N. R.G. 2870/2019
TRIBUNALE DI MESSINA
Sezione Prima Civile
Il Giudice on. dott. Salvatore Irullo, all'esito dell'udienza del 09.01.2025, svoltasi ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.; letti gli atti del presente procedimento, ha emesso la seguente sentenza

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Messina GOP1 - Prima Sez. Civile Bis R.G. 2870/2019 Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2870/2019 R.G., posta in decisione, all'udienza del 09.01.2025, nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c. e promossa tra nato a [...] il [...], c.f. , Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliata in Messina alla Via Santa Maria del Selciato n. 20 presso il procuratore
Avv. Alfio Ardizzone, rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'avv. ARDIZZONE ALFIO
CESARE
- Attrice –
CONTRO
(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 C.F._2
rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. LUPICA SALVATORE, per procura in pagina1 di 6 atti ed elettivamente domiciliato in Via Dogali N 25 c/o Studio Avv. Maria Claudia Giordano in
Messina;
- Convenuto –
Oggetto: Risoluzione del contratto di affitto di azienda per inadempimento
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la ha adito l'intestato Tribunale Parte_2
chiedendola risoluzione del contratto di locazione, ( o meglio del contratto di affitto di azienda) stipulato con la e per l'effetto, la condanna di quest'ultima all'immediato rilascio CP_2 dell'immobile locato, nonché al risarcimento dei danni per il mancato rilascio dell'immobile e per la sua detenzione sine titulo, con valutazione equitativa, con decurtazione delle somme già corrisposte, con vittoria di spese e compensi.
La ricorrente esponeva di essere conduttrice di un immobile sito in Taormina (ME) Via Salita
Ibrahim n. 2, locatogli per uso commerciale e precisamente per l'esercizio alberghiero dal proprietario
, nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...]. Controparte_3
Esponeva, ancora, di essere Società avente come oggetto sociale, tra l'altro, la gestione di alberghi, pensioni, residence, Bed & Breakefast e di gestire un ramo di azienda avente ad oggetto l'esercizio dell'attività alberghiera denominata ” nell'omonimo Hotel corrente in Taormina Via Parte_2
Salita Ibrahim, di cui è titolare.
Con contratto di affitto di ramo di azienda dell'11 maggio 2018 in Notar (n. Persona_1
8521 Rep. n. 3182 Raccolta) la Società istante aveva concesso in affitto alla Società il detto CP_2
ramo di azienda.
L'art. 5 del contratto di affitto di ramo di azienda prevedeva che il ritardo nei pagamenti per un periodo superiore a trenta giorni costituisce, per patto espresso, inadempienza grave e comporta di diritto e senza bisogno di messa in mora la risoluzione del contratto, con la facoltà per la Società
” di chiedere ed ottenere l'immediato rilascio dell'azienda. Pt_2 Parte_2
Assume la ricorrente che la Società si era resa inadempiente non avendo corrisposto CP_2
il canone relativo al mese di aprile 2019 entro la data fissata nel contratto medesimo (ossia entro il giorno 5 aprile 2019) e comunque con un ritardo superiore a trenta giorni.
Aggiunge la ricorrente, che, con lettera raccomandata del 10/05/2019 pervenuta alla Società il successivo 15/05/2019, la Società istante comunicava la volontà di avvalersi della CP_2 clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 5 del contratto e chiedeva pertanto l'immediato rilascio dell'immobile. Successivamente alla richiesta di risoluzione del contratto e precisamente in data pagina2 di 6 23/05/2019, ossia oltre i trenta giorni previsti dal contratto, la Società provvedeva ad CP_2 inviare un bonifico di € 9.000,00, - inferiore al canone mensile contrattualmente previsto, di 5.000,00 euro mensili - con la causale “affitto aprile e maggio”, atteso che nelle more non era stato corrisposto neanche il canone relativo al mese di maggio 2019, sicché la a maggio 2019 sarebbe stata CP_2
inadempiente per due mensilità di canone. Dal mese di giugno 2019, la non corrispondeva CP_2
più alcuna somma a titolo di canone di affitto. La Società , conseguentemente, Parte_2
tratteneva l'importo ricevuto di € 9.000,00 come acconto, a titolo di ristoro per il mancato rilascio e per la detenzione sine titulo dell'immobile in oggetto, confermando ulteriormente la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa. Concludeva che l'immobile in oggetto non veniva spontaneamente rilasciato dalla nel termine alla stessa concesso. CP_2
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale del 30.09.20219, si costituiva la chiedendo, - in via preliminare, ai sensi del D.Lgs. n. 28/2010, dichiarare CP_2
l'improcedibilità del presente giudizio;
- nel merito, rigettare integralmente le domande proposte dalla - in accoglimento della domanda riconvenzionale, Parte_3
accertare e dichiarare che il valore del ramo di azienda concesso in affitto, rispetto a quanto indicato in contratto, è inferiore almeno del 23% o della maggiore o minore misura che sarà ritenuta di giustizia e, per l'effetto, riquantificare in misura proporzionale il canone d'affitto ed il prezzo di opzione nella misura indicata in atti ovvero nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia .
Esponeva il resistente che “A seguito di presentazione di SCIA per il subingresso giusta il ridetto contratto, in data 09.11.2018 i funzionari della Città Metropolitana di Messina – V Direzione
– Sviluppo Economico e Politiche Sociali – Servizio Turismo (Ufficio Strutture Ricettive) hanno redatto verbale (doc. 3) con il quale hanno accertato e dichiarato che: “le dimensioni delle camere non consentono una ricettività come indicata ma di 4 singole, 3 doppie e 10 posti letto”; “gli spazi comuni indicati non corrispondono al minimo previsto dalla normativa per un albergo a 3 stelle”;
“la camera 102 non presenta un bagno completo (manca il bidet)”; “le camere per disabili sono
n. 1 (una) invece di '2' come previsto dalla normativa”. Conseguentemente, per effetto di tale accertamento, l'Hotel oggetto del contratto è stato declassato da 3 a 2 stelle, consta soltanto di 10 posti letto (in luogo dei 13 indicati nel contratto) e, infine, ha soltanto 3 camere doppie (in luogo delle 6 indicate nel contratto) ben più vendibili e collocabili sul mercato di una cittadina turistica rispetto alle camere singole. Con tale documento, dunque, è stata accertata la difformità tra quanto previsto in contratto e la reale consistenza del ramo di azienda concesso in affitto. Lo stesso giorno dell'accertamento da parte dei funzionari della Città Metropolitana di Messina, il sig. CP_1
Cont legale rappresentante della ha personalmente contattato la sig.ra , legale rappresentante Pt_1
pagina3 di 6 della società ricorrente, esponendole quanto accaduto ed invitandola a visionare il verbale e a trovare una soluzione concordata innanzi al problema sorto all'esito dell'accertamento.”.
Conseguentemente, la Resistente assumeva che essendo stata accertata la difformità tra quanto previsto in contratto e la reale consistenza del ramo di azienda concesso in affitto e la Parte_2
Contr era stata invitata dalla in forza degli artt. 1578 e 1581 c.c. e/o dell'art. 1623 c.c., a convenire la riduzione del canone di affitto, così eccependo l'inadempimento della agli obblighi Parte_2
contrattuali.
Secondo la Resistente, la dapprima non riscontrava le richieste di riduzione del Parte_2
Contr canone rivoltegli dalla per poi avvalersi, in mala fede, della clausola di risoluzione espressa contenuta nel contratto.
La causa è stata istruita documentalmente e con l'assunzione della testimonianza di un teste per parte.
Va preliminarmente disattesa l'eccezione di improcedibilità del giudizio sollevata da parte resistente.
Assume parte resistente che “Alla prima udienza il Tribunale ha disposto procedersi a mediazione entro 15 giorni dall'udienza, rinviando all'11.06.2020. In data 09.04.2020 parte ricorrente ha depositato l'avviso di mediazione notificato alla ai sensi dell'art. 140 c.p.c. CP_2
(comunque privo della prova di consegna) e verbale negativo. Come evidenziato in parte qua sin dalle note di trattazione scritta per l'udienza dell'11.06.2020 “non risulta validamente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione neppure a seguito dell'ordine del Giudice alla scorsa udienza.
Ed infatti la società non ha mai ricevuto la notifica della convocazione (prove ne è la mancata produzione dell'avviso di ricevimento) ed è venuta a conoscenza del tentativo di notifica solamente dall'avversaria produzione. Orbene, l'avversario tentativo di notifica alla società ex art. 140 c.p.c.
è da considerarsi inesistente per violazione dell'art. 145 c.p.c. che consente tale modalità di notificazione solamente alla persona fisica che rappresenta la società (ex multis Cass. 6622/2017).
Da ciò deriva l'improcedibilità del ricorso introduttivo e di ogni domanda ivi formulata con conseguente condanna di parte ricorrente alle spese di giudizio”. Dopo un primo provvedimento oggetto di istanza di revoca, questo Tribunale ha dichiarato la nullità della procedura di mediazione
e ne ha disposto la “rinnovazione” così consentendo alla ricorrente di sanare la già discesa improcedibilità della domanda. Tale statuizione, seppur corretta nell'aver ritenuta inesistente la notifica alla della domanda di mediazione e del provvedimento di fissazione dell'incontro, CP_2
è errata ed illegittima (e per questo motivo deve essere modificata in sede decisoria) in quanto ha applicato istituti giuridici (nullità e rinnovazione) non afferenti alla procedura di mediazione
pagina4 di 6 obbligatoria. Ed infatti, delle due l'una: o il tentativo obbligatorio di mediazione è validamente esperito (e la domanda è procedibile), o non è validamente esperibile (e la domanda è irrimediabilmente improcedibile); tertium non datur, in quanto nel nostro ordinamento non vi sono né norme specifiche né principi generali che consentano la declaratoria di “nullità” del procedimento di mediazione e la sua “rinnovazione”. Argomentando diversamente sarebbe consentito ad libitum la sanatoria di una improcedibilità già verificatasi. Ne consegue che il secondo tentativo di mediazione non sana l'improcedibilità della domanda e si pone quale semplice mediazione demandata dal giudice. Per quanto sopra le avversarie domande sono improcedibili, con ogni conseguenziale statuizione.. “
Sennonché, l'articolo 5 Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali (D.lgs. 4 marzo 2010, n. 28) prevede che Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, associazione in partecipazione, consorzio, franchising, opera, rete, somministrazione, società di persone e subfornitura, è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente capo. Parte ricorrente, ha indubitabilmente introdotto nel termine indicato la procedura di mediazione che è stata esperita con esito negativo per la mancata partecipazione del resistente. Tuttavia, sebbene il resistente eccepisce l'inesistenza della notifica, il ricorrente ha depositato produce copia della cartolina di avvenuta notifica dell'avviso procedimento di mediazione incontro di programmazione
(Organismo di mediazione - ADR Mediazione facile), ossia avviso di ricevimento notificato il
21.02.2020 all'addetto alla casa o ufficio “incaricato”, sennonché tale avviso appare privo di alcuna indicazione sull'identità di tale incaricato e dunque senza possibilità di verificare l'effettivo rapporto con il destinatario. Pertanto, nonostante l'avvenuto esperimento del tentativo di mediazione si dichiarava la nullità di tale notifica e si disponeva la rinnovazione della procedura di mediazione che veniva nuovamente esperita dal ricorrente con esito negativo.
Ciò posto è fondato, invece, il rilievo di parte resistente, secondo cui deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Evidenzia parte Resistente che “Con verbale del 05.05.2023: la ha riconsegnato CP_2 alla il ramo di azienda “nella consistenza e nelle condizioni di cui al contratto Parte_2 di affitto”, con ciò risolvendosi per mutuo consenso detto contratto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione è travolta dalla cessata materia del contendere la Parte_2
pagina5 di 6 ha dichiarato “di non aver null'altro a pretendere dalla a tal proposito”, con ciò CP_2
rinunciando ad ogni domanda di pagamento o risarcitoria, con la conseguenza che la domanda di pagamento/risarcimento è travolta dalla cessata materia del contendere.”
Tale dichiarazione da parte del rappresentante legale della Ricorrente rende evidente il venir meno dell'interesse ad agire dello stesso e dunque la cessazione della materia del contendere, avendo il resistente subordinato da ultimo la richiesta di accoglimento della formulata domanda riconvenzionale, solo in sud ordine la mancato rigetto della domanda di parte attrice o alla mancata dichiarazione di cessazione della materia del contendere.
In ragione della dichiarazione di cessazione della materia del contendere, pertanto non va accolta la domanda riconvenzionale formulata da parte resistente, nei termini secondo cui” Domanda riconvenzionale subordinata. Riduzione del canone. Rideterminazione del valore dell'azienda oggetto del contratto. Atteso tutto quanto sopra, nel caso in cui il Tribunale non dichiarasse Cont l'improcedibilità dell'avversaria domanda o non la rigettasse integralmente, la chiede di riquantificare il valore del ramo d'azienda affittato al duplice scopo a) della riduzione del canone di affitto (anche ex artt. 1578 e 1581 c.c. e/o art. 1623 c.c.) e b) del prezzo per l'esercizio del diritto di opzione ai sensi dell'art. 9 del contratto”.
In ragione dell'esito del giudizio appare equo compensare per intero tra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Disattesa ogni altra domanda eccezione e difesa, dichiara cessata la materia del contendere
Compensa tra tutte le parti le spese di giudizio.
Così deciso in Messina il 10.01.2025.
Il Giudice on.
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
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