N. R.G. 242/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VIBO VALENTIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Ida Cuffaro ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 242/2025 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e Parte_1 C.F._1 difesa dall'avv. Fanelli Giusi;

ATTORE contro
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. Francesco Muzzopappa;

CONVENUTO
Oggetto: intimazione di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.)
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate per l'udienza del 23.09.2025
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto notificato al sig. per finita Controparte_1 locazione, l'attrice deduceva: di essere proprietaria, per averla ricevuta in donazione in data 07.10.2024, dell'unità immobiliare (composta da 7,5 vani) unitamente al garage ubicati rispettivamente in Vibo Valentia alla Via Emanuele Paparo I Traversa
e censiti al NCEU con il foglio 26, particella 94, sub 13 e 17, concesso locazione alla convenuta, con contratto di locazione convenzionato ad uso abitativo, del 1.10.2019, regolarmente registrato il 3.10.2019, con durata di anni 3 a decorrere dal 1.10.2019
pagina 1 di 7 e rinnovo di diritto per due anni, al canone annuale di € 5.400,00 da pagarsi in rate mensili anticipate di € 450,00.
che il precedente proprietario-locatore con missiva del 22.02.2024 comunicava la disdetta del contratto per la scadenza del 30.09.2024, ma che la convenuta non aveva rilasciato l'immobile locato;

che, successivamente, in data 07.10.2024 l'immobile ed il garage, meglio sopra identificati, venivano donati, e quindi passavano nella piena ed esclusiva proprietà, alla sig.ra che ne acquisiva tutti i diritti;
Parte_1
che era diritto ed interesse dell'attrice di rientrare nel possesso del detto immobile, non avendo intenzione di rinnovare il contratto.
Aggiungeva inoltre che il conduttore, sig. risultava essere ancora Controparte_1 moroso per le mensilità di settembre 2024, ottobre 2024, novembre 2024 e dicembre
2024 per la complessiva somma di €. 1.800,00 (Euro milleottocento/00).
Pertanto, rassegnava le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale di Vibo Valentia, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: - convalidare l'intimato sfratto per finita locazione;
- emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, in favore dell'istante per il complessivo importo di €. 2.250,00 in quanto a sorte capitale, con aggiunta di interessi legali da applicare ad ogni singolo debito (che compone la somma complessiva suddetta) a decorrere dalla relativa scadenza e per le mensilità maturande fino all'effettivo rilascio, oltre spese e competenze professionali”.
Si costituiva in giudizio il convenuto, opponendosi alla convalida e chiedendo la sospensione dell'esecuzione dello sfratto posto che il mancato pagamento era dipeso da comprovate condizioni di difficoltà del conduttore ed in particolare dalle precarie condizioni di salute oltre che personali del convenuto anche e soprattutto della di lui moglie, , con esso convivente, così per come emergente dai Controparte_2 certificati medici prodotti. Rilevava di essersi già adoperato a trovare altra sistemazione abitativa che, tuttavia, i tempi di esecuzione dei lavori necessari per rendere agibile l'abitazione sarebbero stati più o meno di 11 mesi.
Il Tribunale, rilevato che la richiesta avanzata dall'intimato di sospensione dello sfratto e di differimento del termine di esecuzione non rilevava in sede di convalida pagina 2 di 7 ma bensì in sede di esecuzione dell'ordinanza di rilascio, ritenuti, a fronte delle difese spiegate dall'intimato, sussistenti i presupposti per la concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio con riserva delle eccezioni del resistente, disponeva il mutamento di rito, con concessione dei termini per deposito di memorie integrative.
Depositava le memorie integrative solo parte attrice, la quale reiterava le medesime conclusioni sopra riportate. Precisava che, nonostante la notifica del Preavviso di rilascio, il sig. (conduttore) non aveva ancora provveduto al rilascio Controparte_1
e permaneva senza titolo nell'immobile di proprietà della sig.ra Parte_1
. Oltretutto il sig. non aveva adempiuto al pagamento dei canoni di
[...] CP_1 locazione risultando ancora inadempiente e moroso.
Veniva esperita la mediazione, come da verbale in atti.
All'udienza del 23 settembre 2025, svoltasi nella forma della trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata posta in decisione.
Preliminarmente, quanto alla legittimazione attiva dell'odierna attrice, si osserva quanto segue.
Come sostenuto dal maggioritario orientamento giurisprudenziale, in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione) dell'immobile locato determina ai sensi degli artt. 1599 e 1602 cod. civ. la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente (o del donatario), che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264 cod. civ. in tema di cessione dei crediti. Inoltre, è l'acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario "ex lege" del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, ad essere pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell'immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine (ex plurimis, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13833 del pagina 3 di 7 09/06/2010; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 674 del 14/01/2005; Cass. Sez. 3, Sentenza
n. 12883 del 24/07/2012; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7099 del 09/04/2015).
Sulla base degli illustrati principi, nella specie, parte attrice ha prodotto documentazione attestante l'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile oggetto di causa in data successiva alla stipulazione del contratto di locazione e precisamente in data 7.10.2024, in ragione della donazione del fabbricato oggetto di causa, in suo favore. Atteso che, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1602 c.c., il terzo acquirente dell'immobile subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione dal giorno dell'acquisto, deve ritenersi che a partire dal 7.10.2024 l'attrice era legittimata a intimare lo sfratto per finita locazione.
Ciò premesso, la domanda di risoluzione del contratto per finita locazione è fondata e merita accoglimento, per le ragioni di seguito esposte.
Le emergenze documentali danno conto che: tra l'originario proprietario e l'odierno convenuto, in data 1.10.2019, sia stato concluso un contratto di locazione ad uso abitativo a canone convenzionato, regolarmente registrato avente ad oggetto l'immobile per cui è causa come sopra identificato.
Alla prima scadenza il suddetto contratto è stato rinnovato, indi, con lettera raccomandata a.r. invitata il 22.02.2024 e ricevuta in data 29.02.24 è stata comunicata, alla conduttrice, la disdetta del contratto di locazione.
La conduttrice non ha contestato la durata di tre più due del contratto né la ricezione della suddetta disdetta.
Pertanto, la domanda di risoluzione per finita locazione va dunque accolta e conseguentemente il contratto di locazione va dichiarato risolto, con condanna del conduttore all'immediato rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, in favore dell'attore.
Parimenti accoglibile, anche in ragione della circostanza non contestata per cui il convenuto abbia continuato e continui ad occupare l'immobile anche successivamente alla scadenza contrattuale, la domanda di condanna al pagamento delle somme derivanti dal mancato pagamento dei canoni di locazione, mensilità di pagina 4 di 7 settembre 2024, ottobre 2024, novembre 2024 e dicembre 2024 per la complessiva somma di €. 1.800,00 indicati in intimazione nonché per quelli scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio.
Tale domanda, in quanto formulata da parte attrice sin nell'intimazione, può formare oggetto di esame solo a seguito del mutamento del rito che ha introdotto la fase di merito. Ed infatti, sebbene in fase sommaria non sia possibile introdurre una azione di sfratto per finita locazione con contestuale richiesta di decreto ingiuntivo per morosità esistente, in quanto l'art. 658 cpc prevede la emissione del decreto ingiuntivo solo contestualmente alla pronuncia di convalida di sfratto per morosità, tuttavia in fase di merito è possibile accogliere tale domanda se già proposta nell'atto introduttivo del giudizio (e non anche se proposta solo successivamente con le memorie integrative ex art. 426 cpc.), il quale introduce un ordinario giudizio risolutivo che, se non si conclude nella fase sommaria, esita in un ordinario giudizio a cognizione piena (in tal senso, Tribunale di Roma, sentenza n. 14113/2022).
Secondo orientamento consolidato, in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 cod. civ.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664 comma 1 c.p.c. (cfr. Sez. 3, Sentenza n.
11603 del 31/05/2005). Ne consegue che la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 664 c.p.c., avanzata contestualmente alla richiesta di convalida dell'intimato sfratto, ove venga proposta opposizione, si converte, a seguito della trasformazione del rito, in un'ordinaria domanda di condanna al pagamento delle somme dovute, essendo il conduttore, in mora nella restituzione del bene locato, tenuto, a norma dell'art. 1591 c.c., al pagamento di una somma corrispondente al canone di locazione.
In particolare, appare dirimente la considerazione del costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, intesa ad affermare che il conduttore di un immobile,
pagina 5 di 7 alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui, come nella specie, permanga nella detenzione dell'immobile.
Parte resistente, dal suo canto, non ha contestato tale ultima circostanza né ha dato prova dell'avvenuto pagamento dei canoni di locazione, pertanto deve essere condannata al pagamento della somma di € 1.800 per le mensilità da settembre a dicembre 2024, oltre ai canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali sulle singole mensilità dalle rispettive scadenze al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


l Tribunale di Vibo Valentia, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione stipulato fra le parti e registrato in data

3.10.2019 avente ad oggetto l'unità immobiliare (composta da 7,5 vani) unitamente al garage ubicati rispettivamente in Vibo Valentia alla Via Emanuele Paparo I
Traversa e censiti al NCEU con il foglio 26, particella 94, sub 13 e 17;
- conferma l'ordinanza di rilascio del 3.03.2025
- condanna al pagamento in favore di , Controparte_1 Parte_1 della somma di €1800 per i canoni fino a dicembre 2024, oltre a € 450 per ciascun mese di occupazione a partire dal mese di gennaio 2025 e fino al rilascio;

- condanna al rimborso delle spese di lite a favore di Controparte_1 [...]
che liquida in complessivi euro 1.293 per compensi oltre spese Parte_1 general, IVA e CPA come per legge;

Vibo Valentia, 19 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa Ida Cuffaro
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