N. R.G. 184/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Zito ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 184/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BEZZI GIOVANNI, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in viale Empoli 33 47838 Riccione presso il difensore avv. BEZZI
GIOVANNI
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DE BELLIS Controparte_1 C.F._2
GABRIELE, elettivamente domiciliato in P.ZZA MALATESTA 21 47900 RIMINI presso il difensore avv. DE BELLIS GABRIELE
CONVENUTO/I
(C.F. , con il patrocinio Controparte_2 P.IVA_1 dell'avv. FRISONI GIANNI, elettivamente domiciliato in Corso d'Augusto 220 null 47921 Rimini presso il difensore avv. FRISONI GIANNI
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 1 di 15 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio il geom. Parte_1
, esponendo che: - con atto pubblico di compravendita per Notaio Dott. Controparte_1 di Rimini del 19.02.2019, Repertorio n. 4682, registrato a Rimini il Persona_1
01.03.2019 al n. 2180 serie 1T e trascritto a Rimini il 01.03.2019 al R.G. 3131 Art. 1942, egli aveva acquistato da e rispettivamente per i diritti indivisi Persona_2 Persona_3 pari a ¾ e a ¼, il diritto di piena proprietà sul fabbricato da cielo a terra ad uso civile abitazione posto in Comune di Riccione (RN) viale Cagliari n. 14, costituito dal solo piano terra, con annessa corte pertinenziale, dotato del solo impianto elettrico, il tutto distinto al Catasto
Fabbricati del predetto Comune al Foglio 17, p.lla 1064; - in sede di rogito, la parte alienante dava atto con espressa dichiarazione della regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile, la quale era altresì professionalmente attestata da apposita Relazione di regolarità urbanistico edilizia e conformità catastale Prot. n. 1/2019, rilasciata in data 12.02.2019 ed in data 13.02.2019 dal tecnico incaricato dai venditori EO. , iscritto all'Albo dei EOetri di Controparte_1
Rimini, ed allegata all'atto di compravendita sotto la lettera “B”; - il prezzo della compravendita, convenuto tra le parti a corpo in complessivi Euro 75.000,00, veniva regolarmente versato da a mezzo assegni circolari all'atto della stipula;
- contrariamente Pt_1
a quanto dichiarato in atto dai venditori e attestato professionalmente dal EO. , nel _1 corso di lavori di ristrutturazione dell'immobile iniziati da emergeva che l'immobile Pt_1 oggetto della compravendita era totalmente abusivo, non solo come civile abitazione ma come immobile in sé, in quanto oggetto di diniego di condono edilizio da parte del Comune di
Riccione, regolarmente notificato agli allora richiedenti e precedenti proprietari;
- di tale diniego di sanatoria nulla avevano mai riferito i venditori, né si faceva alcun cenno nella relazione del EO. ; - nello specifico si trattava del provvedimento di diniego di _1 condono e sanatoria edilizia, reso con determinazione definitiva dal Comune di Riccione, Prot.
Spec. 91665, notificato alla proprietà una prima volta in data 30.06.1998 e rinotificato alla proprietà, con conferma totale del suo contenuto, in data 03.06.1999, con riguardo alla
“costruzione di fabbricato ad uso civile abitazione” in via Cagliari, cioè proprio il fabbricato venduto a che doveva essere preesistente al 1967 e come tale non soggetto a licenza Pt_1 edilizia;
- il diniego era motivato dalla presenza di vincolo urbanistico “pro parco fluviale e collinare”, per cui il di Riccione riteneva l'abuso “non compatibile con il vincolo CP_3 esistente”; - nella ordinanza di demolizione di opere abusive n. 4/2020, emessa in data
04.03.2020, notificata il 05.03.2020 a il Comune di Riccione ingiungeva la Parte_1
pagina 2 di 15 demolizione del “fabbricato in costruzione al grezzo, completato nelle sole opere strutturali, nei tamponamenti esterni e nella copertura, ad un piano ….destinato all'uso residenziale, realizzato in assenza di permesso di costruire ed autorizzazione sismica in luogo di un manufatto abusivo e di un locale ad uso sgombero di mq 12,75 legittimato con condono ex lege
47/1985 prot. Spec. 6160”.
Tanto premesso, l'attore rappresentava di avere subito danni per complessivi € 180.000,00, in quanto egli mai avrebbe acquistato l'immobile in questione se avesse saputo che questo era completamente abusivo e non suscettibile di sanatoria. Per tali danni egli riteneva responsabile,
a titolo di responsabilità extracontrattuale, in solido con i venditori, tenuti a titolo di responsabilità contrattuale, il geom. , il quale con grave negligenza, nella relazione _1 tecnica allegata al rogito di compravendita, non aveva segnalato l'abusività dell'immobile oggetto di compravendita, né l'esistenza del provvedimento del Comune di Riccione di diniego del condono riguardante l'immobile stesso, conseguente all'esistenza di vincoli edilizi ed urbanistici.
L'attore, pertanto, instaurava il presente giudizio nei confronti del predetto professionista, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “- accertata e dichiarata la grave negligenza professionale del convenuto EO. nella redazione della Controparte_1
Relazione di regolarità urbanistico edilizia e conformità catastale Prot. n. 1/2019 del 12/13-02-
2019 allegata all'atto pubblico di compravendita per Notaio Dott. di Rimini di Persona_1 data 19.02.2019, Repertorio n. 4682, registrato a Rimini il 01.03.2019 al n. 2180 serie 1T e trascritto a Rimini il 01.03.2019 al R.G. 3131 Art. 1942, condannare per l'effetto il EO.
a risarcire ex art. 2043 c.c. al sig. tutti i danni cagionati per Controparte_1 Parte_1 tali causali, e ciò verso pagamento in favore dell'attore della somma di Euro 180.000,00
(centottantamila//00), o di quell'altra maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa, oltre ad interessi moratori e rivalutazione monetaria;
- Con vittoria di spese e compensi di causa”.

2. Con comparsa di risposta depositata in data 06.05.2021, si costituiva in giudizio _1
, chiedendo preliminarmente di essere autorizzato a chiamare in causa la
[...] [...] con cui aveva stipulato la polizza di responsabilità civile generale n. CP_2
05103132000046, per essere da questa manlevata in caso di accoglimento della domanda svolta dall'attore.
Nel merito, il convenuto contestava la domanda svolta in atto di citazione, evidenziando che, nella Relazione Tecnica Integrata prot. n. 1/2019 in data 12.2./13.2.2019 da lui redatta, poi pagina 3 di 15 allegata all'Atto di compravendita citato dall'attore, egli aveva - da un lato - attestato la conformità catastale dell'immobile oggetto della compravendita;
dall'altro lato, successivamente ad apposito accesso agli atti presso il in data 31.5.2018 Controparte_4
(comprovato dalla Ricevuta di registrazione del protocollo comunale di detto accesso, allegata alla Relazione Tecnica Integrata), egli aveva riportato correttamente i dati richiesti e le verifiche effettuate. In particolare, egli aveva evidenziato come per il fabbricato in questione sussisteva unicamente la Sanatoria di opere edilizie Prot. Spec. 6160 del 12.3.2007 rilasciata dal Comune di Riccione per un “ampliamento piano terra con aumento di un vano”, titolo in sanatoria che espressamente recava la seguente dicitura: “la restante porzione del fabbricato, non richiesto, non è oggetto della presente sanatoria”. Nella relazione in argomento il EO. aveva _1 espressamente scritto che: “non risultano precedenti edilizi agli atti dell'archivio uff. tec. com.le che dimostrino la regolarità della parte di fabbricato non oggetto della predetta sanatoria. Si precisa che all'interno del fascicolo relativo alla richiesta di sanatoria predetta, vi è allegata una dichiarazione sotto forma di atto di notorietà, resa dalla richiedente (sig.ra
, n.d.r.), in cui viene dichiarato che la parte di fabbricato non oggetto della richiesta Persona_4 di sanatoria è preesistente”.
Il convenuto esponeva che la circostanza della preesistenza dell'edificazione al 1967 era stata dichiarata dalla proprietà, con attestazione che aveva portato il Comune a rilasciare la sanatoria per l'ampliamento al fabbricato stesso (poiché dichiarato appunto preesistente al 1967, data prima della quale non era necessario dotarsi di titolo abilitativo per edificare i fabbricati). Tale dichiarazione era stata reiterata dai venditori in sede di atto di compravendita del 19.2.2019.
Correttamente, pertanto, il EO. aveva relazionato che agli atti comunali non _1 sussistevano titoli edilizi che attestassero la regolarità del fabbricato principale, risultando totalmente irrilevante a tale fine che si trattasse di immobile mai regolarizzato o oggetto di diniego di condono. L'unico titolo edilizio rilasciato e citato era appunto la sanatoria dell'ampliamento al piano terra del fabbricato principale dichiarato dalla proprietà ante '67: erroneamente, pertanto, parte attrice sosteneva che il Tecnico convenuto potesse aver contribuito a sostanziare l'affidamento circa la regolarità dell'immobile poi acquistato.
Il convenuto contestava altresì le richieste di risarcimento dei danni avanzate dall'attore, evidenziando che questi pretenderebbe di addebitargli, oltre ai costi per l'acquisto dell'immobile, anche i costi sostenuti per il progetto e l'opera di ristrutturazione, poi bloccata dal comune di Riccione, e le spese della demolizione dell'immobile abusivo. In realtà, come risultava dall'Ordinanza n. 4/2020 del Comune di Riccione emessa a carico di Pt_1
pagina 4 di 15 quest'ultimo aveva realizzato abusivamente un nuovo fabbricato (previa demolizione dell'esistente, sia della parte abusiva che di quella oggetto della sanatoria), in totale assenza di permesso di costruire ed autorizzazione sismica, condotte di cui doveva essere considerato l'unico responsabile.
Il convenuto concludeva come segue: “previo differimento da parte del Giudice della prima udienza di comparizione delle parti ex art. 269, 2° co., c.p.c. per consentire la citazione quale terzo in causa della Compagnia assicuratrice in persona CP_5 Controparte_2 del legale rappresentante pro tempore, per essere da questa garantito e/o risarcito e/o manlevato nei confronti delle pretese di controparte, con citazione a cura del medesimo;
NEL
MERITO: dichiarare infondata in tutto o in parte la domanda di parte attrice, sia in fatto che in diritto, e comunque priva di idoneo supporto probatorio ed insussistenza dell'invocata responsabilità extracontrattuale e pertanto rigettare ogni domanda svolta nei confronti di esso convenuto, con condanna dell'attore al pagamento delle spese e compenso di causa sia del medesimo convenuto EO. che della Compagnia Assicuratrice dello stesso chiamata in _1 causa;
IN VIA SUBORDINATA: qualora le domande della controparte svolte nei confronti del convenuto EO. dovessero essere accolte - anche parzialmente - Controparte_1
DICHIARARE TENUTA la Compagnia assicuratrice in Controparte_6 persona del legale rappresentante pro tempore, a tenere indenne e/o garantito e/o manlevato il convenuto EO. da qualsivoglia pretesa ex adverso spiegata, per l'effetto Controparte_1
CONDANNANDO la chiamata Compagnia di Assicurazione testé citata a pagare ogni somma dovuta dal convenuto alla controparte e condannando – in ipotesi - detta Compagnia al pagamento alla parte attrice di quanto dovuto, così ristorando e/o tenendo indenne il convenuto
EO. da ogni danno e/o pregiudizio che dovesse ad esso derivare in Controparte_1 conseguenza della causa che ne occupa, anche per spese legali”.

3. Autorizzata la chiamata in causa del terzo, si costituiva in giudizio la
[...] da ora in avanti solo ), aderendo alle difesa del proprio Controparte_2 CP_2 assicurato quanto all'assenza di responsabilità in capo al geom. e alla contestazione della _1 pretesa risarcitoria dell'attore.
In caso di affermazione della responsabilità del convenuto, la compagnia assicurativa chiedeva di limitare la garanzia dovuta nei termini previsti dall'art. 109 delle CGA “voce garanzia delle perdite patrimoniali”, con applicazione di uno scoperto di €.

1.000 per sinistro, con il minimo di
€. 1.000,00 e fino alla concorrenza di un sotto massimale pari al 10% del massimale per sinistro previsto in polizza e, specificamente entro l'importo di €. 50.000. pagina 5 di 15 Concludeva come segue: “A-) respingere la domanda di parte attrice unitamente ad ogni altra domanda a danno della esponente siccome manifestamente infondata nell' an e nel quantum per carenza di alcun profilo di responsabilità a carico del convenuto EO. . B-) nella _1 denegata ipotesi di affermazione di una qualche responsabilità in capo allo stesso, salvo gravame, limitare la condanna in capo alla esponente con applicazione di uno scoperto di €.


1.000 per sinistro, con il minimo di €. 1.000,00 e fino alla concorrenza di un sotto massimale pari al 10% del massimale per sinistro previsto in polizza e, specificamente entro l'importo di
€. 50.000. C-) Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio oltre accessori”.

4. Depositate le memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c., la causa veniva istruita mediante la richiesta di informazioni al Comune di Riccione, ai sensi dell'art. 213 c.p.c., circa le pratiche edilizie relative all'immobile oggetto di causa, nonché mediante le prove testimoniali richieste dalle parti.
Esaurita l'istruttoria, all'udienza del 15.01.2025 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

5. Così riassunto lo svolgimento del processo, occorre svolgere alcune premesse in materia di disciplina edilizia e urbanistica.
Come è noto, l'esercizio dello ius aedificandi, quale concreta e peculiare manifestazione del diritto di proprietà, soggiace all'osservanza di molteplici limitazioni e prescrizioni connesse a determinazioni della pubblica autorità. Dette limitazioni hanno fatto la loro prima comparsa con gli artt. 86-92 della l. n. 2359/1865, ma è con la Legge urbanistica n. 1150/1942 che è stato introdotto l'obbligo di richiedere apposita licenza per l'esecuzione di nuove costruzioni,
l'ampliamento di quelle esistenti, la modifica di struttura e aspetto dei centri abitati in presenza di un piano regolatore comunale. La Legge n. 765/1967 (c.d. legge Ponte) ha esteso l'obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale, mentre la Legge n. 10/1977 (c.d. legge
Bucalossi) ha affermato il principio in forza del quale ogni attività di trasformazione urbanistica del territorio partecipa agli oneri ad essa pertinenti e la relativa esecuzione è subordinata a previa concessione da parte del sindaco.
Infine, con il Testo Unico in materia urbanistica ed edilizia (D.P.R. n. 380/2001) sono stati definiti i tipi di intervento, è stato previsto uno specifico titolo abilitativo per ciascuna tipologia di intervento e sono stati delineati casi di attività edilizia completamente liberi. La concessione edilizia è stata sostituita dal permesso di costruire e per alcuni interventi si è previsto uno strumento autorizzativo semplificato, la segnalazione certificata di inizio attività (già denuncia pagina 6 di 15 di inizio attività).
L'inosservanza dei precetti posti dalla normativa urbanistica è stata variamente sanzionata sotto il profilo amministrativo (con la distruzione o la sospensione dei lavori o la demolizione del manufatto o con l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale) e penale (con fattispecie contravvenzionali).
Una prima sanzione sotto il profilo civile, con riferimento alla sorte degli atti tra privati aventi ad oggetto fabbricati irregolari sotto il profilo urbanistico, è stata prevista dalla L. n. 10/1977, il cui art. 15 co. 7 ha stabilito che essi sono nulli ove non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione.
La L. n. 47/1985 ha rimodellato la sanzione della nullità, disponendo all'art. 17 comma 1 che sono nulli e non posso essere stipulati gli atti tra vivi, in forma pubblica e in forma privata, aventi ad oggetto il trasferimento o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi a edifici o loro parti ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione a edificare o della concessione in sanatoria.
Per gli immobili realizzati prima dell'entrata in vigore della L. n. 47/1985, l'art. 40 comma 2 ha previsto quali titoli abilitativi la licenza e la concessione in sanatoria, la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell'oblazione o la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio attestante che l'opera è stata iniziata prima del 1° settembre 1967.
Entrambe tali disposizioni hanno previsto (artt. 17, co 4, e 40, co 3) la possibilità della
"conferma" delle comminate nullità, nel caso in cui la mancata indicazione della concessione edilizia, ovvero la mancanza di dichiarazione o il mancato deposito di documenti, non fossero dipesi dall'inesistenza, al tempo della stipula, della concessione, o della domanda di concessione in sanatoria, o, ancora dal fatto che la costruzione sia stata iniziata dopo il 1° settembre 1967: in tal caso, è stata prevista la possibilità della conferma degli atti, anche da una sola delle parti, mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, contenente la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda di concessione in sanatoria.
L'art. 17 della L. n. 47/1985 è stato poi abrogato e sostanzialmente riprodotto dall'art. 46 D.P.R.
n. 380/2001, intitolato "Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; decreto-legge 23 aprile 1985, n. 146, art. 8)".
Nel corso degli anni è sorto un ampio dibattito in dottrina e giurisprudenza circa la natura della pagina 7 di 15 nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47/1985 e 46 del T.U. n. 380/2001, vale a dire se essa dovesse essere considerata solo formale (in quanto derivante dalla mera assenza nel contratto delle dichiarazioni del venditore), o anche sostanziale (in quanto riferita alla difformità tra bene venduto e progetto assentito).
In particolare, il contrasto giurisprudenziale riscontrato in materia riguardava la possibilità di ravvisare, accanto alla nullità formale dovuta alla mancata inclusione nell'atto della dichiarazione dell'alienante, che è unanimemente riconosciuta, anche l'esistenza di una nullità sostanziale dell'atto ad effetti reali per l'irregolarità urbanistica della costruzione, affermata dalla giurisprudenza più recente ed in precedenza negata.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamate a pronunciarsi sulla questione, con la sentenza n. 8230/2019 hanno affermato che “la nullità comminata dalle disposizioni in esame non può esser sussunta nell'orbita della nullità c.d. virtuale di cui al comma 1 dell'art. 1418
c.c., che presupporrebbe l'esistenza di una norma imperativa ed il generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili, e tale divieto, proprio come registra l'ordinanza di rimessione, non trova riscontro in seno allo jus positum, che, piuttosto, enuncia specifiche ipotesi di nullità. Né la conclusione può fondarsi nella previsione della conferma degli atti nulli, mediante la redazione di un atto aggiuntivo, contemplata per l'ipotesi in cui la mancata indicazione dei prescritti elementi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati (...) ,in quanto tale conferma e l'atto aggiuntivo che la contiene presuppongono, bensì, che il titolo e la documentazione sussistano (cfr. infra), ma, di per sé, non implicano che
l'edificio oggetto del negozio ne rispecchi fedelmente il contenuto. (…) Muovendo doverosamente dal dato normativo, secondo quanto si è sopra esposto, ritiene il Collegio di dover, anzitutto, affermare al lume delle considerazioni sopra svolte ai §§ 6.7. e 6.8., che si è in presenza di una nullità che va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., secondo quanto ritenuto dalla teoria c.d. formale, con la precisazione essa ne costituisce una specifica declinazione, e va definita «testuale» (secondo una qualificazione pure datane in qualche decisione), essendo volta a colpire gli atti in essa menzionati. Procedendo, poi, all'analisi congiunta dei commi primo e quarto dell'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 (ma il discorso vale in riferimento alle analoghe disposizioni dell'art. 17, co 1 e 4, della L, n. 47 del 1985 nonché mutatis mutandis dei commi 2, e 3 dell'art. 40 della medesima L. n. 47 del 1985), emerge che, a fronte del primo comma che sanziona con la nullità specifici atti carenti della dovuta dichiarazione, il quarto comma ne prevede, come si è detto, la possibilità di "conferma", id est pagina 8 di 15 di convalida, nella sola ipotesi in cui la mancata indicazione dei prescritti elementi non sia dipesa dalla insussistenza del titolo abilitativo. Il dettato normativo indica, quindi, che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera: ipotizzare, infatti, la validità del contratto in presenza di una dichiarazione dell'alienante che fosse mendace, e cioè attestasse la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma e finirebbe col tenere in non cale la finalità di limite delle transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi che la norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz'altro persegue, mediante la comminatoria di nullità di alcuni atti che li riguardano. Se ciò
è vero, ne consegue che la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, e che l'indicazione degli estremi dei titoli abilitativi in seno agli atti dispositivi previsti dalla norma non ne costituisce un requisito meramente formale, secondo quanto ritenuto da parte della giurisprudenza sopra richiamata ai §§ 5.1 e 5.2. che va in parte qua superata, essa rileva piuttosto, come pure affermato in altre decisioni adesive alla teoria formale e sottolineato da un'accorta dottrina, quale veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, o in altri termini, essa ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, e, poiché la presenza o la mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo in relazione al bene che costituisce
l'immobile contemplato nell'atto (cfr. Cass. 20258 del 2009 cit.), la dichiarazione oltre che vera, deve esser riferibile, proprio, a detto immobile”.

6. Alla luce di tali principi, occorre ora trattare del caso di specie.
Dalla documentazione depositata dalle parti e acquisita dal Comune di Riccione ai sensi dell'art. 213 c.p.c. risulta che, con riferimento al fabbricato in questione, sono state presentate da una delle precedenti proprietarie (tale due distinte richieste di condono: la prima Persona_4 presentata in data 30.06.1986 ai sensi della L. n. 47/1985 con prot. spec. 6160 per
“ampliamento piano terra con aumento di un vano”, ove si dà atto che “la restante porzione del fabbricato, non richiesto, non è oggetto della presente sanatoria”, conclusasi positivamente con il rilascio della concessione in sanatoria in data 12.03.2007; la seconda presentata in data
01.03.1995 con protocollo 91665 ai sensi della L. 724/1994 per “costruzione di fabbricato ad uso civile abitazione”, conclusasi con provvedimento di diniego del 26.06.1998 con la motivazione “l'abuso non è compatibile con il vincolo esistente”, successivamente confermato con provvedimento del 27.04.1999.
E' in atti altresì l'ordinanza per la demolizione di opere abusive emessa in data 04.03.2020 nei pagina 9 di 15 confronti dell'odierno attore, in cui il dirigente comunale, dopo aver dato atto degli esiti del sopralluogo eseguito (“fabbricato in costruzione, al grezzo, completato nelle sole opere strutturali, nei tamponamenti esterni e nella copertura, ad un piano (…), destinato ad uso residenziale, realizzato in assenza di permesso di costruire ed autorizzazione sismica, in luogo di un manufatto abusivo e di un locale ad uso sgombero di mq 12,75, legittimato con condono ex lege 47/1985 prot. spec. 6160”), nonché dei precedenti edilizi sopra riportati, ha affermato che, in seguito a verifiche, gli uffici comunali avevano accertato che il manufatto originario, contrariamente a quanto dichiarato nell'istanza di condono prot. spec. 6160/1986, risultava realizzato in data successiva al 01.09.1967 e pertanto, ad eccezione dello sgombero oggetto di concessione in sanatoria, risultava costruito abusivamente e non legittimato da successivi titoli abilitativi.

7. Così ricostruita la situazione edilizia dell'immobile acquistato dall'odierno attore, deve affermarsi che il geom. , nella propria relazione di regolarità urbanistico edilizia allegata _1 all'atto di compravendita, avrebbe dovuto dare atto, oltre che dell'avvenuto rilascio della concessione in sanatoria per il locale ad uso sgombero, anche del provvedimento di diniego del condono edilizio con cui la precedente proprietaria aveva chiesto di legittimare la costruzione del fabbricato originario. Si tratta senza dubbio di un'omissione frutto di grave negligenza da parte del professionista, in quanto questi, richiedendo l'accesso agli atti al Comune di Riccione, avrebbe certamente dovuto accorgersi della presenza di un'altra pratica di condono, non andata a buon fine, e darne atto nella propria relazione.
In proposito non può ritenersi sufficiente l'affermazione contenuta nella relazione, secondo cui:
“non risultano precedenti edilizi agli atti dell'archivio uff. tec. com.le che dimostrino la regolarità della parte di fabbricato non oggetto della predetta sanatoria. Si precisa che all'interno del fascicolo relativo alla richiesta di sanatoria predetta, vi è allegata una dichiarazione sotto forma di atto di notorietà, resa dalla richiedente (sig.ra , n.d.r.), Persona_4 in cui viene dichiarato che la parte di fabbricato non oggetto della richiesta di sanatoria è preesistente”.
Con tale affermazione, infatti, il geometra non ha segnalato l'abusività della restante parte del fabbricato (in presenza della quale il Notaio avrebbe rifiutato di stipulare l'atto), ma ha di fatto avallato l'attestazione resa dai venditori in sede di atto di compravendita, secondo cui la costruzione dell'immobile era iniziata prima del 01.09.1967, quando non era ancora obbligatorio dotarsi di un titolo edilizio per tutte le opere realizzate sul territorio comunale.
Al contrario, la circostanza che il fabbricato era stato oggetto di diniego di una richiesta di pagina 10 di 15 condono nel 1995, se segnalata dal tecnico, avrebbe verosimilmente indotto l'acquirente e lo stesso Notaio a dubitare della veridicità dell'attestazione di edificazione antecedente all'entrata in vigore della c.d. Legge Ponte. È evidente, infatti, che, se la precedente proprietà aveva avanzato richiesta di condono, allora un titolo edilizio legittimante la costruzione era necessario e ciò è in contraddizione con l'affermazione che l'edificazione era iniziata prima del
01.09.1967.

8. Una volta accertata la sussistenza di un fatto colposo dell'odierno convenuto, occorre verificare se questo abbia effettivamente causato i danni di cui l'attore chiede il risarcimento.
Dalla ricostruzione della disciplina edilizia svolta in precedenza, così come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità, emerge che l'attestazione mendace circa l'inizio dell'edificazione del fabbricato in data antecedente al 01.09.1967 determina la nullità del contratto di compravendita secondo le disposizioni della L. 47/1985 e del d.P.R. n. 380 del 2001.
La nullità del contratto, come è noto, può essere rilevata anche d'ufficio dal Giudice, ma tale accertamento non può essere oggetto del presente giudizio, in cui non sono parti i soggetti che hanno alienato l'immobile all'odierno attore.
L'eventuale nullità del contratto, con tutte le conseguenze in termini di restituzione dell'indebito, non incide, tuttavia, sulle sorti della domanda risarcitoria svolta nei confronti del geom. , facendo applicazione dei principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità. _1
Come affermato dalla Corte di Cassazione, Sez. 3, nella sentenza n. 9675 del 12.04.2023, resa in materia di responsabilità professionale del notaio, “La stipulazione di un contratto nullo per impossibilità dell'oggetto è suscettibile di determinare in capo al notaio rogante un obbligo di risarcimento del danno da omessa informazione commisurato al corrispettivo contrattuale versato dall'una all'altra parte contrattuale, non rilevando in senso contrario che dalla nullità derivi, per quest'ultima, il distinto obbligo di restituire l'indebito eventualmente ricevuto”.
In particolare, nella motivazione della sentenza la Suprema Corte ha affermato che: “La mera applicazione dell'art. 1223 c.c., evidenzia che il pagamento del corrispettivo della cessione si configuri, nell'economia del contratto di prestazione d'opera del notaio, come una perdita conseguita all'inadempimento da parte del professionista, dal quale è altresì scaturita la nullità del contratto di cessione per impossibilità dell'oggetto. Non può dubitarsi che sussista uno stretto rapporto causale tra la condotta omissiva del professionista ed il danno arrecato alla ricorrente, non rilevando affatto la circostanza che dalla nullità dell'atto di cessione discendano anche conseguenze afferenti al rapporto tra cedente e cessionaria: una cosa è
l'obbligo di restituzione a titolo di indebito da parte della cedente per aver ricevuto un pagina 11 di 15 corrispettivo privo di causa, altra l'obbligo del notaio di risarcire la parte nei cui confronti la propria condotta omissiva ha determinato un danno risarcibile. La sentenza impugnata, affermando che il danno afferisce ai soli rapporti contrattuali tra cessionaria e cedente, contrasta con il principio di diritto più volte affermato da questa Corte secondo il quale, quando un medesimo danno è provocato da più soggetti, per l'inadempimento di contratti diversi, intercorsi rispettivamente tra ciascuno di essi e il danneggiato, tali soggetti debbono essere considerati corresponsabili in solido non tanto sulla base dell'estensione, alla responsabilità contrattuale, dell'art. 2055 c.c., dettato per la responsabilità extracontrattuale quanto perché, sia in tema di responsabilità contrattuale sia di responsabilità extracontrattuale, se un unico evento dannoso è imputabile a più persone, al fine di ritenere la responsabilità di tutte nell'obbligo risarcitorio è sufficiente, in base ai principi che regolano il nesso causale ed il concorso di più cause efficienti nella produzione dell'evento, che le azioni o omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrlo. Ben avrebbe dovuto essere valutata la responsabilità del notaio in relazione al principio di diritto su richiamato, atteso che, tra le concause che hanno determinato il danno lamentato dal si Parte_2 poneva l'inadempimento del professionista agli obblighi informativi su di lui gravanti in relazione all'invalidità del contratto stipulato tra la ricorrente e la in data 5 novembre CP_7
2015…”.
Svolta tale considerazione, nel presente giudizio deve essere affermata la responsabilità dell'odierno convenuto, il quale, nella veste di tecnico incaricato dai venditori di redigere la relazione di regolarità urbanistico-edilizia, con il proprio comportamento negligente ha concorso a causare un danno ingiusto all'attore. Appare del tutto verosimile, infatti, che, se quest'ultimo fosse stato a conoscenza del precedente diniego di condono in relazione all'immobile che si accingeva ad acquistare, avrebbe svolto ulteriori verifiche circa la legittimità della costruzione esistente nonché circa la edificabilità del fondo, e, altrettanto plausibilmente, all'esito degli accertamenti avrebbe deciso di non procedere all'acquisto.

9. Una volta accertata la responsabilità del convenuto, occorre ora identificare le conseguenze negative che ad essa sono conseguite.
L'attore ha chiesto il risarcimento dell'importo da lui versato quale corrispettivo della compravendita, pari a € 75.000,00, somma poi ridotta ad € 74.546,94, tenuto conto del valore del terreno agricolo incolto di mq. 2517 determinato dalle Tabelle dei valori medi agricoli pubblicate dalla Agenzia Entrate e dalla Regione Emilia-Romagna, che vanno riconosciuti a titolo di danno emergente in ragione di quanto affermato al punto precedente. pagina 12 di 15 A tale importo devono essere aggiunte le spese versate in sede di acquisto (tecniche, notarili e di trascrizione), pari a € 2.900,00 (v. doc. 5 fasc. attore), nonché i costi documentati per lo smaltimento della copertura in eternit del fabbricato acquistato e la sua sostituzione con nuova copertura in alluminio, per un totale di € 8.331,00 (v. doc. 6 e 7 fasc. attore, confermati in sede testimoniale da e , trattandosi di esborsi che l'attore non Testimone_1 Testimone_2 avrebbe sostenuto se non avesse concluso il contratto di compravendita.
La domanda proposta dall'attore non può, invece, essere accolta nella parte in cui chiede il rimborso delle spese sostenute da per la presentazione presso il Comune di Riccione Pt_1 della nuova pratica di sanatoria edilizia, necessaria al fine di ricostruire il piccolo locale ad uso sgombero oggetto della prima domanda di condono.
Dall'ordinanza di demolizione emerge, infatti, che l'odierno attore nel marzo 2020 stava a sua volta realizzando un fabbricato in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione sismica, dopo aver demolito l'edificio preesistente comprensivo del locale ad uso sgombero, come confermato in sede testimoniale dal tecnico comunale . Testimone_3
Si tratta, con ogni evidenza, di un danno che è stato causato dalla condotta colposa dello stesso attore, il quale, se prima di avviare la demolizione e ricostruzione del fabbricato avesse presentato la relativa pratica edilizia, sarebbe venuto a conoscenza tanto dell'abusività del fabbricato originario quanto dei vincoli previsti all'edificazione e non avrebbe proseguito i lavori.
Le ulteriori voci di danno richieste dall'attore in citazione (quali danni derivanti dalla non commerciabilità dell'immobile e dalla impossibilità di ricavare dallo stesso le utilità che esso doveva dare al sono state solo genericamente allegate e non coltivate in sede istruttoria, Pt_1 pertanto non possono essere riconosciute.
Il danno risarcibile deve essere, quindi, quantificato nell'importo di € 85.777,94, sul quale andranno riconosciuti la rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT di categoria dalla domanda alla presente pronuncia e gli interessi legali, questi ultimi da calcolarsi sulle somme rivalutate anno per anno a decorrere dalla domanda (cfr. in termini Cass. SU 1712/95) fino alla presente decisione.
A seguito della liquidazione qui operata il debito di valore si converte in debito di valuta e su di esso dovranno computarsi gli interessi moratori ex lege.
10. Quanto ai rapporti tra il convenuto e la terza chiamata, merita accoglimento la domanda svolta dal geom. giusta polizza a garanzia della responsabilità civile generale n. _1
05103132000046 stipulata con , con applicazione della franchigia e del massimale CP_2
pagina 13 di 15 previsti dalla polizza stessa.
Contrariamente a quanto affermato dalla compagnia assicurativa, non operano nel caso di specie le limitazioni previste dall'art. 109 delle condizioni generali di assicurazione, in quanto il danno non è costituito da multe, ammende o sanzioni.
11. Le spese sono liquidate come da dispositivo e sono regolate come segue, secondo il criterio della soccombenza.
A parte attrice spetta la rifusione delle spese da parte del convenuto, liquidate tenuto conto della somma effettivamente riconosciuta a titolo di risarcimento del danno.
Nei rapporti tra il convenuto e , le spese di chiamata in causa sostenute dall'assicurato CP_2 per la domanda di manleva seguono la soccombenza della compagnia di assicurazione, che dovrà tenere indenne il geom. anche dalle somme dallo stesso dovute in favore _1 dell'odierno attore a titolo di spese legali, senz'altro ricomprese nella garanzia assicurativa così come precisato anche dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “Nell'assicurazione per la responsabilità civile le spese processuali che il responsabile assicurato deve rimborsare al terzo danneggiato costituiscono una componente del danno da risarcire e l'assicurato dev'esserne tenuto indenne dall'assicuratore” (cfr. Cass. n. 5063/87).
La Compagnia Assicurativa è tenuta altresì a rifondere a favore del convenuto le spese di resistenza, ovvero le spese sostenute dall'assicurato per resistere all'azione del danneggiato.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Accerta e dichiara la responsabilità del convenuto per l'evento dannoso di cui è causa e, per l'effetto, lo condanna al risarcimento dei danni in favore di parte attrice, che si liquidano in €
85.777,94, oltre rivalutazione monetaria e interessi come da motivazione;

2. Condanna il convenuto a rifondere alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 786,00 per spese ed € 14.103,00 per compensi professionali, oltre a spese generali, I.v.a. e C.p.a. ai sensi di legge;

3. In accoglimento della domanda di garanzia proposta dal convenuto, condanna la
[...]
a tenere indenne l'assicurato dagli effetti delle statuizioni di Controparte_8 cui ai punti 1 e 2 del dispositivo;

4. Condanna la a rifondere al convenuto le spese di lite, Controparte_8 che si liquidano in € 786,00 per spese ed € 14.103,00 per compensi professionali, oltre a spese generali, I.v.a. e C.p.a. ai sensi di legge;
pagina 14 di 15 5. Dichiara la sentenza esecutiva ex lege.
Rimini, 31 luglio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Chiara Zito
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