n. 4430/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE

Il giudice istruttore Antonio Carbone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4430/24 di R.G. promossa da:
Parte_1
con l'Avv. Fabrizio Borasio
ricorrente contro
CP_1
ammessa al patrocinio a spese dello Stato, con l'Avv. Alice Pasquero
resistente

premesso
che
- con atto del 15 novembre 2023 e ritualmente notificato , proprietaria di un'unità Pt_1
immobiliare sita in Torino in via Cervino n. 66 al quarto piano, ha instaurato il presente pagina 1 di 5 procedimento intimando alla conduttrice IG.ra lo sfratto per morosità in CP_1
considerazione del mancato pagamento di canoni e spese accessorie relativi ai mesi di settembre e ottobre 2023 e delle spese per acqua;

- con il medesimo atto ha chiesto di ingiungere alla IG.ra il versamento Pt_1 CP_1
dell'importo complessivamente vantato in euro 4.646,53;
- l'intimata ha proposto opposizione contestando il fondamento delle pretese avversarie;

- con ordinanza del 12.3.24 l'originario G.D. ha disposto la conversione del rito, ha prescritto la mediazione obbligatoria ed ha assegnato termine per il deposito di memorie integrative;

- le parti hanno provveduto al deposito delle memorie integrative insistendo nelle rispettive istanze ed eccezioni;

- ritenute superflue le istanze istruttorie dedotte dalle parti, la causa viene decisa con la presente sentenza alla scadenza dei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. assegnati con ordinanza del 5.11.24 per il deposito di note di discussione scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato
che
- la locatrice ha chiesto, in primo luogo, la risoluzione del contratto per Pt_1
inadempimento della conduttrice IG.ra ; CP_1
- a fondamento dell'istanza la ricorrente ha lamentato il mancato pagamento di canoni e spese accessorie relativi ai mesi di settembre e ottobre 2023 e delle spese per la fornitura di acqua;

- la documentazione prodotta comprova che il canone di settembre 2023 è stato pagato il 26.9.23 e che il canone di ottobre 2023 è stato pagato il 31.10.23;
pagina 2 di 5 - pertanto entrambi i canoni sono stai corrisposti oltre venti giorni dalla scadenza contrattualmente stabilita e dichiarata essenziale del 5 di ogni mese;

- tale circostanza fa venir meno ogni discrezionalità giudiziale nella valutazione del ritardato adempimento, trattandosi di ritardo che ai sensi dell'art. 5 l. 392/78
costituisce, di per sé, motivo di risoluzione del contratto;

- la conclusione non è contraddetta dalle prospettazioni della IG.ra in ordine alle CP_1
condizioni dell'immobile;
- la IG.ra all'art. B) del contratto ha, infatti, dichiarato di accettare i locali nello CP_1
stato di fatto in cui trovavano all'inizio della locazione e di averli trovati idonei ai propri scopi, esenti da difetti ed in buono stato di manutenzione";
- la clausola, pur non essendo vessatoria, è stata specificamente approvata con apposita e distinta sottoscrizione in calce al contratto;

- la IG.ra non può, pertanto, opporre quale eccezione di inadempimento la CP_1
carenza ab origine dell'impianto di riscaldamento;

- quanto ai vizi, si rileva che la richiamata clausola esclude che quelli rammostrati fotograficamente, che non hanno carattere occulto, fossero già presenti il 2.3.15, data di stipulazione del contratto;

- la IG.ra non ha inoltre provato od offerto di provare di aver comunicato alla CP_1
locatrice la sopravvenienza di vizi nel corso del rapporto e la loro correlazione ad interventi di straordinaria manutenzione posti a carico del locatore dagli artt. 1576-1577
c.c., risultando generici - in quanto valutativi e non circostanziati - i capitoli 4 e 5 della memoria integrativa del 18.6.24, fermo restando che ogni riparazione sarebbe stata, in ogni caso, a suo carico ai sensi dell'art. F7) del contratto, anch'esso espressamente approvato e legittimo trattandosi di una locazione a canone libero;

pagina 3 di 5 -

per questi motivi

la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della
IG.ra va accolta;
CP_1
*
- ha chiesto, in secondo luogo, sia nell'intimazione di sfratto che nella memoria ex Pt_1
art. 426 c.p.c. il pagamento degli importi asseritamente insoluti da controparte;

- al riguardo si osserva che:
a) i canoni di settembre e ottobre 2023 sono stati pagati, ancorché in ritardo,
nell'importo dovuto di euro 415 ciascuno in conformità all'art. E) del contratto che stabilisce tale importo mensile;

b) le spese accessorie di settembre e ottobre 2023 sono state pagate, ancorché in ritardo;

c) l'importo richiesto a saldo di euro 3.806,53 per consumi di acqua non appare dovuto per assoluta incertezza sul quantum debeatur perché, trattandosi non di un condominio bensì di uno stabile che appartiene interamente ad , la locatrice non Pt_1
avrebbe potuto far riferimento ai criteri di ripartizione delle spese utilizzabili nei condominii (come quello, da lei adottato, consistente in una proporzione basata sul numero di occupanti di ciascuna unità immobiliare locata), ma avrebbe dovuto stabilire in modo preciso e nello stesso contratto i criteri di addebito in base ai consumi effettivi di ciascuna unità locata - e quindi con l'installazione di contabilizzatori - senza poter invocare, a giustificazione della pretesa, la pregressa prassi che non è idonea ad integrare il contratto scritto di locazione;

- per questi assorbenti motivi le richieste patrimoniali attoree vanno respinte anche a prescindere dell'eccepita prescrizione dei crediti ultraquinquennali e dalla pregressa intestazione del contratto di fornitura d'acqua per l'intero stabile ad un soggetto diverso dalla ricorrente;

pagina 4 di 5 - nella memoria ex art. 426 c.p.c. del 29.5.24, ultimo atto nel quale sarebbe stato possibile modificare le domande già formulate o proporre nuove domande, la ricorrente ha chiesto la condanna di controparte al pagamento delle spese nella misura di euro
5.143,01 (3.806,53 + 416,48 – 80), senza instare per il conseguimento degli altri canoni nel frattempo insoluti e di quelli a scadere fino alla pronuncia della sentenza;

- per questo motivo la richiesta di euro 5.048 a titolo di canoni dal maggio 2024 all'aprile
2025 formulata per la prima volta con la memoria conclusiva del 15.4.25 è tardiva e non può trovare accoglimento nell'ambito del presente giudizio;

*
- l'esito della controversia giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite;



P. Q. M.


il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
disattesa ogni diversa domanda,
- dichiara la risoluzione del contratto del 2.3.15 per inadempimento di;
CP_1
- condanna al rilascio in favore di dell'immobile sito in CP_1 Parte_1
Torino in via Cervino n. 66 libero da persone e cose;

- fissa per l'esecuzione la data del 15 giugno 2025;
- compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Torino in data 24 aprile 2025.
Il giudice unico
(A. Carbone)
pagina 5 di 5