N. R.G. 325/2024
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
Famiglia ed Altro Civile
Il Giudice dott. Emilio Bernardi
Lette le note scritte ex art 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 30 Aprile 2025, depositate per parte intimante/opposta dall'Avv. Antonella Faieta;

Rilevato che nulla è stato depositato per le stesse finalità da parte intimata/opponente; dato atto, pronuncia ex art. 429 c.p.c., dandone lettura, la seguente sentenza:
RE BLICA ITALIN^A PUB
TRIBUNALE DI PESCARA
RITO CR
(artt. 50 ter, 429 c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n° 325 del R.G.A.C. dell'anno 2024 vertente
TRA

C.F. 1 ), quale legale nominata nella (c.f. Parte_1
procedura esecutiva immobiliare EI n° 328/2016 ed avente ad oggetto l'espropriazione dell'immobile di proprietà della società iusta nomina del 21.10.2023,CP_1
attrice/intimante/opposta
CONTRO
,^CP_2 (p.i. P.IVA_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Pescara, Via Trieste n°88, presso lo studio dell'Avv. Vincenzo Brunetti, che la rappresenta e difende, giusto mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta convenuta/intimata/opposta
OGGETTO: altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI: come da note scritte ex art 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 30
Aprile 2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con atto di citazione regolarmente notificato, l'Avv. Antonella Faieta, nella qualità di legale incaricata nella procedura esecutiva immobiliare EI n° 328/2016, premesso che in data 19-
21/10/2016 la Controparte_3 aveva sottoposto a pignoramento l'immobile avente natura alberghiera sito in Città S. Angelo alla via della Autostrada n 5 con tutti gli annessi diritti, accessioni, ed i relativi frutti della
CP_1 premesso che, in conseguenza di detto pignoramento, pende innanzi al
Tribunale di Pescara la procedura esecutiva immobiliare n 328-2016, premesso che, per detto immobile, contraddistinto in catasto Fabbricati al fg 17, part. 814 e part. 814 sub 1, di mq 5055 ca, è stato sottoscritto un contratto di affitto di azienda (per Notaro Per_1 ^del
16.06.2014 reg.to il 20.06.2014) tra la CP_1 e la CP_2 premesso che ^nel suddetto contratto era stato previsto l'affitto dell'immobile e degli arredi, un corrispettivo di
€ 12.000 oltre iva annuo da corrispondere in numero dodici rate mensili, una durata del contratto di mesi n° 12 a decorrere dal 16.06.2014 rinnovabile automaticamente salvo disdetta da inviare entro due mesi dalla scadenza, l'obbligo della affittuaria di conservare l'efficienza della organizzazione e degli impianti con acquisizione di tutte le addizioni e miglioramenti, premesso che con pec del 16.02.2023 aveva diffidato la CP_2 ^al pagamento dei canoni scaduti e non versati in favore della CP_1 premesso che la ^CP_² a propria volta, per il tramite del legale incaricato, con pec del 23.02.2023, aveva riscontrato la richiesta significando la disponibilità a valutare un piano di rientro di quanto dovuto, con l'impegno a versare entro il giorno 20.03.2023 l'importo di € 10.000, quale acconto del maggior dovuto, premesso che con provvedimento del 15.03.2023 il Tribunale di Pescara le aveva richiesto di intimare disdetta del contratto di affitto quantificando la morosità, premesso che a ciò era seguita la notifica della disdetta del contratto e la richiesta ^di ^rendiconto ^delle ^somme ^versate a C^P_1 al netto del pagamento in acconto di € 5.000 eseguito in data 16.03.2023 da imputare ex art. 1194 cc, nonché la richiesta di rilascio dell'immobile, premesso dunque che l'immobile non era stato liberato, né era stato versato il corrispettivo dovuto di € 63.000 oltre iva per il periodo settembre 2018 - dicembre 2023 cui detrarre l'importo di € 5.000 versato dalla CP_2 da imputare ex art. 1194 cc., tanto premesso, conveniva in giudizio la società CP_2 r^ichiedendo ^la ^convalida ^dello ^sfratto
per finita locazione e/o morosità relativamente all'immobile su descritto e fissare la data per la esecuzione, chiedendo in via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per la esecuzione;
chiedendo l'emissione del provvedimento monitorio per il pagamento di canoni scaduti pari ad €
58.000 (€ 63.000 - € 5.000 pari all'acconto versato da imputare ex art. 1194 cc) oltre ad eventuali canoni ed indennità di occupazione maturande, nonchè oneri non corrisposti, con vittoria delle spese del giudizio.
2) A seguito di deposito di relativa comparsa proponeva opposizione la società ^CP_² chiedendo il rigetto dell'intimazione proposta, poiché inammissibile, improcedibile ed inefficace, chiedendo in via subordinata la concessione di termine congruo per poter provvedere all'eventuale sanatoria delle pendenze, non riconosciute nell'interezza e, comunque, non inferiore a mesi otto per il rilascio del bene ovvero solo all'esito dell'aggiudicazione e del pagamento del saldo del prezzo, sul rilievo peraltro che la struttura era stata utilizzata quale residenza degli anziani, circa 70 ospiti, difficilmente ricollocabili in breve tempo, nonché per ragioni di continuità aziendale, in caso contrario, pregiudicata. Con vittoria delle spese del giudizio. 3) Nel corso del giudizio (iscritto al n°168/2024 R.G.), con ordinanza resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza fissata del 25/01/2024, preso atto che l'opposizione non era fondata su prova scritta e che la conduttrice aveva sostanzialmente ammesso la propria morosità, veniva ordinato all'intimata il rilascio dell'immobile, fissata la data per l'esecuzione, disposta la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale, con assegnazione dei termini alle parti per integrare i rispettivi atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti, con invito a promuovere il procedimento di mediazione.
depositato il verbale di mediazione conclusosi 4) Nel presente giudizio di merito, negativamente per mancata adesione, veniva emessa nei confronti della CP_2 ^dietro istanza dell'intimante ex art.186 ter c.p.c., ordinanza per il pagamento dei canoni maturati, non contestati e neppure versati, pari ad euro 58.000,00, oltre a quelli successivi maturati e maturandi, come da domanda, autorizzando l'esecuzione provvisoria del provvedimento, con riserva di liquidazione delle spese delle competenze al definitivo. L'intimante depositava la propria memoria integrativa, rassegnando le medesime conclusioni già delineate nell'atto introduttivo del giudizio. Con ordinanza istruttoria resa all'udienza del
18/12/2024, ferme le produzioni documentali, la causa veniva rinviata per discussione orale, con termine per il deposito di note autorizzate. Con separato decreto veniva disposta la trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 30/04/2025.
5) Va rilevato che nelle more del giudizio, come rappresentato dalla società intimante,
l'immobile oggetto della procedura esecutiva sub rg 328-2016 è stato staggito ed aggiudicato ad altra società e, segnatamente, in data 13.09.2024, il G.E. del Tribunale di
Pescara ha emesso il decreto di trasferimento dell'immobile sub repertorio n 710/2024, sicché a detta data deve ritenersi maturato il termine finale del diritto della procedura a percepire il canone di affitto. Va rilevato che all'udienza del 19.09.2024 il procuratore legale della CP_2 sul presupposto che l'immobile oggetto era stato aggiudicato ad altra società che aveva concluso con quella da lui rappresentata un nuovo contratto di locazione, chiedeva fosse dichiarata cessata la materia del contendere in relazione al profilo del rilascio dell'immobile.
6) Ciò posto, parte intimante ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697, 1 comma, c.c. con la produzione del contratto di locazione posto a fondamento della domanda, dal quale risulta la pattuizione delle obbligazioni di pagamento sia dei canoni nella misura richiesta che delle spese accessorie. Secondo una giurisprudenza ormai consolidata, infatti, il creditore, tanto in causa di adempimento che di risoluzione, è tenuto a provare la sola esistenza dell'obbligazione, spettando al debitore, ai sensi del secondo comma dell'articolo 2697 c.c., la prova di fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'avversa pretesa (cfr., per tutte, Cass. SS. UU., 30 ottobre 2001, n. 13533). Dal canto suo, la conduttrice intimata non ha adeguatamente dimostrato ^la ^sussistenza ^di ^fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'avversa pretesa, nel quadro di applicazione del secondo comma della disposizione citata, essendo comprovato l'inadempimento riguardo il pagamento dei canoni di locazione. Vale inoltre rammentare che il dovere del conduttore di pagare i canoni rappresentata un obbligo primario ed essenziale, ciò in quanto tale omissione incide su tutta l'economia del contratto stesso. La giurisprudenza di legittimità è infatti costante nel ritenere che qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto quale, in ipotesi di locazione, quella del pagamento ^dei ^canoni dovuti, la ^valutazione ^della ^non ^scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 C.C., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita ( così ex plurimis Cass. Civ. Sez. III,
17.09.2013 n.21156; Cass. Civ Sez. III, 28.07.2004 n.14234).
7) Va poi dichiarata cessata la materia del contendere in relazione alla richiesta di rilascio dell'immobile, avuto precipuo riguardo all'epilogo della procedura esecutiva immobile conclusasi con l'aggiudicazione dell'immobile pignorato.
8) Vale altrettanto osservare che l'ordinanza emessa dal precedente Giudice della convalida deve essere confermata, con ogni conseguenza anche in ordine alla risoluzione del rapporto contrattuale intervenuta per inadempimento della intimata riguardo al pagamento dei canoni di locazione. Nulla quaestio in ordine all'importo già riconosciuto nell'ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. di euro 58.000,00 (dato dalla differenza tra il corrispettivo dovuto di euro
63.000,00 ed euro 5.000,00 versato dalla intimata),a titolo di canoni maturati, non contestati e non corrisposti, oltre ai canoni maturati sino alla data di rilascio fissata nell'ordinanza di rilascio immobile sino all'agosto 2024, pari ad euro 8.000,00, per un importo complessivo di euro 66.000,00, oltre Iva, oltre interessi, al cui pagamento è tenuta l'intimata.
9) Le spese del giudizio, comprensive della fase della convalida, delle spese della mediazione, del sub procedimento azionato ex art. 186 ter ( in questo caso esclusa la fase istruttoria) e della fase di merito, seguono la soccombenza e vengono liquidate (secondo D.M. n°55/2014 e s.m.i., scaglione di valore da euro 52.001,00 a euro 260.000,00, fase studio, fase introduttiva, fase trattazione, fase decisionale, valori minimi, avuto riguardo ai parametri previsti dall'art.4, co. I°, cennato decreto), come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara risolto perprevia conferma dell'ordinanza di rilascio dell'immobile,
inadempimento della società conduttrice il contratto di locazione stipulato tra CP_1 ^e
CP_2 in data 31/07/2021 e registrato il 20/06/2014, avente ad oggetto l'immobile, contraddistinto in Catasto Urbano del Comune di Città Sant'Angelo, al fg 17, part. 814 e part. 814 sub 1, di mq 5055 ca;
dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla richiesta di rilascio dell'immobile ;
previa conferma dell'ordinanza ex art.186 ter c.p.c., condanna parte convenuta intimata al
-
pagamento in favore di parte attrice dell'importo complessivo di euro 66.000,00, a titolo di canoni di locazione non versati, oltre iva, oltre interessi, come da domanda;

condanna parte convenuta alla refusione, in favore di parte attrice, delle spese del giudizio, che liquida per la fase della convalida in euro 406,50 per spese ed euro 3.151,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap. e r.f.), per la fase cautelare in euro 2.613,00, per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap. e r.f.), per il giudizio di merito in euro 786,00 per spese ed euro 7.052,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.), oltre alle spese per la mediazione liquidate in euro
190,32 per spese vive ed euro 504,00 per compenso, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.).
Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 26 Giugno 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi