REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale ordinario di Teramo – sezione civile – in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Daniela d'Adamo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 135 del Ruolo Generale affari contenziosi dell'anno 2019 tra rappresentate e difese giusta procura allegata Parte_1 CP_1 al ricorso dall'Avv. Francesca Biancifiori, elettivamente domiciliate presso lo studio del difensore in
San Benedetto del Tronto (AP) alla Via Turati n. 2;
ricorrenti-resistenti in riconvenzionale
e rappresentato e difeso giusta procura allegata alla memoria difensiva Controparte_2 con domanda riconvenzionale dall'Avv. Giannicola Scarciolla, elettivamente domiciliato in Teramo alla Via G. Galilei n. 118/A presso lo studio del difensore;
resistente-ricorrente in riconvenzionale
OGGETTO: occupazione di immobile
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta depositate per l'udienza del 10.9.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 15.1.2019, le società ricorrenti hanno dedotto:
- che la è proprietaria dell'unità immobiliare sita in Colonnella (TE) Parte_1 alla Contrada San. Martino n. 50/c, catastalmente individuata al foglio 10, particella 774, sub.
43, con relativo box auto di pertinenza;
- che tale immobile, all'epoca dei fatti, era nel possesso della la quale, su CP_1 autorizzazione della proprietaria, stipulava contratto di locazione ad uso abitativo con
[...] in data 1.12.2012; CP_2
- che il conduttore assumeva una condotta gravemente inadempiente, atteso che da oltre 4 anni non provvedeva al versamento del canone di locazione, stabilito in € 4.800,00 annui;

- che, in considerazione del grave inadempimento del il contratto era da intendersi CP_2 cessato, o comunque risolto, per cui, a mezzo raccomandata A/R del 19.10.2018, era stata richiesta la restituzione dell'immobile, missiva che era rimasta priva di riscontro.
Tanto premesso, ed in considerazione dell'occupazione dell'immobile senza titolo da parte del resistente, domandava all'intestato Tribunale, previa dichiarazione di cessazione/risoluzione del contratto di locazione, la condanna del al rilascio dello stesso. CP_2
Con memoria difensiva del 31 maggio 2019 si costituiva in giudizio il quale, pur Controparte_2 riconoscendo la firma apposta in calce al contratto di locazione versato in atti con il ricorso, ne contestava la data di sottoscrizione, allegando altra copia dello stesso recante, quale data di stipula, il

7.12.2012 invece dell'1.12.2012. Aggiungeva, inoltre, che il contratto non era stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate, circostanza che lo rendeva insanabilmente nullo ab origine ex art. 1, comma
346, legge n. 311/2004, con conseguente suo diritto alla restituzione di quanto versato a titolo di canoni di locazione a partire dal mese di dicembre 2012 fino al gennaio 2015, per complessivi €
10.400,00.
Sempre in punto di fatto, rappresentava che, successivamente alla stipula del negozio in esame, ed avendo egli manifestato interesse all'acquisto dell'immobile locato, aveva sottoscritto con la
[...]
CP_ una scrittura privata che prevedeva il diritto di opzione di acquisto in suo favore al prezzo di €
122.000,00, da cui detrarre i canoni d'affitto versati fino al momento della stipula dell'atto pubblico, scrittura che, benché priva di data, era stata, a dire del resistente, sottoscritta il 31.1.2013, la quale prevedeva, quale termine per l'esercizio dell'opzione, trenta giorni successivi alla scadenza del termine di 24 mesi.
In ragione del suo interesse all'acquisto, era stato autorizzato dalle società ad eseguire migliorie sull'immobile a propria cura e spese, sostenendo costi per complessivi € 46.677,57. Successivamente, ed in considerazione del diritto di opzione che aveva sull'immobile, in data 2.12.2014, sottoscriveva preliminare di compravendita con il quale si impegnava a vendere alla Sig.ra la res Persona_1 oggetto di causa al prezzo di € 165.000,00, ricevendo, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di
€ 10.000,00. Ha, poi, dedotto che, con raccomandata del 22.1.2015 dichiarava formalmente di voler esercitare il suo diritto di opzione, invitando la a consegnare al suo notaio di fiducia la CP_1 documentazione necessaria per predisporre l'atto pubblico di compravendita. Tale raccomandata, però, rimaneva priva di riscontro.
In seguito, veniva a conoscenza del fatto che l'immobile oggetto di locazione e opzione di acquisto risultava abusivo e privo del certificato di agibilità, circostanza tenuta nascosta dalle resistenti, le quali ne avevano conoscenza quantomeno dal 9.5.2013, quando il comune di Colonnella gli comunicava l'impossibilità del rilascio del certificato di agibilità, stante l'annullamento, da parte del
TAR Abruzzo, del permesso di costruire relativo all'immobile. Deduceva, pertanto, l'inadempimento delle società rispetto all'obbligazione assunta con la scrittura privata di opzione all'acquisto, con conseguente risoluzione del contratto in loro danno e relativo suo diritto a vedersi risarcito dei pregiudizi subiti.
In considerazione dell'impossibilità di adempiere il contratto preliminare ripassato in data 2.12.2014 con la infatti, quest'ultima aveva preteso la restituzione della caparra confirmatoria Persona_1 pari ad € 10.000,00, ed il pagamento della penale contrattualmente pattuita di € 40.000,00, giusta scrittura privata di transazione del 21.1.2019.
Così ricostruiti i fatti di causa domandava il rigetto della domanda spiegata dalle ricorrenti, e proponeva domanda riconvenzionale di accertamento della nullità del contratto di locazione per mancata registrazione, nonché quella di risarcimento dei danni subiti quantificati in € 46.677,57 per i lavori di miglioria eseguiti sull'immobile a sue spese, ed € 50.000,00 per quanto corrisposto a favore della Persona_1
Espletati gli incombenti di cui all'art. 418 c.p.c., in data 27.9.2019 le ricorrenti depositavano memoria difensiva con la quale, in via di estrema sintesi e per quanto di interesse, aderivano all'eccezione di nullità del contratto di locazione per omessa registrazione – pur specificando che a tale incombente avrebbe potuto provvedere anche il – ed eccepivano in riconvenzionale la compensazione CP_2 tra le somme versate a titolo di canone di locazione e l'importo dallo stesso dovuto alla proprietaria della res per l'occupazione sine titulo protratta ben oltre la scadenza del contratto, parametrando l'indennità al canone concordato tra le parti nel contratto nullo, e così per € 10.400,00.
Con riferimento alla richiesta indennità per i lavori eseguiti, che ritenevano non provati essendo stata allegata solo una elencazione degli stessi senza altro riscontro probatorio, eccepivano l'assenza del consenso all'esecuzione sia da parte della locatrice ( sia da parte della proprietaria CP_1
( , azione che in ogni caso sarebbe improcedibile in considerazione della Parte_1 mancanza del presupposto oggettivo della riconsegna dell'immobile ex art. 1591 c.c.
Per quanto riguarda la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale riferibile alla scrittura privata di opzione all'acquisto, che avrebbe portato al conseguenziale inadempimento del al preliminare di compravendita stipulato con la CP_2 oltre a ritenere inefficacie il contratto per difetto di legittimazione a disporre del Persona_1 diritto di proprietà da parte della rappresentavano circostanze di fatto diverse da quelle CP_1 prospettate dal resistente.
A dire delle società, infatti, la scrittura privata con la quale si riconosceva il diritto di opzione all'acquisto in favore del era stata sottoscritta contestualmente al contratto di locazione in CP_2 data 1.12.2012 e non il 31.1.2013 come asserito dal resistente, con la conseguenza che, prevedendo la stessa un termine di 24 mesi e 30 giorni dalla conclusione del contratto per l'esercizio del diritto potestativo, il era decaduto dalla possibilità di acquistare, avendo inviato la raccomandata CP_2 solo in data 22.1.2015.
All'esito della prima udienza, rigettate le richieste di prova da parte del GOP precedente assegnatario, all'esito degli interrogatori formali delle parti, la causa veniva assegnata a questo giudice in data
16.2.2024, e discussa all'udienza del 10.9.2025 svolta ex art. 127 ter c.p.c.
***
Preliminarmente è opportuno confermare il rigetto delle richieste istruttorie articolate dalle parti. In modo particolare, e per le motivazioni di cui appresso, va sottolineato che i capitoli di prova testimoniale articolati dalla difesa del e tesi a dimostrare la data di sottoscrizione della CP_2 scrittura privata contenente il diritto di opzione, risultano del tutto inammissibili. Tramite gli stessi, infatti, una parte contrattuale intenderebbe rendere opponibile la scrittura privata nei confronti di un terzo, specificatamente la e ciò in palese violazione del disposto di cui Parte_1 all'art. 2704 c.c. che testualmente stabilisce: “la data della scrittura privata della quale non è autentica la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui
o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un fatto che stabilisca in modo egualmente certo
l'anteriorità della formazione del documento.”.
Ancora, in via preliminare, è opportuno pronunciarsi sulla richiesta declaratoria di inammissibilità articolata da parte resistente relativamente alla mancata proposizione, contestualmente alle dedotte domande riconvenzionali articolate dal ricorrente a seguito delle difese promosse dal CP_2 dell'istanza di differimento della prima udienza ex art. 418 c.p.c.
Ebbene, tale eccezione è infondata ed è da rigettare.
Parte ricorrente, infatti, nella memoria difensiva successiva alla comparsa di costituzione del resistente, oltre ad aver preso posizione sulle numerose questioni introdotte in giudizio da controparte, ha proposto eccezione di compensazione, in via riconvenzionale, tra le somme oggetto di domanda restitutoria da parte dello stesso e quanto dal medesimo dovuto a titolo di risarcimento del CP_2 danno da occupazione sine titulo.
Ebbene, occorre precisare che l'eventuale domanda riconvenzionale di risarcimento da occupazione illegittima sarebbe stata, comunque, inammissibile, dal momento che articolata, per la prima volta, solo nelle memorie difensive, circostanza ben diversa da quella, pacificamente ammessa in giurisprudenza, in cui vi sia una modifica dell'originaria domanda di restituzione dei canoni, che venga, a seguito dell'eccezione di nullità del contratto da parte del resistente, mutata in domanda di condanna al risarcimento da indebita occupazione.
Pertanto, dal momento che nel ricorso introduttivo non è stata chiesta la condanna al pagamento dei canoni, è oltremodo evidente come non possa, per la prima volta, essere richiesto il risarcimento dei danni all'esito dell'eccezione di nullità del contratto articolata dal resistente.
Qualora invece, come appare possibile ritenere nel caso di specie, il ricorrente intendesse paralizzare la pretesa avversaria di restituzione dei canoni con l'eccezione riconvenzionale volta a riconoscere il

contro

-credito derivante dalla protratta occupazione sine titulo, tale doglianza sarebbe certamente, ed in linea puramente teorica, ammissibile.
Indipendentemente dall'oggettiva ambiguità del dato testuale, deve ritenersi che – quella in oggetto
– fosse un'eccezione riconvenzionale di compensazione, dal momento che parte ricorrente non ha mai chiesto la condanna al pagamento di quanto dovuto a titolo di risarcimento, limitandosi ad eccepire il proprio credito per paralizzare l'altrui domanda.
Passando al merito, occorre sottolineare come sia necessario, stante la copiosa mole di questioni da trattare, procede in ordine logico-pregiudiziale all'esame delle stesse.
Va innanzitutto dichiarata la nullità del contratto di locazione ripassato tra la e CP_1 [...] per omessa registrazione ex art. 1, comma 346, legge 311/2004. CP_2
Sul punto la Corte Costituzionale, con le ordinanze di rigetto n. 420/2007 e 389/2008, ha chiarito come la norma esaminata, sancendo una nullità non prevista dal codice civile, venga elevata dal rango di norma tributaria a quello di norma imperativa, la cui violazione comporta la nullità testuale del negozio ai sensi dell'art. 1418, comma 1. Dalla lettura dell'articolo 1, comma 346, della L. 311/2004, ed in particolare dalla perentorietà del tenore letterale e dalla specificità del termine utilizzato emerge chiaramente che si tratti di nullità in senso stretto, con ciò che ne consegue sul piano giuridico: in particolare il contratto di locazione non registrato, non produce effetti giuridici e le parti non possono pretendere alcuna prestazione inerente al contratto in questione. In definitiva, il contratto di locazione non registrato è radicalmente nullo e di conseguenza insuscettibile di sanatoria.
Al di là delle conseguenze sanzionatorie previste per la mancata registrazione, l'art. 1 della legge
311/2004 dispone che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari oppure di loro porzioni, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Dello stesso avviso la Corte di Cassazione che, già nel 2017, con la sentenza n. 23601, aveva rimarcato che la mancata registrazione della locazione di immobili espone le parti alla nullità del contratto.
Pertanto, in caso di contratto nullo non vale la clausola legale della sua durata minima e conseguentemente, l'inquilino potrà abbandonare la casa e andarsene anche immediatamente, senza dover fornire un preavviso e senza necessità di una giusta causa. Parallelamente, il proprietario potrà chiedere in ogni tempo il rilascio dei locali, senza bisogno di aspettare che scada il termine di durata della locazione di cui al contratto non registrato.
Va dunque ordinato il rilascio immediato dell'immobile da parte del CP_2
Dal punto di vista delle reciproche pretese economiche, va rigettata la domanda riconvenzionale articolata dal volta alla restituzione dei canoni già corrisposti a fronte della nullità del CP_2 contratto.
A ben guardare, qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia, la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c. in danno del locatore (Cass. n.4849/91; n.
3971/2019).
La questione attiene alla concreta applicabilità del principio secondo il quale la nullità del contratto - per il fatto stesso che il contratto nullo è da considerare inter partes come assolutamente improduttivo di effetti – possa comportare per ciascuna delle parti il diritto di ripetere la prestazione effettuata.
In effetti tale principio non opera incondizionatamente, ma trova un limite nel caso in cui una delle prestazioni non sia materialmente ripetibile, poiché in quest'ultima ipotesi l'altra parte ha diritto di ritenere la controprestazione effettuata in suo favore, evitandosi così un inammissibile arricchimento senza causa di una parte in danno dell'altra.
La locazione conclusa è sì nulla, ma quanto alla ripetibilità della prestazione effettuata in base al contratto nullo, è evidente che essa non operi quando non è possibile la retroattività della prestazione, sicché rimane ferma anche la controprestazione a questa collegata. Nel caso in esame, non è infatti retroattiva la messa a disposizione del godimento dell'immobile e rimane fermo il corrispettivo versato, la cui restituzione da parte dell'altro contraente sarebbe del tutto ingiustificata, a fronte del godimento comunque ottenuto.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità è granitica e chiarissima (Sez. 3 - , Ordinanza n. 3971 del
12/02/2019) nel prevedere che “qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore”.
Il rigetto della domanda riconvenzionale di restituzione dei canoni rende superfluo, pertanto, trattare dell'eccezione riconvenzionale, articolata dal resistente e volta a paralizzare la pretesa avversaria mediante accertamento del

contro

-credito risarcitorio da occupazione sine titulo.
Con riferimento alle altre domande riconvenzionali articolate dal resistente, tutte indirizzate ad ottenere il risarcimento dei danni patiti, occorre procedere con ordine qualificando preliminarmente i diversi profili delle fattispecie che vengono in rilievo.
Nello specifico, fonda le proprie pretese risarcitorie sull'inadempimento posto in essere CP_2 dai ricorrenti del contratto di opzione intercorso tra la ed il con il quale veniva CP_1 CP_2 concesso il diritto potestativo di esercitare l'opzione, con conseguente acquisto della res, in capo al conduttore, contratto corredato dal termine di efficacia del diritto di opzione nell'arco di 24 mesi e
30 giorni dalla data di stipula . Il infatti, ha dedotto come le ricorrenti non avessero dato CP_2 seguito agli incombenti necessari per l'acquisto della res nonostante esso resistente avesse portato a conoscenza delle controparti la propria volontà di provvedere all'acquisto dell'immobile, da ultimo con comunicazione del 22.1.2015, all'esito della quale le stesse sono rimaste completamente inerti.
Ulteriore condotta costituente grave inadempimento della e della CP_1 Parte_1 sarebbe da rintracciare nella mancata comunicazione tempestiva del difetto di agibilità della res che avrebbe reso, pertanto, l'immobile privo dei requisiti idonei per essere oggetto di circolazione e di operazioni di compravendita.
In ordine ai pregiudizi contestati, pertanto, il ha domandato il risarcimento del danno CP_2 emergente, consistente nelle spese sostenute, a fronte del contratto di opzione intercorso, per apportare migliorie all'immobile oggetto della locazione con opzione di compravendita, pari ad euro
46.677,57, nonché la somma pari ad euro 50.000,00 sostenuta dallo stesso a fronte dell'inadempimento del preliminare di vendita stipulato con soggetti terzi per l'alienazione del bene, corrispondete ad euro 10.000,00 versata in sede di preliminare ed euro 40.000,00 a titolo di penale trattenuta dalla promissaria acquirente a fronte della mancata conclusione del negozio definitivo.
Circostanza contestata tra le parti è, peraltro, la data della stipula del suddetto patto di opzione.
Ed infatti, dal momento che sulla suddetta scrittura privata la stessa non è stata apposta, secondo la tesi del resistente essa sarebbe intercorsa in data 31.1.2013, a dire del ricorrente, invece, il patto sarebbe stato stipulato in via pressocchè coeva alla conclusione del contratto di locazione. Dalla risoluzione della spiegata questione discenderebbero conseguenze dirette circa la tempestività del diritto di opzione entro i termini di efficacia del patto (24 mesi + 30 giorni), dal momento che, seguendo la tesi del ricorrente, parte resistente – al 22.1.2015, data in cui ha esercitato il proprio diritto potestativo – era già decaduto dalla possibilità di avvalersi del beneficio contenuto del patto accessorio.
Ad avviso dell'odierno Tribunale, in verità, le domande riconvenzionali possono essere integralmente rigettate indipendentemente dall'accertamento della data di sottoscrizione della scrittura privata contenente il diritto di opzione.
Occorre premettere come, dal tenore testuale e dall'interpretazione univoca del patto intercorso, la scrittura in esame dava vita ad un'opzione ex art. 1331 c.c., intercorsa tra e la CP_2 CP_1 contenuta, dunque, in un vero e proprio contratto idoneo a far insorgere, in capo all'opzionario, il diritto potestativo di esercitare l'opzione stessa, dando luogo direttamente alla stipula del contratto alle condizioni pattuite nello stesso e con la contestuale produzione degli effetti traslativi, con conseguente stato di cd. soggezione della controparte, dovendo quest'ultima subire la conclusione della compravendita ad iniziativa esclusiva del CP_2
Evidente, pertanto, è la diversità rispetto al contratto preliminare (anche unilaterale) dal quale l'opzione differisce in ordine al procedimento formativo. In caso di preliminare, infatti, sorge l'obbligo di stipulare il contratto definitivo produttivo dell'effetto reale, con il patto d'opzione, invece, tale effetto si produce automaticamente con la manifestazione di volontà di avvalersi del diritto potestativo.
Appare, pertanto, evidente come la stessa tesi del resistente, il quale lamenta l'inadempimento dell'opzione per fatto imputabile alle società ricorrenti, sia una contraddizione in termini: ed infatti se è vero che le parti, con l'accordo accessorio, hanno inteso concedere al il diritto di CP_2 opzione, il mero esercizio di tale diritto, in via tempestiva, avrebbe dovuto comportare la produzione dell'effetto traslativo e la vendita della res, non potendosi imputare alla alcun CP_1 inadempimento, versando quest'ultima non in una situazione di obbligo ma di pura soggezione annessa all'altrui diritto potestativo.
Detto questo, come eccepito correttamente dalle ricorrenti, tale patto risulta essere nullo.
Ebbene, indipendentemente dalla data di stipula, è del tutto evidente ed incontestabile la natura accessoria e, pertanto, il collegamento negoziale che – per definizione – avvince il patto di opzione rispetto al contratto, principale, di locazione.
Il contratto di opzione, per definizione, non è autonomo bensì acceda ad altra pattuizione, completando il regolamento negoziale ed integrando la causa in concreto dell'operazione economica, da ricercare, nel caso di specie, nell'interesse delle parti a dare luogo ad un contratto di locazione (per garantire il godimento immediato della res al conduttore e con contestuale percezione dei canoni dal comodatario del bene stesso) attribuendo al locatario il diritto di acquistare l'immobile imputando una parte dei canoni corrisposti a titolo di prezzo per la compravendita della res, dando luogo, quindi, ad una fattispecie di locazione funzionalizzata ad una vendita differita.
Ne deriva che il collegamento negoziale funzionale tra il contratto di locazione e l'opzione pattuita, determinasse l'applicazione del principio per cui simul stabunt, simul cadent, di conseguenza il vizio inficiante il negozio locatizio non può che investire anche la pattuita opzione.
Come noto, perché ci sia collegamento negoziale (genetico o funzionale), è necessario che ricorrano due requisiti: uno “oggettivo”, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario ed un altro “soggettivo”, costituito dal loro comune intento pratico, non necessariamente manifestato in forma espressa, di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale.
Ora non vi è dubbio che i due negozi ( locazione e opzione ) nella specie fossero collegati intrinsecamente , funzionalmente e perfino cronologicamente, in quanto non solo, nella premessa del contratto di opzione si viene a dare atto che in altra data era intercorso tra le parti un contratto di locazione sul medesimo immobile, ma soprattutto, secondo le previsioni negoziali, era contemplata anche la possibilità di detrarre dal prezzo l'importo dei canoni pagati, che quindi – nelle stesse intenzioni delle parti - poteva rappresentare una modalità di corresponsione di parte del prezzo della compravendita e partecipare quindi della causa della compravendita stessa, rappresentata dallo scambio di cosa contro prezzo.
Sussiste quindi indubbio collegamento causale tra i due contratti e la nullità del contratto obbligatorio si ripercuote sul patto di opzione accessorio.
Detto questo e prescindendo dall'ulteriore inequivoco dato per cui il patto di opzione è stato comunque stipulato dal comodatario ( e non anche dal titolare dell'immobile ( CP_1 [...]
non essendo, peraltro, intervenuta alcuna ratifica dell'operato del rappresentante, Parte_1 potendo trovare applicazione, nel caso di specie, la fattispecie della rappresentanza senza potere di cui all'art. 1398 c.c. ed assodato come tale pattuizione fosse, in ogni caso, invalida, devono ritenersi insussistenti i presupposti perché operi il risarcimento dei danni patiti invocato dal CP_2
Con riferimento alla domanda di rimborso delle somme spese per i lavori eseguiti nell'immobile, è da rilevare che, oltre a mancare del tutto la prova dell'autorizzazione all'esecuzione da parte dalle resistenti finanche in termini di conoscenza e tolleranza, non risultano provato né l'an né il quantum degli stessi. Il infatti, si è limitato ad affermare di aver eseguito i lavori allegando a supporto una mera CP_2 elencazione nella forma di computo metrico, redatto in via unilaterale, peraltro senza firma. Lo stesso, anche in considerazione delle voci presenti nel suddetto elenco (per esempio l'acquisto della cucina componibile e del mobile soggiorno su misura, la sostituzione delle tapparelle, ecc…), ben avrebbe potuto produrre le relative fatture o comunque documentazione idonea a supportare le proprie asserzioni, risultando vieppiù non allegato ed indimostrato anche lo stato quo ante dell'immobile al quale, eventualmente, comparare l'effettiva esecuzione dei lavori.
Passando alla domanda relativa al risarcimento dei danni patiti quale conseguenza del fallimento dell'operazione di vendita dell'immobile, avviata con l'acquirente mediante stipula Persona_1 di preliminare, nulla è stato dimostrato in ordine all'effettivo danno conseguenza, non risultando in atti prove (necessariamente documentali) dei pagamenti effettuati, pari ad euro 50.000,00.
Inoltre, la pretesa imputabilità in capo agli odierni ricorrenti dei pregiudizi derivanti dall'esborso economico effettuato nei confronti della terza promissaria acquirente è un dato giuridicamente disancorato dai principi che reggono la fattispecie (contrattuale od extracontrattuale) di imputabilità dell'illecito.
Ed infatti, ricorre nella fattispecie in esame l'ipotesi del preliminare di vendita di cosa dichiaratamente altrui, avendo il promesso di alienare un immobile sottoposto ad opzione di acquisto non CP_2 esercitata.
Per giurisprudenza consolidata, nel contratto preliminare di compravendita di cosa dichiaratamente altrui, il promittente venditore è obbligato a procurare al promittente acquirente l'acquisto della proprietà della cosa esente da vizi e può farlo o acquistando il bene dal terzo e rivendendolo alla controparte ovvero inducendo il terzo proprietario a vendere direttamente al promittente acquirente (in questo caso non vi è la stipula di un definitivo perché è il terzo proprietario a trasferire direttamente la cosa al promissario acquirente).
Ebbene, a fronte della responsabilità gravante sul nei confronti della promissaria CP_2 acquirente, insorta all'esito della mancata attuazione del regolamento negoziale contenuto nel preliminare, il medesimo non può pretendere di considerare il suo inadempimento quale diretta conseguenza di una condotta negligente imputabile ai ricorrenti.
Ed infatti, non sussiste alcun presupposto della responsabilità contrattuale imputabile alle società, dal momento che l'opzione stipulata era invalida e, dunque, non può evocarsi il disposto di cui all'art. 1218 c.c.
Sarebbe stato onere dello stesso resistente, semmai, dare prova della sussistenza degli elementi costitutivi di una responsabilità aquiliana, o, semmai, di natura precontrattuale, dimostrando l'esistenza e la giuridica rilevanza di un incolpevole affidamento del (rilevante, ad CP_2 esempio, ex art. 1338 c.c.).
Ciò non è avvenuto nel caso di specie;
il mancato trasferimento del bene è dipeso, in via esclusiva, dalla natura nulla del patto di opzione, correlata, a sua volta, alla nullità del contratto di locazione intercorso tra le parti, circostanza di cui il conduttore non poteva non essersi avveduto e non potendosi, in questa sede, tutelare il legittimo affidamento di chi abbia confidato nella realizzazione di un patto d'opzione (nullo), sottoscrivendo un contratto preliminare di vendita peraltro ancor prima di esercitare lo stesso diritto potestativo, soprattutto in assenza di dati rilevanti (oggetto di prova da parte di chi ne invochi la ricorrenza) tesi a dimostrare la sussistenza di un incolpevole affidamento del contraente.
La domanda di risarcimento del danno spiegata in via riconvenzionale va, pertanto, rigettata.
In considerazione dell'esito complessivo della lite e del conseguente rigetto delle domande articolate da entrambe le parti, si ritiene opportuno provvedere alla compensazione delle spese di lite.
La richiesta di applicazione della sanzione ex art. 96 c.p.c. non può trovare accoglimento. La giurisprudenza ha da tempo chiarito al riguardo che la responsabilità processuale aggravata esige, sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate;
peraltro, sia la mala fede che la colpa grave devono coinvolgere l'esercizio dell'azione processuale nel suo complesso, cosicché possa considerarsi meritevole di sanzione l'abuso dello strumento processuale in sé, anche a prescindere dal danno procurato alla controparte e da una sua richiesta, come nel caso di pretestuosità dell'azione per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza consolidata, ovvero per la manifesta inconsistenza giuridica o la palese e strumentale infondatezza dei motivi di impugnazione (per tutte, Cass. n. 28226 del 2021).
Nella specie, il Tribunale ritiene che, in considerazione del riconoscimento del diritto al rilascio dell'immobile, non possa affermarsi, sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave delle ricorrenti, pertanto, non sussistono i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Teramo, in persona del giudice dott.ssa Daniela d'Adamo, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 135/2019 R.G. promosso da Parte_1
e nei confronti dei ogni altra eccezione o
[...] CP_1 Controparte_2 domanda disattesa e/o assorbita, così dispone: - dichiara nullo il contratto di locazione intercorso tra CP_1 Controparte_2
- ordina, per l'effetto, nei confronti di l'immediato rilascio Controparte_2 dell'immobile sito in Colonnella (TE) alla Contrada San Martino 50/C identificato al foglio n. 10, particella 774, sub 43, e relativo box auto pertinenziale;

- rigetta le altre domande;

- compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Teramo, il 10.9.2025
Il Giudice
Dott.ssa Daniela D'Adamo