REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale civile di Isernia
in persona del Giudice Unico, G.O.P. Avv. Giovanna ZARONE, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n° 1186/'21 R. G. A. C. C., avente ad oggetto “locazione”
TRA
P. P. P. di OT NT MA S.a.s., rappresentata e difesa in forza di procura in atti dall' Avv. Davide DE VIVO ed elettivamente domiciliato in Isernia presso lo studio di Quest'ultimo alla Via Dante ALIGHIERI n°13;
-ricorrente-
E
GIEMME SERVICES S.r.l. rappresentata e difesa in forza di procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall' Avv. Stefania ONORATO ed elettivamente domiciliata in Isernia presso il suo studio alla Piazza della Repubblica n°
2; -resistente-
Conclusioni: come da rispettivi atti.
* * * * * MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve premettersi in rito che in seguito alla recente riforma del processo civile intervenuta con la legge del 18 giugno 2009 n° 69 è stato modificato tra le altre cose,
l'art. 132 c. p. c. e l'art 118 disp. att. c. p. c., disponendo in relazione al contenuto della sentenza che la motivazione della stessa deve esprimere una conscia esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione non prevedendo più lo svolgimento del processo. Quindi, essendo applicabile la suddetta legge ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente legge, si enuncia direttamente la motivazione.
La domanda attorea è fondata e va, pertanto, accolta.
Con ricorso del 25.11.2021, la PPP di OT NT MA S.a.s.
conveniva in giudizio la Giemme Services S.r.l. per ottenere il risarcimento dei danni per complessivi € 160.243,32, arrecato dalla stessa convenuta ai due immobili di proprietà della ricorrente, siti in Isernia alla Via Giovanni XXIII, n. 282 ed oggetto di due contratti di locazione, entrambi, del 01.08.2016 stipulati tra le parti, previo accertamento e dichiarazione dell'intervenuto scioglimento degli stessi alla data del
28.06.2019 come derivante da comunicazioni di risoluzione dei contratti della Giemme
Services S.r.l. in pari data e ribadita con nota del 14.08.2019.
Il ricorso indicava come parte del danno richiesto per € 95.243,32, di cui €
90.143,32 per costi necessari al ripristino dello stato dei luoghi ed € 5.100,00 per il risarcimento /indennizzo per il tempo necessario per tali lavori, quello emergente dalla
CTU redatta in sede di ATP, contraddistinta con n. R. G. 1077/2019. Altra parte del
2 danno derivava da autonome richieste di risarcimento danni del ricorrente: per €
15.000,00, a titolo di mancato pagamento di sei mesi del canone di locazione qualora la comunicazione di risoluzione dei contratti sopra dette volesse intendersi come esercizio di recesso sottoposto al termine di preavviso di sei mesi non rispettato;
per €
50.000,00 per il mancato pagamento di 20 canoni di locazione pari al tempo di indisponibilità dei locali per tutto il tempo necessario al loro ripristino e, infine, €
3.728,05 per i costi di ctu (come da ricevuta di pagamento prodotta dalla ricorrente in data 28.10.2022).
Con memoria di costituzione del 22 marzo 2022, la resistente si costituiva in giudizio contestando le domande della ricorrente e spiegando domanda riconvenzionale.
In particolare, la Giemme Services srl eccepiva il mancato esperimento della mediazione obbligatoria;
il difetto di legittimazione attiva della ricorrente non ritenendo sufficiente a fornire la titolarità dell'azione processuale in suo favore la sola produzione della visura camerale ed essendo impossibile la successione della ricorrente nel contratto di locazione a norma dell'art. 2558; che, ancora, non ci sarebbe stata propria responsabilità, avendo la Giemme Services srl sofferto in proprio danno lo spoglio degli immobili per iniziativa e fatto della ricorrente;
che il danno agli immobili dipendeva dal cattivo stato manutentivo degli stessi e non anche da fatto proprio;
infine, in via riconvenzionale deduceva di avere sofferto una presunta appropriazione indebita dei beni mobili collocati a servizio delle due unità abitative,
depositando come prova del danno un elenco di beni riportato in un foglio excel.
Alla prima udienza, questo giudice sospendeva il processo per l'esperimento
3 del tentativo di mediazione, che veniva svolto in data 05.05.2022 con esito negativo a causa dell'assenza della Giemme Services srl, nonostante tale eccezione fosse stata formulata in giudizio proprio da quest'ultima.
Istruita documentalmente la causa, la stessa veniva chiamata all'udienza del
06.12.2024 per la discussione con scambio di note telematiche e trattenuta in decisione.
La domanda della ricorrente è fondata nei termini seguenti, mentre infondata appare la domanda riconvenzionale.
Innanzitutto, è superata dall'avvenuto esperimento della mediazione, anche se negativa, l'eccezione della Giemme Services srl.
Quanto al risarcimento domandato per il danno agli immobili, esso è provato dalla CTU eseguita in sede di ATP. Questo Tribunale evidenzia che, secondo la giurisprudenza di legittimità più recente, “la relazione conclusiva dell'accertamento
tecnico preventivo espletato ante causam è un documento che può essere
validamente prodotto nel successivo giudizio di merito ed è pienamente utilizzabile
dal giudice come elemento di prova e liberamente valutabile, potendone trarre il giudice elementi di prova” (Cass., 8496/2023).
Da un attento esame della suddetta ctu, ed in particolare dalle fotografie ivi riportate, emerge senza ombra di dubbio la descrizione dei danni a pag. 6 e che la natura degli stessi deriva da un uso del tutto inappropriato da parte degli occupanti degli immobili. In tal senso sono da intendersi la rottura degli impianti elettrico, idrico e di riscaldamento, la rottura o, addirittura, la mancanza di diversi elementi di arredo,
4 il distacco di intonaci. Ne discende, quindi, la evidente responsabilità della resistente per l'inadempimento dell'obbligo di custodire con la diligenza del buon padre di famiglia gli immobili ex art. 1590 c.c. e il conseguente obbligo di risarcire il relativo danno della stessa. Palesemente infondata appare, altresì, la difesa della resistente sulla riconducibilità del danno alla cattiva manutenzione. E difatti, dalla CTU emerge che, previo esame del compendio, gli immobili venivano consegnati alla resistente “in
uno stato di conservazione e di efficienza adatto alle proprie esigenze d'uso
obbligandosi a rilasciare la struttura, alla scadenza del contratto, nello stato ricevuto”.
Né la resistente ha mai formulato, nel corso del rapporto di locazione, lamentele e/o provato contestazioni formali in ordine ad un presunto cattivo stato manutentivo.
Anzi, la natura dei danni sopra elencati sta ad indicare non una cattiva manutenzione ma un uso contrario alle previsioni contrattuali.
Quanto alla quantificazione del risarcimento, questo giudice ritiene di condividerne la determinazione effettuata dal ctu nel richiamato atp e quantificata in €
90.143,32. Condivisibile è la difesa della ricorrente sulla eccezione della resistente di difetto di legittimazione attiva. E difatti, la visura camerale prova il conferimento di azienda alla PPP di OT NT MA sas;
inoltre, il diritto fatto valere in giudizio è un semplice credito al risarcimento del danno e non già un contratto e non può applicarsi l'art. 2558.
All'accertamento di tale responsabilità seguono anche la condanna al rimborso delle spese di ctu per euro 3.728,05; e la condanna al risarcimento / indennizzo per il tempo di mancata disponibilità degli immobili dovuto alla esecuzione dei lavori di ripristino, per euro 5.100,00.
5 Quale lucro cessante dell'accertato inadempimento è, altresì, risarcibile il danno derivante dalla mancata disponibilità degli immobili per tutto il tempo necessario al loro ripristino. Questo giudice ritiene, tuttavia, di poter ridurre a titolo equitativo l'importo domandato di € 50.000,00 alla minor somma di € 10.000,00.
Non spetta, infine, la somma di € 15.000,00, richiesta a titolo di mancato preavviso, dato che alla comunicazione del 29.06.2019 va attribuito il valore di risoluzione dei contratti di locazione e non di recesso. Ne conseguono, altresì,
l'accoglimento della prima conclusione rassegnata dalla ricorrente e finalizzata ad accertare lo scioglimento del contratto e, risalendo lo scioglimento dei contratti alla su dichiarata risoluzione ad opera di Giemme Services srl, l'infondatezza della difesa in ordine ad un presunto spoglio degli immobili. Del tutto infondata appare, infine, la domanda riconvenzionale della resistente, perché l'unica prova articolata dalla
Giemme Services srl è costituita da un foglio excel, contenente un elenco dei beni pretesamente oggetto di appropriazione, predisposto dalla stessa resistente e non avente, quindi, alcun valore di prova documentale. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.


P.Q. M.


il Tribunale di Isernia, in composizione monocratica, nella persona del G.O. P.
Avv. Giovanna ZARONE, definitivamente pronunciando nel giudizio civile contraddistinto con il n° 1186/2021 R. G. A. C. C. vertente tra OT NT
MA S. a. s. contro GIEMME SERVICE S.r.l., concernente locazione, cosi provvede:
1-accoglie la domanda attorea;

6 2- accerta e dichiara lo scioglimento dei due contratti di locazione del
01.08.2016 stipulati tra le parti ed aventi ad oggetto gli immobili di proprietà della ricorrente, siti in Isernia alla Via Giovanni XXIII, n. 282 alla data del 28.06.2019;
3- condanna la resistente Giemme Services srl, in persona del legale rappresentante, al risarcimento del danno in favore della PPP di OT NT
MA sas, in persona della legale rappresentante p. t., della complessiva somma di €
108.971,37, per le causali di cui in motivazione, con gli interessi di mora di cui al d.lgs.,
231/2002 dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo;

4- condanna la resistente alla rifusione delle spese legali, che si liquidano in complessivi € 14.889,00, di cui € 14.103,00 per onorario, oltre spese generali, IVA e
C.P.A. se dovute ed euro 786,00 per spese vive.
Così deciso in Isernia, lì 2 Gennaio 2025.
IL G.O.P.
Avv. Giovanna ZARONE
7