REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice AT LI ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3265/2025 promossa da:
Part. IVA elettivamente domiciliata in Parte_1 P.IVA_1
Pavia viale Gorizia 70 presso lo studio dell'avv. Giuseppe Roccioletti che la rappresenta e difende, giusta procura allegata, la quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazione come in atti
PARTE RICORRENTE contro
C.F. , elettivamente domiciliata in Roma, Via Controparte_1 P.IVA_2
Tembien n. 15, presso lo studio dell'Avv. Elisa Curri, che la rappresenta e difende giusta procura allegata, la quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da udienza del 25.11.2025 svoltasi in forma scritta e note depositate in via telematica e, segnatamente,
pagina 1 di 10 per parte ricorrente “Voglia l'Ill.mo Tribunale, accertato il Parte_1 credito vantato dalla ricorrente, condannare la società in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, corr. in Roma – Via Vincenzo Bellini n. 2 a corrispondere la somma complessiva di euro 13.420,00 oltre interessi moratori dalla data di deposito del presente ricorso. In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui si ritenesse di non poter riconoscere il corrispettivo contrattualmente previsto, Voglia l'Ill.mo
Tribunale determinare secondo equità il compenso dovuto alla ricorrente e condannare quindi la società convenuta a corrisponderlo, facendo applicazione della regola di cui all'art.1755 comma 2 cod. civ., e più in generale del principio relativo alle prestazioni di fare, ricavabile dal disposto dell'art.1657 cod. civ. Con vittoria di spese e competenze.”
Per parte resistente “Chiede che l'Ill.mo Tribunale di Pavia, Controparte_1 contrariis reiectis, Voglia: - in via principale, accertare e dichiarare la nullità del contratto sottoscritto in data 14 novembre 2023 per violazione dell'art. 2, comma 4, della
Legge 3 febbraio 1989, n. 39, in quanto stipulato da soggetto privo della prescritta iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e, per l'effetto, rigettare integralmente la domanda attorea;
- in via subordinata, accertare e dichiarare
l'insussistenza del diritto alla provvigione in capo alla società attrice per mancanza di iscrizione al ruolo ex Legge n. 39/1989 e, per l'effetto, rigettare la domanda attorea;
- in via ulteriormente gradata, accertare e dichiarare l'insussistenza del nesso di causalità tra
l'attività svolta dalla società attrice e la conclusione dell'affare e l'inadempimento della società attrice agli obblighi di diligenza e buona fede e, per l'effetto, rigettare la domanda attorea. Con vittoria di spese e onorari di causa.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 undecies e ss. c.p.c. ritualmente notificato unitamente a decreto di fissazione di udienza, (di seguito anche evocava in Parte_1 Pt_1 giudizio al fine di ottenere condanna al pagamento di euro 13.420,00 oltre Controparte_1 interessi moratori, nei confronti di quest'ultima, ovvero, in via subordinata, di altra somma pagina 2 di 10 da determinarsi in via equitativa, a titolo di compenso per prestazione di consulenza effettuata.
A supporto della propria domanda parte ricorrente deduceva che: in data 14 novembre 2023 aveva sottoscritto con la società un contratto di assistenza e Controparte_1 consulenza per un'operazione commerciale relativa all'acquisto da Sardaleasing S.p.A. della proprietà di un immobile sito in Olbia, località Cala Saccaia;
aveva adempiuto alla propria obbligazione con diligenza e seguito le trattative con la banca;
l'affare si era concluso al prezzo di €500.000; il contratto di compravendita era stata formalizzato con atto a rogito Notaio di Olbia il 29 febbraio 2024, Rep.4420; il costo della Per_1 prestazione era stato pattuito in €11.000; malgrado diffida parte convenuta non aveva adempiuto alla propria obbligazione.
Si costituiva contestando quanto ex adverso dedotto ed eccependo che: il CP_1 contratto era nullo per violazione della L. 03.02.1989 n. 39 stante la mancanza di iscrizione a ruolo degli agenti di affari in mediazione della società attrice;
tale disposizione, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, era applicabile anche alle ipotesi di mediazione atipica;
in ogni caso difettava il nesso causale tra l'attività oggetto di contratto e la conclusione dell'affare che si sarebbe comunque concluso;
vi era stata una violazione degli obblighi di diligenza e buona fede in quanto prezzo finale di € 500.000,00 era superiore di
€ 25.000,00 rispetto alla proposta iniziale, con evidente pregiudizio economico per la società convenuta.
In prima udienza, svoltasi in forma scritta, le parti hanno insistito nelle rispettive conclusioni come sopra riportate e, in assenza di istanze di assegnazione di termini ex art. 281 duodecies quarto comma c.p.c. ovvero di istanze istruttorie, la causa è stata trattenuta in decisione.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE


1.La fattispecie in esame


2.L'eccezione di nullità del contratto


3.Le ulteriori eccezioni di parte convenuta
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4.La conclusione e le spese


1.La fattispecie in esame
Parte attrice ha puntualmente dedotto e documentato che in data 14 novembre 2023
, quale “consulente” ed quale “cliente” sottoscrivevano un contratto Pt_1 CP_1 denominato “Accordo di servizi commerciali di consulenza” avente ad oggetto un'operazione commerciale relativa all'acquisto di una proprietà immobiliare sita in Olbia,
Località Cala Saccaia, da Sardaleasing S.p.A. , originaria proprietaria (cfr. doc. 1 parte ricorrente)
Il citato contratto, stipulato in forma di scrittura privata, non è stato formalmente e tempestivamente disconosciuto e quindi si intende riconosciuto ex art. 215 primo comma n.
2 c.p.c.
Parimenti, la medesima parte ricorrente ha puntualmente dedotto e comprovato il corretto adempimento della prestazione oggetto di contratto, mediante produzione di significativa e rilevante documentazione costituta, anzitutto, da corrispondenza mail intercorsa tra i differenti soggetti dell'operazione, tra cui l'istituto di credito interessato (cfr. doc.

4-8 parte ricorrente).
Sotto ulteriore e connesso profilo, è stato dedotto e comprovata la realizzazione dell'affare conclusivo oggetto della prestazione della consulenza attraverso l'atto di vendita di immobile a rogito Notaio del 29 febbraio 2024, Rep. 4420 racc. 3729 (doc. 9) Per_1
Risulta particolarmente significativo sul punto che parte convenuta, nel costituirsi in giudizio, non abbia contestato la stipula né l'effettivo svolgimento della prestazione in punto di fatto, configurandosi quindi tali profili pacifici ex art. 115 c.p.c.
Si ritiene quindi assolto l'onus probandi da parte della ricorrente ex art. 2697 c.c. risultando a carico della parte convenuta l'onere di provare fatti estintivi dell'obbligazione, coerentemente con il consolidato orientamento giurisprudenziale in materia (Cass.
30.10.2001 n. 13533).
A riguardo la parte resistente, a fronte di puntuale eccezione di inadempimento, non ha dedotto di aver eseguito la prestazione a cui era obbligata (ovvero il pagamento del prezzo), ma ulteriori fatti estintivi dell'obbligazione.
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2.L'eccezione di nullità del contratto
Risulta in primo luogo infondata l'eccezione di nullità del contratto o, comunque, non debenza delle somme, per non essere parte ricorrente iscritta al ruolo dei mediatori.
In via generale e in punto di diritto ai sensi dell'art. 2, comma 4, della Legge
3.2.1989, n. 39, “Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore.” si dispone espressamente che “l'iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l'attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende”.
Parimenti ai sensi dell'art. 3 c.1 l. 39/1989 cit. “L'iscrizione nel ruolo abilita all'esercizio dell'attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare”
Infine, ai sensi dell'art. 6 l. 39/1989 cit. “Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli.”
Il Tribunale è altresì consapevole ed aderisce all'orientamento, ormai consolidato, secondo cui "è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni, e proprio per il suo estrinsecarsi in attività di intermediazione, rientra nell'ambito di applicabilità della disposizione prevista dalla L. n.
39 del 1989, art. 2, comma 4, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione per il caso in cui oggetto dell'affare siano beni immobili o aziende. Ove oggetto dell'affare siano altre tipologie di beni - e segnatamente beni mobili - l'obbligo di iscrizione sussiste solo per chi svolga la detta attività in modo non occasionale e quindi professionale
o continuativo. Ove ricorra tale ipotesi, anche per l'esercizio di questa attività è richiesta
l'iscrizione nell'albo degli agenti di affari in mediazione di cui alla citata L. n. 39 del 1989, menzionato art. 2, (ora, a seguito dell'abrogazione del ruolo dei mediatori, la
pagina 5 di 10 dichiarazione di inizio di attività alla Camera di commercio, ai sensi del D.Lgs. n. 59 del
2010, art. 73), ragion per cui il suo svolgimento in difetto di tale condizione esclude, ai sensi dell'art. 6 della stessa legge, il diritto alla provvigione” (in termini Cass. 02.08.2017,
n.19161)
Nella fattispecie in esame, tuttavia, si esula dall'ambito della mediazione, tipica o atipica, non risultando quindi applicabile la normativa indicata.
In primo luogo, rileva il criterio formale e letterale di interpretazione ex art. 1362
c.c. , ovvero, anzitutto, il nomen iuris adottato nel contratto: come sopra esposto, la scrittura privata è denominata “Accordo di servizi commerciali di consulenza”, senza alcun riferimento alla mediazione;
analogamente nel testo del contratto, non vi è alcun riferimento esplicito, nella formulazione degli articoli, alla mediazione né alla disciplina codicistica (1754 e ss. c.c.) in materia.
Il criterio letterale, oltre che parametro ermeneutico di primaria importanza in via generale (Cass. 25.5.2022 n. 17159), assume un particolare e ulteriore rilievo nella fattispecie in esame in cui entrambi i contraenti sono soggetti qualificati, trattandosi di società di capitali operanti nell'esercizio di un'operazione commerciale.
In secondo luogo, sul piano sistematico, ex art. 1363 c.c. come esposto, non vi era alcun riferimento alla mediazione nel testo negoziale: al contrario, erano presenti plurimi ed espliciti riferimenti ad altra tipologia di obbligazione, ovvero alla “consulenza” espressamente finalizzata a “valutare l'acquisto di immobile rinveniente da contratto di leasing risolto in Olbia” (in termini espressamente art. 1); nel medesimo art. 1 le parti pattuivano espressamente che il consulente avrebbe supportato il cliente alla ricerca “della migliore soluzione / tipologia prodotto per far fronte agli investimenti in beni strumentali e immobiliari programmati dal cliente stesso”
In terzo luogo, sul piano sostanziale, difetta altresì la prestazione caratterizzante la mediazione, sia essa tipica o atipica, atteso che l'oggetto specifico della prestazione non era costituito da mettere in contatto due parti in relazione a un bene, né di operare a favore esclusivamente di una parte al fine di trovare un acquirente o venditore o un bene che soddisfacesse le caratteristiche richieste.
pagina 6 di 10 Al contrario, a quest'ultimo proposito, era già noto al momento del contratto sia l'immobile (individuato nel contratto con sufficienti elementi indicativi) sia, ovviamente il proprietario dello stesso (Sardaleasing) con cui dovevano essere avviate le trattative da parte del cliente: la prestazione era relativa proprio alla gestione delle trattative stesse, sia con l'alenante sia con ulteriori soggetti coinvolti, come gli istituti di credito.
In quarto luogo, a fortiori, l'assenza del profilo di mediazione emerge univocamente dalla condotta delle parti (ulteriore elemento ermeneutico rilevante ex art. 1362 secondo comma c.c. ) e, segnatamente, proprio della stessa parte convenuta che ha CP_1 eccepito l'attività di mediazione della resistente: il legale rappresentante e amministratore unico della al momento della stipula dell'atto di compravendita Rep. 4420 racc. CP_1
3729 a rogito notaio , in data 29.2.2024, dichiarava espressamente di non essersi Per_1 avvalsa di alcun mediatore per l'acquisto (art. 3 del contratto cfr. doc. 9)
Tale dichiarazione, contenuta in atto pubblico e formulata previo ammonimento esplicito, da parte del notaio rogante delle conseguenze, anche penali, derivanti dal mendacio, assume univocamente, nel caso concreto, valore confessorio stragiudiziale ex Parte art. 2735 c.c. circa l'assenza di attività di mediazione svolta dalla a beneficio della
è la stessa parte convenuta nei propri scritti difensivi deduce come CP_2
“l'immobile era già stato individuato da questa società e costituiva oggetto di un precedente impegno negoziale” (comparsa pag.5) escludendo ogni profilo di mediazione nell'attività prestata da parte ricorrente
In quinto luogo, infine, rileva come ulteriore criterio di interpretazione, sebbene in via integrativa, quello di conservazione del contratto ex art. 1367 c.c. in ragione del quale, deve comunque privilegiarsi l'opzione ermeneutica volta alla conservazione del contratto stesso;
pertanto, nel caso concreto è sicuramente da privilegiare, in parte qua, la tesi di parte attrice atteso che quella di parte convenuta (comunque contraddetta dai plurimi rilievi sopra esposti ) condurrebbe all'inefficacia del contratto stesso.
La circostanza che il pagamento fosse subordinato alla positiva conclusione dell'affare costituisce una libera determinazione delle parti inidonea a qualificare ex se un contratto.
pagina 7 di 10 Incidentalmente, ma rilevante sul piano motivazionale, dalla documentazione depositata emerge comunque un'attività latu sensu di consulenza globale sul piano operativo commerciale come effettuata da parte della ricorrente e non strictu sensu di mediazione.
L'esclusione della tipologia di contratto dall'ambito della mediazione (anche atipica) determina l'infondatezza della prima eccezione risultando l'attività di consulenza non soggetta alla disciplina della legge 3 .

2.1989 n. 39, e destituisce di fondamento la tesi della parte convenuta circa la nullità del contratto


3.Le ulteriori eccezioni di parte convenuta
Parimenti infondate le ulteriori eccezioni di parte convenuta.
A riguardo, anzitutto , non è conferente con la fattispecie in esame e la categoria del nesso causale, nei termini espressi dalla comparsa, ovvero ex art. 1755 c.c. stante l'estraneità alla mediazione della fattispecie negoziale conclusa: al contrario, unica ragione per il pagamento è costituita dal corretto adempimento della prestazione di consulenza, di cui, invero si è data ampia prova con la documentazione depositata, unitamente alla conclusione dell'affare, secondo la formula adottata in sede contrattuale.
In secondo luogo, l'eccezione circa un presunto inadempimento o violazione di buona fede e diligenza risulta genericamente formulata e non dettagliata, soprattutto alla luce della corrispondenza intercorsa e documentata nonché della pacifica realizzazione dell'affare.
Sul punto, la circostanza dell'aumento del prezzo all'esito delle trattative, non determina ex se alcun inadempimento, ben potendo il prezzo essere stato maggiorato per ulteriori cause;
inoltre, la consulenza, così come rappresentata in sede negoziale, riguardava il complesso investimento eseguito e il prezzo era solo uno degli elementi.
A questo proposito si evidenzia come il compendio immobiliare era già stato oggetto di contratto preliminare di vendita proprio della quale promissaria CP_1 acquirente, non finalizzato con un contratto definitivo per problematiche legate al leasing stipulato dalla promittente venditrice (cfr. doc. 2 parte ricorrente); pertanto, anche alla luce pagina 8 di 10 di tale aspetto, l'attività di consulenza e supporto mirava proprio, almeno in via prevalente, ad agevolare la conclusione del contratto sotto diversi e complessi profili.


4.La conclusione e le spese
In definitiva, in ragione di quanto esposto, la domanda di parte attrice risulta fondata;
è obbligata al pagamento di € 11000 oltre Iva per un totale di € 13420 CP_1 nei confronti di;
l'importo è specificatamente indicato in contratto;
sono Parte_1 dovuti altresì interessi moratori ai sensi del d.lgs.

9.10.2022 n. 231 trattandosi di credito sorto pacificamente tra imprenditori nell'esercizio dell'attività commerciale;
il dies a quo per il computo è il momento della conclusione della compravendita immobiliare in data
29.2.2024
Le spese seguono la soccombenza e sono addebitate su parte convenuta soccombente ex art. 91 c.p.c.
I compensi sono liquidati ex DM 55/2014 (come modificato da DM 147/2022) per cause di valore compreso tra €5200 e 26000 applicando il parametro medio per le fasi di studio e introduttivo, esclusa l'istruttoria, non svolta, e minimo per la decisionale, prevalentemente ripetitiva di questioni già affrontate e limitata ad una singola udienza in forma scritta risultando quindi pari a €2547 oltre spese generali al 15% iva e cpa oltre spese di contributo e marca da bollo da rifondere interamente.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così dispone:
- I) Accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda di parte ricorrente
(Part. IVA ) e, per l'effetto, condanna . Parte_1 P.IVA_1 Controparte_1
(C.F. ) al pagamento di €13.420 nei confronti di oltre interessi P.IVA_2 Parte_1 moratori dal 29.2.2024 fino all'effettivo soddisfo;

- II) Condanna altresì parte resistente a rimborsare a parte Controparte_1 ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 264,00 per spese ed € Parte_1
2547,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge.
pagina 9 di 10 Pavia, 28 novembre 2025
Il Giudice
AT LI
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