REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, I Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria
Iandiorio, viste le conclusioni così come precisate dalle parti nelle le note scritte depositate, pronunzia la seguente
SENTENZA resa a seguito dell'udienza a trattazione scritta del 04/06/2025, ai sensi dell'art. 281 quinquies
c.p.c. nella causa civile, iscritta al n. 3134/2023 R.G., avente ad oggetto “Comunione e Condominio, impugnazione delibera assembleare – spese condominiali” e vertente
TRA
, c.f. nata in [...] il [...] e residente in Parte_1 C.F._1
Abbiategrasso (MI) alla via F. Croce n. 20, rappresentata e difesa dall'avv. Angelo
CASTELLUCCIO,
ATTRICE
E
, c.f. , nata in [...], il [...], Controparte_1 C.F._2
residente in [...]; , c.f. Controparte_2
, nato in [...] il [...], residente in [...], (AV), al rione G. C.F._3
Chicone, n. 3; nata in [...] il [...], c.f. Controparte_3 C.F._4 residente in [...], al rione G. Chicone, n. 3, tutti rappresentati e difesi, dall'avv. Maria
DONATIELLO, in virtù di mandato in atti,
CONVENUTI
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 11-12/10/2023, la sig.ra ha dedotto di Parte_1
essere proprietaria, nel più ampio fabbricato, sito nel Comune di Lacedonia alla Via Delle Rose n.
67, censito al Catasto Fabbricati al foglio 31, particella 1327, delle seguenti unità immobiliari: subalterno 4, piano S1 (piano primo sotto strada), categoria C/2, classe 2, consistenza mq. 79, per la quota di 333/1000; subalterno 8, piano secondo, categoria C/2, classe 3, consistenza mq. 103, per la quota di 500/1000; subalterno 15 (ex sub 5 e sub 14), piano terra, categoria A/3, classe 1, consistenza
3,5 vani, per la quota di 1000/1000; subalterno 16 (ex sub 14), piano terra, categoria A/3, classe 1, consistenza 2,5 vani, per la quota di 1000/1000; accesso comune del portone d'ingresso col numero civico 67 ed utilizzo della scala comune (non censita) che comunica il piano terra coi piani sovrastanti primo e secondo.
In particolare, ha lamentato l'illegittima occupazione delle parti comuni da parte dei comunisti in violazione dell'art. 1102 c.c., con manufatti, opere non autorizzate, suppellettili e merce varia che ne limitano il suo godimento e utilizzo, nonché la difformità nell'accatastamento della proprietà rispetto ai titoli di provenienza, pregiudizievoli per la stabilità e sicurezza Parte_2 dell'intero fabbricato.

Per questi motivi

ha evocato in giudizio, , e Controparte_1 Controparte_2 [...]
per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “- accertare e dichiarare l'illegittimità CP_3
del manufatto in legno realizzato sul pianerottolo del primo piano del fabbricato di via delle Rose al civico n.67 in Lacedonia su parti comuni in violazione dell'art. 1102 c.c. in quanto riduce l'uso e il godimento delle cose comuni;
- accertare e dichiarare l'illegittima occupazione da parte di
[...]
del pianerottolo e dei gradini della scala con beni e oggetti vari;
- per l'effetto, CP_1
condannare alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi (eliminazione Controparte_1
del manufatto in legno) e alla liberazione delle scale da oggetti vari;
- accertare e dichiarare
l'illegittima occupazione da parte dei coniugi e del Controparte_2 CP_3 CP_3
secondo piano e del piano sotto-strada censiti ai subalterni 8 e 4 del fabbricato di via delle Rose n.
67 in Lacedonia con suppellettili, materiale vario, legna, lavello bombole gas, macchina da cucire e autovettura, in quanto riducono l'uso e il godimento delle cose comuni, e per l'effetto, condannarli alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi e a liberarli da oggetti vari;
- accertare e dichiarare
l'illegittima realizzazione al secondo piano subalterno 8 di opere non autorizzate e difformi rispetto all'atto di donazione dei coniugi;
- per l'effetto, condannare Parte_3 Controparte_2
e alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi (eliminare le opere
[...] Controparte_3
strutturali mai rappresentate nei mappali e prive di titoli edilizi) e alla regolarizzazione delle difformità catastali;
- condannare i convenuti al pagamento della somma di euro 5000,00 per il risarcimento dei danni in favore di parte attrice. Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa”.
Con comparsa di costituzione, depositata tardivamente in data 05/01/2024 i convenuti hanno resistito alla domanda respingendo le richieste, con vittoria di spese di lite con attribuzione al procuratore antistatario.
In particolare, la convenuta ha dedotto che il manufatto in legno posto sul Controparte_4
pianerottolo della scala comune giammai ha costituito un impedimento, che lo stesso è parte integrante della sua proprietà e del quale ne ha eccepito l'usucapione per il possesso ultraventennale dapprima dei precedenti proprietari.
In relazione all'occupazione delle parti comuni del sottotetto e del piano seminterrato, con materiali e suppellettili, e hanno dedotto che gli oggetti Controparte_2 Controparte_3 posizionati in occasione dei lavori di riparazione del fabbricato e del trascolo nell' immobile di loro proprietà, erano già stati rimossi alla data della notifica della citazione.
Sulle difformità catastali hanno contestato la realizzazione di opere difformi e che laddove sussistenti le stesse dovranno essere sanate da tutti i proprietari del fabbricato.
Revocata la dichiarazione di contumacia dei convenuti, la causa è stata istruita con l'espletamento della CTU richiesta da tutte le parti, e ritenuta matura per la decisione è stata fissata l'udienza dell'11/03/2025 per la precisazione delle conclusioni.
La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 4.6.2025.
2. Va preliminarmente esaminata l'eccezione di usucapione dedotta dai convenuti con la comparsa di costituzione. Tale eccezione è inammissibile in quanto tardiva.
Al di là di formule sacramentali atte a qualificare la sottoposizione al giudice della questione usucapione come domanda o eccezione in riconvenzionale, va rilevato che l'eccezione formulata dai convenuti è tardiva e tale tardività è stata tempestivamente dedotta dall'attrice nella prima memoria utile, rispondendo alla prospettazione offerta dai convenuti in termini di eccezione.
L'eccezione di usucapione, alla luce della sentenza della Suprema Corte n. 21716 del 2019, costituisce un'eccezione in senso stretto (Cass. n. 21484 del 2007, in motiv., lì dove ha ritenuto che
l'eccezione di usucapione in senso proprio, che il giudice non può rilevare d'ufficio, necessitando affinché operi l'effetto estintivo, modificativo, impeditivo, che caratterizza l'eccezione, una dichiarazione di volontà della parte) e dev'essere, come tale, sollevata in giudizio, mediante la deduzione di tutti i fatti costitutivi, nel termine che, secondo la normativa processuale applicabile ratione temporis, il convenuto deve rispettare, a pena di decadenza, per la tempestiva deduzione delle eccezioni non rilevabili d'ufficio.
In considerazione del combinato disposto di cui agli artt. 166 e 167 c.p.c., pertanto, va ritenuta la decadenza prevista dall'art. 167, comma 2 c.p.c. in relazione alle domande riconvenzionali ed eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio, nel caso di tardiva costituzione del convenuto.
Nella fattispecie in esame, tenuto conto dei principi su esposti, la tardività della costituzione del convenuto e il tempestivo rilievo di parte attrice, determina l'inammissibilità della relativa eccezione di usucapione. La declaratoria di inammissibilità rende superflua ogni ulteriore valutazione delle prove orali articolate dai convenuti, e reiterate nella memoria conclusionale, poiché afferenti all'eccezione di usucapione inammissibile in quanto tardiva.
3. La domanda attorea va parzialmente accolta per i motivi che seguono.
Occorre, in primo luogo, prendere le mosse dalle risultanze emergenti dalla CTU espletata in corso di causa, in quanto immuni da vizi logici e di metodo oltre che frutto di un congruamente motivato iter espositivo, nel rispetto del contraddittorio.
Inoltre, il consulente ha tenuto conto delle osservazioni dei consulenti di parte, per cui, allorquando il giudice aderisce alle conclusioni del CTU che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte - come avvenuto nel caso di specie - esaurisce l'obbligo motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento. Non appare, dunque, necessario soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte (Cass. civ., 2.2.2015 n. 1815, Cass.
Civ. Sez. I, 9.1.2009 n. 281; vds. anche Cass. Civ. Sez. III, 6.10.2005 n. 19475; Cass. Civ. Sez. I,

4.3.2011 n. 5229).
Il CTU ha accertato, peraltro senza alcuna contestazione, la proprietà delle consistenze immobiliari delle parti in relazione alla presente controversia, così individuate.
è proprietaria di n. 4 unità immobiliari facenti parte di un fabbricato ubicato alla Via Parte_1
Delle Rose n. 67 del Comune di Lacedonia (AV), composte come di seguito: 1 – Proprietà per
333/1000 di un locale ad uso deposito della superficie di circa mq. 79,00 posto al piano S1 (piano primo sottostrada) che risulta riportato in Catasto sul Foglio di mappa N. 31 e con la particella N.
1327 sub. 4 (ex sub. 1); 2 – Proprietà per 500/1000 di un locale sottotetto a falde spioventi, adibito a deposito della superficie di circa mq. 103,00 posto al piano 2° (piano secondo) che risulta riportato in Catasto sul Foglio di mappa N. 31 e con la particella N. 1327 sub. 8 (ex sub. 1); 3 – Proprietà per
1000/1000 di un piccolo appartamento, adibito ad abitazione della consistenza catastale di vani 3,5 posto al piano terra o rialzato (piano terra catastale) che risulta riportato in Catasto sul Foglio di mappa N. 31 e con la particella N. 1327 sub. 15 (ex sub. 14); 4 – Proprietà per 1000/1000 di un piccolo appartamento, adibito ad abitazione della consistenza catastale di vani 2,5 posto al piano terra o rialzato (piano terra catastale) che risulta riportato in Catasto sul Foglio di mappa N. 31 e con la particella N. 1327 sub. 16 (ex sub. 14).
è proprietaria di n. 1 unità immobiliare facente parte di un fabbricato ubicato Controparte_1
alla Via Delle Rose n. 67 del Comune di Lacedonia (AV), composta come di seguito: - Proprietà per
1000/1000 di un appartamento, adibito ad abitazione della consistenza catastale di vani 7 posto al piano primo, tale unità immobiliare risulta riportata in Catasto sul Foglio di mappa N. 31 e con la particella N. 1327 sub. 13 (ex sub. 10-11 e 12). I coniugi e sono proprietari in quota di n. 2 unità Controparte_2 Controparte_3
immobiliari facenti parte di un fabbricato ubicato alla Via Delle Rose n. 67 del Comune di Lacedonia
(AV), composte come di seguito: 1 – Proprietà per 500/1000 di un locale ad uso deposito della superficie di circa mq. 79,00 posto al piano S1 (piano primo sottostrada) che risulta riportato in
Catasto sul Foglio di mappa N. 31 e con la particella N. 1327 sub. 4 (ex sub. 1); 2 – Proprietà per
500/1000 di un locale sottotetto a falde spioventi, adibito a deposito della superficie di circa mq.
103,00 posto al piano 2° (piano secondo) che risulta riportato in Catasto sul Foglio di mappa N. 31 e con la particella N. 1327 sub. 8 (ex sub. 1).
4. Sulla richiesta di accertamento e rimozione del manufatto in legno, la consulenza tecnica ha consentito di accertare che effettivamente sul pianerottolo del primo piano del fabbricato ubicato alla via Delle Rose n. 67, in Lacedonia (AV), in uso comune ai comunisti, è esistente un tramezzo/porta di legno e vetro che ingloba la proprietà di e che di fatto costituisce un Controparte_4 impedimento all'utilizzo del pianerottolo comune per per accedere al secondo piano, Parte_1
costituito dal sottotetto, del quale risulta esserne comproprietaria per 500/1000.
Del tutto irrilevanti sono le considerazioni di parte convenuta sulla preesistenza di tale manufatto, prima del loro acquisto della proprietà, atteso che, a prescindere dalla vetustà di tale tramezzo, di fatto lo stesso costituisce un impedimento, quand'anche in termini di agevole fruibilità da parte dell'attrice, come si evince dai rilievi fotografici allegati alla consulenza, per raggiugere il secondo piano dove è ubicato il sottotetto, in evidente violazione dell'art. 1102 c.c.
Parte attrice ha diritto al pari uso della cosa comune, consistente nel comodo e sicuro passaggio per il pianerottolo.
Va pertanto accolta la richiesta di ripristino dello stato dei luoghi con la rimozione del manufatto presente sul pianerottolo del primo piano del fabbricato, con conseguenti oneri a carico della convenuta , proprietaria dell'unità immobiliare posta al primo piano del Controparte_4
fabbricato.
5. Vanno, invece, rigettate tutte le ulteriori domande.
Sull'occupazione con materiali, suppellettili e merci delle parti comuni, ovvero del vano sottotetto, posto al secondo piano e del deposito, posto al primo piano seminterrato, si osserva che i rilievi fotografici rappresentano una situazione non suscettibile di tutela e pronuncia giurisdizionale, ma una condizione sostanzialmente determinata, come anche sottolineato dal CTU, dalla mancanza di una delimitazione delle rispettive proprietà, essendo tali vani parti comuni e in comprpritetà tra le parti: “In merito all'occupazione del sottotetto e del locale deposito con materiali vari, si può ritenere che gli stessi possano essere rimossi dai legittimi proprietari di tale merce, senza ulteriori costi, e pertanto si invitano le parti in causa a procedere nel più breve tempo possibile ad eseguire la divisione dei locali comuni, in modo da evitare il protrarsi di liti future in merito all'occupazione di tali spazi”.
Le domande volte ad ottenere la condanna dei convenuti all'accatastamento o al frazionamento delle parti comuni e in comproprietà tra le parti vanno rigettate in quanto sottese ad una domanda di divisione che non è stata proposta nel presente giudizio e, pertanto, esulano dall'accertamento e valutazione di questo giudicante.
Le stesse vanno, in ogni caso, disattese, poiché non confortate da idonea prova in relazione al mancato o limitato utilizzo dei locali da parte dell'attrice.
Va, partimenti, rigettata la domanda di condanna, formulata nei confronti dei convenuti, al pagamento della somma di 5.000,00 a titolo di risarcimento dei danni in favore dell'attrice, stante l'assoluta genericità della richiesta, mancante di qualsivoglia specificazione della voce di danno e considerato che il ripristino dello stato dei luoghi, con conseguente “reintegra” del pianerottolo, occupato illegittimamente, costituisce, già di per sé il rimedio idoneo per eliminare le conseguenze dannose del fatto illecito.
La domanda di risarcimento è sfornita di prova in ordine al quantum, né appaiono sussistere i presupposti per la liquidazione in via equitativa, considerato che, nella specie, non è stata fornita la prova dell'impossibilità o quanto meno della notevole difficoltà di dimostrare l'esatto ammontare dei danni subiti dai convenuti.
6. Riguardo, infine, alla regolamentazione delle spese di lite, l'accoglimento di una sola delle domande delle domande di parte attrice costituisce uno dei giusti motivi per disporne la compensazione per la metà, mentre la restante metà segue la soccombenza e liquidate come in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa, II scaglione di riferimento, dei parametri minimi per le fasi studio, introduttiva, l'assenza di istruttoria orale e la decisione assunta ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c.
Le spese relative alla CTU, già liquidate da questo tribunale con separato decreto, andranno poste, definitivamente, a carico di entrambe le parti in eguale quota e in solido tra loro.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. dichiara inammissibile l'eccezione di usucapione proposta dai convenuti;

2. accoglie parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto, condanna la convenuta CP_4
alla rimozione e trasposto a discarica del tramezzo/porta come specificato e descritto dal
[...]
CTU;

3. rigetta le ulteriori domande, compresa quella risarcitoria, formulate dall'attrice;

4. compensa per la metà le spese di lite e condanna i convenuti , Controparte_4 [...]
e in solido tra loro, ed a favore dell'attrice della Controparte_2 Controparte_3 Parte_1
restante metà che liquida nella misura già ridotta di € 62,50, per esborsi e di € 639,00, compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

5. pone definitivamente a carico delle parti, in eguale quota e in solido tra loro, le spese relative di
CTU., già liquidate da questo tribunale con separato decreto.
Si comunichi.
Avellino, 10/06/2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Iandiorio