necessario, con durata prestabilita dall'1/12/2022 al 13/9/2024, giorno in cui l'affittuario, nella persona di , Controparte_1
avrebbe dovuto corrispondere alla controparte la somma di euro 25.000 per rilevare definitivamente l'attività. Contestualmente, nel corpo del contratto di affitto e più
precisamente agli artt. 4 e 6, era stato stabilito che il si sarebbe fatto carico di CP_1
pagare tutte le utenze in luogo della formale intestataria, che avrebbe corrisposto il canone di locazione al proprietario dell'immobile in cui era collocata l'azienda,
trattandosi di persona diversa dalla , ed avrebbe corrisposto sempre, fino al Parte_1
versamento di euro 25.000, la somma di euro 800 mensili quale canone di affitto. Il
relativo contratto è stato allegato al ricorso dall'attrice e risulta essere stato stipulato per atto pubblico l'1/12/2022.
Ora, la ricorrente ha lamentato che il non aveva mai pagato le utenze, rimaste CP_1
intestate formalmente alla , tanto da costringerla a chiedere l'emissione in Parte_1
suo danno di un decreto ingiuntivo e a notificarlo all'affittuario, rimasto insolvente nonostante che, una volta divenuto definitivo il provvedimento monitorio per mancata opposizione, fosse rimasta in gran parte senza esito anche una procedura espropriativa presso terzi instaurata contro il . CP_1 3
In aggiunta, l'attrice ha dedotto che il con comunicazione del 4/9/2024 aveva CP_1
invitato la concedente a presentarsi dinanzi ad un notaio per formalizzare la cessione e ricevere la somma concordata di euro 25.000, ma che il notaio, da lei contattato, le aveva risposto di non aver dato alcun appuntamento al . CP_1
In aggiunta, la ricorrente ha allegato, contraddittoriamente, da un lato che l'attività era stata chiusa, dall'altro che il la esercitava ma che aveva ricevuto recensioni CP_1
pessime dalla clientela.
Di qui la richiesta di condannare l'affittuario al rilascio dell' immobile sito in Napoli
alla via Coroglio n. 130/130A avente ad oggetto l'attività di somministrazione al pubblico di alimenti/bevande, sul presupposto della sua occupazione sine titulo da parte del , ormai decaduto dal diritto al trasferimento dell'azienda . CP_1
Una volta instaurato il contraddittorio nei confronti del , questi si è costituito con CP_1
il deposito di una comparsa di risposta ed ha eccepito che non aveva assunto l'obbligo di volturare le utenze a proprio nome, ma semplicemente di pagare le medesime, e che la concedente aveva intenzionalmente omesso di trasmettergli le bollette. Il resistente ha aggiunto di aver invitato la innanzi al notaio prima per il giorno 10/9/2024, Parte_1
e di aver differito , con pec del 4/9/2024, tale invito al 25/9/2024 ore 18.00, e di aver esercitato validamente il diritto di opzione, cosicchè, secondo il suo assunto, la cessione dell'azienda non si sarebbe perfezionata unicamente per mancanza di volontà in tal senso della concedente. Di qui la richiesta di rigetto dell'azione di risoluzione attorea.
Nel corso della prima udienza il Giudice si è riservato sulle istanze di prova costituenda articolate dal convenuto e con apposita ordinanza le ha respinte perché superflue,
rinviando il processo al 14/7/2025 per la sua decisione con le forme del rito semplificato di cognizione. 4
In via preliminare va rilevato che la controversia, riguardando la materia dell'affitto di azienda di cui all'art. 2652 c.c., avrebbe dovuto essere introdotta e trattata con le forme del rito speciale disciplinato dall'art. 447 bis c.p.c., ma che il mancato passaggio al rito speciale locatizio da quello ordinario non spiega effetti invalidanti sul procedimento e sulla sentenza ove non determini un difetto di competenza in senso proprio ( v. sul punto Cass. civ. sez. lav., 4/6/1992, n. 6811 ) .
Invero dall'adozione di un rito errato non deriva alcuna nullità "né la stessa può essere
dedotta quale motivo di impugnazione, a meno che l'errore di rito non abbia inciso sul
contraddittorio o sull'esercizio del diritto di difesa o non abbia, in generale, cagionato
un qualsivoglia altro specifico pregiudizio processuale alla parte" ( v. Cass. civ. sez.
III, 29/9/2005, n. 19136 e, più di recente, Cass. civ. sez. I, 12/5/2021, n. 12567 ), il che è
da escludere nel caso di specie, posto che le preclusioni del rito locatizio sono più
stringenti rispetto a quelle del rito ordinario semplificato, scattando già con gli atti introduttivi.
Nel merito, la domanda attorea va qualificata come azione personale di risoluzione di contratto di affitto di azienda da un lato per cessazione alla sua scadenza, dall'altro per inadempimento all'obbligo di pagare le utenze connesse allo svolgimento dell'attività di impresa, e non può dirsi che abbia per oggetto unicamente il rilascio dell'immobile in cui è ubicata l'azienda, nel momento in cui la domanda muove dalla premessa che dell'attività di cui sopra faceva parte anche tutta la attrezzatura destinata al suo svolgimento.
La prima domanda è fondata. Invero il contratto di affitto di azienda per cui è causa è a tempo determinato, perché era prevista agli artt. 2 e 3 la sua scadenza alla data del
13/9/2024. Parimenti è incontestato tra le parti che la cessione definitiva dell'azienda, a prescindere che tale circostanza sia dipesa dalla volontà della concedente o 5
dell'affittuario, non ha mai avuto luogo, perché il relativo contratto non è stato stipulato né prima né dopo la scadenza sopra indicata o di quella del 30/9/2024 stabilita per l'esercizio del diritto di opzione riconosciuto all'affittuario. Di conseguenza, il relativo rapporto obbligatorio è venuto meno, e alla attualità il non ha più alcun titolo per CP_1
condurre l'azienda della . Parte_1
Parimenti esiste un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Napoli, contraddistinto dal numero 3879/2024 , emesso il 12/7/2024 e diventato irrevocabile, come attestato dal decreto emesso ex art. 647 c.p.c. il 2/10/2024 e allegato da parte attrice, il che significa che è passato in giudicato anche l'accertamento del mancato rimborso delle spese connesse alle utenze aziendali e quindi dell'inadempimento dell'obbligo previsto dall'art. 6 del contratto di affitto, da considerarsi grave ai sensi e agli effetti dell'art. 1455 c.c. nel momento in cui l'affittuario , non pagando le bollette, ha determinato anche l'insolvenza della concedente nei confronti delle imprese di fornitura dei servizi alla azienda, in quanto intestataria dei relativi contratti.
In definitiva, il contratto di affitto di azienda stipulato per atto pubblico l'1/12/2022 va dichiarato risolto e per cessazione alla scadenza e per inadempimento dell'affittuario all'obbligo di rimborsare le spese connesse alle utenze aziendali.
Alla dichiarazione di risoluzione consegue, in virtù della disposizione generale di cui all'art. 1590 c.c., la condanna alla restituzione dell'azienda, quale descritta nel contratto dell'1/12/2022. Trattasi di condanna non soggetta alle disposizioni dell'art. 56 della L.
27 luglio 1978 n. 392 circa la determinazione della data di esecuzione del provvedimento medesimo, che è normativa operante solo nella diversa ipotesi del rilascio di immobili urbani concessi in locazione ( v. Cass. civ. sez. III, 6/7/1983, n.
4566 , similmente a quanto previsto per l'affitto agrario Cass. civ. sez. III, 28/11/2002,
n. 16872 ). Ne consegue che la restituzione della azienda oggetto di affitto deve essere 6
eseguita in favore della ricorrente con effetto immediato, senza fissazione di un termine minimo.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. del convenuto e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del
D.M. 10/3/2014 n. 55 , come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide con la domanda giudiziale originaria formulata nell'atto introduttivo ( cd. criterio del disputatum , v. sul punto Cass. civ. sez. sez. II, 11/2/2022,
n. 4520 ), e più precisamente secondo il criterio di cui all'art. 12 c.p.c. , vale a dire con quello che secondo la domanda attorea è il valore annuale dell'affitto ( v. Cass. civ. sez.
II, 20/3/1999, n. 2603 ), pari nella fattispecie ad euro 9.600 ( canone mensile di euro
800 previsto per l'affitto di azienda in contratto moltiplicato per 12 ).
Anche le spese della procedura di mediazione esperita in corso di causa di cui si è
onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25 bis allegata al D.M. 10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi, in ragione del valore della controversia quale già
precisato, ma per la sola fase che si è svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali 7
livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi, con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI,
13/5/2022, n. 15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III,
7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI,
28/4/2014, n. 9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie la domanda attorea e per l'effetto dichiara la risoluzione per cessazione alla scadenza e per grave inadempimento dell'affittuario del contratto di affitto di azienda stipulato l'1/12/2022 e condanna alla immediata restituzione in favore Controparte_1
di della azienda meglio descritta nel contratto medesimo;
Parte_1 8
b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore di Controparte_1
delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione , che si Parte_1
liquidano in complessivi euro 5.400 , di cui euro 5.100 per compensi ed euro 300 per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi .
Napoli, 21/7/2025
Il G.U.
Felice Angelo Pizzi