REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
III^ SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Bari, Terza Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice dott.ssa CR FA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta nel Registro Generale affari contenziosi del Tribunale
Ordinario di Bari, per l'anno 2017 sotto il numero d'ordine 8220, avente ad oggetto:
“Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali”.
TRA

rappresentato e difeso dall' avv. Giacomo Pantaleo, in virtù di procura in Parte_1 calce all'atto di citazione;

- attore-
CONTRO

in persona dell'amministratore pt, rappresentato e Controparte_1 difeso dall'avv. Police Vincenzo, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
;
-convenuto-
///
Conclusioni: come rassegnate dalle parti all'udienza di precisazione delle conclusioni dell'
11.09.2025 celebrata in modalità cartolare ex art. 127 ter cpc
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE 1.Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio dinanzi a Parte_1 CP_ questo Tribunale il al fine di ottenere, previa sospensione Controparte_2 dell'efficacia, la declaratoria di nullità e/o annullabilità del punto n. 1 della delibera del
06.02.2017 con la quale l'assemblea condominiale aveva deciso di “non autorizzare” la
“richiesta installazione canna fumaria privata: discussione e decisione in CP_1 Pt_1 merito”.
1.1.Nel dettaglio l'attore deduceva che:
- egli era proprietario di due locali commerciali ubicati ai civici nn. 29 e 31 della via CP_ San Francesco d'Assisi in facenti parte del condominio di;
Controparte_1
- il locale ubicato al civico n. 29 era condotto in locazione da , titolare Persona_1 dell'attività di ristorazione e gastronomia denominata “Sfizio dello studente”;
- a seguito di aggiornamento della normativa in materia di impianti di smaltimento dei fumi rivenienti dalle suddette attività, gli uffici preposti, con aut. DIA del
22.05.2012, avevano ordinato di installare una canna fumaria a servizio di entrambi i locali in sostituzione del preesistente impianto di cappa a carboni attivi;

- nonostante la richiesta di nulla osta corredata di documentazione tecnica attestante la sicurezza e regolarità dell'impianto e la disponibilità ad apportare eventuali modifiche migliorative al progetto proposto, il convenuto, CP_1 con delibera del 06.02.2017, aveva negato l'autorizzazione alla realizzazione dell'impianto adducendo motivazioni aprioristiche e finalizzate alla cessazione dell'attività commerciale esercitata;

- tale delibera si appalesava illegittima e/o nulla e/o annullabile per violazione degli artt. 41 e ss. Cost., 844 c.c. e 1102 c.c. atteso che l'installazione della canna fumaria in questione non procurava alcuna lesione del decoro dello stabile né danni alla salute, nonché per l'impossibilità di verificare il rispetto delle maggioranze e dei quorum richiesti dall'art. 1137 c.c., non essendo indicati né i nominativi né le quote dei condomini contrari e favorevoli all'autorizzazione ovvero dei condomini rappresentati per delega, oltre a non corrispondere il numero dei presenti alle firme apposte sul verbale;

- la delibera in questione impediva, inoltre, di dare seguito all'accordo preliminare di locazione già stipulato con la conduttrice in ordine al locale ubicato al civico 31, con conseguente perdita dei relativi canoni sì da essere necessaria la sospensione della sua efficacia;

- la procedura di mediazione, ritualmente esperita, non aveva sortito alcun effetto a causa del mancato accoglimento dell'invito da parte del convenuto.
1.2.Sulla base di tali premesse l'attore adiva l'autorità giudiziaria formulando le conclusioni di cui sopra.
pag. 2/7 2.Il convenuto si costituiva contestando nel merito la fondatezza delle doglianze CP_1 attoree di cui chiedeva l'integrale rigetto.
Nel dettaglio eccepiva la legittimità della delibera precisando che il diniego all'installazione della canna fumaria si fondava sulle conclusioni della relazione peritale del tecnico nominato dal condominio a seguito delle richieste del e che aveva ritenuto che il progetto Pt_1 presentato dall'attore fosse non idoneo e poco attuabile sia per carenza di spazi che per motivi di sicurezza generale, stante la presenza di impianti di gas ed elettrici, nonché per il possibile pregiudizio alla manutenzione dei luoghi interessati dal passaggio dell'impianto e nei confronti di terzi in quanto prevedeva l'ancoraggio del tratto verticale sulla muratura del confinante, parere confermato anche nella successiva relazione del 15.12.2016. CP_1
Il eccepiva, inoltre, l'irrilevanza del richiamo all'art. 1102 c.c. essendo il rigetto CP_1 della richiesta autorizzatoria fondato sulla pericolosità dell'opera e sul mancato rispetto delle distanze e del decoro architettonico.
Soggiungeva, ancora, il convenuto l'intervenuta decadenza del diritto di impugnare il deliberato assembleare, stante il decorso del termine di cui all'art. 1137 c.c.
Pertanto chiedeva, in via preliminare, il rigetto della richiesta di sospensione di efficacia della delibera e, nel merito, il rigetto della domanda e la declaratoria di decadenza ex art. 1137 c.c., con vittoria di spese di lite.
3. Rigettata la richiesta di sospensione e formulate le richieste istruttorie ex art 183 6 c.p.c., la causa veniva istruita a mezzo CTU documentazione prodotta dalle parti.
4.Falliti i tentativi di conciliazione , la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni dell' 11.09.2025 con assegnazione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
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5. La domanda formulata dalla parte attrice è fondata e merita accoglimento per le ragioni che seguono.
6 ha dedotto l'illegittimità della delibera del 06.02.2017 relativamente al Parte_1 punto 1 all'o.d.g. avente ad oggetto la “richiesta installazione canna Parte_2 fumaria privata: discussione e decisione in merito” con la quale l'assemblea condominiale aveva deciso di “non autorizzare” l'installazione di una canna fumaria imposta dalla normativa vigente per lo scarico dei fumi dell'attività commerciale esercitata dal conduttore dell'immobile di sua proprietà deducendo, da una parte, la violazione dell'art 41 e ss Cost., dell' art.844 c.c. in materia di immissioni e dell'art. 1102 c.c. riguardante l'uso dei beni comuni, dall'altra , l' incertezza circa il quorum deliberativo.
In particolare l'attore, atteso che la canna fumaria in questione sarebbe stata posta a servizio dei locali commerciali di sua proprietà, ha lamentato una violazione, da parte della citata delibera, delle norme costituzionali e del codice civile che privilegiano un contemperamento, in caso di contrasto, tra le ragioni della produzione e della proprietà nonché la violazione delle pag. 3/7 sue prerogative di condomino avendo il diniego, di fatto, impedito l'esercizio della propria facoltà d'uso del bene di proprietà esclusiva.
Il ha, inoltre, dedotto l'omessa indicazione del quorum deliberativo rimasto incerto Pt_1 per mancanza di indicazione del valore della maggioranza e dei nominativi dei condomini favorevoli e contrari, oltre che per la non corrispondenza del numero dei presenti alle firme apposte sul verbale.
7. A sua volta il ha ritenuto che la delibera fosse conforme al dettato dell'art. 890 CP_1 cc che si occupa delle distanze per fabbriche o depositi nocivi o pericolosi.
8.Ebbene, a fronte delle contrapposte posizioni, si può evidenziare come la soluzione della vicenda in oggetto possa avvenire attraverso l'applicazione del principio della ragione più liquida il quale, valorizzando esigenze di economia processuale e di celerità di giudizio, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine di trattazione delle questioni di cui all'art. 276 c.p.c. e 118 disp. att.c.c. (cfr., Cass. civ., n. 2909/2017; Cass. civ., n. 5805/2017;
Cass. civ., n. 26242/2015 e Cass. S.U., n. 9936/ 2014).
Di conseguenza l'esame della domanda giudiziale va limitata al motivo di merito suscettibile di definire il giudizio con piena soddisfazione del diritto fatto valere e ciò anche in presenza di questioni pregiudiziali.
9.Detto ciò , ad avviso della scrivente va ritenuto assorbente il motivo di impugnazione relativo ai dedotti vizi formali della deliberazione ed, in particolare, alla omessa indicazione dei valori millesimali e dei condomini favorevoli e contrari alla decisione impugnata, con conseguente impossibilità di verificare l'effettivo raggiungimento del quorum della deliberazione.
Occorre premettere che, ai sensi dell'art. 1137 cc , co 2, “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione per gli assenti”.
Come ribadito dalla Suprema Corte, l'art 1137, comma 2, c.c. ammette l'impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell'assente, del dissenziente e dell'astenuto.
Pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all'assemblea non può impugnare la deliberazione se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna.
Il dissenso dell'impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l'onere della relativa prova (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3060 del 05/09/1969; Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 107del 16/04/1973 Cass. Sez. 6-2, 09/05/2017, n. 11375, non massimata.).
Incombe, inoltre, sul condomino che impugni la delibera assembleare l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23903 del
23/11/2016). (Cass. n. 11375/17).
pag. 4/7 La stessa giurisprudenza di legittimità ha ,altresì, evidenziato come l'individuazione nel verbale di assemblea dei nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, nonché i valori delle rispettive quote millesimali, sia funzionale alla verifica della sussistenza delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. ai fini della validità dell'approvazione delle deliberazioni con riferimento all'elemento reale ed all'elemento personale, come ad identificare i condomini cui
è riservato potere di impugnazione ex art. 1137 c.c., o a rilevare situazioni di eventuale conflitto di interessi, spettando, in ogni caso, il relativo onere di allegazione e prova al condomino che impugni il deliberato (Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23903, non massimata).
(Cass. civ. n 40827 del 2021).
Al riguardo è ormai consolidato l'insegnamento della Suprema Corte (cristallizzato nell'arresto n.4806/2005 a Sezioni Unite), secondo cui è annullabile ex art. 1137 c.c. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative all'individuazione dei singoli condomini, assenzienti, dissenzienti, assenti o del valore delle rispettive quote.
Ai sensi dell'art. 1136 c.c. “L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti all'intero condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
Sul punto recente giurisprudenza di legittimità ha precisato che “per il riscontro della maggioranza degli intervenuti occorre che la deliberazione sia approvata almeno dalla metà più uno dei membri del collegio” (Cass. civ. n. 2826/22).
La stessa giurisprudenza della Suprema Corte ha, altresì, chiarito che, ai fini della verifica dei
"quorum"prescritti dall'art. 1136 cod. civ., il verbale dell'assemblea di condominio, deve contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, facendo salva la delibera solo se il verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, "nominatim", dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 cod. civ. (Cass. civ.
n. 6552/ 2015; Cass. civ. 24132/ 2009; Cass. civ. 18192/ 2009).
Tale orientamento è stato ribadito anche nel recente arresto n. 40827 del 2021 della Corte di
Cassazione che ha statuito “In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo
"aliunde" della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e
pag. 5/7 rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c.”.
10.Ebbene, la delibera in oggetto appare priva degli elementi minimi necessari per stabilire con certezza quanti e quali condomini avessero espresso voto contrario all'autorizzazione all'installazione della canna fumaria di cui al punto 1 dell'o.d.g. né consente di verificare in altro modo che la deliberazione assunta avesse superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 cod. civ. atteso che la necessità della precisa indicazione dei votanti risponde all'evidente necessità di verificare in concreto l'esistenza delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c., co. n. 2,3 e 4 c.c. e di eventuali conflitti di interessi, oltre che di consentire ai condomini indicati come dissenzienti o assenti l'impugnativa della delibera.
Il verbale oggetto della odierna impugnazione, esibito in atti, riporta la presenza di 14 condomini (senza indicazione del loro numero totale), per complessivi millesimi 627,2, mentre nell'elenco nominativo dei condomini, corredato dei relativi millesimi, non vi è alcuna indicazione specifica dei condomini rappresentati per delega, né dei millesimi o dei nominativi dei contrari e degli astenuti, con conseguente impossibilità di verificare con certezza, neppure per differenza, che la deliberazione abbia superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.
Peraltro , nella comparsa di costituzione e risposta, il non ha preso posizione su CP_1 tale aspetto del thema decidendum (soffermandosi, invece, sulla pericolosità della citata innovazione) con conseguente applicazione del principio di non contestazione.
Ed allora, posto che l'art. 1136 cc disciplina in modo rigoroso la regolarità della costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere, nel caso di specie la lacunosità del verbale assembleare impediscono di poter svolgere dette verifiche preliminari.
11.Ne deriva, dunque, l'annullabilità della delibera impugnata sotto tale assorbente profilo.
12.In ordine alla regolamentazione delle spese processuali le stesse seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano nella misura indicata in dispositivo, tenuto conto del valore dichiarato della controversia e della bassa complessità delle questioni affrontate.
Esse vengono, quindi, liquidate in base ai parametri di cui al D.M. n. 147/2022 (scaglione valore indeterminabile complessità bassa), nei valori medi per le prime due fasi e ridotti del
50% per le restanti in ragione della attività svolta.
Le spese di ctu gravano, nei rapporti interni, sul convenuto.

P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Bari, Terza sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo sulla domanda avanzata da , nei confronti del Parte_1
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 8220/2017 Controparte_3
RG., ogni contraria istanza, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:
pag. 6/7 1) accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, dichiara, per le ragioni indicate in motivazione,
l'illegittimità della deliberazione assembleare del 06.02.2017 relativamente al punto n. 1 all'o.d.g. avente ad oggetto la “richiesta installazione canna fumaria Parte_2 privata: discussione e decisione in merito”;
2) pone le spese di ctu definitivamente a carico del convenuto nei rapporti interni;

3) condanna il in persona dell'amministratore e legale Controparte_3 rappresentante pro tempore, alla rifusione delle spese processuali sostenute da Parte_1
, che liquida in € 545,00 per esborsi ed € 5.261,00 per compensi professionali, oltre
[...] rimborso spese forfettarie , C.N.P.A. e I.V.A., se dovuta, come per legge.
Manda alla cancelleria per i propri adempimenti.
Così deciso in Bari il 5.12.2025
Il giudice
CR FA
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