R.G. 19246/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Tribunale di Napoli, nella persona della dott.ssa Maria Esposito, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di primo grado iscritta al N. 19246/2022 R.Gen.Aff.Cont. assegnata in decisione all'udienza del 16/12/2024
TRA
La (P.VA , elettivamente domiciliata presso lo studio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. Alessandro Avallone, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti attrice
E
(C.F. ), in persona del Sindaco p.t. elettivamente domiciliato in Controparte_1 P.IVA_2 in Palazzo San Giacomo presso l'Avvocatura Municipale, che lo rappresenta e difende, in CP_1
virtù di procura in atti convenuto
Conclusioni: come da atti di causa, verbali di udienza e note di trattazione scritta.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente decisione è resa ai sensi dell'art. 132 c.p.c. come novellato dall'art. 45, 17 co. della L. n.
69 del 2009 applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla sua entrata in vigore mediante concisa esposizione dei fatti e dei motivi posti a fondamento della stessa. Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo del giudizio, sia la comparsa di costituzione e risposta del convenuto, sia i verbali di udienza in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, dalla cui lettura potrà agevolmente desumersi lo svolgimento del processo.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la assumendo di avere Parte_1
concesso in locazione al gli immobili siti in alla piazza Francese, 1/3, Controparte_1 CP_1 terzo piano, sopra l'ammezzato, contraddistinti dal numero di interno 31, int. 33, int. 36 ed int. 38
1 riportati nel N.C.E.U. del sez: POR, Foglio 2, Part 378, Sub 12, Sub 14, Sub 17, Controparte_1
Sub 19, Z.C. 13, cat. A/10, classe 4, in forza del contratto di locazione per uso diverso dall'abitativo stipulato il 15/05/1997, repertorio nr. 66323, registrato presso l'Ufficio del Registro degli atti privati di in data 23/05/1997 al n. 11137, conveniva in giudizio l'ente comunale, chiedendo la CP_1 condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni subiti dai propri immobili a seguito della locazione, accertati in occasione del rilascio degli stessi avvenuto nel mese di luglio 2021, previo recesso unilaterale da parte del conduttore, comunicato con nota del 09/11/2020, danni quantificati nella misura di €. 21779,00 oltre al danno da lucro cessante per i soli appartamenti nn. 31 e 38, nonché la condanna al pagamento delle spese di lite ivi comprese quelle sostenute nella procedura di ATP.
La ricorrente a sostegno della propria domanda deduceva di avere espletato preventiva procedura per A.T.P. ex art. 696 bis c.p.c. innanzi a questo Tribunale , incardinata al R.G. n. 26022/2021, in occasione della quale il CTU incaricato, ing. , aveva provveduto a cristallizzare lo Persona_1 stato dei luoghi e l'entità degli interventi necessari per il ripristino, avendo accertato la responsabilità del quale conseguenza del difetto di manutenzione degli immobili Controparte_1
in costanza di rapporto locativo.
Esponeva la ricorrente in ogni caso che detti danni erano stati acclarati anche dall'ing.
[...]
nella propria relazione di parte effettuata in contraddittorio con il Comune conduttore in Per_2
occasione della riconsegna degli immobili locati.
Evidenziava infine la società attrice che il CTU aveva formulato anche delle proposte transattive che non erano state accettate dal CP_1
Si costituiva il rilevando preliminarmente che l'immobile già al momento della Controparte_1
stipula del contratto di locazione versava in un cattivo stato manutentivo, come emergeva dal
Verbale di consegna e consistenza del 16.09.1996, sottoscritto dalle parti in atti, all'atto della consegna dei locali all'inizio del rapporto locativo. Questi ultimi presentavano, come si evinceva dallo loro descrizione verbalizzata, una serie di problemi e carenze strutturali, necessitando di lavori da realizzare per poter essere utilizzati appieno. Ed infatti il Comune, ancora prima di insediarsi ed in più occasioni poi negli anni a venire, era stato costretto a porre in opera lavori strutturali di tinteggiatura di stanze, sostituzione di elementi di arredo, rifacimento di bagni ed adeguamento di impianti elettrici, all'epoca dell'inizio della locazione privi di qualsiasi certificazione, con il precipuo scopo di creare locali adeguati ad accogliere dipendenti comunali e a garantire la sicurezza dell'ambiente lavorativo. Successivamente, dopo circa 30 anni il avendo deciso di CP_1
recedere dal contratto, procedeva alla riconsegna degli immobili locati all'esito di due sopralluoghi congiunti, il primo in data 16.07.2021, non andato a buon fine ed il secondo in data 30.07.2021, in
2 cui, constatato lo stato dei luoghi e formulate le necessarie osservazioni di ordine tecnico da entrambe le parti interessate, si era proceduto alla riconsegna delle chiavi. In particolare CP_ evidenziava l' convenuto che in occasione del primo incontro e del primo verbale la società locatrice aveva lamentato numerose anomalie all'impianto elettrico ed idraulico, nonché la presenza di una serie di suppellettili e rifiuti non smaltiti, oltre che una tinteggiatura da rifare ed una pavimentazione danneggiata, al punto tale che, in prima istanza, veniva rifiutata la consegna delle chiavi in attesa della rimozione del suddetto materiale.
Nel secondo verbale, invece, constatata l'asportazione degli oggetti segnalati, pur con le ulteriori precisazioni della proprietà in ordine alla presenza di altre criticità evidenziate nel corso del sopralluogo finalizzato alla dismissione dei cespiti, veniva formalizzata la consegna dei locali.
L'Ente comunale insisteva per il rigetto della domanda, ribadendo che gli immobili oggetto di causa erano già stati locati in cattivo stato di manutenzione e nel corso del rapporto locativo la locatrice si era completamente “disinteressata” degli stessi, non provvedendo mai ad effettuare alcun intervento di manutenzione straordinaria, né tantomeno ad adeguare i locali alla luce della normativa sopravvenuta in materia di sicurezza dei luoghi di lavoro, salvo ritenere dopo circa trenta anni di locazione di avere diritto al risarcimento di un presunto danno da “difettosa manutenzione”.
Il Comune contestava gli esiti peritali dell'Accertamento Tecnico Preventivo, avendo l'ausiliare omesso di effettuare la stima dei lavori da fare per il “ripristino dei luoghi” tenendo presente la situazione “fotografata” al momento dell'iniziale consegna dei beni nel Verbale di consegna e consistenza del 16.09.1996 in atti e soprattutto la normale usura degli immobili, dovuta al decorso del tempo (circa 30 anni!).
Il convenuto impugnava anche la domanda di danni per lucro cessante, sostenendo che la CP_1
proprietà avrebbe dovuto rendersi parte diligente, ripristinando nelle more delle definizione del giudizio i locali per metterli nuovamente a reddito e, in ogni caso, evidenziando la mancanza di qualsivoglia prova in merito alla dedotta perdita patrimoniale.
Concessi alle parti i termini di cui all'art.183, comma 6, cpc, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza per la precisazione delle conclusioni ed all'esito riservata per la decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
La presente azione si fonda sull'assunto attoreo che la parte conduttrice abbia violato gli obblighi posti a suo carico dall'art 1590 c.c., restituendo al termine della locazione la cosa locata in condizioni diverse da quelle in cui si trovava all'inizio del rapporto locativo, con danni non conseguenti al normale deterioramento ed alla vetustà.
La società locatrice fonda la sua domanda sugli esiti della consulenza tecnica d'ufficio a seguito del procedimento di accertamento tecnico preventivo incardinato al RG. N. 26022/2021.
3 La perizia a firma dell'Ing. avrebbe infatti rilevato che i lavori di ripristino Persona_1
necessari a farsi erano “conseguenza del difetto di manutenzione imputabile al conduttore”.
Tuttavia dall'esame dell'elaborato peritale emerge che il CTU ha proceduto a quantificare i danni emergenti agli immobili locati sulla scorta delle sole segnalazioni di parte ricorrente, non dando adeguato riscontro ai rilievi in ordine allo stato degli immobili in questione così come descritto nel verbale di consegna del 16.09.1996, redatto nel contraddittorio delle parti all'inizio della locazione e non contestato.
Il Ctu, pur essendosi adoperato per conciliare le parti, non fornisce adeguate risposte alle osservazioni del CTP dell'Ente convenuto in merito allo stato degli immobili al momento dell'inizio della locazione. Ed infatti in risposta alla espressa contestazione dell'ing. , CTP del Per_3
si limita a riferire: “ Il CTP afferma di non ritenere congruo la stima dei lavori a farsi CP_1
senza entrare nel merito né dei quesiti assegnati dal Magistrato né delle risposte del CTU ai quesiti stessi;
per questo motivo non è possibile formulare una risposta.”, evitando in tal modo di fornire un adeguato e congruo riscontro.
Il CTU, si ribadisce, con la propria relazione fotografa lo stato dei luoghi e quantifica gli importi necessari per il ripristino, spingendosi ad esprimere un giudizio in termini di responsabilità che si è rilevato non equilibrato e non corretto in quanto non è il frutto dell'attenta disamina dei fatti e documenti di causa.
Ed invero dal verbale di consegna del 16.09.1996 sottoscritto dalle parti ( dall'ing. Persona_2
per la locatrice e dai funzionari geom. e per il Comune) al Controparte_3 Controparte_4
momento dell'inizio della locazione emerge: per l'appartamento int. 31: pareti: parato rotto in alcuni punti ed in cattivo stato;
soffitti: da tinteggiare presenza di alcune macchie causate da infiltrazioni di vecchia data;
infissi interni: porte in tamburato di legno verniciato con mancanza di chiavi;
porta di capo scala in tamburato in cattivo stato;
mancanza di pannello copri radiatore;
rivestimenti nel bagno rotti e in alcuni punti mancanti;
igienici completi di rubinetteria in pessimo stato;
mancanza dell'estrattore nel WC;
……….. pavimentazione in marmette di travertino 50x25 completamente da rilucidare in quanto risalenti all'epoca di costruzione del fabbricato;
impianto elettrico da verificare mancante di plafoniere;
per l'appartamento int. 33
……. infissi interni: porte in tamburato di legno verniciato con mancanza di chiavi;
infissi esterni: mancanza del secondo infisso nella stanza che da su via De Pretis;
porta di capo scala in tamburato in cattivo stato;
mancanza di pannello copri radiatore;
rivestimenti nel bagno in pessimo stato;
igienici completi di rubinetteria in pessimo stato;
mancanza dell'estrattore nel WC;
………..
4 pavimentazione in marmette di travertino 50x25 completamente da rilucidare in quanto risalenti all'epoca di costruzione del fabbricato;
impianto elettrico da verificare mancante di plafoniere;
per l'appartamento int. 36 pareti: la stanza su Via de Pretis tinteggiata da alcuni giorni l'ingresso parato in cattivo stato e forato in alcuni punti;
infissi interni: porte in tamburato di legno verniciato con mancanza di chiavi;
infissi esterni: mancanza del secondo infisso nella stanza che da su via De Pretis;
porta di capo scala in tamburato in cattivo stato;
rivestimenti nel bagno in cattivo stato;
igienici completi di rubinetteria in pessimo stato;
mancanza dell'estrattore nel WC;
……….. pavimentazione in marmette di travertino 50x25 completamente da rilucidare in quanto risalenti all'epoca di costruzione del fabbricato;
impianto elettrico da verificare mancante di plafoniere;
per l'appartamento int. 38
……. infissi interni: porte in tamburato di legno verniciato con mancanza di chiavi;
infissi esterni: mancanza del secondo infisso nella stanza che da su via De Pretis;
porta di capo scala in tamburato in cattivo stato;
rivestimenti nel bagno in cattivo stato;
igienici completi di rubinetteria in pessimo stato;
mancanza dell'estrattore nel WC;
……….. pavimentazione in marmette di travertino 50x25 completamente da rilucidare in quanto risalenti all'epoca di costruzione del fabbricato;
impianto elettrico da verificare mancante di plafoniere.
Questi dati obbiettivi andavano esaminati attentamente dal CTU e comparati rispetto allo stato dei luoghi accertato al momento della riconsegna degli immobili al termine della locazione, ma così non è stato.
Il CTU ha proceduto alla redazione di computi metrici, prevedendo in linea di massima per ciascun appartamento sostanzialmente i medesimi interventi di riparazione degli infissi in alluminio interni, lavori di tinteggiatura e stuccatura, interventi sugli impianti elettrici e la lucidatura del pavimento.
Per contro però non ha tenuto conto che all'inizio della locazione gli immobili locati avevano necessità di interventi di manutenzione straordinaria per gli infissi interni ed esterni, questi ultimi addirittura mancanti in taluni ambienti, che sono stati poi sostituiti dal conduttore, così come la porta caposcala sostituita con l'installazione di una porta blindata in luogo di quella tamburata esistente, peraltro in cattivo stato. Non ha tenuto conto che l'impianto elettrico era fatiscente e non a norma e che la pavimentazione in marmette di travertino appariva non lucidata da tempo, quantomeno dalla costruzione dell'edificio.
Dall'esame della documentazione fotografica in atti non si evidenziano in realtà negli immobili danni se non quelli da normale uso di appartamenti destinati ad uffici pubblici. Non si evincono danneggiamenti rilevanti o conseguenti ad un uso improprio degli appartamenti locati neppure dalla relazione fotografica del CTU, quantomeno per quella relativa agli interni 31 e 38, giacchè il 33 ed
5 il 36 all'atto dell'accertamento peritale risultano completamente modificati e destinati ad altro tipo di locazione ( bed and breakfast ed affitti brevi) .
La presente controversia va risolta in forza del combinato disposto degli artt.1588 e 1590 c.c., ai sensi del quale sussiste in capo al conduttore una presunzione di responsabilità circa i danni materiali riscontrati sull'immobile locato alla fine del rapporto, che può essere vinta soltanto mediante la dimostrazione che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo e concreto, non è a lui imputabile.
Nel caso di specie è stato accertato il pessimo stato d'uso in cui versavano gli immobili al momento della loro consegna al conduttore e ciò sulla base di un verbale di consegna redatto in contraddittorio tra le parti e per esse da tecnici incaricati all'inizio della locazione durata poi circa
30 anni, tecnici capaci di valutare concretamente lo stato della struttura locata. Tale documento, confrontato con quanto accertato e riscontrato in sede di ATP, consente di ritenere che gli appartamenti locati al momento della loro riconsegna si trovavano in condizioni discrete, sicuramente migliori di quelle che si evincono dal verbale di consegna del 16.09.1996 e con danni da normale e conforme utilizzo a quello convenuto.
Né al riguardo poteva sopperire l'istruzione orale, non ammessa perché ritenuta ininfluente, proprio a fronte della preponderanza dei documenti acquisiti al processo.
Il locatario ha provveduto a restituire la cosa in uno stato sicuramente migliore di quello in cui si trovava all'inizio del rapporto, in relazione anche alla peculiare diligenza richiestagli per la natura del bene oggetto di locazione ( Cass. Civ. 2619/2014 ).
Va, altresì, evidenziato che non tutti i danni in generale sono risarcibili: in primo luogo la loro esistenza deve essere puntualmente allegata e dimostrata al fine di consentire anche al convenuto di apprestare puntuali difese e, soprattutto, di valutare se si tratti di danni riconducibili, o meno, nell'alveo dell'uso del bene in conformità all'uso pattuito.
Il secondo limite alla risarcibilità dei danni riscontrati al termine della locazione è, infatti, quello che si evince dal chiaro tenore dell'art. 1590 c.c., che esprime una norma generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata conseguente all'uso corretto del bene, oppure alla vetustà, che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto ( ex plurimis
Cass. Civ. 8312/99 ). Anche la norma dettata dagli art. 1576, comma I, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite nel corso del rapporto dal conduttore a sue spese, non comporta che quest'ultimo sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante il corso del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il
6 deterioramento derivante da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l'aveva ricevuta.
Né alcun rilievo può avere la circostanza che in occasione del primo verbale di consegna la società ricorrente abbia rifiutato di ricevere gli immobili, soprattutto per la presenza di materiale e suppellettili ancora in loco, che sono state poi rimosse ed asportate successivamente, consentendo alle parti di formalizzare la riconsegna dei cespiti locati.
La domanda deve, pertanto, essere rigettata.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, ai sensi del DM 147/2022, in misura ridotta per assenza di disamina di specifiche questioni di fatto e di diritto.

PQM

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa promossa in narrativa, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda attrice;

2) condanna la società attrice al pagamento in favore del delle spese di lite che Controparte_1
liquida per compensi in €. 3553,90 per la fase di merito ed in €. 1635,90 per la fase di istruzione preventiva, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge se dovuti;

3) pone definitivamente a carico della parte attrice le spese di CTU della fase relativa al procedimento per ATP.
Napoli, 14.05.2025
Il giudice onorario
Dott. Maria Esposito
7