R.G.N. 1597/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Claudia Tordo Caprioli, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa iscritta agli affari contenziosi civili al numero di ruolo 1597 dell'anno 2024 e vertente TRA in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 rappresentata e difesa dall'avv. PELLEGRINO SIMONA presso il cui studio in Milano, Via Boccaccio n. 27, è elettivamente domiciliata, giusta procura in calce al ricorso in opposizione;

opponente E
, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli avv.ti CHIARANTI Controparte_1 RENATO, CHIARANTI FEDERICA e CHIARANTI ROBERTO presso il cui studio, sito in Terni, Via Armellini n. 10, è elettivamente domiciliata, giusta procura in calce al ricorso per decreto ingiuntivo;
opposta OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 14.7.2025 qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte. RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE 1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato in data 7.10.2024 la Parte_1 evocava in giudizio dinanzi al Tribunale di Terni per
[...] Controparte_1 ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Trinunale, contrariis rejectis, In via preliminare: non concedere la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto essendo dimostrata l'infondatezza del preteso credito.. Nel merito: previo ogni opportuno accertamento e declaratoria, revocare, dichiarare inesistente o nullo o comunque dichiarare inefficace il decreto ingiuntivo n. 523/2024 emesso dal Tribunale di Terni in data 29.08.2024 per tutte le ragioni esposte. Con il favore delle spese e competenze di lite oltre 15% Iva e Cpa.”. A sostegno delle rassegnate conclusioni deduceva che: - con decreto ingiuntivo n. 523/2024 del 29.8.2024 il Tribunale di Terni le aveva ingiunto di pagare all'opposta la somma di € 7.772,00 ed accessori, oltre spese lite, per il mancato pagamento di sei mensilità previste dal contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in Terni, via Alferini n. 16, stipulato tra le parti in data 29.2.2024 (€ 7.800 = 1.330,00 x 6 mensilità), decorrente dal 4.3.2024, ed il 50% delle spese di registrazione del contratto (€ 172,00); - aveva occupato l'immobile locato soltanto dal 29.2.2024 al 27.3.2024, esercitando in tale data il recesso anticipato e rimettendo il bene nella disponibilità della locatrice il 2.4.2024, per cui ne aveva goduto per soli 27 giorni;
- aveva esercitato il recesso anticipato perché era venuto meno l'interesse ad un appartamento destinato ai suoi tecnici ed operai. Tra i motivi di opposizione, la ricorrente eccepiva in via pregiudiziale l'irregolarità della procura alle liti che la aveva conferito, in quanto riferita ad una associazione professionale ( CP_1 [...]
e non ad un avvocato persona fisica iscritto all'albo, di cui mancava l'indicazione Controparte_2 del codice fiscale.

Nel merito, eccepiva l'inesigibilità della somma ingiunta – richiesta dalla l'8.4.2024, CP_1 già pochi giorni dopo il rilascio e prima del decorso del semestre, in scadenza l'1.10.2024 – affermando che in caso di anticipato recesso da parte del conduttore il pagamento dei canoni è subordinato alla condizione che l'immobile non sia stato oggetto, nei successivi sei mesi, di una nuova locazione e che l'importo di ciascun canone sia dovuto mese per mese alle rispettive scadenze. Al riguardo, evidenziava che la locatrice non aveva provato di non esser riuscita a rilocare il bene a terzi, né di essersi attivata per cercare un nuovo conduttore. Quale terzo motivo di opposizione sosteneva che la tassa di registrazione del contratto di locazione (€ 172,00), avvenuta in data 3.7.2024, era stata versata solo dopo il recesso anticipato – il contratto era stato disdetto prima della scadenza del termine di registrazione - e non era dovuta per i negozi con durata inferiore a 30 giorni ai sensi dell'art. 3, co. 2, d.lgs. n. 23/2011. Pertanto, riteneva l'importo non rimborsabile. Deduceva, poi, che l'immobile doveva esser destinato a ospitare i dipendenti dell'opponente per un cantiere che sarebbe stato ubicato in Terni, ma che non era mai stato avviato per fatti indipendenti dalla volontà della ricorrente. Aggiungeva che la locatrice si era riservata l'uso di una stanza in quanto formalmente residente nell'appartamento in Terni, Via Alferini n. 16, seppur domiciliata altrove. Pertanto, riteneva che il recesso anticipato fosse sorretto da gravi ed oggettivi motivi. Con memoria di costituzione depositata in data 3.12.2024 si costituiva in giudizio CP_1
chiedendo al Tribunale “rigettate tutte le avverse eccezioni e domande: previa
[...] concessione della provvisoria esecuzione del decreto opposto e previa eventuale assunzione dei mezzi di prova richiesti dalla opposta, rigetti la opposizione spiegata dalla e Parte_1 confermi l'opposto decreto;
con condanna della opponente al pagamento delle spese e competenze professionali legali di parte opposta”. In relazione al primo motivo di opposizione evidenziava che la procura era stata rilasciata a tre avvocati iscritti all'Albo professionale (Renato, Federica e Roberto Chiaranti), membri dell'associazione professionale, e che uno di essi aveva autenticato la sottoscrizione dell'opposta e poi redatto gli atti di causa. Segnalava, quindi, che il mandato era personale. Sosteneva, poi, l'infondatezza del fatto impeditivo eccepito dall'opponente alla luce del tempo trascorso, durante il quale l'immobile non era stato più locato. Contestava, poi, il motivo di opposizione relativo alla tassa di registrazione, sostenendo che tutti i contratti di locazione dovevano essere registrati e che, considerando il semestre successivo al recesso, la durata effettiva del contratto doveva ritenersi superiore a trenta giorni. Lamentava, infine, la mancata dimostrazione dei motivi di recesso, precisando che la locatrice ben poteva riservarsi l'uso di parte del bene locato. Con ordinanza del 19.12.2024, rigettata l'istanza ex art. 648 c.p.c., veniva rilevata l'improcedibilità della domanda ai sensi dell'art. 5, co. 1 bis, d.lgs. n. 28/2010, assegnando alle parti termine per introdurre il tentativo di mediazione obbligatoria. La causa veniva istruita documentalmente, nonché mediante assunzione di prove testimoniali richieste dall'opposta all'udienza del 18.6.2025. All'udienza odierna le parti discutevano oralmente la controversia, rinviando alle memorie difensive autorizzate in atti, nelle quali parte opponente eccepiva la nullità del contratto di locazione per tardiva registrazione del negozio.
2. L'eccezione di nullità della procura alle liti non merita accoglimento per le ragioni di seguito illustrate. Risulta che la procura era stata conferita dall'opposta congiuntamente e Controparte_1 disgiuntamente, nei confronti dei professionisti persone fisiche che compongono l'associazione professionale , ossia degli avvocati Renato Chiaranti, Federica CP_2 Controparte_3 Chiaranti e Roberto Chiaranti. Si legge, inoltre, in calce che l'opposta autorizzava tali avvocati a disfarsi dei documenti relativi all'incarico professionale loro conferito decorsi tre anni dalla cessazione dell'attività.
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Non v'è quindi alcun riferimento, se non fiscale, dato, appunto, dal codice fiscale ivi riportato, all'associazione professionale di cui i citati avvocati fanno parte.

3. Chiarito ciò, va dichiarata la procedibilità della domanda giudiziale spiegata da CP_1
ex d.lgs. n. 28/2010, alla luce del tentativo di mediazione obbligatoria ritualmente esperito
[...] dinanzi all'organismo territorialmente competente nel termine prescritto dal giudice con ordinanza del 19.12.2024. Dal verbale del 12.2.2025 versato in atti da parte opposta emerge che l'esito negativo del tentativo di mediazione è conseguenza della mancata partecipazione dell'opponente all'incontro. Ciò rileva, in base all'art. 12 bis, co. 2, del d.lgs. n. 28/2010 poiché quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio. Nel caso di specie, risulta documentalmente la mancata partecipazione dell'opponente al procedimento di mediazione e, di contro, non risultano allegati motivi giustificativi di tale assenza, sicché trattandosi di una sanzione rispetto alla cui applicazione il Giudice non ha un potere discrezionale, la
[...] deve essere condannata, indipendentemente dall'esito del presente Parte_1 giudizio, al versamento di un importo pari ad € 237,00.

4. L'opposizione deve essere respinta per i motivi di seguito illustrati. 4.1. Risulta documentalmente provato (cfr. all. 2 fascicolo monitorio) che in data 29.2.2024 le parti avevano stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Terni, Via Alferini n. 16, con cui la locatrice si era riservata l'uso esclusivo di una stanza. Il contratto aveva durata quadriennale, con decorrenza dal 4.3.2024 ed il canone mensile previsto era di € 1.300,00 da pagare anticipatamente il 5 di ogni mese. Il contratto era stato registrato, seppur tardivamente, presso l'Agenzia delle Entrate in data 3.7.2024 (cfr. all. 7 fascicolo monitorio). L'art. 6 legittimava il conduttore al recesso anticipato con raccomandata da inoltrare almeno sei mesi prima. La clausola è espressiva dell'art. 3, co. 6, della L. n. 431/1998 sui contratti di locazione ad uso abitativo (“Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.”). 4.2. Il contratto al vaglio deve considerarsi valido, anche se tardivamente registrato. Per giurisprudenza ormai consolidata la registrazione tardiva integra una sanatoria della nullità sancita dall'art. 1, co. 346, L. n. 311/2004, con effetto retroattivo (cfr. Cass. n. 26398 del 7.9.2022; conf. Cass. n. 15582 del 4.6.2021 e Cass. del 6.2.2020 n. 2866). Infatti, la norma ora citata ricollega la nullità del contratto solo all'ipotesi di omessa registrazione, e non al diverso caso di contratto registrato tardivamente (cfr. C.d.A. Roma del 12.9.2022 n. 5498; Trib. Nocera Inferiore del 30.5.2022 n. 644). 4.3. Risulta documentalmente provato che la società conduttrice aveva manifestato la volontà di recedere dal contratto con missiva del 27.3.2024 (cfr. all. 3 fascicolo monitorio). Ivi si legge che la società aveva riconsegnato il giorno stesso le chiavi ed i telecomandi dell'abitazione. Non v'è dubbio alcuno sul mancato rispetto del termine di preavviso. Ciò comporta l'obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni a partire dalla comunicazione del recesso (o dal rilascio dell'immobile in caso di omessa comunicazione preventiva) e sempre che lo stesso non venga locato a terzi (cfr. Cass. n. 18167/2012). Il recesso anticipato può esser giustificato solo da gravi motivi, ossia fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione (cfr. Cass. n. 5803/2019). Invece, nel caso che ci occupa la società conduttrice non ha esplicitato alcuna motivazione sottesa al recesso anticipato;
nulla viene indicato nella propria disdetta. La deduzione compiuta per la prima volta nel ricorso in opposizione ex art. 645 c.p.c. (la sopravvenuta superfluità di un appartamento da destinare ai propri dipendenti per mancato allestimento di un cantiere su Terni) è generica, oltre che non sufficientemente documentata.
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Risulta solo una dichiarazione della datata 15.4.2025, nella quale si afferma che il Parte_2

3.4.2024 aveva sottoscritto con l'opponente un contratto di Parte_1 sub-appalto per lo svolgimento di lavori di posa cavi MT/BT/AT presso il cantiere di IE (PG) e che, avendo subito “una riduzione sostanziale dello scopo del lavoro dal committente principale” aveva dovuto “revocare l'incarico conferito a la quale quindi Parte_1 non ha potuto svolto la totalità del lavoro programmato” (all. 1 memoria ex art. 281 duodecies, co. 4, c.p.c.). Trattasi di un documento sprovvisto di qualsiasi significato probatorio. Infatti, il contratto di locazione era stato sottoscritto in data 29.2.2024, ben prima della stipula del contratto di subappalto citato dall'opponente (3.4.2024), per cui non si ravvisa alcun collegamento cronologico tra i due negozi. In secondo luogo, si deve evidenziare che il recesso dal contratto era stato formalizzato il 27.3.2024, sempre prima della stipula del contratto di subappalto. In terzo luogo, diversamente da quanto dedotto dall'opponente, la dichiarazione resa dalla si riferisce Parte_2 ad un cantiere ubicato a IE (PG), e non a Terni. Del resto, appare inverosimile la scelta societaria di prendere in locazione un appartamento a Piediluco da destinare al proprio personale che, per lavorare, si sarebbe dovuto recare quotidianamente in una provincia diversa e, precisamente, a IE. Priva di supporto probatorio è, poi, l'allegazione dell'opponente secondo cui la locatrice si sarebbe riservata una parte dell'immobile in locazione, non essendo a tal fine sufficiente il certificato anagrafico dell'opposta. La strumentalità della motivazione qui addotta appare confortata anche dall'assenza all'incontro del 12.2.2025 fissato per la mediazione della controversia, in occasione del quale parte opponente avrebbe potuto meglio illustrare le ragioni del recesso anticipato. Si ricorda, infatti, che in base all'art. 12 bis, co. 1, d.lgs. n. 28/2010, dall'assenza ingiustificata di una parte il giudice ben può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'art. 116, co. 2, c.p.c.. Pertanto, deve ritenersi illegittimo il recesso anticipato dal contratto di locazione esercitato dalla non avendo fornito la prova dell'imprevedibilità dell'evento Parte_1 sopravvenuto ed indipendente dalla sua volontà – non meglio specificato - integrante il grave motivo di cui all'art. 3, co. 6, L. n. 431/1998 (cfr. Cass. del 5.4.2016 n. 6553). Può, quindi, ben affermarsi che l'ingiustificato esercizio del diritto potestativo di recesso da un contratto di locazione abbia esposto il conduttore alla responsabilità ex art. 1218 c.c. per i danni (a titolo di lucro cessante) derivati al locatore dall'inadempimento, che ben possono essere quantificati in misura pari al canone che avrebbe percepito nel semestre di preavviso (cfr. Trib. Napoli del 4.2.2005). 4.4. Ad ogni modo, merita condivisione il principio giurisprudenziale secondo cui l'esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto. Ne consegue che il conduttore, indipendentemente dal momento di materiale rilascio del bene, anche se anteriore alla scadenza del preavviso, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni per i successivi sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso stesso (cfr. Trib. Bari n. 2106 del 28.5.2021; conf. Trib. Teramo del 15.4.2015 n. 570). L'obbligazione di pagamento può anticipatamente venir meno solo se l'immobile viene locato a terzi (cfr. Trib. Napoli Nord n. 3586 del 25.8.2023 e Cass. n. 5841 del 24.3.2004). La Cassazione, facendo leva sul criterio di vicinanza della prova, ha chiarito che spetta al locatore dimostrare di aver inutilmente tentato di locare l'immobile (cfr. Cassazione del 14.1.2014 n. 530). In applicazione dei suesposti principi va affermato che la riconsegna dell'immobile avvenuta il 2.4.2024 – fatto non contestato ex art. 115 c.p.c. - non esclude la persistenza dell'obbligo per la di pagare il canone sino al termine semestrale indicato nel Parte_1 preavviso di rilascio ai fini della risoluzione del contratto. Come accennato, il recesso anticipato esercitato dall'opponente non risulta sorretto da gravi motivi e non risulta rispettato il preavviso di sei mesi, scaduti l'1.10.2024.
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Il fatto impeditivo eccepito dall'opponente è oggi immeritevole di accoglimento, essendo il termine semestrale nelle more spirato. 4.5. Va, allora, accertato se in detto arco temporale ha locato il bene a terzi Controparte_1 o, quantomeno, se si è adoperata per la ricerca di un nuovo conduttore (cfr. Cass. n. 8482/2020; Cass. n. 5841/2004; Cass. n. 9241/2017; Trib. Torino n. 1247/2023). A supporto del tentativo di individuare un nuovo conduttore, l'opposta ha prodotto una fotografia dell'annuncio pubblicitario per la ricerca di nuovo “inquilino” presso l'immobile di via Alferini pubblicato dopo il rilascio del bene e, precisamente, in data 15.4.2024 (cfr. all. 3 comparsa opposta). Sono, invece, irrilevanti le fotografie che ritraggono il cartellone “Affittasi” perché prive di indicazioni cronologiche che consentano di datarle al semestre d'interesse (cfr. all. 4 e 5 comparsa opposta). Peraltro, la marca da bollo ivi apposta reca la data del 9.5.2022 ed è, quindi, di molto antecedente alla stipula del contratto di locazione del 29.2.2024 (cfr. all. 4 comparsa ). CP_1 All'udienza del 18.6.2025 è stata, però, sentita la teste , la quale ha dichiarato di aver Testimone_1 visto il cartello affittasi alla fine del mese di aprile 2024 e di aver visitato l'appartamento sia nel maggio 2024 (4.5.2024), sia nel settembre 2024, ma di non averlo preso in locazione. La testimonianza conferma che da aprile a settembre 2024 l'immobile non era stato concesso in locazione a terzi. La teste appare attendibile perché la testimone, estranea ai fatti di causa, ha dichiarato di abitare e lavorare nei pressi dell'abitazione in questione e la circostanza ha trovato conferma nell'atto di intimazione della testimone, il cui domicilio risulta, appunto, anch'esso sito a Piediluco. Sussistono, perciò, i presupposti per riconoscere alla locatrice il canone dovuto dall'opponente per il semestre successivo al recesso ingiustificato, pari ad € 7.800 (1.330,00 x 6 mensilità). 4.6. E' dovuta, altresì, la posta creditoria relativa alla quota parte dell'imposta di registrazione del contratto di locazione, poiché quest'ultimo, avendo durata quadriennale, era soggetto all'obbligo di registrazione. Non si trattava, perciò, di un contratto transitorio di durata “pattuita” inferiore a 30 giorni. E anche se il contratto di locazione è stato registrato dopo la disdetta della società opponente, la circostanza non liberava la locatrice dall'obbligo di registrazione poc'anzi esaminato. Vieppiù che la tardiva registrazione era necessaria proprio per una tutela giudiziale della pretesa creditoria azionata in sede monitoria. Pertanto, non essendo l'opposta esonerata dall'obbligo di registrazione del contratto, va riconosciuta la pretesa creditoria relativa al 50% delle spese sostenute per la registrazione del negozio, pari ad € 172,00 [(€ 312 + € 32) / 2].
5. Per tutte le ragioni sinora esposte il decreto ingiuntivo opposto deve essere confermato e, non essendo stata accolto l'istanza ex art. 648 c.p.c., l'esecutorietà deve esser disposta con la suestesa sentenza ai sensi dell'art. 654 c.p.c..
6. Non merita accoglimento la domanda di condanna per lite temeraria avanzata dall'opposta. La temerarietà della lite sussiste solo quando la parte è cosciente dell'infondatezza della domanda o non ne è consapevole per negligenza (Cass. n. 9579/2000; Cass. n. 73/2003; Cass. n. 9060/2003; Cass. n. 13071/2003; Cass. n. 3993/2011). La semplice prospettazione di tesi giuridiche errate non integra un comportamento sleale e fraudolento, tale da comportare trasgressione del dovere di lealtà e probità, rilevante ai fini della condanna al risarcimento dei danni per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., salvo che la parte interessata non deduca e dimostri nell'indicato comportamento la ricorrenza di dolo o colpa grave, nel senso della consapevolezza o dell'ignoranza derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle suddette tesi (Cass. n. 15629/2010). Non è riscontrabile, nel caso di specie, una consapevole infondatezza in capo all'opponente della domanda giudiziale promossa, per cui la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dall'opposta non può esser accolta.
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7. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 (aggiornato al D.M. n. 147/2022), tenuto conto del valore della decisum ai sensi dell'art. 5, compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00, in base ai parametri medi per tutte le fasi processuali.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 523/2024 emesso dal Tribunale di Terni in data 29.8.2024, di cui dispone l'esecutorietà;
- condanna la a rimborsare in favore di Parte_1 CP_1
le spese processuali, che liquida in € 5.077,00 per onorari, € 190,32 per spese di
[...] mediazione, oltre alle spese generali al 15%, I.V.A. se dovuta e C.A.P. come per legge, da distrarre in favore del difensore antistatario avv. Renato Chiaranti;

- condanna la l versamento all'entrata del bilancio dello Parte_1
Stato della somma di € 237,00. Sentenza resa e letta ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'esito della camera di consiglio, in assenza delle parti nelle more allontanatesi. Terni, 14/07/2025 Il Giudice
dott.ssa Claudia Tordo Caprioli
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