N. 1161/2024 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 1161
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2024
avente ad oggetto: comodato di immobile urbano
TRA
(C.F. , nato il [...] a [...] Parte_1 C.F._1
CO (NA) e residente in [...] , in qualità di procuratore generale del sig. (C.F. ), nato il Parte_2 C.F._2
22.06.1946 a Torre del CO (NA) e residente in [...]in località Olmo 421 ed
(C.F. ) nata il [...] a [...] Parte_3 C.F._3
1 CO (NA) ed ivi res.te in Via Bengasi n. 37, rappresentati e difesi dall'avv. Vin-
ZO MA (C.F. – PEC . C.F._4 Email_1 [...]
ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Torre del Email_2
CO (NA) in Via del Cammeo n. 1;
-parte ricorrente-
E
(C.F. ) nato il [...] a [...] Controparte_1 C.F._5
CO (NA) e residente ad Ercolano (NA) al Corso Umberto I, rapp.to e difeso,
anche disgiuntamente, dagli avv.ti Filippo Barbagallo (C.F.
) – PEC e AR Barbagallo C.F._6 Email_3
(C.F. ) - PEC ed elett.te dom.to C.F._7 Email_4
presso il loro studio in Napoli in via del Parco Regina Margherita n. 33,
-parte resistente-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., e in qualità di Parte_3 Parte_1
procuratore generale di , convenivano in giudizio Parte_2 Controparte_1
deducendo:
“(i) di essere proprietari, unitamente al resistente e per un terzo ciascuno, di un fondo sito in Torre del CO (NA) in Via Bengasi n. 13, di metri quadrati 3000
circa, identificato in catasto terreni del Comune di Torre del CO al fol. 15, p.lla
301;
2 (ii) detto fondo veniva concesso in comodato gratuito a , in forza Controparte_1
di contratto registrato il 15/05/2018 al n. 1290 presso l'Agenzia delle Entrate, Uffi-
cio Territoriale di Castellammare di Stabia e da allora utilizzato, in via esclusiva,
dal comodatario per lo svolgimento di attività di parcheggio per autoveicoli;

(iii) con nota inviata a mezzo p.e.c. il 04.08.2022, i ricorrenti comunicavano al co-
modatario la volontà di voler risolvere il contratto di comodato e chiedevano la liberazione delle rispettive quote di proprietà entro 120 giorni da detta data;

(iv) con nota del 10.08.2022 il comodatario riscontrava e chiedeva la formalizza-
zione della risoluzione e la successiva comunicazione del recesso all'Agenzia delle
Entrate;
(v)- all'esito del vano decorso del concesso termine, con nota del 04.01.2023 for-
mulavano una richiesta di pagamento dell'indennità di occupazione per le rispettive quote di proprietà, che si riservavano di quantificare e comunicare;

(vi) con nota del 23.02.2023 i comodanti inoltravano al comodatario la scrittura privata di risoluzione del contratto sollecitandone la firma e restituzione per poterla inoltrare all'Agenzia delle Entrate, nel contempo quantificavano la richiesta di pa-
gamento di € 800,00 mensili quale indennità di occupazione dei loro due terzi di fondo a far data dal 03.12.2022;
(vii)- ancora, i ricorrenti, con nota del 06.06.2023, reiteravano la loro volontà di ottenere la disponibilità delle loro quote di fondo e comunque sollecitavano il pa-
gamento dell'indennità di occupazione;

(viii) decorsi inutilmente i termini, , continuava ad occupare il Controparte_1
fondo ed a percepire un reddito elevato dall'attività;
(ix) pertanto avviavano un procedimento di mediazione che si concludeva con esito negativo”.
3 I ricorrenti ritenevano di adire la giustizia e, nell'impossibilità di chiedere il rilascio di una quota del bene, chiedevano di: “-accertare e dichiarare la cessazione -al
dicembre 2022- del contratto di comodato per scadenza del termine;
- determinare
l'indennità di occupazione dei due terzi del fondo da corrispondersi mensilmente
in favore dei ricorrenti ed a carico del resistente;
-condannare il resistente al pa-
gamento dell'indennità di occupazione dei due terzi del fondo, a far data dal di-
cembre 2022 ed in favore dei ricorrenti;
-condannare il resistente al pagamento
delle spese e del compenso della fase stragiudiziale e giudizio”.
Fissata l'udienza di comparizione delle parti, al fine di esperire il tentativo di con-
ciliazione, copia del ricorso e del decreto venivano notificati al resistente CP_1
il quale, in data 08.07.2024, si costituiva impugnando ogni avverso dedotto.
[...]
Nello specifico, in rito, eccepiva: la nullità e/o inammissibilità del ricorso. Alla ma-
teria locatizia si applicava, per espressa previsione del legislatore, il rito dettato per le controversie di lavoro, il quale esigeva, a pena di inammissibilità, che la domanda attorea fosse formulata in modo chiaro e preciso, con la esatta determinazione di tutti gli elementi necessari alla valutazione da parte del giudice.
In diritto eccepiva:
-che i fratelli ( e ) dal 1996 avevano sempre colla- CP_1 Per_1 CP_1 Pt_2
borato alla gestione dell'attività di parcheggio e partecipato in parti uguali alla di-
visione degli utili, costituendo così una società di fatto. Il contratto di comodato,
infatti, era stato utilizzato solo per consentire al sig. di ottenere la licenza CP_1
per l'attività di parcheggio. Pur mancando un contratto di società e/o uno statuto sociale scritto, prima i tre fratelli poi i soli e con la sig.ra CP_1 Pt_2 CP_1
(e dal 2018 la figlia di quest'ultima odierna ricor- Persona_2 Parte_3
4 rente) avevano condiviso la gestione ed i proventi dell'attività di autorimessa. Do-
veva pertanto ritenersi sussistente, ai sensi e agli effetti dell'art. 2247 c.c., un con-
tratto di società tra le parti del presente giudizio. La pluralità di soci, il conferi-
mento di beni;
l'esercizio in comune di un'attività economica, lo scopo di divisione degli utili costituivano indici rivelatori dell'esistenza di un contratto sociale ex art. 2247 c.c., il quale, benché non concluso per iscritto, né iscritto nel registro delle imprese, aveva costituito, da sempre, il titolo per l'utilizzo da parte del sig. Pt_4
dell'area di parcheggio. E fin quando la società permaneva, il rapporto sociale
[...]
si poteva estinguere solo per una delle cause previste dall'art. 2284 ss. c.c.. La do-
manda avversa era, pertanto, basata su una causa petendi inveritiera, in quanto fon-
dava sull'asserzione di un'occupazione senza titolo. Al contrario, il titolo esisteva ed era costituito dalla società di fatto costituita nel 1996 tra i germani CP_1
tutt'ora ancora in essere;

-sull'onere della prova. I ricorrenti non avevano dato prova circa l'ammontare dell'indennità di occupazione, operando una confusione tra i cespiti relativamente ai quali richiedevano un'indennità di occupazione e l'attività di autorimessa, limi-
tandosi a dedurre che il cespite su cui insisteva l'area di parcheggio si estendeva su un'area di circa 3.000 mq e che potesse ospitare 80 automobili. A sostegno di tale affermazione depositavano rilievi fotografici i quali non documentavano certa-
mente né l'estensione dell'area, né la capacità dell'autorimessa di accogliere 80 au-
tomobili. Sul punto si evidenziava che l'area di detto fondo si estendeva per circa

2.545 mq (e non 3.000 mq, come erroneamente dedotto nell'avverso ricorso, di cui solo 800 mq adibiti ad autorimessa) e che i veicoli che potevano essere parcheggiati non erano certo 80 ma semmai la metà o poco più. Infine, deducevano che l'attività
di autorimessa fosse altamente redditizia allegando la dichiarazione dei redditi di
5 relativa all'anno 2022 in cui erano stati dichiarati ricavi per € Controparte_1
12.850,00 salvo affermare che tale dichiarazione fosse inveritiera! Ebbene, si evi-
denziava che un'ipotetica indennità di occupazione, che fermamente si contestava e sul cui ammontare controparte, senza addurre il minimo sostegno probatorio, si limitava ad enunciare una somma (€ 800 per i 2/3 del suolo occupato) del tutto avulsa da qualunque sostegno probatorio, avrebbe dovuto essere commisurata alle caratteristiche del fondo e non certo all'attività in essa spiegata. Conseguiva che l'ammontare di un'indennità di occupazione avrebbe dovuto essere parametrata alla rendita catastale del bene ed alla sua destinazione d'uso, trattandosi di un fondo, in parte, accatastato come agricolo.
Concludeva chiedendo: “1) dichiarare, pregiudizialmente, la nullità del ricorso per difetto e/o totale incertezza relativamente agli elementi di cui all'art. 414 c.p.c.; 2)
rigettare, nel merito, la domanda perché infondata in fatto ed in diritto;
3) in linea subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda, compensare quanto dovuto da con quanto risultante dovuto dai ricorrenti allo Controparte_1
stesso a titolo di responsabilità precontrattuale;
4) in ogni caso condannare parte ricorrente alle spese e competenze del presente giudizio nonché della fase della me-
diazione, oltre oneri di legge”.
Non necessitando di mezzi istruttori, il giudizio veniva rinviato per la discussione con la concessione, alle parti, di termine per note di discussione, in quanto maturo per la decisione.
In via preliminare, deve darsi atto della procedibilità della domanda, essendo stato regolarmente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, da parte istante, con esito negativo.
6 Sempre in via preliminare, deve darsi atto che il ricorso è stato correttamente intro-
dotto con il rito del lavoro, rispettando i requisiti richiesti dalla legge, con l'esatta determinazione di tutti gli elementi necessari alla valutazione da parte del giudice.
Passando all'esame del merito si osserva:
- i ricorrenti hanno dato prova, in atti, che tra le parti è intercorso un contratto di comodato registrato il 15/05/2018 al n. 1290 presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio
Territoriale di Castellammare di Stabia, senza una precisa determinazione di durata avente ad oggetto il fondo sito in Torre del CO (NA) in Via Bengasi n. 13, di metri quadrati 3000 circa ed identificato in catasto terreni del Comune di Torre del
CO al fol. 15, p.lla 301 concesso in comodato gratuito a per il Controparte_1
conseguimento dell'oggetto della propria attività (parcheggio all'aperto);
- con nota inviata a mezzo p.e.c. il 04.08.2022, comunicavano al comodatario la volontà di risolvere il contratto di comodato e chiedevano la liberazione delle ri-
spettive quote di proprietà entro 120 giorni dalla detta data;

- la situazione dedotta da parte convenuta non è stata provata e non può trovare accoglimento la tesi della società di fatto. Del resto, anche se così fosse, la società
di fatto può concedere beni in comodato d'uso gratuito a soci o a terzi.
Pertanto, inquadrata la fattispecie nel contratto di comodato d'uso, va rilevato in punto di diritto che l'art. 1810 c.c. stabilisce una regola e due eccezioni ad essa.
La regola è che l'immobile concesso in comodato debba essere restituito non appena il comodante lo richieda.
Le due eccezioni sono: (a) che sia stato pattuito espressamente un termine di durata;

(b) che il termine di durata del comodato "risulti dall'uso cui la cosa è destinata".
La norma prevede dunque tre ipotesi: quella in cui al comodato non sia fissato un termine;
quella in cui sia fissato un termine esplicito e quella in cui sia fissato un
7 termine implicito. Il termine di durata risultante "dall' uso cui la cosa è destinata",
cui fa riferimento l'art. 1810 c.c., è un termine implicito. In quanto implicito, non è
previsto espressamente ma, in quanto termine, deve essere inequivoco.
In ogni caso, l'art. 1810 c.c. prevede che se non è convenuto un termine, né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a re-
stituirla appena il comodante la richiede (ex multis Cass. Sez. 3 n. 24468/2014).
Ed ancora va osservato che “Nel contratto di comodato il termine finale può, a norma dell'art. 1810 cod. civ., risultare dall'uso cui la cosa deve essere destinata, se tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo, mentre in mancanza di particolari prescrizioni di durata, ovvero di elementi certi ed oggettivi che consentano "ab origine" di prestabilirla, l'uso corrispondente alla generica de-
stinazione dell'immobile configura un comodato a tempo indeterminato e, perciò, a titolo precario, e, dunque, revocabile "ad nutum" da parte del comodante, a norma del medesimo art. 1810”. (Cas. Sez. 3 n. 15877/2013).
Sulla scorta di quanto espresso, va affermato che i ricorrenti hanno assolto al pro-
prio onere probatorio, essendo emersa l'esistenza di un contratto di comodato e che,
pertanto, secondo la “regola” imposta dall'art. 1810 c.c., il comodante deve resti-
tuire la cosa a semplice richiesta, come detto formalizzata sia con raccomandata,
che con la presentazione di istanza di mediazione.
Andando ad analizzare le eccezioni del convenuto ed a verificare se le stesse siano idonee a paralizzare la domanda dei ricorrenti, va osservato che, in tema di como-
dato, addotta, da parte dell'attore, l'esistenza di un rapporto di comodato precario,
ed eccepita, da parte del convenuto, la sussistenza di un rapporto di altra natura, la mancata prova di tale ultimo rapporto implica l'accoglimento della domanda atto-
rea, poiché l'eccezione del convenuto postula il riconoscimento dell'intervenuta
8 consegna della cosa per uso determinato e, dunque, in difetto di diverse allegazioni,
l'esistenza del comodato, dal quale discende l'obbligo della restituzione su richiesta del comodante, essendo onere del comodatario invocare l'esistenza di un termine,
ovvero la mancata scadenza dello stesso (Cass. Sez. 3 n. 13340/2015).
In proposito è stato osservato che, la circostanza che un immobile concesso in co-
modato sia destinato ad attività commerciale, non è sufficiente per ritenere il rela-
tivo contratto soggetto ad un termine implicito, sicché il comodante può domandare la restituzione del bene prima della cessazione di tale attività (Cass. Sez. 3 n.
24468/2014); (Cass. Sez VI-3, ordinanza n. 22309 del 15 ottobre 2020).
Consegue la fondatezza della domanda e la conseguente dichiarazione di cessazione
- al dicembre 2022- del contratto di comodato per scadenza del termine.
Riguardo la richiesta di condanna del resistente al pagamento dell'indennità di oc-
cupazione sine titulo, a far data da dicembre 2022, essa non può essere accolta in questa sede, in quanto non è chiaro se il resistente abbia occupato l'intero immobile o parte di esso e comunque non risulta provato, il quantum nel suo preciso ammon-
tare, nè esso è quantificabile in via equitativa.
Si rigetta altresì la richiesta di condanna del resistente al pagamento delle spese e del compenso della fase stragiudiziale.
I compensi dovuti per l'attività stragiudiziale, svolta prima o in concomitanza con quella giudiziale, possono essere oggetto di specifica e separata liquidazione unica-
mente se la specifica attività stragiudiziale rivesta il carattere dell'autonomia ri-
spetto alla successiva o concomitante attività giudiziale.
Sul punto, la giurisprudenza ha chiaramente evidenziato che, a fronte di una do-
manda di liquidazione di compensi stragiudiziali, seguita da attività giudiziale, il giudice è chiamato a verificare se quanto compiuto dal difensore nella fase anteriore
9 all'instaurazione del giudizio integri prestazioni strettamente funzionali o preordi-
nate allo svolgimento di attività propriamente processuali o sia ad esse complemen-
tare (cfr. Cass. Civ. n. 21565/2020; Cass. Civ. n. 13770/2007, Cass. Civ. n.
6214/1992). Ogni qualvolta l'attività stragiudiziale assuma i caratteri della irrile-
vanza, nel senso che il fine ultimo per il quale viene attuata non sia diverso a quello cui ambisce la stessa attività eseguita prima o in fase di contenzioso, essa non potrà
che valutarsi come strettamente connessa e/o complementare alle attività giudiziali.
Nel caso di controversie relative alla stipula di un contratto di comodato, lo svolgi-
mento della procedura di mediazione è condizione di procedibilità della domanda.
A stabilire l'obbligo della mediazione, per le liti in materia di comodato, è l'articolo
5 del decreto legislativo n. 28/2010.
Pertanto, l'attività svolta precedentemente all'iscrizione della causa a ruolo non può
costituire attività stragiudiziale autonomamente valutabile, essendo annoverata tra le attività professionali prodromiche e funzionali all'instaurazione del processo, le quali, infatti, trovano una allocazione nella cd. “fase di studio della controversia”,
liquidata con provvedimento del giudice.
Le spese del giudizio devono essere poste a carico della parte resistente per il 50%
e per il residuo 50% compensate fra le parti. Si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa o assorbita, così provvede:
-accerta e dichiara la cessazione -al dicembre 2022- del contratto di comodato per scadenza del termine;

-rigetta la domanda di condanna del resistente al pagamento dell'indennità di occu-
pazione dei due terzi del fondo;

10 -rigetta la richiesta di condanna del resistente al pagamento delle spese e del com-
penso della fase stragiudiziale;

-condanna il resistente, , al pagamento della metà delle spese di Controparte_1
lite che liquida, per il 50%, in euro 1.800,00 di cui euro 300,00 per spese ed euro
1.500,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;

- compensa, fra le parti, la residua metà delle spese giudiziali.
Così deciso in Torre Annunziata il 22.12.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
11