N. R.G. 12629/2015

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, Terza Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona del Giudice
dott. NL RA, ha emesso la seguente
SENTENZA
nei giudizi riuniti di I grado iscritti al n. 12629/2015 R.G. e al n. 15779/2015 R.G. vertenti
TRA
, e , in qualità di eredi di , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Persona_1
rappresentate e difese dall'avv. Leonardo Bruno Pedone
RICORRENTI e OPPONENTI
E
“ Controparte_1
”, in persona del legale rappresentante p.t.,
[...]
rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Aurelio Persio
RESISTENTE e OPPOSTA
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 28.10.2025 e nei rispettivi scritti difensivi
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 – Con atto di citazione notificato il 1°.

9.2015 ha convenuto in giudizio la Persona_1 [...]
” (d'ora innanzi, per brevità, Controparte_2 CP_1
”), cui aveva concesso in locazione per uso diverso l'immobile di sua proprietà sito in
[...]
Putignano al viale della Libertà nn.

1-3 con contratto sottoscritto il 28.7.1995 (e modificato il
1 30.8.1995), al fine: - di ottenerne la condanna al pagamento delle somme spettanti a titolo di (i)
“differenza ISTAT dovuta e non versata”, (ii) aggiornamento ISTAT non versato per il periodo da ottobre 2014 a febbraio 2015, (iii) canoni di locazione non versati per le mensilità di marzo e aprile
2015, (iv) spese di conciliazione;
- accertare e dichiarare il proprio diritto “a ritenere il deposito cauzionale di € 6.147,48”.
Con comparsa depositata il 21.12.2015 si è costituita in giudizio la ”, la quale CP_1
ha contestato tutte le avverse pretese, chiedendone il rigetto.
Con atto di citazione notificato il 30.10.2015 ha proposto opposizione avverso il Persona_1
decreto ingiuntivo n. 3535/15 emesso dal Tribunale di Bari a mezzo del quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di € 11.550,10, oltre interessi legali e spese del procedimento monitorio,
stante la “omessa restituzione del deposito cauzionale” afferente al suddetto contratto di locazione.
Anche nell'ambito dell'instaurato giudizio di opposizione a d.i. (iscritto al n. 15779/2015 RG),
la ” si è costituita in giudizio, istando per la reiezione delle domande attoree. CP_1
Con ordinanze depositate il 30.3.2016 il Tribunale ha disposto la riunione dei due giudizi,
stante la connessione soggettiva e parziale oggettiva degli stessi, ha disposto il mutamento di rito da ordinario a speciale ex artt. 426 e 447-bis c.p.c., ha fissato l'udienza di discussione del 26.9.2016 e ha rigettato la richiesta di concessione della provvisoria esecuzione del d.i. opposto.
Il processo cumulato è stato istruito con produzione documentale, prova orale e Ctu.
Nel corso del giudizio sono stati coltivati indarno tentativi di bonario componimento della presente controversia.
All'odierna udienza la causa è stata decisa nei modi di legge.
2 – Sia la domanda sia l'opposizione proposte da sono parzialmente fondate e, Persona_1
pertanto, possono trovare accoglimento nei limiti di seguito precisati.
2 Con contratto sottoscritto il 28.7.1995 (e integrato il 30.8.1995), debitamente registrato,
[...]
concedeva in locazione alla ” per “l'esercizio di attività bancaria” l'immobile Per_1 CP_1
di sua proprietà sito in Putignano al viale della Libertà nn. 1 e 3 -angolo via S. Tenente Pugliese nn.
39 e 43- con decorrenza dal 1°.10.1995 con durata non inferiore a dieci anni.
Nell'ambito del presente giudizio ha, in primo luogo, dedotto che: - “Il contratto Per_1
prevedeva inoltre l'aumento ISTAT nella misura massima prevista dalla legge”; - “l'aumento ISTAT
veniva richiesto oralmente di anno in anno nonostante l'articolo che lo prevedeva stabiliva che
questo dovesse essere aggiornato automaticamente”; - “Il calcolo dello stesso veniva effettuato dalla
conduttrice e poi liquidato nel gennaio successivo alla richiesta”; - “nel mese di aprile 2013
l'Architetto […] si accorgeva che il calcolo ISTAT effettuato dalla CRA di Parte_1 CP_1
era errato in quanto dal marzo 2009 L. 14/09 l'aumento ISTA doveva essere aggiornato al
[...]
100% dato che la legge prevedeva il suo aggiornamento in automatico, mentre l'Istituto procedeva
all'aumento al 75%”; - nel febbraio del 2014 e con missiva del 18.4.2014 il locatore chiedeva il
“pagamento corretto degli aggiornamenti ISTAT, concedendo la possibilità di rivedere il canone
locatizio”; - “In data 7 novembre 2014 la CRA inviava lettera di recesso dal contratto di locazione
con riconsegna al 28 febbraio 2014”; - “La richiesta di aumenti Istat è sempre stata richiesta
oralmente infatti gli aumenti ISTAT sono stati calcolati e versati dall'Istituto creditizio ed è pacifico
che questi si siano perfezionati, nonostante l'eccezione di controparte, infatti come già eccepito in
caso di pagamento da parte del conduttore, in mancanza di formale richiesta avanzatagli dal locatore
( nel caso di specie è stata sempre eseguita dato che lo stesso aveva aperto proprio presso la sede
dell' bancario oggi opposto resistente a fianco alla sua attività commerciale, un conto ove Pt_4
venivano versati anche i canoni di locazione ed il deposito cauzionale) questi non ne potrà chiedere
la restituzione per non aver mai ricevuto formale richiesta”.
Orbene, nel contratto in esame, all'art. 5, le parti hanno pattuito che “il canone di locazione
sarà aggiornato automaticamente, in deroga alla legge, senza bisogno di richiesta da parte del
3 locatore, a cominciare dalla seconda annata, nella misura massima prevista dalla legge, secondo gli
indici ISTAT di variazione dei prezzi al consumo, calcolando l'aggiornamento sul canone pagato
l'anno precedente”.
Tanto premesso in punto di fatto, valgano le seguenti considerazioni in punto di diritto.
Secondo la L. n. 392 del 1978, art. 32, primi due commi, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9-sexies, convertito nella L. n.
118 del 1985, "le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su
richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira".
Secondo il consolidato orientamento della Corte di cassazione (cfr., di recente, Cass. n.
30817/2023), l'aggiornamento Istat non opera in maniera automatica, ma presuppone una necessaria specifica richiesta del locatore, per cui è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che interverranno nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente.
Ciò perché la richiesta di aggiornamento si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto (ex multis, Cass., sez. 3, 07/10/2008, n. 24753; Cass., sez. 3, 07/02/2005, n. 2417; Cass., sez.
3, 07/10/2021, n. 27287), per cui il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto a ottenere il pagamento degli arretrati, e deve essere specifica.
È altrettanto vero, tuttavia, che la legge non prevede che tale richiesta debba rivestire una forma particolare.
È stato, infatti, affermato il principio secondo cui, in assenza di una prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell'esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prevista dal citato art. 32 - nel
4 testo modificato dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9-sexies - per ottenere l'aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell'indice Istat.
Pertanto, la richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (Cass., sez. 3, 06/08/1992, n. 9351; Cass., sez. 3, 01/10/1994,
n. 7982; Cass., sez. 3, 15/10/2002, n. 14655; Cass., sez. 3, 05/08/2004, n. 15034; Cass., sez. 3,
17/12/2010, n. 25645; Cass., sez. 3, 21/09/2012, n. 16068).
Dall'applicazione al caso di specie degli illustrati principi, che in questa sede devono essere integralmente condivisi e recepiti, discende, innanzitutto, che la clausola di cui all'art. 5 del contratto di locazione sottoscritto il 28.7.1995, che stabilisce l'aggiornamento del canone, nel corso del rapporto, in maniera automatica e senza bisogno di richiesta da parte del locatore è nulla ai sensi del combinato degli artt. 32 e 79 legge n. 392/1978 cit.
Vengono, infatti, muniti di inderogabile protezione normativa non solo i limiti quantitativi di aggiornabilità del canone posti dall'art. 32 cit. (novellato dall'art. 1 comma 9 sexies legge n. 118/85),
ma anche le prescritte modalità di attuazione degli aggiornamenti, e in particolare il collegamento formale (e solo indirettamente economico) tra la decorrenza degli aumenti e la richiesta del locatore
(cfr. Trib. Salerno sent. n. 4685/2016).
Del resto, la richiesta di aggiornamento si pone, nel tipo legislativo della locazione non abitativa, come condizione per il sorgere del relativo diritto di credito, con la conseguenza che il locatore può conseguire il canone aggiornato solo dal momento della richiesta stessa, non esistendo prima del suo attivarsi alcun credito per l'aggiornamento (Cass. n. 14673/2003).
, tuttavia, come visto, ha addotto di aver richiesto -ad onta dell'anzidetta previsione Per_1
contrattuale- oralmente “di anno in anno” “l'aumento ISTAT”, tanto che la conduttrice effettuava il relativo calcolo e lo corrispondeva nel gennaio successivo alla richiesta.
5 Ancora, parte ricorrente ha allegato che, dal mese di marzo del 2009, la ” aveva CP_1
effettuato un calcolo errato degli importi dovuti a titolo di “aggiornamento ISTAT”, in quanto, in forza della L. n. 14/2009, tale aggiornamento deve avvenire nella misura del 100%, laddove, invece,
l'Istituto bancario aveva sempre proceduto all'aumento nella misura del 75%.
Pertanto, nell'aprile del 2013 veniva richiesto (a quanto consta, oralmente) alla conduttrice
“l'esatto importo dovuto sia per legge che per clausola contrattuale”.
Con raccomandata del 12.2.2014 (in atti), ha richiesto alla “ di Per_1 CP_1
provvedere alla corresponsione degli importi a suo dire dovuti a titolo di “integrazione aggiornamenti
Istat” (nella misura, appunto, del 100%).
La richiesta è stata reiterata con missiva del 18.4.2014 (in atti).
Dalle allegazioni attoree si desume, quindi, che: - prima dell'aprile del 2013, l'aggiornamento
ISTAT del canone locatizio è stato chiesto dal , si ribadisce, oralmente e annualmente, nella Per_1
misura del 75%; - prima di quella data, cioè, stando a quanto ammesso dallo stesso locatore,
l'aggiornamento non è stato mai richiesto nella misura del 100%, sebbene, a dire dell'attore, così
dovuto dal marzo 2009 in forza della citata legge n. 14/2009.
L'Istituto di credito, dal canto suo, ha contestato gli assunti attorei, atteso che il locatore “ha
omesso di richiedere al conduttore l'aggiornamento del canone locativo”.
Sarebbe stato, per contro, il conduttore che – “in perfetta buona fede” – avrebbe “applicato
annualmente di sua iniziativa l'aggiornamento del canone locativo secondo gli indici Istat”.
Pertanto, costituiscono circostanze pacifiche e incontestate quelle per cui: 1) fino al mese di settembre 2014, la banca conduttrice ha sempre corrisposto anche gli importi dovuti a titolo di aggiornamento Istat, nella misura del 75%, ex L. n. 392/1978; 2) prima dell'aprile del 2013,
l'adeguamento del canone agli indici Istat non è stato richiesto nella misura del 100%; 2) dall'ottobre del 2014 la conduttrice non ha corrisposto alcunché a titolo di aggiornamento Istat.
6 Orbene, ribadito che la richiesta di aggiornamento del canone -che costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto- può essere validamente formulata anche verbalmente o implicitamente o per facta concludentia, deve rilevarsi che l'avvenuto pagamento, da parte della conduttrice, dei canoni (precedenti alle mensilità oggetto di contestazione) e della maggiorazione per adeguamento agli indici Istat (nella misura, come visto, del 75%), con evidente aumento del canone complessivo,
sicuramente lasciava presumere che la “Cassa Rurale” avesse avuto indubbia contezza della volontà
del locatore di ricevere il canone maggiorato comprensivo dell'aggiornamento Istat e avesse compiuto la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta, cosicché detta richiesta, effettuata mediante fatti concludenti, doveva considerarsi pienamente valida ed efficace.
D'altronde, diversamente opinando non si spiegherebbe la ragione di tale “spontaneo pagamento”, a fortiori in considerazione della natura e della qualità del conduttore.
Per converso, non essendovi prova che sia intervenuta, prima del 12.2.2014, specifica richiesta da parte del locatore della maggiorazione del canone pattuito nella misura del 100% (e non, invece,
del 75%) e non essendo, inoltre, intervenuto il pagamento da parte del conduttore dell'aumento in tale misura, sussiste il diritto del locatore esclusivamente alla corresponsione della differenza tra la misura dell'aumento in concreto versata (75%) e quella richiesta per la prima volta il 12.2.2014
(100%) a far data dal mese successivo alla richiesta (quindi, dal marzo 2014) e non anche alla corresponsione delle anzidette differenze con riferimento agli aggiornamenti pregressi, c.d. arretrati.
Trovano applicazione alla fattispecie de qua le modifiche introdotte nel corpo dell'art. 32 cit.
dall'art. 41, comma 16-duodecies, contenuto nella legge di conversione n. 14 del 27.2.2009 del c.d.
“decreto Milleproroghe” D.L. n. 207/2008, che ha previsto la libera determinabilità della variazione
Istat in aumento del canone, in quanto: a) la durata contrattuale è stata pattuita in dieci anni, dunque in misura superiore a quella minima legale (cioè sei anni); b) il contratto in parola era ancora in corso al momento dell'entrata in vigore della legge di conversione poc'anzi citata.
7 Conseguentemente, la parte conduttrice dev'essere condanna al pagamento in favore della parte locatrice: 1) degli importi, calcolati secondo il criterio della c.d. variazione assoluta, dovuti a titolo di differenza tra la misura dell'aumento in concreto versata (75%) e quella richiesta per la prima volta il 12.2.2014 (100%) a far data dal mese di marzo 2014 fino al mese di settembre 2014 (atteso che l'effettivo rilascio dell'immobile è intervenuto, come si vedrà nel prosieguo, a marzo del 2015);
2) degli importi, calcolati e quantificati sempre secondo gli enunciati criteri, dovuti a titolo di aggiornamento Istat (non corrisposto) per il periodo da ottobre 2014 a febbraio 2015, richiesti con missiva del 18.4.2014 (cfr. doc. n. 7 fascicolo di parte attrice/opponente).
Nondimeno, siccome la variazione Istat per il periodo intercorso tra ottobre 2014 e febbraio
2015 è stata di segno negativo, nulla spetta a titolo di aumento per adeguamento agli indici Istat
relativamente al suddetto arco temporale.
In definitiva, la “Cassa Rurale” dev'essere condanna al pagamento in favore di parte ricorrente dell'importo complessivo di € 114,60, a titolo di differenza tra la misura dell'aumento in concreto versata (75%) e quella richiesta per la prima volta il 12.2.2014 (100%) a far data dal mese di marzo
2014 fino al mese di settembre 2014.
3 – Parte ricorrente ha, inoltre, dedotto la violazione dell'art. 1590 c.c. per “mancata tempestiva consegna del bene locato”, atteso che: - “In data 7 novembre 2014 la CRA inviava lettera
di recesso dal contratto di locazione con riconsegna al 28 febbraio 2015”; - “nel mese di gennaio
2015 in accordo fra le parti si effettuava un sopralluogo nell'immobile locato al fine del ripristino
dello stesso”; - in quell'occasione, “La CRA chiedeva proroga di consegna dal 28.02.2015 al
16.03.2015 che le veniva concessa senza oneri di locazione aggiuntivi”; - “Il 16 marzo 2015 l'Arch.
si recava presso i locali concessi in locazione dal padre alla CRA, per il ritiro delle Parte_1
chiavi. In quella sede era presente, per l'Istituto Creditizio, il Geometra . La Sig.ra , CP_3 Per_1
riceveva le chiavi dal delegato della CRA e consegnava un verbale di rilascio di immobile già
predisposto”; - “Il detto verbale non veniva sottoscritto dal Geometra che però lo ritirava CP_3
8 con l'intento di porlo all'attenzione dell'ufficio legale del oggi convenuto. I Controparte_1
comparenti convenivano che il giorno successivo si sarebbero incontrati per la definizione della
questione con la consegna dell'immobile. Il giorno successivo il Geometra si recava presso CP_3
lo studio dell'Architetto sito in Putignano Via G. Leopardi 16, in considerazione del diniego Per_1
della CRA nel sottoscrivere il verbale di consegna;
il predetto delegato, richiedeva ed otteneva la
restituzione delle chiavi dell'immobile, non consegnando i documenti richiesti dalla proprietà Per_1
così come evidenziato dalla PEC del 17 marzo ove veniva opposta la mancata consegna del bene e
dei documenti”; - “la restituzione […] avveniva finalmente alle h 10.05 del 31 marzo 2015 come da
ritiro chiavi”.
In proposito, va evidenziato che: - nel gennaio del 2015, ha concesso al conduttore la Per_1
proroga della riconsegna dell'immobile al 16 marzo dello stesso anno “senza oneri di locazione
aggiuntivi”; - come da verbale di sopralluogo in atti, in data 16.3.2015 il delegato della CP_1
” ha consegnato a le chiavi dell'immobile; - gli stessi ricorrenti, d'altronde,
[...] Parte_1
hanno dedotto che le chiavi sono state consegnate, come pattuito, il 16 marzo 2015; - in atti (cfr. doc.
n. 21 del fascicolo di parte ricorrente), si rinviene anche un ulteriore verbale, denominato “ritiro delle
chiavi”, nel quale si da atto che “il giorno 31/03/2015 l'Arch. in nome e per conto del Parte_1
sig. proprietario del locale ubicato in Putignano alla via S.T. G. Pugliese n. 49, ritira le Persona_1
chiavi di accesso dell'immobile (n. 2 per ogni ingresso), già disponibili presso l'ufficio tecnico della
ubicato in alla via del Lago n. 2 come da comunicazioni del 17/03/2015”. CP_1 Controparte_1
Deve ritenersi, dunque, che la conduttrice abbia effettivamente riconsegnato il bene al locatore alla data pattuita, avendolo messo a disposizione del proprietario e avendone riconsegnato le chiavi.
Infatti, v'è che: 1) le chiavi sono state effettivamente riconsegnate dalla “ ai CP_1
delegati del locatore il 16 marzo 2015, ossia alla data pattuita per la riconsegna;
2) parte ricorrente non ha neanche allegato di essersi trovata nell'impossibilità, in seguito a quella data, di accedere all'immobile de quo, ossia di non averne la materia disponibilità; 3) dopo il 16 marzo 2015, non v'è
9 prova del fatto che sia stata la conduttrice a chiedere al locatore la restituzione delle chiavi precedentemente consegnate (richiesta che il locatore, con tutta evidenza, avrebbe legittimamente potuto rifiutare); 4) peraltro, nelle missive del 17.3.2015 e del 27.3.2015, , per conto Parte_1
Per_ del padre , da un lato, non ha spiegato il motivo per cui, a suo dire, la riconsegna dell'immobile non sarebbe avvenuta il 16 marzo precedente e, dall'altro, nella seconda delle suddette missive, ha ricondotto la “mancata riconsegna” alla mancata sottoscrizione dell'anzidetto, relativo, verbale;
5)
anche dalle raccomandate inviate a dalla ” in data successiva al 16 marzo si Per_1 CP_1
evince chiaramente l'assenza di qualsivoglia comportamento ostruzionistico della conduttrice, ossia volto a impedire o ritardare la materiale riconsegna del bene.
Giova rammentare che l'offerta non formale può consistere in qualsiasi attività del debitore che costituisca manifestazione concreta di una seria volontà di pronto ed esatto adempimento. In tema di riconsegna dell'immobile detenuto, la messa a disposizione del proprietario delle chiavi dello stesso immobile deve ritenersi astrattamente idonea a manifestare detta volontà di adempimento (ex multis,
Cass. n. 10184/2005).
Pertanto, non risulta né essere stata violata la disposizione di cui all'art. 1590 c.c. né, di conseguenza, spettare, a questo titolo, alcunché al locatore.
4 – Parte ricorrente ha, inoltre, chiesto di accertarsi il diritto del locatore di “ritenere il deposito cauzionale di € 6.147,48”.
La conduttrice, dal canto suo, come anticipato, con ricorso proposto in sede monitoria ne ha chiesto la restituzione, “con la maggiorazione degli interessi come dovuti per legge in applicazione
dell'art. 11 L. 392/78 attesa la nullità della clausola di infruttuosità del deposito cauzionale di cui
all'art. 6 del contratto locazione del 28/07/1995”, deducendo che: - “Le osservazioni formulate sul
punto da parte opponente non rivestono alcun pregio atteso che la nullità della clausola di
infruttuosità del deposito cauzionale è stabilita dalla legge n.392/78 e opera in virtù del meccanismo
di sostituzione automatica delle clausole nulle stabilito anch'esso dalla legge 392/78 all'art. 79. La 10 ritenuta vincolatività dell'art. 6 del contratto di locazione del 28/07/1995 o le possibili clausole
alternative concordabili tra le parti per la regolamentazione degli interessi sulle somme versate dalla
a titolo di deposito cauzionale costituiscono mere doglianze ma non eccezioni giuridicamente CP_1
rilevanti”; - “poiché la legge n.392/78 (art.11) stabilisce che gli interessi sulle somme versate a titolo
di deposito cauzionale maturino annualmente, parte locatrice avrebbe dovuto versare annualmente
gli interessi legali dovuti”; - “Atteso che ciò non si è verificato è pienamente legittimo il conteggio
degli interessi legali sulla somma data in deposito cauzionale con capitalizzazione annuale, secondo
il prospetto allegato, e corrispondente alla somma ingiunta”.
Ciò premesso, valgano le seguenti considerazioni.
La funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 15 ottobre 2002, n. 14655, Rv. 55790801), a cominciare da quello di pagamento dei canoni (Cass. Sez. 3, sent. 8 agosto 1997, n. 7360, Rv. 506575-01), neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso (Cass. Sez. 3, sent. 20 gennaio 1997, n.
538, Rv. 501860-01).
Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante.
Tale istituto, "sulla scorta dei caratteri comuni alle varie forme di cauzione diffuse nella
pratica degli affari", si pone come "una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di
risarcimento del danno", con la conseguenza che "sulla somma o sul valore dei beni ricevuti
l'accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e
per l'ammontare del danno stesso" (Cass., sez. III, 05/07/2019, n. 18069).
Il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici
11 danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla 'res locata', ovvero di importi rimasti impagati (cfr. Cass., sez. VI, 05/01/2023, n. 194).
La Corte di legittimità, nell'esercizio della funzione nomofilattica, ha, altresì, precisato che il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore;
per converso, l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza (cfr. sempre Cass. n. 18069/2019 cit.).
In caso di recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione, lo stesso può
legittimamente esigere la restituzione del deposito cauzionale ove abbia adempiuto alle proprie obbligazioni, stante la evidenziata funzione tipica di garanzia assolta dal versamento dei relativi importi.
Orbene, stando a quanto desumibile dal tenore e dal contenuto degli scritti difensivi nell'interesse del locatore, quest'ultimo ha fondato il proprio diritto a ritenere il deposito cauzionale ricevuto al momento della sottoscrizione del contratto sulla violazione, da parte della banca conduttrice, dell'obbligo di buona fede (in relazione alla mancata corresponsione delle somme dovute a titolo di aggiornamento del canone locatizio) e dell'obbligo di cui all'art. 1590 c.c. per “mancata
tempestiva consegna del bene locato”.
Tuttavia, si è avuto modo di acclarare che (i) non si ravvisa nel caso di specie alcuna violazione della citata previsione di cui all'art. 1590 c.c., (ii) l'art. 5 del contratto di locazione è affetto da nullità
per contrarietà con norme imperative, (iii) le pretese del locatore afferenti all'aggiornamento dei canoni agli indici Istat sono state fortemente ridimensionate in questa sede e (iv), in generale, non è
emersa alcuna condotta ascrivibile alla conduttrice contraria a buona fede.
12 Inoltre, per quel che maggiormente rileva, va sottolineato che non ha spiegato né prima Per_1
della cessazione del contratto di locazione e del rilascio del bene né al momento della cessazione del contratto e del rilascio dell'immobile domanda giudiziale per l'attribuzione del deposito cauzionale,
in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura.
Né, in questa sede, ha allegato, men che meno in maniera specifica, i pregiudizi che Per_1
avrebbe patito, essendosi, infatti, limitato a richiedere la corresponsione delle somme dovute a titolo di “differenze ISTAT non versate dal 2009 ed aggiornamenti ISTAT 2014 2015” (come visto, spettanti solo in parte), di “canone di locazione non versato di marzo-aprile 2015” (come detto, non spettante)
e di “risarcimento danni subiti dall'opponente”.
Non si comprende, tuttavia, a quali danni faccia riferimento nelle conclusioni dell'atto Per_1
di citazione in opposizione, a maggior ragione se si considera che (a) in nessuno dei giudizi riuniti è
stata allegata la sussistenza di specifici danni subiti e (b) nel procedimento instaurato dal (al Per_1
quale è stato, poi, riunito quello di opposizione a d.i.) non è stata neanche chiesta la condanna di controparte al risarcimento di danni di qualsivoglia natura.
Pertanto, essendo cessato -ormai da tempo- il contratto di locazione ed essendo venuta meno la finalità del deposito cauzionale, le somme a questo titolo trattenute dal locatore devono essere restituite alla parte conduttrice.
Secondo la “Cassa Rurale”, su tali somme “sono dovuti gli interessi legali con capitalizzazione
annuale in virtù dell'art. 11 della L. 392/78, applicabile al caso di specie;
il totale dovuto al 18
giugno 2015 (data di redazione del ricorso per decreto ingiuntivo) era di € 11.550,10”.
Donde la richiesta di declaratoria di nullità (anche) dell'art. 6 del contratto di locazione sottoscritto il 28.7.1995.
13 Le parti, all'art. 6 del succitato contratto, hanno pattuito che “a titolo di deposito cauzionale
infruttifero (da restituire alla riconsegna dell'immobile, previa deduzione di eventuali danni) la
conduttrice versa al locatore l'importo di £ 12.000.000 (dodici milioni), che il medesimo incassa
rilasciandone quietanza con la sottoscrizione del presente atto”.
Questa previsione contrattuale è nulla in quanto esclude la fruttuosità della somma consegnata a titolo di deposito cauzionale giacché la produttività di interessi legali su detta somma, ai sensi dell'art. 11 L. n. 392/1978, è sancita a tutela del contraente più debole e persegue finalità di ordine generale, rivestendo natura imperativa, in quanto impedisce che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione
(Cass., sez. III, 19.8.2003, n. 12117; Cass., sez. III, 27.1.1995, n. 979).
Nondimeno, la regola dettata dalla L. n. 392 del 1978, art. 11, non prevede affatto una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito cauzionale, consentendo al locatore di corrispondere la intera somma, costituita da capitale ed in interessi, alla scadenza contrattuale definitiva (Cass. n. 25136/2006, che richiama Cass. n. 7360/1997, n. 979/1995 e n. 8045/1993). Solo
a seguito della pronuncia giudiziale il credito alla restituzione degli interessi sul detto deposito diventa liquido ed esigibile, con la determinazione del suo reale ammontare (Cass. 22 gennaio 1997 n. 658).
Ne consegue che la somma da restituirsi a titolo di deposito cauzionale - stante la nullità della previsione negoziale - deve essere maggiorata degli interessi legali maturati con cadenza annuale fino alla scadenza del contratto e alla restituzione dell'immobile, che -come ampiamente argomentato-
devono farsi coincidere con la data del 16.3.2015, allorché sono intervenuti la restituzione delle chiavi dell'immobile e il rilascio del bene.
Talché, l'importo (comprensivo di interessi) che la parte locatrice deve a tal fine corrispondere alla parte conduttrice è pari a complessivi € 10.128,71, oltre interessi al tasso legale fino all'effettivo soddisfo;
a questo importo dev'essere circoscritta la legittimità della pretesa monitoria.
14 L'accoglimento dell'opposizione in relazione ad una parte del credito ingiunto si traduce nella revoca in toto del decreto monitorio, ciò non concretando vizio di “extra-petizione” (giurisprudenza costante: Cass., sez. II, 17.2.1998, n. 1656, Cass., sez. II, 27.12.2004, n. 24021, Cass., sez. III,
27.1.2009, n. 1954).
5 – Non può essere disposta la refusione, in favore delle eredi , “delle spese sostenute Per_1
per la correzione pratica CIA” (in ordine alla quale, peraltro, non è stata neanche espressamente e formalmente proposta apposita domanda da parte del ricorrente) atteso che non v'è prova alcuna del fatto il locatore abbia effettivamente sostenuto siffatti esborsi.
La fattura versata in atti (cfr. all. n. 36 al fascicolo di parte opponente), peraltro emessa dalla figlia di e odierna ricorrente e non quietanzata, è del tutto inidonea a Persona_1 Parte_1
comprovare l'avvenuta corresponsione della somma oggetto della stessa e l'effettivo ammontare del pregiudizio economico verificatosi nella sfera giuridica del danneggiato.
La fattura può assumere eventualmente valenza probatoria a condizione che sia accompagnata dalla prova del relativo pagamento o sia confermata in giudizio dal suo autore (si vedano in tal senso Corte di cassazione n. 15176 del 2015 e Corte di cassazione n. 3293 del 2018 in tema di efficacia probatoria della fattura commerciale e Corte di cassazione n. 11765 del 2013 e Corte di cassazione n. 26693 del 2013 in tema di efficacia probatoria del preventivo di spesa), circostanze,
queste, non verificatesi nel caso di specie.
6 – Considerato che (i) sia la domanda sia l'opposizione spiegate dal sono state accolte Per_1
in minima parte, (ii) è stata accertata la nullità di due clausole del contratto sottoscritto il 28.7.2015
(eccepita dalla “Cassa Rurale”, le cui tesi difensive sono state, al riguardo, condivise), (iii) è stato accertato il diritto della conduttrice alla restituzione dell'importo corrisposto al locatore a titolo di deposito cauzionale, maggiorato degli interessi annualmente maturati, (iv) sono state rigettate le ulteriori domande proposte da , venendo a configurarsi una situazione di (parziale) Per_1
15 soccombenza reciproca delle parti, sussistono i presupposti per disporre la parziale compensazione,
nella misura del 60%, delle spese di lite.
Il residuo 40%, alla luce di quanto innanzi, dev'essere posto a carico di parte ricorrente/opponente.
Devono essere riconosciuti alla “Cassa Rurale” distinti compensi relativamente alle fasi di studio della controversia e introduttiva del giudizio, atteso che la riunione dei due giudizi è stata disposta all'esito dell'udienza di prima comparizione. Relativamente alle fasi di trattazione,
istruzione e decisione (espletate a seguito della riunione), invece, dev'essere riconosciuto un unico compenso unitario.
Le spese di lite sono liquidate ai sensi del Dm n. 55/2014, come modificato dal Dm n.
147/2022, in base al valore della controversia (desumibile dal decisum).
In ragione delle illustrate circostanze, atteso che è stata disposta la parziale compensazione delle spese di lite e che la residua parte è stata posta a carico della resistente/opposta, che ha visto (i)
in gran parte accolta la domanda spiegata in sede monitoria, (ii) accolte le eccezioni di nullità
formulate nel giudizio promosso dal e (iii) sensibilmente ridimensionate le pretese da Per_1
quest'ultimo azionate nei suoi confronti, non può disporsi la condanna di al CP_1
pagamento delle “spese di conciliazione per € 600,00”, posto, peraltro, che, in tema di mediazione obbligatoria, (a) le spese sostenute per l'espletamento del procedimento sono recuperabili come esborsi, e il soccombente può essere condannato al rimborso della relativa somma che la parte vittoriosa dimostri di aver sostenuto quale passaggio obbligato per l'accesso all'accertamento giudiziale della responsabilità del soccombente e (b), tuttavia, come tutte le spese stragiudiziali, a differenza da quelle giudiziali vere e proprie, esse hanno natura di "danno emergente" e la loro liquidazione, pur dovendo avvenire nel rispetto delle tariffe forensi, è soggetta agli oneri di domanda,
allegazione e prova.
16 Per le medesime ragioni, le spese di Ctu, per come liquidate in corso di causa, devono essere poste a carico delle parti in solido.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando nei due giudizi riuniti R.G. n. 12629/15 e R.G. n. 15779/15,
così provvede:
- accoglie parzialmente, nei limiti e per le ragioni di cui in motivazione, le domande e l'opposizione a d.i. proposte da , e , in qualità di eredi di Pt_1 Pt_2 Parte_3 [...]
; Per_1
- revoca il decreto ingiuntivo n. 3535/2015 emesso dal Tribunale di Bari il 4/14.9.2015;
- accerta e dichiara la nullità delle clausole nn. 5 e 6 del contratto di locazione stipulato inter
partes il 28.7.1995;
- condanna Controparte_1
” al pagamento in favore di
[...]
, e , in qualità di eredi di , in solido tra loro, della Pt_1 Pt_2 Parte_3 Persona_1
somma di € 114,60 per le causali illustrate in motivazione;

- condanna , e , in qualità di eredi di , in solido tra Pt_1 Pt_2 Parte_3 Persona_1
loro, al pagamento in favore di “
[...]
” della somma di € Controparte_1
10.128,71, per i titoli indicati in parte motiva, oltre interessi al tasso legale dalla data di messa in mora (25.3.2015) sino all'effettivo soddisfo;

- rigetta nel resto le domande proposte da , e , in qualità di eredi Pt_1 Pt_2 Parte_3
di ; Persona_1
- compensa parzialmente, nella misura del 60%, le spese di lite e pone a carico di , Pt_1
e , in qualità di eredi di , in solido tra loro, il residuo Pt_2 Parte_3 Persona_1
17 40%, che si liquida in complessivi € 2.709,20, oltre ogni accessorio di legge, per compenso professionale;

- pone le spese di Ctu, per come liquidate in corso di causa con decreto del 12.1.2020, a carico delle parti in solido.
Così deciso in Bari il 28 ottobre 2025
Il Giudice
NL RA
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