R.G. n. 5380/2017

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di NOLA – I Sezione Civile in persona del giudice unico dr.ssa Valeria Rossi ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5380/2017 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi vertente
TRA
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
e , rappresentati e difesi, in virtù di procura in
[...] Parte_4
calce all'atto di citazione, dagli avv.ti Gaetano e Antonio Treppiccione, elettivamente domiciliati presso lo studio del primo in Capua (CE), alla via Ponte Romano n. 14;
ATTORI
E
e , rappresentati Controparte_1 CP_2 Controparte_3
e difesi, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Angela
Cipullo, presso lo studio del quale elettivamente domiciliano in NT IA Capua
Vetere (CE), alla via NTgata n. 8, Palazzo Zibella;

CONVENUTI
E
Controparte_4
, in persona del Curatore l.r. p.t.,
[...]
rappresentato e difeso, giusta procura in cale alla comparsa di costituzione, dall'avv. Orsola Calabria, presso il cui studio elettivamente domicilia in Marigliano (NA), alla via San Francesco n.119;
CONVENUTO
E
, rapp.to e difeso, giusta procura in calce all'atto di Controparte_5
intervento in causa, dall'avv. Arcangelo D'Avino, presso il cui studio elettivamente domicilia in Somma Vesuviana alla via Aldo Moro n. 146;
INTERVENUTO
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato , Parte_1 Parte_4
e esponevano di essere proprietari di Parte_2 Parte_3
alcune unità immobiliari ricomprese in un fabbricato sito in Capua (CE) ed avente due accessi, uno da via Roma n. 45 e l'altro da via OM.
Gli attori deducevano che il detto stabile era suddiviso in 5 unità immobiliari e che con atto per notaio del 14.10.2011, aveva venduto a Per_1 Controparte_5
una unità immobiliare unitamente alla proprietà esclusiva di “due CP_4
scale, una terrazza, una balconata, uno spazio coperto nonché l'androne su via
OM”. veniva dichiarato fallito dal Tribunale di Nola ed il fabbricato veniva CP_4
acquisito alla massa attiva del Fallimento R.G. n.72/2016.
Sulla scorta di tali premesse gli attori agivano in giudizio contro gli altri comproprietari e, quindi, contro il , Controparte_4 Controparte_1 [...]
e chiedendo che fossero individuate le parti comuni del CP_3 CP_2
complesso immobiliare e che, in particolare, fossero dichiarati di proprietà comune le due scale esterne esistenti, la terrazza al primo piano, la balconata al secondo piano,
l'androne su via OM e lo spazio sottostante la terrazza al primo piano.
Chiedevano, in via subordinata, in ogni caso di dichiarare l'avvenuto acquisto per usucapione da parte di essi attori e dei convenuti e della proprietà e CP_1 Pt_4 dell'uso delle due scale, della terrazza al primo piano e della balconata al secondo piano, dell'androne su via OM e dello spazio sottostante la terrazza.
Nella I memoria ex art. 183 c.p.c. gli attori precisavano la domanda come segue “La domanda sia intesa conclusivamente così emendata: Previa descrizione analitica del fabbricato esistente in Capua ( CE ) ed avente ingresso da via Roma n° 45 e da via
OM , e previa identificazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva degli attori e dei convenuti così come descritte e catastalmente identificate in citazione , siano individuate tutte le parti comuni dell'edificio; sia dichiarato che gli attori , e con essi i convenuti , e , hanno fatto Controparte_1 CP_2 Controparte_3
uso ad immemorabili , comunque ultratrentennale, loro in prosieguo dei loro danti causa , in maniera pubblica , pacifica , continua ed utile , delle due scale esterne esistenti nel cortile , della terrazza a primo piano egualmente prospiciente il cortile , della balconata a secondo piano, dell'androne su via OM e dello spazio tutto sottostante la terrazza che collega l'androne su via OM ed il cortile interno e che è costruita sull'area del cortile comune;
sia dichiarato che a seguito dell'uso fattone i beni suddetti in ogni caso sono divenuti per maturata usucapione parti comuni dell'edificio perché necessariamente di uso comune” il tutto con vittoria di spese nei confronti dei convenuti dissenzienti.
Si costituiva in giudizio il , il quale contestava la pretesa Controparte_4
sostenendo che le parti asseritamente comuni appartenevano invece esclusivamente al in virtù di quanto previsto nel rogito del 2011. Deduceva altresì che la CP_4
domanda attorea celasse un'azione di rivendica e, come tale, fosse attratta alla competenza del Tribunale Fallimentare, invocando la conseguente estinzione del giudizio. Chiedeva, in subordine, l'accertamento dei beni comuni acquisendo agli atti la già espletata CTU disposta dal Giudice Delegato, avente ad oggetto l'intero fabbricato de quo.
Si costituivano e , i quali precisavano Controparte_1 Controparte_3 CP_2
di non vantare alcun diritto contrapposto a quello degli attori sulle parti comuni dello stabile, da sempre dagli stessi utilizzate e di cui non si potrebbe negare l'uso se non pregiudicando l'accesso alle aree di proprietà esclusiva poste al primo piano.
Eccepivano, pertanto, il proprio difetto di legittimazione passiva stante l'insussistenza di litisconsorzio necessario e, nel merito, chiedevano di dichiarare comuni le parti di cui all'atto di citazione notificato.
In seguito, la Curatela fallimentare depositava in giudizio Ordinanza n. 951/2018 del
23.11.2018, con cui il Tribunale di Nola, accogliendo l'opposizione allo stato passivo proposta da disponeva la restituzione in favore dello stesso da Controparte_5
parte della Curatela Fallimentare dell'immobile oggetto di causa sito in Capua alla via Roma.
In conseguenza di tanto, gli attori formulavano eccezione di incompetenza del
Tribunale adito in favore del Tribunale di NT IA Capua Vetere che veniva rigettata per le motivazioni di cui all' ordinanza del 27.06.2019, unitamente all'istanza di estromissione della Curatela.
La causa veniva dunque istruita con prova documentale, testimoniale e con CTU.
Nel corso delle operazioni peritali, con comparsa depositata in data 16.11.2023, interveniva in giudizio , a norma dell'art. 105 c.p.c., associandosi Controparte_5
alle difese ed alle istanze svolte dalla curatela fallimentare.
Successivamente la Curatela comunicava di essere stata autorizzata ad abbandonare il giudizio da parte del Giudice Delegato e depositava agli atti Ordinanza della Corte di
Cassazione n. 33167/2023 (che aveva cassato il decreto collegiale n. 951/2018 del
Tribunale di Nola) e Ordinanza n.322/2024 del Tribunale di Nola che, definitivamente pronunciando sul giudizio di opposizione allo stato passivo, promosso da contro il Controparte_5 Controparte_4 Controparte_4
disponeva la restituzione in favore del primo degli immobili facenti parte
[...]
del fabbricato urbano sito in Capua oggetto di causa.
Infine, la causa veniva rinviata per la precisazione conclusioni e, all'udienza del
01.07.2025, veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190
c.p.c. Ciò sinteticamente premesso in ordine ai fatti oggetto di causa, va preliminarmente osservato che deve disattendersi l'eccepita carenza di legittimazione processuale sollevata dai convenuti e , in quanto è Controparte_1 Controparte_3 CP_2
ius receptum il principio secondo il quale la legitimatio ad causam, nel suo duplice aspetto di legittimazione ad agire e a contraddire, consiste nella titolarità attiva e passiva dell'azione e sorge dalla correlazione configurabile tra i soggetti ed il rapporto giuridico dedotto nella domanda, in base alla quale si identificano le parti fra le quali può essere ammessa la statuizione del Giudice. Si perviene a riconoscerla per il solo fatto dell'affermazione della titolarità del diritto;
pertanto, legittimato attivo è colui che si affermi titolare del diritto e legittimato passivo è colui nei confronti del quale la titolarità del diritto sia affermata. Diversamente, non attiene alla legittimazione, bensì al merito della lite, la questione relativa alla reale titolarità attiva o passiva del rapporto sostanziale dedotto in giudizio ed alla concreta identificazione dei soggetti di tale rapporto (cfr. ex multis, Cass. n. 11284/2010; Cass.
n. 13756/2006).
Nel caso in esame, l'eccezione proposta dai convenuti e non attiene alla CP_1 Pt_4
legittimazione passiva e neppure coglie nel segno laddove pretenderebbe di fondarsi sull'insussistenza di litisconsorzio necessario, posto che gli stessi non contestano di essere titolari esclusivi di alcune unità immobiliari ricomprese nello stabile e non contestano neppure la propria qualità di “comproprietari” dei beni suppostamente comuni e, quindi, del tutto legittimamente sono stati evocati dagli attori nel presente giudizio, nell'ambito del quale i predetti convenuti hanno peraltro sia pure subordinatamente richiesto di “Accertare e dichiarare comuni le parti di cui all'atto di citazione notificato”.
Venendo al merito, la domanda è solo parzialmente fondata nei limiti e per le ragioni di seguito espresse.
Oggetto principale del presente giudizio è la domanda di accertamento delle parti comuni del fabbricato sito in Capua con ingresso da via Roma e da via OM, meglio descritto in atti e, in particolare, della comproprietà, anche per usucapione, in capo agli odierni attori, delle due scale esterne, della terrazza al primo piano, della balconata al secondo piano, dell'androne su via OM e dello spazio sottostante la terrazza al primo piano, quali beni comuni relativi allo stabile oggetto di causa.
In particolare, come analiticamente descritto dal nominato CTU, trattasi di un edificio realizzato nella prima metà del XVII secolo, originariamente sede di un monastero di monache benedettine denominato “San GI”, poi ceduto al Controparte_6
con Decreto di del 1812 e trasformato in caserma. Persona_2
Successivamente, tra il 1812 e il 1866 il fabbricato fu suddiviso tra lo stesso che denominò la sua porzione “Padiglione di San GI” ed il Comune CP_6
di Capua che adibì la sua porzione a ricovero per poveri denominandola “Ospizio San
GI”.
La porzione di proprietà demaniale (Padiglione San GI), con atto del
29.03.1935, fu venduta a , dante causa di (v. all. Persona_3 Controparte_5
alla II memoria ex art. 183 c.p.c. attori).
La parte di proprietà comunale (Ospizio San GI), invece, fu venduta, con atto del 29.05.1937 a , dante causa degli attori: “tale fabbricato che si Persona_4
compone di numero dodici vani superiori viene venduto con tutte le adiacenze, comodità ed accessori” (v. all. alla II memoria ex art. 183 c.p.c. attori).
Il complesso immobiliare presenta una struttura principale in muratura di tufo e risultava originariamente articolato in un corpo di fabbrica principale prospettante su via OM, in cui erano ricompresi i cespiti alienati a , e due corpi Persona_3
secondari laterali prospettanti su vico Pratillo e su vico Marotta, chiusi intorno ad una corte centrale con accesso da via Roma per il tramite di un androne.
L'ala dell'edificio prospettante ad est su vico Marotta fu successivamente quasi del tutto demolita a seguito dei danni causati dagli eventi bellici della Seconda Guerra
Mondiale.
Ciò posto, in primo luogo occorre rimarcare che, come noto, dal momento della suddivisione della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare, suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, si attua la disciplina del condominio di cui agli artt.
1117 c.c. e segg.; da tale momento deve, pertanto, intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio.
A norma dell'art. 1117, comma 1, n. 1, c.c. in particolare, “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Sempre in via preliminare occorre inoltre rilevare che, come documentato in atti, tra e i danti causa degli odierni attori (ovvero , Controparte_5 Parte_5 Pt_6
e a loro volta aventi causa di ) si è già svolto
[...] Controparte_7 Persona_4
un contenzioso relativo al medesimo fabbricato per cui è causa, il quale si è concluso con la sentenza n. 1062/2021 del Tribunale di NT IA PU poi confermata (salvo che per la domanda di risarcimento) dalla pronuncia della Corte
d'Appello di Napoli n. 1255/2003, infine, confermata dalla pronuncia della Corte di
Cassazione n. 14328/2007 (ved. all. alla II memoria ex art. 183 c.p.c. attori).
Ebbene con le indicate pronunce, è stato riconosciuto, alla luce dei titoli in atti, che
“ ha provato la propria legittimazione attiva rispetto ai vani Controparte_5
terranei, avendo il suo dante causa acquistato, come risulta dall'atto del 1935, i vani al piano terra del casamento;
mentre , come si evince dall'atto Persona_4
del 1937, aveva acquistato soltanto dodici vani superiori” (così pag. 20 della Per_5
sentenza della Corte d'Appello).
Per quanto rileva nel presente giudizio, con le predette statuizioni è stato, inoltre, accertato che “Gli appellanti principali (ovvero i danti causa degli odierni attori), con la comparsa di costituzione e risposta in primo grado, chiesero in via riconvenzionale che il Tribunale dichiarasse la comunione dell'attuale giardino, del deposito attrezzi e pollaio, del retrostante locale adibito a cantina, del locale a forma di rettangolo sottostante alla terrazza comune al secondo piano, della predetta terrazza al primo piano e delle logge al secondo piano. Il Tribunale ha rigettato la domanda...Avverso la pronuncia gli appellanti principali deducono che dette riconvenzionali erano ricollegate a quella di usucapione, nel senso che, accogliendosi la domanda di usucapione per l'appartamento e per i terranei, doveva riconoscersi accresciuto il valore proporzionale della comunione di detti cespiti...Osserva il Collegio che il motivo è infondato in quanto in ogni caso le domande di usucapione risultano rigettate” (così pag. 22 della citata sentenza n.
1255/2003 della Corte d'Appello) e, conseguentemente “Rigetta, pertanto l'appello”.
Al riguardo deve rilevarsi che, come noto, la sentenza ha effetto nei confronti delle parti, dei loro eredi e aventi causa. La predetta statuizione, pertanto, per quanto di ragione, esplica efficacia anche nei confronti delle parti del presente giudizio, ed in particolare degli odierni attori, quali aventi causa di e Parte_5 Parte_6
(a loro volta aventi causa di ) (ved. atti di Controparte_7 Persona_4 compravendita del 2005 per notaio all. alla memoria ex art 183 comma VI Per_6
n 2 di parte attrice).
Ed in particolare, quanto alla scala a destra dell'androne d'ingresso (c.d. scala est), la relativa comproprietà tra le parti in causa non risulta contestata da CP_5
ma soprattutto sulla stessa si è già espressa anche la Corte di Appello di
[...]
Napoli con sentenza passata in giudicato, (“...Nella fattispecie, pertanto, non contenendo il titolo di acquisto alcuna previsione di proprietà esclusiva della scala in favore di il manufatto deve considerarsi comune, Persona_3
indipendentemente dalla esistenza di altra scala, eventualmente a servizio dei soli vani superiori appartenenti alla controparte” v. Sentenza n. 1255/2003, all. alla II memoria ex art. 183 c.p.c. attori) dovendo, pertanto, concludersi nel senso della inammissibilità della relativa domanda.
Parimenti dicasi relativamente al giardino, al deposito attrezzi e pollaio ed al locale adibito a cantina. Gli stessi, infatti, risultano già oggetto della citata pronuncia della
Corte d'Appello (confermata poi da Cass. 14328/2007) la quale, confermando sul punto la pronuncia del Tribunale di primo grado, ha rigettato la domanda riconvenzionale proposta dai danti causa degli odierni attori volta a dichiararne la natura comune (ved. pag. 22 della citata sentenza della Corte D'Appello di Napoli n.
1255/2003 “l'originario titolo di provenienza degli appellanti (ovvero i danti causa degli odierni attori e aventi causa da ) non prevedeva alcun cespite a Persona_4
piano terra”).
Anche rispetto a tali beni la domanda va, pertanto, dichiarata inammissibile.
Né d'altra parte rispetto a tali beni risulta formulata una domanda di accertamento di acquisto per usucapione, il quale non è stato infatti provato.
Relativamente alla terrazza al primo piano e alla balconata al secondo piano va invece rilevato che i danti causa degli odierni attori, nel giudizio concluso con la citata sentenza n. 1062/2001, avevano chiesto in via riconvenzionale di accertarne la proprietà comune, senza però formulare una domanda di usucapione (ved. pag. 4 sentenza di primo grado).
Ferma restando, pertanto, la rilevanza del giudicato della sentenza del Tribunale di
NT IA PU (come poi confermata dalla Corte d'Appello) relativamente alle domande fondate sui titoli, resta invece da valutare la domanda di usucapione formulata dalle parti in causa sui predetti beni;
domanda rispetto alla quale non è ostativa la citata pronuncia.
Ebbene, dall'istruttoria svolta è emerso che tali parti del fabbricato vengono utilizzate quali vie di accesso non solo agli appartamenti originariamente in proprietà di Per_3
ma anche a quelli di proprietà aliena (originaria proprietà )
[...] Persona_4
posti ai piani primo e secondo del corpo di fabbrica ovest, attualmente identificati dai subalterni 454/22, 23 e 28.
Come rilevato dal CTU “il subalterno 11 è stato soppresso per alcuni interventi sull'immobile e sostituito col subalterno 28” e tale subalterno risulta in titolarità di e in comunione (v. p. 5 e 6 Relazione CTU, nonché Controparte_1 CP_2
visure ipotecarie in testa a e , all. alla II memoria ex art. Controparte_1 CP_2
183 c.p.c. attori).
“Come più volte evidenziato nella summenzionata CTU (quella dell'azione decisa con la sentenza della Corte d'Appello di Napoli, n.d.r.), va rilevato che tali appartamenti erano originariamente serviti da un'altra scala, interna al suddetto corpo ovest, poi demolita ai fini della realizzazione di ulteriori vani ad uso abitativo, oggi incorporati nei subalterni 454/26 (piano terra), 19 (piano ammezzato) e 22 (piano primo e secondo). Sicché andrebbe in ogni caso riconosciuta una servitù di passaggio a favore delle suddette unità immobiliari 454/22, 23 e 28 di proprietà aliena, attualmente sfornite di altre vie d'accesso” (v. p. 39 e 40 Relazione CTU , Per_7
all. alla II memoria ex art. 183 c.p.c. della Curale Fallimentare).
Ed anche nell'ambito del presente giudizio il CTU ha rilevato che “Bisogna precisare che, utilizzando la scala interna (EST), in alternativa alla scala esterna (OVEST), detta terrazza è una via di accesso alle parti di fabbricato , posti al 1° e 2° piano”
(pag. 66 CTU).
In tal senso, del resto, militano le dichiarazioni testimoniali acquisite nel corso del presente giudizio.
Difatti, i testi hanno confermato le circostanze che “almeno dal 1988 all'attualità
l'articolazione del fabbricato ex Complesso San GI , esistente in Capua avente accessi da via Roma e da via OM , è rimasta sempre la stessa;
vero che alle abitazioni di e , di Parte_2 Parte_3 Controparte_1
e e di almeno dal 1988 all'attualità si è sempre CP_2 Controparte_3
pervenuto esclusivamente dalla scala posta a destra del cortile avendo accesso da via Roma , quindi attraverso la terrazza a primo piano e la balconata al secondo piano”.
In particolare, ha confermato che nel periodo di interesse la struttura Testimone_1
del fabbricato è rimasta invariata, precisando di saperlo in quanto “nato in [...] palazzo e ivi sono rimasto fino al 1972 circa. Poi ci sono tornato in qualità di pediatra per effettuare visite domiciliari da circa il 1987, anno in cui sono specialista in pediatria… per arrivare all'ultimo piano dove abita e vi è il secondo CP_1
accesso del si può accedere solo dalla scala a destra del cortile. Preciso Pt_2
che alla balconata posta al secondo piano è possibile accedere solo dalla predetta scala. Alla terrazza al primo piano è, invece, possibile accedere sia dalla predetta scala che da una piccola scala molto più ripida, posta alla sinistra del cortile.
Preciso che per arrivare agli appartamenti al primo e al secondo piano salendo dalla scala a destra del cortile è necessario passare per la balconata e per la terrazza” (v. udienza 01.06.2021).
Dello stesso tenore sono le dichiarazioni di , il quale ha affermato di Testimone_2
conoscere i luoghi “in quanto nel palazzo dove abita il sig. andavo a fare il Pt_2
dopo scuola dal 1985 al 1988 ed inoltre vi abitavano alcuni amici di famiglia fino a 6
o 7 anni fa… Fino a due anni fa andavo lì quasi tutte le sere perché facevano un teatro amatoriale… Preciso che la scala posta a destra del cortile è l'unico accesso al secondo piano. La stessa scala porta anche al primo piano al quale tuttavia è possibile accedere anche da una scala posta a sinistra. Preciso che salendo dalla scala a destra è necessario passare tramite la balconata o tramite la terrazza per arrivare agli appartamenti” (v. udienza 01.06.2021).
Anche (il quale ha dichiarato di aver abitato nell'immobile per cui è CP_8
causa dal 1998 al 2012) si è espresso sostanzialmente negli stessi termini: “Si è vero.
Preciso che c'è anche un altro accesso posto sulla sinistra che consente di salire solo al primo piano. Noi abbiamo abitato sia al primo che secondo piano e, in ogni caso la scala a destra è sempre stata la più utilizzata” (v. udienza 01.06.2021).
Soltanto nulla ha saputo riferire in proposito, ma neppure ha Testimone_3
dichiarato elementi discordanti con quanto innanzi (v. udienza 03.04.2022).
Pertanto, deve dichiararsi l'intervenuta usucapione del diritto di passaggio sulla terrazza posta al primo piano e del ballatoio al secondo piano da parte di Parte_1
, , e in quanto
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4
titolari delle suddette unità immobiliari identificate dalla p.lla 454, subalterno 22
(attualmente in titolarità e - v. atto Parte_2 Parte_3
14.07.2005 per notaio , all. alla II memoria ex art. 183 c.p.c. attori), Per_6
subalterno 23 (in titolarità e (v. atto 14.07.2005 per Parte_1 Parte_4
notaio , all. alla II memoria ex art. 183 c.p.c. attori). Per_6
Laddove, relativamente e , pur essendo emerso che il Controparte_1 CP_2
ballatoio al secondo piano conduce al subalterno 28, attualmente nella loro titolarità, deve rilevarsi che le predette parti non hanno tempestivamente formulato alcuna domanda di usucapione.
Relativamente allo spazio sottostante alla terrazza che collega l'androne su via
OM ed il cortile interno, anche nel presente giudizio il CTU ha fatto riferimento all'atto notarile del 29.09.1935, con cui il Demanio dello Stato vendeva parte dello stabile a (dante causa di ), in cui risulta Persona_3 Controparte_5
specificato: “sul lato est del cortile a pianterreno si trovano 5 locali;
a nord n. 9 grandi locali per scuderie comprendenti 28 ambienti divisi tra loro da archi, ad Est due locali e nel cortile grande tettoia per magazzini con cortiletto”, numero di vani riconducibile a quello attuale, considerando le variazioni catastali intervenute fino ad oggi.
Dal che si evince che lo spazio sottostante la terrazza rientri nella esclusiva titolarità di (v. pp. 60 e 70 Relazione di CTU), “comunque, … garantendo… Controparte_5
“il diritto di passaggio [… nel residuo cortile…] ai proprietari del fabbricato di cui al mappale 456 [V. Nota di Chiarimento Seguente] (…) nonché al sig.
[...]
”, secondo quanto osservato dall'Ausiliario con motivazione che si ritiene Per_4
di condividere anche rispetto a quanto dedotto in replica alle osservazioni svolte dal
CTP degli attori.
A ben vedere, peraltro, alla stessa conclusione è pervenuto anche il CTU in sede fallimentare, sulla base dell'indagine peritale condotta nell'ambito del giudizio di rivendica (conclusosi con la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 1255/2003, all. alla II memoria ex art. 183 c.p.c. attori), in cui “il perito conclude sostenendo che
l'ampio porticato con pilastrata sottostante la terrazza al piano primo sia stato realizzato da sul suolo di sua proprietà dopo l'acquisto avvenuto Persona_3
nel 1935...” (v. p. 41 CTU all. alla II memoria ex art. 183 c.p.c. della Per_7
Curatela).
Né, d'altra parte la natura comune dell'area in questione può fondarsi su un eventuale acquisto a titolo originario atteso che i testi escussi nulla hanno riferito in merito alla sussistenza dei presupposti per un acquisto ad usucapionem. In definitiva, deve dunque escludersi la nature di bene comune.
Parimenti dicasi con riguardo all'androne su via OM, del quale pure deve escludersi la proprietà comune tra le parti in causa.
A ben vedere, infatti, nell'atto del 29.09.1935, a pagina 2, nella descrizione del bene venduto a (dante causa di ) si trova indicato che il Persona_3 Controparte_5
fabbricato “è preceduto da un ampio cortile, di cui una parte in comune con l'Amministrazione Comunale… e l'altra parte perfettamente limitata, con un vano esclusivo di accesso e dalla quale si accede esclusivamente ai locali demaniali dei diversi piani”.
Laddove nell'atto di acquisto del 1937 di (dante causa degli odierni Persona_4
attori) si fa riferimento all'acquisto dell'immobile sito a via Roma 73 “confinato” con via OM;
dal che se ne ricava che l'immobile compravenduto avesse ingresso da via Roma e non da via OM. Né d'altra parte l'istruttoria svolta ha consentito di ritenere provato l'acquisto per usucapione, da parte degli odierni attori, del diritto di passaggio per tale ultimo ingresso, non avendo i testi riferito nulla al riguardo.
Quanto alla scala a sinistra dell'androne di ingresso (c.d. scala ovest) deve, invece, dichiararsene la natura comune.
Al riguardo si rileva, infatti, che non è stata fornita adeguata prova della proprietà esclusiva della indicata scala la quale, pertanto, deve ritenersi comune, considerando anche il disposto di cui al citato art. 1117 c.c., “le scale di un edificio condominiale, anche se più di una e poste concretamente al servizio di parti diverse dell'edificio stesso vanno sempre considerate, in assenza di contrario titolo negoziale, di proprietà comune di tutti i condomini, senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell'art. 1123 ul. Comma cc… (Cass. 22 febbraio 1996 n. 1996).
Con riferimento all'androne di ingresso da via Roma n. 45, lo stesso non è oggetto di contestazione, essendone pacifico il carattere comune (anche il CTU ha osservato che “non è oggetto di contenzioso, essendone sempre stata riconosciuta la comunione”; v. p. 69 Relazione CTU).
In merito al cortile occorre rilevare che, nel già citato giudizio svoltosi tra CP_5
e i danti causa degli odierni attori, aveva chiesto di
[...] Controparte_5
accertarsi la sua “esclusiva proprietà sull'area di cortile perfettamente cintata a destra dell'area di portone con vano esclusivo di accesso ai locali acquistati da ivi compresa l'area di sedime scaturita dal crollo dell'ala destra Persona_3
del fabbricato” (pag. 4 sent. di primo grado).
Pertanto, in relazione alla predetta area di cortile deve rilevarsi l'intervenuto giudicato di rigetto della domanda volta ad accertarne la proprietà esclusiva in capo a
. Controparte_5
Relativamente, invece, alla restante parte del cortile (in disparte dalla considerazione che nella mancata ricomprensione della stessa nella domanda del Gentile volta ad accertarne la proprietà esclusiva, può rinvenirsi un tacito riconoscimento della relativa proprietà comune), si osserva che, ad ogni modo, al riguardo soccorre la già citata disciplina posta dall'art 1117 c.c. e, dunque, la presunzione di comproprietà dello stesso la quale, come detto, trova un limite solo in un eventuale titolo contrario che nel caso di specie non si ritiene sussistente.
A ben vedere, infatti, il titolo di provenienza del 23.09.1935 ( non Persona_3
consente di ritenere superata la predetta presunzione di comproprietà atteso che nello stesso non risulta chiaramente individuata un'area cortilizia di proprietà esclusiva dell'acquirente , dante causa di . Persona_3 Controparte_5
Deve, pertanto, concludersi per la natura comune del predetto cortile.
In definitiva, in virtù di quanto innanzi, in parziale accoglimento della domanda attorea, vanno dichiarate di proprietà comune la scala posta ad ovest, l'androne di ingresso da via Roma n. 45 ed il prospiciente cortile.
Va dichiarata altresì l'intervenuta usucapione del diritto di passaggio sulla terrazza posta al primo piano e sul ballatoio al secondo piano dell'immobile in oggetto, da parte degli odierni attori.
La domanda relativa alla scala posta a destra dell'androne d'ingresso va dichiarata inammissibile essendo la relativa comproprietà già stata accertata con sentenza passata in giudicato. Parimenti va dichiarata inammissibile la domanda volta ad accertare la comproprietà del giardino, del deposito attrezzi e pollaio e del locale adibito a cantina essendo anche su tale punto già intervenuta sentenza passata in giudicato di rigetto.
Per quanto attiene alla regolamentazione delle spese processuali, si ritiene che nella specie ricorrano i presupposti di cui all'art. 92 c.p.c. per l'integrale compensazione delle spese tra le parti, stante l'esito della controversia, nonché la peculiarità e complessità della questione trattata, soprattutto alla luce delle difficoltà riscontrate nella ricostruzione delle modifiche subite dal complesso immobiliare - di risalente edificazione - nel corso del tempo (v. Cass. n. 35671/2023).
Le spese di CTU, come liquidate con separato decreto, conseguentemente, vanno poste definitivamente a carico delle parti in solido.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando nella causa promossa come in narrativa, così provvede:
1) Accoglie parzialmente la domanda attorea e dichiara di proprietà comune l'androne di ingresso da via Roma n. 45, il prospiciente cortile e la scala posta ad ovest;

2) Dichiara l'intervenuta usucapione da parte degli attori del diritto di passaggio sulla terrazza posta al primo piano e sul ballatoio al secondo piano dell'immobile in oggetto;

3) Dichiara la inammissibilità delle domande relative alla scala posta a destra dell'androne d'ingresso, nonché al giardino, al deposito attrezzi e pollaio e al locale adibito a cantina;

3) Rigetta ogni altra domanda;

4) Compensa le spese tra le parti.
5) Pone definitivamente a carico delle parti in solido le spese di CTU.
Nola, 13.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi