R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI ROMA
- Sez. XI^ Civile - in persona del giudice unico, dott.ssa Emanuela Schillaci, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in I° grado iscritta al n° 14051/2022 del R.G.A.C., trattenuta in decisione all'udienza, tenutasi a trattazione scritta, del
7.4.2025, vertente tra
- – 00136 Roma, Parte_1
(C.F. ) nella persona dell'Amm.re pro tempore P.IVA_1 Pt_2
C.F. , rappresentato e difeso,
[...] C.F._1
congiuntamente e disgiuntamente, dagli Avv.ti Fabiana AMBROSIO
(Cod.Fisc. PEC C.F._2
) e Daniele FERMO (Cod. Fisc. Email_1
, PEC ), C.F._3 Email_2
elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Tivoli, Via Giacomo
Leopardi n. 15, come da mandato alle liti per atto separato, ex. art. 83 cpc. – opponente;

e
- con sede in Roma, Via Natale Krekich n. 25 Controparte_1
(P.I. ) in persona del suo legale rappresentante pro P.IVA_2
tempore, sig. elettivamente domiciliata in Roma, Via Controparte_2
Tommaso Campanella n. 19/B presso lo studio dell'avv. Maria Cristina Rossi (C.F.: – PEC: C.F._4
) che la rappresenta e Email_3
difende giusta procura rilasciata nel giudizio monitorio;
- opposta;
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo n. 22718/2021 del
31.12.2021 emesso dal Tribunale di Roma in data 30.12.2021.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza di precisazione delle conclusioni del 7.4.2025 le parti concludevano come da verbale in pari data ed il giudice tratteneva la causa in decisione senza concessione di ulteriori termini ex art. 190 c.p.c..
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, il Parte_3
Roma conveniva in giudizio la
[...] Controparte_1
Esponeva l'opponente che:
- gli era stato notificato a mezzo pec in data 3 gennaio 2022 il decreto ingiuntivo n. 22718/2021 del 31.12.2021, emesso dal Tribunale di Roma, per la somma complessiva di euro 7.700,00, oltre interessi legali nonché spese di procedura;

– tale decreto era stato emesso a seguito del ricorso promosso dalla
Società la quale dichiarava di essere creditrice del Controparte_1
in ragione dell'esecuzione dei lavori Parte_1
di “impermeabilizzazione del cordolo di fondazione dell'edificio condominiale”;
– nello specifico, i suddetti lavori sarebbero stati consegnati alla data del 06.08.2021 e mai saldati;

- in realtà, il condominio aveva incaricato l'impresa di Controparte_1
individuare le cause infiltrative che coinvolgevano alcuni box auto;
- in particolare, con delibera del 31 maggio 2021, l'assemblea all'unanimità approvava il preventivo presentato dall'odierna opposta, per un importo pari ad € 600,00, oltre iva;

- a conclusione dell'attività di ricerca, l'impresa si sarebbe dovuta limitare a comunicare l'esito degli accertamenti effettuati, in modo tale da consentire al Condominio di adottare le successive determinazioni in merito ma, con grande sorpresa da parte dei condomini, l'allora amministratore, IG.ra , comunicava a mezzo mail PA
del 27 settembre 2021 l'esecuzione di lavori di eliminazione delle infiltrazioni e che il costo dell'intervento era pari ad € 9.000,00, oltre iva;

- nella suddetta comunicazione si riportava: “sono stati eseguiti i lavori per l'eliminazione delle infiltrazioni ai box”. “Dopo il saggio si è dato mandato alla ditta di ripristinare l'impermeabilizzazione effettuando anche prove di allagamento per verificare la tenuta ed ora sembra che la problematica si sia risolta”;
- la oltre ad operare senza mandato del condominio, non CP_1
trasmetteva allo stesso alcun preventivo di spesa per gli ulteriori lavori non richiesti;

- prontamente, dopo alla ricezione della email, i condomini contestavano l'operato della ditta e dell'amministratrice, in quanto il condominio, nella citata assemblea del 31 maggio 2021, aveva autorizzato l'opposta ad eseguire solamente dei lavori di individuazione delle cause infiltrative, accettando la spesa di euro 600,00 oltre iva e l'amministratrice aveva conferito mandato alla ditta di effettuare lavori straordinari senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea e in assenza di una successiva ratifica;
- in data 14.12.2021, si svolgeva un ulteriore assemblea condominiale, nel corso della quale, oltre alla revoca dell'amministratrice e contestuale nomina del IG. si deliberava all'unanimità di non Parte_2
ratificare il mandato conferito dalla IG.ra alla ditta, PA
precisando che: “l'assemblea all'unanimità contesta integralmente
l'operato dell'impresa rilevando che nessun preventivo di spesa per la riparazione è stato mai presentato, ne tanto meno approvato in sede assembleare;
oltretutto si è verificato che la problematica non è stata risolta e pertanto non approva il rendiconto presentato, riservandosi ogni azione a propria tutela”;
- inoltre evidenziava il condominio come la notifica del decreto ingiuntivo dovesse intendersi nulla;

- chiedeva in ogni caso autorizzarsi la chiamata in causa del terzo, sig.ra
, nella sua qualità di precedente amministratrice del PA
, unico eventuale soggetto tenuto a Parte_1
rispondere delle pretese vantate dalla in monitorio, avendo CP_1
la stessa agito oltre i poteri conferitigli dall'Assemblea di condominio;

- evidenziava il opponente come i lavori non autorizzati Parte_1
risultassero in ogni caso del tutto inefficaci, non svolti a regola d'arte e, soprattutto, non risolutivi in quanto, con le prime piogge successive alle lavorazioni in oggetto, si era nuovamente verificata nei medesimi box la presenza di infiltrazioni;

- così concludeva la parte opponente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:


1. in via preliminare, dichiarare la nullità della notifica del


3.01.2022 e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo n. 22718/2021 emesso dal Tribunale di Roma, dr. CP_3
n.r.g. 66757/2021, notificato a mezzo pec in data 03.01.2022;


2. autorizzare la chiamata in causa del terzo, IG.ra PA
, con studio in Via G. Guerzoni n. 17 - 00149 Roma,
[...]
disponendo lo spostamento della prima udienza ex. art 269 c.p.c, allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini
a comparire di legge;



3. nel merito, in accoglimento integrale della presente opposizione, dichiarare che nulla è dovuto in favore da Controparte_1
parte del per tutte le ragioni Parte_1
ed i motivi sopra esposti e, per l'effetto, annullare e/o revocare il
Decreto Ingiuntivo n. 22718/2021 del 31.12.2021, emesso dal
Tribunale di Roma, dr. n.r.g. 66757/2021, CP_3
notificato a mezzo pec in data 03.01.2022;


4. in via subordinata, previa autorizzazione alla chiamata in causa del terzo, accertare che la IG.ra ha agito in PA
violazione degli artt. 1130 e 1135, comma 2, c.c. e, per l'effetto, condannarla al pagamento di qualsivoglia somma che verrà accertata in favore della e/o comunque condannarla a Controparte_1
tenere indenne e a manlevare il opponente da tutte le Parte_1
pretese avanzate dalla Società opposta nei suoi confronti, con condanna della medesima IG.ra a corrispondere PA
direttamente alla le somme alla stessa Controparte_1
eventualmente dovute ovvero a rivalere in ogni caso il Parte_1
opponente dalle somme che esso dovesse essere costretto a pagare, oltre interessi;



5. in via ulteriormente subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto On.le Tribunale dovesse riconoscere parte opponente quale soggetto anche parzialmente obbligato nei confronti della accertare e dichiarare i vizi delle opere Controparte_1
da quest'ultima realizzate e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo n. 22718/2021 emesso dal Tribunale di Roma, dr. CP_3
n.r.g. 66757/2021, notificato a mezzo pec in data
[...]
03.01.2022, o comunque dichiarare che alcuna somma è dovuta in favore di parte opposta da parte del Parte_1
.
[...]
In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari della presente procedura, oltre CPA, IVA e spese generali come per legge”.
Si costituiva la opposta contestando tutto quanto ex Controparte_1
adeverso eccepito, dedotto e allegato, in quanto infondato in fatto e in diritto, rilevando, in punto di nullità della notificazione, che era stato proprio il medesimo amministratore, sig. a comunicare Parte_2
al difensore della il proprio indirizzo pec e proprio al fine di CP_1
consentire la notificazione del decreto ingiuntivo inoltre, pochi giorni dopo la notificazione, il medesimo amministratore inoltrava richiesta di trasmissione dei documenti allegati al ricorso, che venivano inviati proprio al medesimo indirizzo di posta elettronica certificata, con la conseguenza che la notificazione aveva raggiunto lo scopo cui era destinata, nel merito rilevando che la era stata incaricata CP_1
dall'assemblea condominiale a eseguire i lavori di ricerca delle cause delle infiltrazioni nei box privati e, dopo aver eseguito la ricerca e avere relazionato all'allora amministratore, quest'ultimo, sottolineando la necessità di provvedere tempestivamente all'esecuzione dei lavori tesi a eliminare le cause delle dette infiltrazioni, affidava alla CP_1
anche i lavori di rifacimento di cui al consuntivo e, nel periodo di tempo in cui la ha eseguito i lavori commissionati (circa trenta CP_1
giorni) nessuno dei condòmini o l'assemblea ha mai comunicato il difetto di autorizzazione o ha eccepito qualsivoglia contestazione alla società opposta la quale, pertanto, non poteva neppure immaginare il dedotto difetto di legittimazione da parte dell'amministratore, inoltre non era intervenuta alcuna contestazione dei lavori da parte dell'assemblea con conseguente accettazione senza riserve da parte del dei Parte_1
lavori medesimi, non opponendosi alla chiamata in causa del terzo, con eventuale estensione della domanda azionata con il procedimento monitorio anche nei confronti del medesimo amministratore in carica al momento dell'esecuzione dei lavori, contestando la sussistenza di vizi dell'opera eseguita dalla eccepita soltanto in sede di CP_1
opposizione, con conseguente tardività ai sensi dell'art. 1667 c.c., così infine concludendo:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito:
1) In via preliminare: rigettare l'eccezione di nullità della notificazione del decreto ingiuntivo n. 22728/2021 in quanto infondata in fatto e in diritto per i motivi meglio esposti al punto 1 del presente atto e, per l'effetto, confermare integralmente il decreto ingiuntivo opposto;

2) In via principale nel merito: rigettare l'opposizione come proposta in quanto infondata in fatto e in diritto come meglio precisato al punto 2 del presente atto e, per l'effetto, confermare integralmente il decreto ingiuntivo opposto;

3) In via subordinata: rigettare l'eccezione relativa ai vizi dell'opera per intervenuta decadenza per i motivi meglio precisati al punto 4 del presente atto e, per l'effetto, confermare integralmente il decreto ingiuntivo opposto. Con vittoria di spese e compensi di lite”.
La causa, ritenuta matura per la decisione, era rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 7.4.2025 ed in detta udienza era infine trattenuta in decisione, senza concessione di ulteriori termini ex art. 190 c.p.c., avendo le parti già depositato le relative comparse conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente si rileva che l'eccezione di nullità della notifica del decreto ingiuntivo opposto, sollevata dalla parte opponente, è infondata e va pertanto rigettata.
In tema di notifiche a mezzo posta elettronica certificata, la Suprema
Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 8815/2020, ha ribadito che
“l'irritualità della notificazione di un atto a mezzo di posta elettronica certificata non ne comporta la nullità se la consegna dello stesso ha comunque prodotto il risultato della sua conoscenza e determinato così il raggiungimento dello scopo legale (Sez. Unite, Sentenza n. 23620 del
28/09/2018).
Più in generale, dunque, anche per le notifiche a mezzo PEC opera il principio della sanatoria della nullità se l'atto ha raggiunto il suo scopo, ex art. 156 co. 3 c.p.c. (Cass. Sez. Unite, Sentenza n. 7665 del
18.4.2016).
Nel caso di specie non sorgono dubbi sul fatto che l'atto sia giunto a destinazione e sia stato conosciuto dal destinatario, il quale lo ha opposto formulando eccezioni di rito e di merito in relazione alla sua fondatezza.
Ciò posto e venendo al merito del giudizio, si rileva che l'opposizione è fondata e merita pertanto accoglimento.
Non vi è dubbio alcuno che gli atti di amministrazione straordinaria, implicanti spese che, seppur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni, comportino, per la loro peculiarità e consistenza, un onere economico rilevante per i condomini, necessitino della previa delibera dell'assemblea condominiale, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma
2, c.c., rientrando nell'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condòmini, ex art. 1133 c.c., soltanto gli atti di ordinaria amministrazione.
La delibera assembleare relativa all'approvazione di atti di manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa (così Cass.
20146/2022) e pertanto, in tema di condominio negli edifici, occorre l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135 comma 1 n 4 c.c. e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4 del c.c., per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale (cfr. anche Cass. 20136/2017).
L'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini, in quanto non trova nel caso di specie applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, atteso che, come sottolineato in giurisprudenza, i poteri dell'amministratore del e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. Parte_1
1130 e 1135 del c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.
Inoltre, nemmeno può dedursi dal terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto non ad ampliare l'ambito del potere di rappresentanza ex art. 1131 c.c., quanto unicamente a fondare, in base all' art. 1135 c.c., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di amministrazione condominiale (in termini, Cass. n.
31382/2022).
Orbene, venendo al caso di specie, non vi è dubbio alcuno che l'impresa abbia effettuato i lavori di straordinaria amministrazione per i quali richiede in monitorio il pagamento del compenso, in difetto di delibera assembleare.
In atti del monitorio è invero prodotta soltanto il verbale di assemblea condominiale del 31.5.2021 ove si da atto dell'approvazione, all'unanimità, del preventivo di Edilcantieri Restauri S.r.l. “ … per una spesa di €
600,00 + iva e si ripartirà la spesa in parti uguali in quanto è un problema strutturale già all'inizio della costruzione. Si ricorda di farli intervenire anche sull'aiuola del cortile condominiale per una spesa max di € 100,00 + iva …”.
Dal contesto di tale delibera emerge il carattere non urgente dei successivi lavori, poi effettuati dalla società opposta su iniziativa dell'amministratore del condominio senza previa delibera dell'assemblea condominiale.
Dalla documentazione versata in atti emerge inoltre che l'amministratore condominiale dell'epoca, , scriveva PA
in data 27.9.2021 ai condòmini che “ … con la presente sono a far presente che sono stati eseguiti i lavori per l'eliminazione delle infiltrazioni ai box. L'Assemblea aveva accettato il preventivo di per il saggio e per l'area condominiale per un costo pari CP_1
ad € 600,00 + IVA (il primo) e 100,00 + IVA (la seconda).
Dopo il saggio si è dato mandato alla ditta di ripristinare
l'impermeabilizzazione effettuando anche prove di allagamento per verificare la tenuta ed ora sembra che la problematica si sia risolta.
Il totale finale dei lavori ammonta ad € 9.000,00 + IVA che con lo sconto in fattura (50%) arriva ad € 4.500,00 + IVA.
Per farvi comprendere come si è arrivati a tale importo in allegato potete trovare la relazione della ditta con tutte le attività effettuato.
Ovviamente l'importo include, visto lo sconto in fattura, anche gli oneri finanziari per la pratica.
Se concordate provvederei, così come deliberato in assemblea, ad effettuare il riparto della spesa in parti uguali e ad emettere con scadenza 10 ottobre la rata straordinaria. …”.
A fronte delle rimostranze, precisava quanto segue:
“ … scusate ma forse c'è stato un fraintendimento non ho ancora effettuato alcun pagamento.
Il problema è che i 600,00 + IVA riguardavano solamente il sondaggio.
Dopodichè avrebbero dovuto comunicarci il risultato del sondaggio.
Purtroppo ciò non è avvenuto per una serie di circostanze e forse nell'ottica di ridurre anche i tempi si è proceduto direttamente ad effettuare i lavori.
Ora c'è da dire che, rispetto al preventivo di circa 2 anni fa che avevamo in mano si sono verificate una serie di varianti fondamentali:
1) I prezzi sono lievitati di circa il 30% (causa anche i vari bonus del governo); 2) Per la cessione del credito ci sono degli oneri finanziari da sostenere che comunque restano in capo al ed è stato Parte_1
obbligatorio effettuare anche l'apertura di una Cila;

3) Tenete conto che in prima istanza la ditta era partita da €
8.800,00 + IVA sono riuscita a farli scendere di almeno mille euro
4) La ricerca guasto poteva richiedere un giorno? Magari due?
Mentre le lavorazioni hanno richiesto l'impiego di più giorni/uomo anche per la verifica delle opere attuate.
In ogni caso per me non c'è alcun problema, si può tranquillamente inviare l'elenco delle lavorazioni effettuate ad altre ditte e farci fare delle quotazioni dopo di che potremo contestare ad CP_4
il prezzo applicato …”.
In risposta alla comunicazione dell'amministratore, il condòmino Pt_5
rilevava, testualmente:
“Le rammento che l'assemblea in data 31/5/2021 non ha dato alcuna autorizzazione ad effettuare i richiamati lavori bensì solamente a ricercare il danno a fronte dell'importo di € 600,00 oltre iva.
Tale modo di procedere determina intuitivamente nocumento al condominio, in quanto di Sua iniziativa ha stabilito di effettuare spese ben al di sopra di quanto deliberato esponendo il condominio a rivendicazioni economiche che certamente Le saranno prontamente girate.
Peraltro nella medesima comunicazione dichiara di aver acconsentito al cosiddetto “sconto in fattura” sostituendosi arbitrariamente alla volontà e necessità dei singoli condomini, determinando anche in tale caso l'evidente danno in sede fiscale in quanto tale modo di procedere
è elusivo della normativa e della prassi in materia.
Pertanto, con la presente Le esprimo la mia contrarietà alla Sua richiesta invitandola ad annullare quanto da Lei disposto e nel contempo, certo delle sue celeri dimissioni, la diffido dal continuare
a svolgere atti di straordinaria amministrazione per conto del condominio di via riserva del fontanile 34 e mi riservo di quantificare
e richiedere nel prosieguo i danni subiti …”.
In assemblea straordinaria del 14.12.2021 i condòmini, in merito ai lavori effettuati dalla odierna opposta, contestavano all'unanimità “ … integralmente l'operato dell'impresa rilevando che nessun preventivo di spesa per la riparazione è stato mai presentato, ne tanto meno approvato in sede assembleare;
oltretutto si è verificato che la problematica non è stata risolta e pertanto non approva il rendiconto presentato …”.
L'assemblea non ha pertanto ratificato le spese straordinarie relative ai lavori effettuati in assenza di preventiva autorizzazione e prive dei caratteri di indifferibilità e urgenza, con la conseguenza che non possono essere addebitati al i costi dei lavori straordinari Parte_1
svolti dall'impresa senza alcuna autorizzazione.
L'opposizione va pertanto accolta ed il decreto ingiuntivo va, di conseguenza, revocato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
-) accoglie l'opposizione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo n.
22718/2021 del 31.12.2021 emesso dal Tribunale di Roma in data
30.12.2021;
-) condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, delle spese di lite, liquidate in € 130,00 per spese ed € 2.600,00 per compensi, oltre iva, c.p.a. e rimb. forf. come per legge;

Così deciso in Roma, il 14.4.2025 Il Giudice