REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Avv. Rosa I.
CAPONIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 5810/2021 di R.G. avente ad oggetto: Intimazione di sfratto per morosita' (Art.658 C.P.C.)- uso diverso
Tra le seguenti parti:
, rappresentata e difesa dall'Avv. CATAPANO GAETANO, in virtù di mandato a Parte_1 margine dell'atto di citazione, ed elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico;

OPPONENTE INTIMATO ATTORE IN RICONVENZIONALE
CONTRO
, rappresentato e difeso dall'Avv. LA GIOIA PAOLO, in virtù di mandato in Controparte_1 calce alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliato in VIA E. D'AMORE N.41 TARANTO .
OPPOSTO INTIMANTE CONVENUTO IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le loro conclusioni come da verbale a trattazione scritta.
Sentenza a verbale ex art. 127 ter ult. comma e 128 cpc è da considerarsi letta in udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 8.6.2021 la Dott.ssa , proprietaria dell'immobile sito in Taranto al Parte_1 piano terreno con accessi dalla Via Minniti n. 77 e dalla Via Leonida n. 82, intimava sfratto per morosità al conduttore Sig. La dott.ssa aveva concesso in locazione ad uso autorimessa al Controparte_1 Pt_1
Sig. il suddetto immobile, in forza di contratto stipulato l'1.02.2013, registrato a Taranto l'1.3.2013 al CP_1
N. 2763 serie 3, per il canone mensile anticipato di € 1.800,00 (milleottocento/00), oltre consumi e canoni di acqua, fogna, luce ed altri accessori. Su richiesta del con scrittura privata 23.11.2020 denominata CP_1
1 Contratto di sospensione e di rimodulazione del contratto di locazione commerciale, in considerazione del particolare momento di crisi economica conseguente alla pandemia e “come estremo ed ultimo tentativo di regolarizzazione della situazione debitoria del prima di intentare un'azione di sfratto per persistente CP_1 morosità”, aveva ridotto il canone mensile ad €. 800,00, a decorrere dall'1.1.2020 sino al 31.12.2022.
Nonostante ciò, il conduttore era rimasto moroso nel pagamento della somma di €. 10.400,00 (pari a 13 canoni mensili dall'1.6.2020 all'1.6.2021 compresi), oltre agli oneri accessori e ai canoni con scadenza successiva alla notifica dell'atto di sfratto.
Si costituiva il roponendo opposizione allo sfratto, assumendo di aver corrisposto i canoni, in parte in CP_1 contanti, in parte attraverso bonifici e anche per compensazione di somme dovutegli dalla locatrice in relazione ai quattro posti auto di cui la Dott.ssa si era riservata la disponibilità ad uso personale e Pt_1 familiare, nonché per la occupazione di altri tre posti mediante il parcheggio di due motocicli ed un ulteriore autoveicolo. L'opponente asseriva, inoltre, che l'immobile versava in cattive condizioni di manutenzione tali da indurre alcuni clienti a non servirsi più dei locali quali autorimessa, con notevoli perdite economiche. Chiedeva pertanto, in via principale, il rigetto dell'intimato sfratto per morosità e in via riconvenzionale, la condanna della locatrice al pagamento della somma da quantificarsi in corso di causa, per differenza tra “i canoni non pagati”
e le somme asseritamente di sua spettanza per i parcheggi di cui la locatrice avrebbe usufruito per sé ed i suoi familiari, oltre che per la mancata manutenzione dell'autorimessa.
Il giudice della fase sommaria concedeva l'ordinanza di rilascio, disponeva il mutamento del rito con termine per la mediazione.
Veniva esperita da entrambe le parti la procedura di mediazione con esito negativo.
Nelle more del giudizio veniva eseguito il rilascio dell'immobile.
Istruita la causa a mezzo prove testimoniali, veniva rinviata per la discussione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va dichiarata la parziale cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di risoluzione del contratto di locazione, per essere stato eseguito il rilascio dell'immobile locato in data
14.07.2022.
Nel merito, la domanda di parte intimante va accolta risultando infondata l'opposizione, che pertanto va rigettata, con ogni conseguenza di legge.
Dall'istruttoria del giudizio è emerso che, su richiesta del con scrittura privata 23.11.2020 denominata CP_1
Contratto di sospensione e di rimodulazione del contratto di locazione commerciale, in considerazione del
2 particolare momento di crisi economica conseguente alla pandemia e “come estremo ed ultimo tentativo di regolarizzazione della situazione debitoria del prima di intentare un'azione di sfratto per persistente CP_1 morosità”, aveva ridotto il canone mensile ad €. 800,00, a decorrere dall'1.1.2020 sino al 31.12.2022.
La locatrice, ha altresì, dato prova che il in virtù della scrittura privata del 16.5.2016, risultava
CP_1 moroso, dal novembre 2019 al mese di aprile 2021, per complessivi €. 24.400,00, da sommarsi alla morosità indicata nello sfratto per morosità. La circostanza, che il ra moroso si evince dalla stessa comparsa
CP_1 di costituzione depositata dagli Avvocati Cavallo e Maragno, recante il mandato a margine del ove si
CP_1 riconosce sia nella conclusione n.1, che nella spiegata riconvenzionale, che i canoni non erano stati pagati se non parzialmente. Orbene, a tale ammissione contenuta nella comparsa di costituzione, per effetto della procura apposta a margine a firma del non può che attribuirsi il valore della confessione a norma
CP_1 dell'art. 229 c.p.c. in quanto - per giurisprudenza pacifica – la parte che sottoscrive la procura fa proprio il contenuto dell'atto a cui accede ( così tra le altre Cass. n. 2984/1999, Cass n. 111/1984, Cass. n. 5485/1998).
Inoltre, spetta al conduttore l'onere di fornire la prova dei pagamenti che assume di aver effettuato.
Orbene, in relazione allo sfratto intimato per il periodo 1.6.20 – 1.6.21, il ha provato di avere CP_1 corrisposto prima della notifica dello sfratto unicamente la somma di € 1.600,00 mediante due bonifici di €
800,00 ciascuno recanti la data del 12.3.21 e 22.3.21. Dopo la notifica dello sfratto (8 giugno 2021) ha effettuato, sempre a mezzo bonifico, n. 2 ulteriori versamenti dell'importo di € 800,00 ciascuno, dei quali il primo l'1.7.21 e l'altro il 16.7.21. Nessun altro versamento veniva effettuato. Alcuna rilevanza può attribuirsi alle imputazioni unilateralmente date dal ai bonifici, infatti, “Nel caso di morosità del conduttore per CP_1 più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a quali dei canoni, scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie indicazioni di quest'ultimo”. (Così Cass. Civ. Sez. III 6.7.1983 N. 4559).
Sul punto di inadempienza il pur avendo rilasciato soltanto in data 10.01.2022 l'immobile locatogli, CP_1 dopo l'ultimo versamento del 16.7.2021, non effettuava alcun pagamento aggravando la sua morosità, che in relazione al periodo dall'1.6.2020 al 10.01.2022 ammonta ad 12.258,00: € 10.400 ( € 800.00 x 13 mesi da

1.6.20 a 1.6.21) indicati nell'atto di sfratto per morosità + € 4.800,00 per i 6 mesi dall'1.7.21 al 31.12.21 + €
258,00 per i primi dieci giorni del gennaio 2020 ( € 800,00 mensili : 31 X 10 gg.) - € 3.200,00 versati a deconto del maggior debito con i 4 bonifici sopra precisati.
Dell'inadempimento successivo alla intimazione di sfratto deve tenersi conto, posto che, nel contratto di locazione “ non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale di cui all'art. 1453 c.c. ( a mente della quale la proposizione della domanda di risoluzione del
3 contratto comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti…..) il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art 1591 c.c., a corrispondere il corrispettivo convenuto ( salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna” ( così in motivazione Cass. n. 30370/2019).
L'ulteriore ammissione resa dal in sede di interrogatorio formale sul capitolo di prova articolato sotto
CP_1 la lettera s) nella memoria istruttoria del 29.7.2022 (“Vero che il nel corso degli anni ha sempre
CP_1 portato in detrazione, nella contabilità iva, le ricevute di pagamento del canone di locazione” ) rispondeva: “ E' vera la circostanza sotto la lettera s)” smentisce la affermazione del secondo cui avrebbe sempre
CP_1 corrisposto il canone di locazione dovuto, in contanti o a mezzo bonifico, con qualche giorno di ritardo, senza mai ricevere alcuna ricevuta. L'aver ammesso di aver portato sempre in detrazione, nella contabilità iva, le ricevute di pagamento dei canoni sta a indicare che il iceveva dalla locatrice le ricevute di pagamento
CP_1 del canone.
Ne consegue il rigetto della opposizione e la conferma della ordinanza di rilascio.
Consegue altresì, la condanna della intimata al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti, sopra precisati, per un complessivo ammontare di € 12.258,00, oltre interessi legali maturati e maturandi sino al soddisfo.
Va evidenziato che, il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede;
e dunque la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita ovvero la sospensione del relativo pagamento) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, comma 1, c.c., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore asseritamente consistente nei vizi della cosa locata. 4 Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Occorre aggiungere che “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato (come nel caso di specie), pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (cfr. Cass. civ. sez. III, 11.04.2006 n. 8425; analogamente Cass. civ., sez. III, 11.02.2005, n. 2855).
In ordine alla domanda riconvenzionale
In ordine alla domanda di compensazione del debito con il credito riveniente dal mancato pagamento di un canone per i quattro posti auto di cui la locatrice si era riservata la disponibilità con la clausola n.2 del contratto di locazione, questa è risultata infondata, e pertanto va rigettata.
Come precisato dal Giudice nel provvedimento di rilascio ex art. 665 c.p.c, la “ volontà contrattuale “ di non voler convenire il pagamento di alcun compenso in relazione ai quattro posti auto di cui la locatrice si era riservata la disponibilità “ risulta avvalorata anche dai comportamenti tenuti dalle parti successivamente alla stipula del contratto di locazione non avendo fatto menzione il conduttore a detta richiesta né nell'atto transattivo del 16 maggio 2016, né nel contratto di sospensione e rimodulazione del contratto di locazione del
23.11.2020”. A ciò aggiungasi che negli otto anni intercorsi tra la stipula del contratto di locazione dell'1/02/2013 e l'udienza del 5.7.2021, giorno in cui è stata formulata per la prima volta la richiesta, nessuna domanda in tal senso era stata avanzata dal né questi ha allegato fattura relativa a tali crediti. CP_1
Parte intimata non ha dato prova della circostanza che un'autovettura e 2 motocicli erano ospitati nel garage, in più rispetto ai 4 posti, di cui la locatrice si era riservata la disponibilità. Al contrario, parte intimante ha dato prova, (certificato di rottamazione della Dacia Duster tg. FD 997DH9, copia del libretto di circolazione dell'autovettura tg. FV 944 DJ immatricolata 8.4.2019), che i mezzi ex adverso indicati non erano stati custoditi contemporaneamente nel numero di sette, ma per periodi limitati rispetto a quello indicato da controparte e comunque nel numero massimo contrattualmente previsto.
Ciò precisato, l'eccezione di prescrizione ai sensi dell'art. 2948 c.c. sollevata con riferimento alla domanda tesa a conseguire un corrispettivo sia per i 4 posti auto di cui la locatrice si era riservata la disponibilità che in 5 relazione ai mezzi che, sempre a dire del sarebbero stati ricoverati nel garage in più rispetto ai 4 CP_1 posti auto oggetto di riserva, seppure fondata, risulta assorbita.
In ordine alla domanda riconvenzionale spiegata dal per ottenere il risarcimento dei danni che CP_1 assume di aver subito a seguito del fatto che la clientela avrebbe abbandonato il garage in conseguenza delle asserite cattive condizioni di manutenzione in cui versava l'immobile, danni da opporre in compensazione dei canoni di locazione parzialmente non pagati, è risultata infondata.
Aldilà di quanto è emerso dalla prova testimoniale, cioè che il garage era sempre pieno di auto fino al giorno prima del rilascio, non è stata allegata alcuna prova documentale che attestasse il calo del fatturato.
Ne consegue il rigetto della domanda riconvenzionale.
Conseguono le statuizioni come in dispositivo. Le spese del giudizio seguono la soccombenza.


P.Q.M.


il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Avv. Rosa I. Caponio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta dalla sig.ra nei confronti del sig. Parte_1
, così dispone: Controparte_1
1) Dichiara la parziale cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per essere stato eseguito il rilascio dell'immobile locato nelle more del giudizio;

2) Accoglie la domanda principale proposta dall'intimante sig.ra ; Parte_1
3) Rigetta l'opposizione;
3) Conferma l'ordinanza di rilascio;

4) Rigetta le domande in riconvenzionale;

5) Condanna al pagamento in favore della sig.ra di € Controparte_1 Parte_1
12.258,00, per canoni di locazione, oltre interessi legali maturati e maturandi sino al soddisfo;

6) Condanna al pagamento delle spese e competenze di lite che si liquidano in Controparte_1 complessivi € 2.802,00 di cui € 2.584,00 per compensi ed € 125,00 per spese, oltre rimborso spese generali,
IVA e CAP, come per legge.
Taranto, 07/04/2025
6 il G.O.P.
Avv. Rosa I. Caponio
7