R.G. n. 1896/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAMPOBASSO
Sezione civile
Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa
Rossella Casillo, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 1896 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2022, promossa da:
(C.F.: ) nato a [...] il [...] e residente a Parte_1 C.F._1
Campobasso, Contrada Colle dell'Orso n. 91/F, elettivamente domiciliato in Campobasso, Piazza
Gabriele Pepe n. 13, presso lo studio dell'avv. Fausto Parente, che lo rappresenta e difende nel presente giudizio;

(attore) nei confronti di:
, con sede in Campobasso, via Cavour n. Controparte_1
16 (P.IVA: in persona del legale rappresentante p.t., , P.IVA_1 Controparte_2 elettivamente domiciliata in Campobasso, via Gorizia n. 1, presso lo studio dell'Avv. Michele
Fiorella, che la rappresenta e difende nel presente giudizio;

(convenuta)
Oggetto: mediazione;
Conclusioni: come da note scritte in atti.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, – premesso di aver conferito, in data 24/02/2022, Parte_1 formale incarico all' affinché questa si adoperasse per procurargli Controparte_3
l'acquisto di un immobile (villetta a schiera) sito in Campobasso, contrada Colle dell'Orso, di proprietà di
[...]
e che, tuttavia, nonostante la formulazione e successiva accettazione, da parte della promittente CP_4 alienante, di una proposta di acquisto avente valore di contratto preliminare di compravendita, il rogito non era stato, in concreto, possibile, non avendo la venditrice fornito, né al promittente acquirente, né al notaio rogante l'atto, la documentazione attestante la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile – ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, l'odierna convenuta, per sentir accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di mediazione immobiliare (con conseguente condanna della convenuta stessa alla restituzione, in favore dell'odierno attore, della provvigione versata, pari ad € 4.148,00, nonché al pagamento dell'ulteriore somma, pari ad € 2.000,00, richiesta a titolo di risarcimento del danno derivante dalla mancata conclusione dell'affare) per l'inadempimento dell' stessa, CP_3 ravvisabile nell'aver proposto, all'odierno attore, l'acquisto di un immobile sprovvisto della documentazione attestante la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile stesso.
Si è costituita in giudizio l'agenzia convenuta, contestando le avverse deduzioni, in quanto infondate,
e chiedendo, quindi, in via principale, il rigetto della domanda attorea, e, in via riconvenzionale, la condanna dello stesso al pagamento dell'importo residuo ancora spettante, in capo all' , a CP_3 titolo di provvigione, pari ad € 610,00 (I.V.A. inclusa), con condanna, in ogni caso, dell'odierno attore ai sensi dell'art. 96 c.p.c., stante la temerarietà della lite e il danno all'immagine causato all' stessa. CP_3
Concessi i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c., la causa è stata istruita mediante acquisizione della documentazione ritualmente depositata dalle parti nonché mediante escussione di due testi per parte e, fatte precisare le conclusioni mediante scambio di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., la stessa è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 18/12/2024, con concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
***
La domanda non è fondata e, pertanto, non può essere accolta.
È opportuno premettere – in via generale, circa la posizione del mediatore e onde individuare con esattezza i contorni dell'obbligazione su di sé gravante – che, secondo il tradizionale orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'art. 1759, co. 1, c.c. impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare, che possano influire sulla sua conclusione (così: Cass. civ. n. 16009/2023).
Tale norma, peraltro, deve essere letta in combinato disposto con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina specialistica dettata dalla legge n. 39/1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e di competenza (art. 2) e condizionando, altresì, all'iscrizione stessa, la spettanza del compenso (art. 6).
Dalla disciplina codicistica e speciale così ripercorsa, di ricava, dunque, che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della propria prestazione contrattuale, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note (in tal senso: Cass. civ. n.
822/2006), è, purtuttavia, tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende:
- in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la diligenza che si richiede al mediatore;

- in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle.
Con la conseguenza per cui, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia avuto diretta consapevolezza e che non abbia, comunque, controllato, le quali si rivelino, poi, inesatte e non veritiere, ovvero qualora ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute, ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità da inadempimento contrattuale per i danni sofferti dal cliente in conseguenza di tale inadempimento.
La più recente giurisprudenza di legittimità, peraltro (v., in tal senso: Cass. civ. n. 15577/2022), proprio valorizzando la qualità di “operatore specializzato” del mediatore, come tale tenuto, nello svolgimento della propria attività, ad osservare la diligenza qualificata prescritta dall'art. 1176 c.c., ha ulteriormente ampliato la portata del suddetto obbligo informativo.
Si è, infatti, affermato che il mediatore immobiliare è tenuto, anche a prescindere da uno specifico incarico, a riferire circostanze da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare, quali quelle afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile, alla titolarità del bene in capo al venditore, nonché alla classe energetica (cfr., in tal senso: Cass. civ. n.
24534/2002).
Nel caso di specie, tuttavia, difettano i presupposti per affermare la responsabilità dell'agenzia convenuta quale mediatore.
Non risulta, infatti, che l'agenzia abbia svolto una specifica attività informativa in relazione alla positiva sussistenza della documentazione attestante la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile, essendosi al più limitata, sul punto, a prendere atto di quanto dichiarato dalla venditrice circa la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile, sollecitandola anche alla consegna, direttamente in favore dell'odierno attore, di tutta la documentazione necessaria in odine a tale verifica di regolarità (infra).
In particolare, dal documento richiamato dall'odierno attore al fine di evidenziare la responsabilità del mediatore, ossia dalla proposta di acquisto e conforme accettazione prodotta in atti (v., in particolare, il doc. n. 2 allegato all'atto di citazione), emerge solo il fatto che la proprietaria dell'immobile, nell'accettare la proposta formulata, abbia dichiarato e garantito, tra le altre cose, “la conformità dell'immobile alle previsioni in materia di edilizia e di urbanistica”.
Ebbene, la circostanza che il mediatore abbia poi comunicato al proponente l'accettazione della proposta, contenente la dichiarazione di cui sopra, non implica, evidentemente, in alcun modo, che il mediatore abbia anche rappresentato al proponente di avere svolto, quanto al suddetto aspetto, particolari verifiche, circostanza, quest'ultima, del resto nemmeno allegata da parte attrice.
È, inoltre, pacifico – in quanto anch'essa circostanza nemmeno allegata dall'odierno attore – il fatto che il mediatore non abbia ricevuto alcuno specifico incarico di verifica della conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile in questione, né, del resto, tale attività può ritenersi rientrante nell'ambito delle obbligazioni che caratterizzano la figura professionale del mediatore.
La positiva verifica, da parte del mediatore, in merito all'asserita inesistenza della documentazione attestante la regolarità urbanistica ed edilizia avrebbe richiesto, infatti, o la diretta conoscenza della falsità delle dichiarazioni rese, sul punto, dalla parte venditrice o, comunque, l'acquisizione di specifici atti presso i pubblici uffici a ciò proposti (acquisizione di cui, in concreto, non si prospettava l'esigenza) ed il compimento di valutazioni di carattere specialistico.
Attività, cioè, volte ad accertare profili tecnici ulteriori rispetto all'apparente rispetto dei requisiti formali richiesti ai fini della valida conclusione dell'affare e, come tali, esulanti dalla diligenza professionale richiesta al mediatore.
Come chiarito, infatti, anche di recente dalla Suprema corte, “in tema di mediazione immobiliare, una volta che il mediatore abbia informato la parte alienante sulla necessità di presentare, in vista della stipulazione del preliminare di vendita, tutta la documentazione attestante la conformità urbanistico- edilizia dell'immobile, egli soddisfa l'obbligo di informazione, dovendo escludersi che rientri tra gli obblighi del mediatore quello di assumere particolari informazioni o di effettuare indagini e controlli presso la pubblica amministrazione sulla regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile” (così, da ultimo: Cass. civ. n. 17385/2023).
Nel caso di specie, emerge per tabulas che l'agenzia convenuta, con la comunicazione e-mail datata
29/04/2022 (prodotta dallo stesso attore), abbia espressamente richiesto, alla parte promittente alienante, di consegnare al notaio rogante l'atto nonché alla parte promittente acquirente tutta la documentazione attestante la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile e necessaria ai fini della stipulazione dell'atto di compravendita in questione, con ciò assolvendo il proprio onere informativo.
Del resto, non può non evidenziarsi – e ferma l'insussistenza di un obbligo, in positivo, per l'agente immobiliare di verificare la regolarità urbanistico edilizia dell'immobile – come la parte attrice, pur avendo dedotto, genericamente, l'impossibilità di stipulare il rogito, stante la carenza di tale documentazione, non solo non ha fornito prova alcuna di tale impossibilità e del diniego del notaio rogante di stipulare l'atto (atteso che, al contrario, dall'istruttoria orale espletata nel presente giudizio, risulta che lo stesso teste di parte attrice, tecnico incaricato dall'odierno Testimone_1 attore di seguire la pratica per l'acquisto dell'immobile, escusso all'udienza del 27/09/2023, ha dichiarato che “è comunque a discrezione del notaio stipulare l'atto anche in assenza” del certificato di conformità), ma non ha nemmeno allegato, in concreto, quale sarebbe il documento esattamente mancante, né quali sarebbero le irregolarità e/o le difformità riscontrate, che impedirebbero, in concreto, la stipulazione dell'atto.
Al contrario, la parte convenuta, con la perizia tecnica di parte depositata in atti (la quale, com'è noto,
è liberamente valutabile dal giudice, quantomeno come argomento di prova), ha fornito, quantomeno, un principio di prova in ordine al fatto che non sussistevano, invero, ostacoli alla cd. rogitabilità della compravendita avente ad oggetto il bene immobile in questione (cfr., in particolare, pag. 5 della perizia a firma del geom. depositata unitamente alla memoria ex art. 183, co. 6, n. 2, c.p.c. CP_5 di parte convenuta, ove si conclude nel senso della completezza e congruità della documentazione
“per poter procedere ad una qualsiasi operazione di compravendita”).
Ciò, peraltro, trova riscontro anche nelle dichiarazioni del teste di parte convenuta, TE
, collaboratrice dell'agenzia convenuta (anch'ella escussa all'udienza del 27/09/2023 e
[...] della cui attendibilità non vi è ragione di dubitare), la quale ha dichiarato espressamente che “il giorno prima dell'atto contattai il notaio , che mi confermò che la documentazione le era stata Per_1 consegnata e mi riferiva che la stessa era sufficiente per rogitare” e che “mentre a noi la sig.ra
non aveva consegnato alcuna documentazione, quando la sera ho sentito il notaio, ricevetti CP_4 conferma dal notaio che la documentazione le era stata consegnata che a lei era stata portata e che
l'atto si poteva fare e ciò l'abbiamo comunicato anche al che non ha voluto più stipulare Pt_1
l'atto” (cfr. verbale di udienza del 27/09/2023, in atti).
Ne deriva, pertanto, in assenza di uno specifico dovere informativo in capo al mediatore, diverso ed ulteriore da quello concretamente assolto, e in assenza di allegazione specifica – da parte dell'odierno attore – in merito alla documentazione, nello specifico, concretamente mancante e/o in merito alla difformità urbanistico-edilizia concretamente riscontrata presso l'immobile e che avrebbe impedito la stipulazione del rogito, nonché in assenza di prova circa il diniego del notaio rogante l'atto in tal senso, l'integrale rigetto della domanda attorea.
Deve, invece, essere accolta la domanda spiegata in via riconvenzionale dall'agenzia convenuta, volta al pagamento di quanto alla stessa spettante a titolo di provvigione residua.
La Suprema corte ha, infatti, avuto modo di definire, in più occasioni, i contorni del requisito della
“conclusione dell'affare”, in presenza del quale sorge il diritto del mediatore alla percezione della provvigione, ai sensi dell'art. 1755, co. 1, c.c., chiarendo, in particolare, che l'affare, menzionato dalla norma, “deve intendersi in modo generico ed empirico, come qualsiasi operazione di natura economica, che si risolva in un'utilità patrimoniale, ma che dia luogo – tuttavia – anche a conseguenze giuridiche. Essa, pertanto, data la sua maggiore estensione rispetto al concetto di contratto, è riferibile non solo ai contratti propriamente detti, ma anche ad ogni operazione generatrice di obbligazioni” (in tal senso: Cass. civ. n. 10558/2002).
Ciò premesso in relazione al concetto di “affare”, la Suprema corte – più di recente – ha, altresì, avuto modo di chiarire, in maniera ancora più esplicita rispetto al thema decidendum oggetto del presente giudizio, che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto.
Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale, attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita” (così:
Cass. civ. n. 2359/2024).
Ebbene, tutto ciò premesso in via generale si osserva che, nel caso di specie, dalla documentazione versata in atti, risulta che l'attore ha firmato una proposta irrevocabile di acquisto – preliminare di compravendita per l'immobile oggetto di causa, al prezzo di € 130.000,00, che veniva accettata dalla parte promittente alienante.
È, dunque, evidente che, per effetto dell'accettazione della proposta formulata dall'odierno attore da parte della promittente alienante, le parti abbiano concluso un contratto preliminare di compravendita che – in assenza di deroghe rispetto alla disciplina legale relativa alla percezione della provvigione da parte del mediatore, nel caso di specie non sussistenti – costituisce proprio quel “vincolo giuridico che abilita ciascuna parte ad agire per l'esecuzione del contratto”, in presenza del quale la giurisprudenza di legittimità riconosce essersi in presenza di un “affare concluso” ai sensi dell'art. 1755, co. 1, c.c., con conseguente diritto del mediatore stesso alla percezione della provvigione.
Dalla documentazione versata in atti risulta, altresì, che il compenso spettante al mediatore a titolo di provvigione – che, come prescritto dall'art. 1755, co. 1, c.c., è dovuta al mediatore da parte di ciascuna parte – era pari al 3% del prezzo convenuto dall'acquisto, come espressamente previsto dall'art. 6 del modulo di conferimento di incarico al mediatore sottoscritto, in data 24/02/2022, da parte dell'odierno attore.
Ne deriva che la provvigione gravante su ciascuna delle parti è pari ad € 3.900,00 oltre I.V.A. e, quindi, a complessivi € 4.758,00, a nulla rilevando il fatto che l'agenzia abbia emesso fattura per l'importo, ad esso inferiore, pari ad € 4.148,00 (comprensivo di I.V.A.) – già corrisposto dall'odierno attore
(essendo ciò pacifico tra le parti) – non potendo implicitamente evincersi, da tale sola circostanza, alcuna rinuncia, da parte dell'agenzia odierna convenuta, alla percezione dell'importo residuo pari ad €
610,00.
Deve, pertanto, essere disposta la condanna, nei confronti dell'odierno attore al pagamento di tale somma in favore dell'agenzia convenuta, oltre interessi legali dalla data della domanda riconvenzionale fino al saldo, da calcolarsi nella misura stabilita dall'art. 1284, co. 4, c.c.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, secondo i parametri di cui al d.m. n. 55/2014 e successive modificazioni, in applicazione dei valori minimi (non venendo, qui, in considerazione complesse questioni di fatto o di diritto) previsti dallo scaglione valoriale di riferimento (da € 5.201,00 fino ad € 26.000,00, individuato avuto riguardo al petitum), con riconoscimento di tutte le fasi.
Deve, inoltre, essere accolta la domanda, formulata dalla parte convenuta, di condanna dell'odierno attore al pagamento della somma di cui all'art. 96 c.p.c., sussistendone i presupposti:
- sia ai sensi del co. 1 della richiamata disposizione, atteso il danno all'immagine subito da parte dell'agenzia convenuta a causa dell'azione promossa dall'odierno attore, danno da ritenersi provato in via presuntiva, stante la qualifica professionale dell'odierna convenuta;

- sia, in ogni caso, ai sensi del co. 3 della richiamata disposizione, trattandosi di sanzione la cui concreta applicazione è rimessa al giudice, il quale può comminarla in tutti i casi in cui sussista, quantomeno, una colpa grave della parte che agisce o che resiste in giudizio (così, da ultimo: Cass. civ. n. 6205/2025), colpa grave da ravvisarsi, nel caso di specie, nella possibilità, per l'odierno attore, di avvedersi agevolmente dell'infondatezza della propria domanda;

Circa il quantum, si ritiene congruo liquidare tale somma rapportandola alle spese di lite del presente giudizio, nella misura equitativamente determinata (e per lo più simbolica) del 10% delle stesse.


P.Q.M.


Il Tribunale di Campobasso, nella composizione monocratica indicata in epigrafe, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al R.G. n. 1896/2022, ogni ulteriore istanza, eccezione, deduzione e difesa disattesa, così provvede: • Rigetta la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 [...]

Controparte_1
• Condanna al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_1
della somma complessivamente pari ad € 610,00 (comprensiva di I.V.A.), oltre
[...] interessi legali nella misura di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. decorrenti dalla data della proposizione della domanda riconvenzionale sino al saldo;

• Condanna al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_1
delle spese di lite sostenute per il presente giudizio, che si liquidano in complessivi €
[...]
2.540,00 oltre al rimborso forfettario del 15%, C.P.A. e I.V.A., se dovuta, come per legge;

• Condanna al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_1
della somma equitativamente determinata di € 254,00, ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
[...]
• Rigetta ogni altra domanda.
Così deciso in Campobasso, 9 luglio 2025.
Il giudice dott.ssa Rossella Casillo