Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano il Tribunale Ordinario di Velletri in composizione monocratica, nella persona del dottore Roberto Camilletti, ha emesso la seguente sentenza nella causa civile in primo grado iscritta al numero 7328 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta per la decisione il 31.12.2024 ex art. 281- quinquies c.p.c., vertente tra
e , rappresentati e difesi dall'avvocato Maria Ileana Parte_1 Parte_2
Ficoroni in virtù della procura allegata all'atto di citazione, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Colleferro, alla Via Francesco Petrarca n.39,
e
rappresentata e difesa dall'avvocato Roberto Ficcardi in virtù della procura Parte_3 allegata alla comparsa di risposta, elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Lariano, alla Via Sausset Les Pins n.9,
e
e rappresentati e difesi dall'avvocato Luigi Controparte_1 CP_2
Russo in virtù della procura allegata alla comparsa di risposta, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Roma, alla Via delle Medaglie d'Oro n.143,
e
, rappresentato e difeso dall'avvocato Paolo D'Eletto in virtù della Controparte_3 procura allegata alla comparsa di risposta, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Velletri, al Corso della Repubblica n.49.
Oggetto: vizi della cosa venduta – riduzione del prezzo della vendita - risarcimento del danno.
Svolgimento del giudizio.
Con atto di citazione notificato il 16.11.2021 e hanno Parte_1 Parte_2 convenuto in giudizio per ottenere la riduzione del prezzo versato per il Parte_3 trasferimento della proprietà di una unità immobiliare, ai sensi degli artt. 1490 e 1492
c.c..
I citanti hanno riferito: che il 26.11.2020 hanno acquistato dalla convenuta la titolarità della proprietà dell'unità immobiliare situata in Lariano, alla Via Colle Cagioli n.32/A
(individuata al catasto al foglio n.18 – part. n.2679 – sub n.1, n.2 e n.5); che per il trasferimento della proprietà del bene è stato versato il corrispettivo di un prezzo pari ad euro 160.000; che successivamente all'acquisto hanno riscontrato (28.12.2020) e denunciato (29.12.2020) l'assenza dell'impianto fognario;
che per l'eliminazione del vizio è necessaria la somma di euro 8.500; che la carenza dell'impianto accennato determina un deprezzamento del bene, pari ad euro 9.000; che per l'accertamento del vizio è stato introdotto un antecedente procedimento di istruzione preventiva;
che la fattispecie è disciplinata dall'art. 1490 c.c.; che hanno diritto alle somme indicate (oltre risarcimento del danno subito).
La convenuta ha replicato: che il 7.10.2008 l'immobile è stato lei trasferito, a seguito di una permuta, dalla (con posteriore consegna [nel mese di marzo Controparte_1 dell'anno 2016]); che un tecnico incaricato dalla società ha attestato l'agibilità dell'unità immobiliare;
che la controparte è decaduta dal diritto alla garanzia per denuncia intempestiva;
che gli acquirenti sono stati immessi nel possesso dell'immobile il
26.11.2020 ed il vizio è stato tardivamente denunciato il 30.12.2020; che i citanti hanno illegittimamente replicato il pregiudizio subito;
che non era consapevole della mancanza addotta, con inapplicabilità dell'art.1494 c.c.; che la somma pretesa è esagerata;
che deve essere garantita dalla società costruttrice ( e dal direttore Controparte_1 dei lavori - legale rappresentante dell'ente commerciale ( , con CP_2 chiamata nel processo (ex art. 106 c.p.c.).
La e hanno esposto: che l'unità immobiliare è Controparte_1 CP_2 stata consegnata a il 16.3.2016; che la chiamante in causa non ha denunciato Parte_3 il vizio del bene;
che devono essere garantiti dal tecnico ( ) Controparte_3 attestante l'agibilità del cespite, con chiamata nel processo (ex art. 106 c.p.c.); che le altre parti sono decadute dal diritto alla garanzia per denuncia intempestiva o il predetto diritto è prescritto (ex artt. 1495 c.c. o 1669 c.c.); che la somma pretesa è esagerata.
ha enunciato: che ha svolto l'incarico di direttore dei lavori Controparte_3 formalmente ed a titolo di cortesia;
che l'attestazione da lui sottoscritta è stata ritenuta inidonea dalla p.a.; che una sua responsabilità professionale non è congetturabile o è prescritta.
La causa è stata istruita con l'interrogatorio di più persone.
All'udienza del 31.12.2024 la causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta per la decisione ex art. 281-quinquies c.p.c..
Motivi della decisione.
Va anzitutto giudicata la domanda, proposta dagli attori-acquirenti ( e Parte_1
) nei confronti della venditrice-convenuta ( , finalizzata a Parte_2 Parte_3 conseguire l'equilibrio contrattuale in attuazione del sinallagma funzionale ed indipendentemente dalla colpa della venditrice, con immediato scrutinio, per priorità logico-giuridica, del rispetto dei termini e delle condizioni dell'azione esercitata, ai sensi dell'art.1495 c.c..
L'onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l'esercizio della azione redibitoria o quanti minoris (cfr. C. n.844/1997) ed il termine decorre dal momento in cui il compratore ha acquisito certezza obiettiva e completa dei vizi, sicché, ove la scoperta avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della loro entità, occorre far riferimento al momento in cui sia completata la relativa scoperta (cfr. C. n.11046/2016). ha narrato: “[…] ho verificato l'esistenza della fuoriuscita di liquame Testimone_1 dal bagno dell'immobile degli attori […] sotto le feste di Natale dell'anno 2020 […] sull'articolo n.2 (Vero che […] in data 20.12.2020 si trasferivano a vivere nell'immobile
[…]) si è vero […]”; ha dichiarato: “[…] sull'articolo n.2 (Vero che Testimone_2
[…] in data 20.12.2020 si trasferivano a vivere nell'immobile […]) si è vero […]”.
Le dichiarazioni (sinteticamente) riprodotte, in assenza di elementi idonei a sminuire la credibilità delle persone interrogate, comprovano il trasferimento dei citanti nell'abitazione il 20.12.2020 con posteriore scoperta, il 28.12.2020, del vizio, prontamente denunciato il 29.12.2020 (cfr. doc. n.2 fasc. parte).
Da quanto precede deriva il rigetto dell'eccezione di decadenza articolata dalla parte convenuta.
L'azione della parte attrice è stata poi esattamente qualificata tenuto conto che la diversità sostanziale tra le ipotesi previste rispettivamente dagli artt. 1490 e 1497 c.c. è data dal fatto che nella prima i vizi attengono al procedimento di produzione, fabbricazione o formazione della cosa venduta, che la rendono inidonea per l'uso al quale era destinata e ne determinano un'apprezzabile diminuzione di valore, mentre nella seconda (mancanza di qualità essenziali) la cosa venduta deve considerarsi, invece, come appartenente, per la sua natura, per gli elementi che la compongono o per le sue caratteristiche strutturali (come, ad esempio, differenze di sostanza, di materia, di colore, eccetera) ad un tipo diverso da quello dedotto in contratto secondo le finalità del negozio
(cfr. C. n.1796/1977). Orbene il vizio (incompletezza) dell'impianto fognario, derivato da una inesatta realizzazione strutturale dell'unità immobiliare, implica una inidoneità all'uso abitativo, per le correlate conseguenze sanitarie ed urbanistiche.
Gli artt. 1490 e 1492 c.c. vanno pure interpretati con riferimento al principio generale sancito dall'art. 1455 c.c., con la conseguenza che l'esercizio dell'azione è legittimato soltanto da vizi concretanti un inadempimento di non scarsa importanza, i quali non sono distinti in base a ragioni strutturali, ma solo in funzione della loro capacità di rendere la cosa inidonea all'uso cui era destinata o di diminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito (cfr. C.
n.21949/2013).
Ora l'impossibilità per la casa di fruire di un regolare impianto fognario, idonea a determinarne l'inabitabilità, integra un inadempimento della venditrice di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.).
Per il merito della domanda di riduzione del prezzo di acquisto proposta dall'attrice, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., devono essere enucleati –come di seguito- i principi utilizzabili per la decisione.
In tema di garanzia per vizi della cosa compravenduta, la riduzione del prezzo perseguita con l'actio quanti minoris ha lo scopo di risarcire al compratore l'interesse negativo costituito dalla differenza di valore determinata dal vizio della cosa, ristabilendo l'equilibrio economico delle prestazioni contrattuali e, come nel caso di qualsiasi azione risarcitoria, grava su chi deduce l'esistenza dei vizi della cosa l'onere di provare l'effettiva sussistenza dei medesimi (cfr. C. n.4388/1985); la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all'origine ed alla tradizione storica dell'actio quanti minoris, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell'art 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno (cfr. C.
n.3156/1974).
L'ausiliario (con elaborato da cui si ritiene di non discostarsi per la puntualità delle osservazioni) ha accertato l'esistenza del vizio denunciato: “[…] sono stati riscontrati vizi di funzionamento dell'impianto fognario, risultato incompleto […] con severo pregiudizio di funzionamento […] carenza delle opere a suo tempo eseguite da parte resistente […] le lavorazioni necessarie per completare l'impianto fognario a norma consistono nella realizzazione […] per un totale costi e oneri pari ad euro 7.100
[…]”(cfr. [accertamento tecnico preventivo]). CP_4
Discende che il minore prezzo che il compratore avrebbe pagato, ove avesse avuto conoscenza del vizio suddetto, deve ritenersi pari ad euro 7.100 ed in considerazione del carattere dell'azione esercitata, la convenuta ( deve essere condannata a Parte_3 restituire, in favore della parte attrice, la somma indicata (non contestata e con irrilevanza della somma effettivamente spesa); l'importo precisato (euro 7.100) deve essere maggiorato degli interessi legali decorrenti dalla data della domanda, in applicazione del principio secondo cui l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'actio quanti minoris, ha natura di debito di valuta, trattandosi non di un'obbligazione risarcitoria ma di un rimborso a favore dell'acquirente (cfr. C. n.2060/2013).
Vanno di seguito vagliate le ulteriori poste risarcitorie reclamate dalla parte attrice.
Un deprezzamento del bene è escluso dalla restituzione della somma accennata, utile per il completamento dell'impianto e la piena utilizzazione del cespite.
Le spese sostenute per l'antecedente procedimento di istruzione preventiva devono ritenersi propriamente stragiudiziali e devono essere liquidate all'esito del giudizio di merito, come danno emergente, purché provate e documentate (cfr. C. n.30854/2023 e
C. n.34540/2024); la parte convenuta ( deve allora essere condannata a Parte_3 pagare, in favore della parte attrice, la ulteriore somma di euro 4.183,02 (importo corrisposto al c.t.u. ed al difensore), da maggiorare degli interessi legali dalla data dell'esborso, se posteriore alla domanda.
In aggiunta la venditrice convenuta ( deve essere condannata al pagamento, Parte_3 in favore della parte attrice, dell'importo di euro 732, spesa sostenuta per lo scavo e la ripulitura dell'impianto fognario, in correlazione probabilistica (ex art. 1223 c.c.) con l'inadempimento allegato, da maggiorare degli interessi legali decorrenti dalla data dell'esborso, se posteriore alla domanda.
Le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte vanno invece ritenute superflue considerando l'antecedente e diretta scoperta del vizio ed il ricorso ad uno strumento di istruzione preventiva (cfr. C. n.26729/2024).
Infine va esaminata la posizione dei chiamati nel processo;
in caso di chiamata in causa del terzo, questi assume, per effetto della stessa chiamata, la posizione di contraddittore nei confronti della domanda originaria solo se viene chiamato in causa quale soggetto effettivamente e direttamente obbligato (o, in caso di azione risarcitoria, quale unico responsabile del fatto dannoso), come nel caso, e non anche se viene chiamato in causa dal convenuto per esserne garantito (cfr. C. n.27525/2009).
Per la posizione della (non essendo configurabile una Controparte_1 responsabilità diretta del legale rappresentante dell'ente e risultando processualmente un diverso direttore dei lavori [ ]) va osservato che “gli attori” sono Controparte_3 titolari dell'azione contrattuale nei soli confronti del diretto venditore, in quanto l'autonomia di ciascun trasferimento non gli consente di rivolgersi contro i precedenti venditori (cfr. C. n.26514/2009), mentre per l'azione di cui all'art. 1669 c.c. la chiamata in causa della società costruttrice è posteriore di oltre un anno la scoperta del vizio
(28.12.2020); la responsabilità ex art. 1669 c.c. è speciale rispetto a quella prevista dalla norma generale di cui all'art. 2043 c.c., l'applicazione di quest'ultima può essere invocata soltanto ove non ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi della prima e non già al fine di superare i limiti temporali entro cui l'ordinamento positivo appresta la tutela specifica, ovvero senza poter aggirare il peculiare regime di prescrizione e decadenza che connota l'azione speciale (cfr. C. n.31301/2023).
Di seguito la venditrice-chiamante in causa ( non ha dimostrato, tenuto conto Parte_3 del criterio di ripartizione dell'onere probatorio, di avere denunciato il vizio entro otto giorni dalla scoperta ex art. 1495 c.c. o entro un anno dalla scoperta ex art. 1669 c.c., non potendosi congiungere la conoscenza del vizio esclusivamente al deposito dell'elaborato tecnico nell'antecedente procedimento di istruzione preventiva.
Per la posizione del professionista, la parte attrice non ha addotto alcun elemento da cui desumerne una sua responsabilità extracontrattuale.
Le spese di lite seguono la soccombenza o l'ininfluenza della chiamata in causa (fasi svolte – valore della lite – parametri minimi per la non complessità delle questioni trattate).


P.q.m.

definitivamente pronunciando:
-condanna al pagamento, in favore di e , Parte_3 Parte_1 Parte_2 della somma (complessiva) di euro 12.015 per i titoli di cui sopra (oltre interessi legali
[come in motivazione]);
-condanna alla rifusione, in favore di e , Parte_3 Parte_1 Parte_2 delle spese di lite che liquida in euro 543 per spese ed euro 2.540 per compensi professionali (oltre rimborso forfettario, c.p.a. ed i.v.a.);
-condanna alla rifusione, in favore della e di Parte_3 Controparte_1 CP_2
delle spese di lite che liquida in euro 2.540 per compensi professionali (oltre
[...] rimborso forfettario, c.p.a. ed i.v.a.);
-condanna, in solido tra loro, la e alla Controparte_1 CP_2 rifusione, in favore di , delle spese di lite che liquida in euro 2.540 Controparte_3 per compensi professionali (oltre rimborso forfettario, c.p.a. ed i.v.a.).
Velletri, lì 30.4.2025