REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8514/22 Ruolo generale affari contenziosi
TRA (C.F.: , in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, Dott. con sede in Roma, via Aurelia n. 766, rappresentata e difesa Parte_2 dall'Avv. Mauro Guerrisi
- opponente -
E
in Roma 00100, P.I. in persona Controparte_1 P.IVA_2 dell'Amministratore pro-tempore Rag. rappresentato e difeso Controparte_2 congiuntamente e disgiuntamente dall' Avv. Giuseppe Salerno e dell'Avv. Nadia Massaroni
- opposto- Oggetto: opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 21922 del 20.12.2021 notificato in data 21.12.2021
MOTIVI DELLA DECISIONE 1. ha proposto opposizione avverso l'ingiunzione in oggetto con la Parte_1 quale il Tribunale , su istanza del le Controparte_3 ha ingiunto di pagare, a titolo di oneri condominiali (2018/2021), il pagamento di € 7.578,26 oltre interessi come liquidati e spese di procedura . La società contestualmente alla notificazione del decreto ingiuntivo ovvero in data 21 dicembre 2021, si attivava per l'immediato pagamento delle complessive somme ingiunte effettuando in data 28 dicembre 2021 il versamento della complessiva somma pari ad € 8.788,26 per sorte capitale e spese liquidate “salvo diritto di ripetere” (doc. 6), e chiedeva “ In via preliminare 1) previo accertamento della ricorrenza dei gravi motivi, disporre, anche con provvedimento Presidenziale da adottarsi inaudita altera parte, la sospensione dell'efficacia della delibera assembleare del 6 luglio 2021 – e di ogni connessa e propedeutica- del , oggetto Controparte_3 Controparte_3 della presente impugnazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., per le ragioni di cui in narrativa;
2) sospendere ex art. 648 c.p.c. la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo n. 21922 del 20.12.2021, NRG 72584/2021, emesso esecutivo dal Tribunale di Roma e notificato in data 21.12.2021 per tutte le ragioni di cui in narrativa;
pagina 1 di 7 3) disporre che la presente controversia sia affidata alla procedura di mediazione, quale condizione di procedibilità dell'azione, ai sensi dell'art. 5 comma 1 bis d.leg. 28/2010 come novellato, per tutte le ragioni di cui in narrativa;
Nel merito
4) Revocare, dichiarare nullo e privo di efficacia il decreto ingiuntivo opposto n. 21922 del 20.12.2021, NRG 72584/2021, emesso esecutivo dal Tribunale di Roma, il tutto per tutte le assorbenti ragioni di cui in narrativa stante il carattere documentale della spiegata opposizione e la sua pronta soluzione, per le ragioni di cui in narrativa;

5) accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti di legge, inesistente e/o nulla Con l'assemblea del 5 luglio 2021 del Roma, Via Gregorio VII n. 382 e con CP_3 ogni connesso e conseguente provvedimento, per le ragioni di cui in narrativa;

6) accertare e dichiarare che l'assemblea del 6 luglio 2021 del in Roma, Via CP_1
Gregorio VII n. 382 e 384, è la prima assemblea Condominio in Roma, Via Gregorio VII n. 382 e 384, con ogni connesso e conseguente provvedimento, per le ragioni di cui in narrativa;
7) accertare e dichiarare l'invalidità, ai sensi e per gli effetti di legge e comunque ex art. 1137 c.c., della delibera assembleare del 6 luglio 2021 -e di ogni connessa e propedeutica - e dei relativi nr. 16 O.d.G. del Condominio in Roma, Via Gregorio VII n. 382 e 384, con ogni connesso e conseguente provvedimento, per le ragioni di cui in narrativa;
8) Accertare e dichiarare che è obbligata al versamento di oneri Parte_1 condominiali per la sola parte relativa alle unità negoziali come previsto dall'art. 7 e ss e sulla base delle nr. 5 tabelle millesimali ivi allegate al Regolamento Condominiale redatto dal Notaio Dr. e dal medesimo registrato ad Anzio il 13.01.1970, Persona_1
Mod.II, Vol. 49 e per l'effetto condannare il Condominio in Roma, Via Gregorio VII n. 382 e 384 al pagamento in favore dell'esponente di € 8.788,26 o nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia per le ragioni di cui in narrativa oltre interessi ex art. 1284 c. 4, c.c. a decorrere dal 28 dicembre 2021 fino all'effettivo soddisfo- o nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia per le ragioni di cui in narrativa;
In ogni caso condannare il convenuto ia Gregorio VII n. 382 e 384 Controparte_3 all'integrale pagamento dei compensi, oltre spese e spese forfettarie al 15% oltre IVA, CPA del presente giudizio il tutto anche ai sensi dell'art. 96, I e III, c., c.p.c. Ciò premesso la società opponente ha dedotto che il Condominio adottava nel 1970 il Regolamento Condominiale redatto dal Notaio Dr. e dal medesimo Persona_1 registrato ad Anzio il 13.01.1970, Il , ex art. 2 del Regolamento, è costituito CP_1 da due palazzine contigue fra loro poste in Roma, Via Gregorio VII aventi rispettivamente accesso dal civico n. 382 e 384 (art. 2, c. 1, doc. 11, cit.) . Il piano terreno è parzialmente destinato a negozi: quelli facenti parte della palazzina distinta con civico 382 sono contrassegnati con i numeri 374, 374/A, 374/B, 374/C, 376, 378, 380/A e 380/B; (ii) quelli facenti parte della palazzina distinta con civico 384 sono contrassegnati con i numeri 386, 386/A, 386/B, 388, 390/A, 390/B, 390/C e 392 (art. 2, c. 3, doc. 11, cit.).
pagina 2 di 7 All'art. 3 del Regolamento, si identificavano sotto la lettera “A”, i c.d. beni di proprietà comune tra le due palazzine e sotto la lettera “B”, i diversi c.d. beni di proprietà comune tra i condòmini delle singole palazzine. Venivano adottate , quindi, in particolare 5 tabelle Tabella nr. 1 (doc. 11, pag. 24 e 25),
“spese a carico di tutti i condòmini nelle proporzioni dei millesimi”. Tabella nr. 2 (doc. 11, pag. 26), “spese a carico dei soli proprietari di appartamenti”. Tabella nr. 3 (doc. 11, pag. 27), “riscaldamento”. Tabella nr. 4 (doc. 11, pag. 28), “ascensore e manutenzione scale”. Tabella nr. 5 (doc. 11, pag. 29), “spese a carico dei soli proprietari di autorimesse private e sotto negozi”. La società ha concesso in locazione le su menzionate unità abitative con diversi contratti ad uso commerciale ad ON , ( già Controparte_5 Controparte_6
) e Controparte_7 Controparte_8
Ciò premesso , l'attrice premetteva ancora, quanto all'invalidità della deliberazione posta a base del decreto opposto del 6 luglio 2021 , che l'amministrazione condominiale convocava l'assemblea condominiale solo formalmente per il 5 luglio 2021 alle ore 23:50 presso il teatro Aurelio in Roma, Largo San Pio V ed in seconda convocazione per il 6 luglio 2021 alle ore 18:00 presso il medesimo luogo per discutere e deliberare su quindici punti all'ordine del giorno e l'assemblea in II^ convocazione, deliberava con le seguenti maggioranze: n. condomini millesimi Presenti 268,82 Rappres. Per delega 495,12 TOTALE PRESENZE 763,94 Assenti 1236,06, ritenendosi validamente costituita ex art. 1136, co. II^, c.c. con i quorum deliberativi come meglio descritti nel verbale di assemblea del 6 luglio 2021. L'opponente ha chiesto in ordine a tale deliberazione l'accertamento della sua invalidità per i seguenti motivi: inesistenza ed effettivo svolgimento dell'assemblea in prima convocazione per il giorno 5 luglio 2021 e violazione dell'art. 25 del Regolamento condominiale;
omesso raggiungimento del quorum costitutivo dei 2/3 previsto per le assemblee di prima convocazione, in ragione dell'inesistenza dell'assemblea del 5 luglio;
nullità della delibera O.d.G. n. 1 e ss in quanto deliberazione con la quale, a maggioranza, sono stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla convenzione di cui al Regolamento condominiale, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario;
In sintesi l'attrice deduce che l'assemblea si sarebbe svolta alle ore 11:30 del 5 luglio 2021 (lunedì) presso teatro Aurelio in Roma, Largo San Pio V ma detta assemblea non ha avuto effettivo svolgimento e ciò in ragione della nota prassi secondo la quale la prima convocazione è effettuata in orario c.d. 'impossibile”, senza allegazione al verbale del processo verbale ex art. 25 del regolamento che ne imporrebbe la firma, congiunta, almeno da parte dell'amministratore, Presidente e Segretario. Il non ha ricevuto la prova il cui onere è a carico dell'amministrazione Parte_3 condominiale che l'assemblea del 5 luglio 2021 (ore 11:30) sia andata effettivamente deserta e sia stata trascritta nell'apposito registro come previsto dall'art. 25 del Regolamento. La delibera è, quindi, nulla e/o annullabile in quanto in parte violazione pagina 3 di 7 del combinato disposto art. 1136 c.c., art. 66 disp. att. cod. civ. e art. 10 legge 27 luglio 1978 n. 392 unitamente all'art. 19, co. 1, lett. “c” da leggersi con l'art. 25 del Regolamento.

2. Il Motivo è infondato. Il motivo di impugnazione della delibera assembleare si risolve nella contestazione della regolarità della costituzione - nonché della deliberazione - dell'assemblea riunitasi in seconda convocazione, per l'omessa annotazione, nel relativo verbale, della informazione, da parte dell'amministratore, dell'esito della prima convocazione. Detta omissione avrebbe fatto assurgere l'assemblea, nei fatti, a prima convocazione anziché a seconda, col conseguente dovuto rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi di cui all'art. 1136, primo e secondo comma, c.c. La doglianza è tuttavia infondata, in quanto non v'è traccia, all'interno del dettato normativo o del regolamento di un obbligo di verbalizzazione di tal genere. In effetti, nessun articolo del codice civile individua i criteri di redazione del verbale assembleare;
per costante insegnamento giurisprudenziale, ciò che conta è che il suo tenore sia chiaro e preciso, consentendo ai condòmini di ricostruire correttamente la volontà assembleare ed, eventualmente, di poter manifestare il proprio dissenso nelle opportune sedi giudiziarie. Il fatto che il verbale non riporti il tentativo di riunione fatto in prima convocazione non costituisce un vizio di legittimità né giustifica un'invalidità ancora più intensa come la nullità secondo il principio più volte affermato secondo il quale ( cfr. tra le altre Cass. sez. 2, Sentenza n. 3862 del 24/04/1996) “In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, ne' la rende invalida.

3. Ancora la società eccepisce che l'omessa convocazione degli aventi diritto per detta assemblea del 5 e 6 luglio 2021 la cui prova deve essere fornita dal . CP_1
Anche tale motivo è infondato. Diversamente da quanto sostenuto dalla parte attrice, l' è stata regolarmente convocata in assemblea del 6 luglio 2021, Parte_1 come si evince dalla convocazione via pec in data 7 giugno 2021 alla Parte_1
depositata dal Condominio mentre in merito alla asserita mancata partecipazione di
[...] tutti gli aventi diritto a detta assemblea, la legittimazione attiva per sollevare la questione è riconosciuta solo a chi, avendone diritto, non sia stato convocato in assemblea.
pagina 4 di 7 4. Con ulteriore motivo l'opponente ha sostenuto che la delibera del 6 luglio 2021, è nulla perché modifica a maggioranza i criteri di riparto stabiliti dal Regolamento di Condominio all'art. 7 e le due tabelle n. 1 e 2 dove emergerebbe chiaramente :
“l'esenzione dell'esponente dal pagamento delle spese di amministrazione a carico di tutti i condomini, prova ne sia il dettato del comma 3 dell'art. 7 del Regolamento Notarile (cfr. doc. 11, del Regolamento Notarile) se non nella misura forfettaria di Lire 40.000 annue, pur essendo inserita l'esponente nella tabella n. 1 ;l'esclusione dell'esponente in forza del dettato del comma 4 dell'art. 7 del Regolamento Notarile alla partecipazione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, prova ne sia che detta tabella n. 2 si riferisce ai soli proprietari di appartamenti e l'assenza dell'esponente come emerge dal confronto tra dati e scale”. Spiega la società attrice che il regolamento Condominiale ha disciplinato la partecipazione marginale alle spese di amministrazione (comma 3 dell'art. 7 del Regolamento Notarile) ed escluso la seppur minima partecipazione alle restanti spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché di riscaldamento. In sostanza l'art. 7 del Regolamento Notarile porrebbe le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e riscaldamento solo ed esclusivamente a carico dei proprietari degli appartamenti e Parte non di per i locali Negozi. La delibera sono nulle nella parte in cui hanno disposto l'addebito di spese -in aperta violazione della “diversa convezione” contenuta nel regolamento Notarile. In ordine a tale motivo di opposizione il ha rappresentato che CP_1 sull'interpretazione dell'art. 7 del Reg. Cond. si è già espresso il Tribunale di Roma (Rg 63191/18), con sentenza n. 21505/19 ed in relazione al quale pende attualmente giudizio innanzi la Corte di Appello di Roma, Rg 12/2020, nonché giudizio pendente innanzi al Tribunale di Roma Rg 2399/2020, Sez. V, Dott. , sospeso ex art. Persona_2
295 cpc con ordinanza del 1.02.2022, per cui il invoca in ordine al primo CP_1 giudizio la litispendenza ex art. 39 c.p.c. a nulla rilevando che il giudizio sia in fase di impugnazione. In alternativa sarebbe possibile la sospensione del procedimento ex art 295 cpc, in attesa che si formi il giudicato sulla domanda attualmente pendente in sede di appello e Tribunale;
spetterà quindi al Giudicante disporre la cancellazione della causa dal ruolo in caso interpretazione del rapporto tra i due giudizi come litispendenza – ovvero di parte della domanda avversaria, ovvero disporre la sospensione ai sensi dell'art. 295 c.p.c. del procedimento in attesa di una decisione del giudizio attualmente in grado di appello. Ciò premesso, comunque , il afferma che l'art. 7 del Regolamento CP_1
(Contributo alle spese per le cose ed i servizi comuni) terzo comma , diversamente da quanto sostenuto da controparte, obbliga i proprietari dei locali negozi e dei locali a piano scantinato a contribuire con la somma forfettaria di lire 40.000 annue, solo per quanto riguarda le spese di amministrazione, mentre per il resto, e cioè per le spese condominiali ordinarie e straordinarie, gli stessi debbono contribuire secondo le loro quote millesimali. pagina 5 di 7 Questo Tribunale con la sentenza n. 21505/2019, appellata dalla Parte_1 ha già affermato che non sussiste la violazione dell'art. 7 del Regolamento condominiale. Dalla lettura della disposizione citata, emerge, infatti, che oltre al carico delle spese per la gestione e conservazione delle cose comuni, per le quali vige il rispetto dell'art. 1123 CC, i proprietari dei negozi devono rispondere delle spese di amministrazione in misura forfettaria. Dunque alcuna violazione del regolamento è stata posta in essere e dunque alcun motivo di nullità delle delibere emerge.

5. Ritiene il Tribunale in via assorbente che anche tale motivo di opposizione sia infondato
. Non si ritiene di potere nella specie disporre né la litispendenza né la sospensione dei giudizi perché, sebbene la questione della validità delle deliberazioni assembleari di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c. risentano della interpretazione dell'art. 7 del regolamento citato non vi sia , tenuto conto anche che il procedimento in oggetto è sorto da decreto ingiuntivo opposto e, allo stato, da revocare in virtù dell'intervenuto pagamento, l'identità di causa sottesa a tali istituti con conseguente necessità che il giudizio , in virtù ancora del principio della ragionevole durata del processo, sia deciso . In base ad un'interpretazione letterale dell'art. 7 del Regolamento e dei criteri ermeneutici indicati dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui la clausola del regolamento va anche letta nel senso che corrisponda ad un interesse meritevole di tutela, concorda poi il giudicante con quanto già affermato da questo Tribunale in ordine al fatto che nessuna efficacia derogatoria possa essere riconosciuta alla previsione dell'art. 7 del Regolamento laddove prevede che i proprietari dei locali negozi e dei locali a piano scantinato contribuiscano con la somma forfettaria di lire 40.000 annue alle spese di amministrazione in quanto la stessa previsione , in mancanza di un'espressa previsione che si tratti di una previsione in deroga e omnicomprensiva, non può ritenersi certamente norma che esoneri la società opponente alla contribuzione alle spese condominiali ordinarie e straordinarie, secondo le loro quote millesimali. In conclusione, pertanto, il decreto ingiuntivo opposto, stante l'intervenuto pagamento della somma ingiunta va revocato . Va respinta la domanda della società opponente alla ripetizione di quanto già corrisposto e le spese seguono la soccombenza liquiate ai sensi del d.m. 55/14 e successivi aggiornamenti .

p.q.m.

definitivamente pronunciando, così provvede :
-revoca il decreto ingiuntivo n. 21922 del 20.12.2021;
- respinge la domanda di ripetizione proposta dalla Parte_1
- condanna la società opponente a rifondere al le spese del presente CP_1 giudizio liquidate in Euro 5.000,00 oltre Iva , cap e rimborso forfettario spese generali Così deciso in Roma 6 febbraio 2015 Il Giudice
Elena Fulgenzi
pagina 6 di 7 pagina 7 di 7