N. R.G. 7825/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppina Benenati ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7825/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MEI ALESSANDRO, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIA SANTO STEFANO 25 40125 BOLOGNApresso il difensore avv. MEI ALESSANDRO
ATTORE contro
IN Controparte_1 PERSONA AMM.RE (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 P.IVA_1 ROMANO ANTONIO, elettivamente domiciliato in VIA CADUTI DI CEFALONIA 2 BOLOGNApresso il difensore avv. ROMANO ANTONIO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni. parte attrice ha rassegnato le seguenti conclusioni come da note ex art. 189 cpc: “Previo accertamento dell'inesistenza di un Regolamento Condominiale allegato ai rogiti di acquisto degli immobili ovvero approvato in assemblea dei condomini, dichiararsi la nullità ovvero annullarsi la delibera condominiale 08.02.2024 in atti per le motivazioni espresse nella causa petendi precisata, sia nell'atto di citazione, sia nella Memoria ex art. 171-ter n° 1 cpc ovvero per altre motivazioni riguardanti vizi comportanti la sanzione della nullità invocabile in ogni fase e grado del processo in base ai documenti ed alle prove in atti.
Condannarsi il convenuto , in persona dell'amministratore pro tempore, al Controparte_3 pagamento delle spese di causa (anche in riferimento alla fase di mediazione) ed al versamento all'entrata del bilancio dello Stato della somma di € 1.518,00 pari al doppio del contributo unificato
pagina 1 di 8 dovuto per il giudizio, a causa dell'immotivata mancata adesione alla prosecuzione del procedimento di mediazione ADR 771/2024 avanti la di Bologna.” Controparte_4 parte convenuta ha rassegnato le seguenti conclusioni come da note ex art. 189 cpc : “Voglia l'Ill.mo
Tribunale adito, contrariis reiectis, in via pregiudiziale di rito accertare e dichiarare l'improcedibilità delle contestazioni sub lettere E e F dell'atto di citazione [cfr. pp. 10-11 atto di citazione avv. Mei] data la violazione del disposto di cui all'art. 163, comma 3, n. 3 bis c.p.c. non risultando esperita
l'obbligatoria mediazione sul punto (ex art. 4 D.Lgs 28/2010); nel merito rigettare, per le ragioni di cui in atti, tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto con conferma integrale della delibera in data 8.02.2024; quanto alle spese di lite condannare l'attrice alla rifusione dei compensi e delle spese di lite relativi a:
i) fase di mediazione obbligatoria;
ii) fase cautelare del giudizio: iii) fase reclamo ex art. 669 terdecies
c.p.c. come da dispositivo ordinanza collegiale 25.10.2024 [v. doc. 54 allegato a memoria ex art. 171- ter, n. 3 c.p.c.]; iiii) fase di merito ex DM 147/2022, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge;
condannare l'attrice per responsabilità aggravata ex art. 96, co. 1 e/o 3, c.p.c., con danni da liquidarsi in via equitativa. In via istruttoria, senza inversione dell'onere della prova incombente su parte attrice, per quanto occorrer possa ed a mero completamento della prova documentale offerta, la scrivente difesa chiede disporsi acquisizione ex artt. 210 e/o 213 c.p.c. del fascicolo giudiziale relativo alla procedura di ATP promossa dai signori e nei confronti del Parte_2 Parte_3
rubricata sub RG 14571/2020 Tribunale di Bologna, di cui è già stata Controparte_1 prodotta relazione finale a firma del CTU arch. non contestata ex adverso [v. docc. 22/A-B- Per_1
C]”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La motivazione che segue è redatta ai sensi dell'art.16-bis, comma 9-octies [aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a, n.

2- ter del D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015, n. 132 del D.L. 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012, n. 221], secondo cui gli atti di parte e i provvedimenti del giudice depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica;
per consolidata giurisprudenza, inoltre, il giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni - o di fatto o di diritto - "rilevanti ai fini della decisione" in base al principio della "ragione più liquida".

pagina 2 di 8 Con atto di citazione ritualmente notificato l'attrice citava dinanzi al Tribunale Civile di Parte_1
Bologna il in San Giorgio di Piano (BO) per ivi Controparte_5 sentir dichiarare l'annullabilità/nullità della delibera assembleare approvata in data 8.02.2024 con condanna alle spese.
L'attrice esponeva che la delibera impugnata è illegittima in quanto prevede l'esecuzione delle opere di rifacimento di un nuovo e diverso impianto fognario limitatamente alle proprietà e Parte_4 nonché un piano di riparto dei costi dell'opera con oneri di pari importo a carico di Controparte_6 tutti i condomini;
che è stata assunta senza la maggioranza prescritta dall'art. 1136 Cod. Civ. (due terzi del valore dell'edificio)
Deduceva la violazione delle norme art. 1123, 2° e 3° comma, Cod. Civ. art. 1117 Cod. Civ. artt. 1120
e 1136 Cod. Civ., art. 2373 Cod. Civ. analogicamente applicabile alla materia condominiale e artt.
1105, 1108, 1109, 1137, 1139 e 1375 Cod. Civ. ai fini dell'invalidità, l'annullabilità e la nullità della delibera impugnata.
Il si costituiva contestando la ricostruzione attorea e deduceva l'esistenza di un CP_1 regolamento condominiale che disciplinava le spese di manutenzione dell'impianto fognario
CP_7
Si è svolta con esito negativo la procedura di mediazione, condizione di procedibilità ex lege.
Con Ordinanza in sede di reclamo è stata rigettata l'istanza di sospensione dell'esecutività della delibera impugnata non sussistendo i presupposti di legge.
La causa, ritenuta documentalmente istruita, viene trattenuta a decisione.
La domanda attorea non merita accoglimento.
La presente azione è stata incoata al fine di impugnare una delibera approvata dal in data CP_1 in data 08.02.2024, composto da n.5 condomini.
Le doglianze avanzate dall'attrice, in primo luogo, non evidenziano vizi tali da che la delibera impugnata possa ritenersi nulla, non ravvisandosi alcun elemento di nullità così come ritenuto dal legislatore.
Si ricorda che Dottrina e Giurisprudenza concordemente ritengono che le delibere condominiali siano da ritenersi nulle qualora abbiano un oggetto illecito ed impossibile, siano prive di elementi essenziali, non siano prese in assemblea o incidano sulle proprietà esclusive dei singoli o violino le norme ed i pagina 3 di 8 diritti dei singoli o riguardino un oggetto che esorbiti dalle attribuzioni dell'assemblea (ex multis Cass.
Civ. S.U. 14.04.2021 n.9839, Cass. Civ. n. 24696/2008, 16092/2005, 26468/2007).
La ripartizione delle spese ed i relativi piano di riparto sono regolamentate dagli artt. 1123 e ss c.c. e 71 ter disp. att. c.c.. L'art. 1123 c.c. prevede che le spese approvate e deliberate debbono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione;
soltanto un accordo di tutti i condomini può derogare a quanto stabilito ex lege.
La Suprema Corte S.U. (Cass. Civ. S.U. 14.04.2021 n.9839) ha previsto poi che debbano considerarsi nulle le deliberazioni con cui, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro: sono invece annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione. Ancora la Suprema Corte ha previsto che: "In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 cod. civ. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, cod. civ., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135,
n. 2 e n. 3, cod. civ., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 cod. civ." (Cass. sez. 2A civ. 19.3.2010 n. 6714).
Ciò posto e sempre preliminarmente, si deve, altresì, soggiungere che, già con riguardo al semplice condominio, è nota la naturale “condominialità” delle cose menzionate dall'art. 1117 cod. civ. e, perciò, in particolare, degli impianti idrici e fognari (cfr. terzo comma), di guisa che la presunzione d'appartenenza al novero delle parti comuni risultante dalla suddetta norma può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo (da individuare, in particolare, ne
"l'atto costitutivo del e, quindi, nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare CP_1 dall'originario proprietario ad altro soggetto con effetti, evidentemente, esclusivi della comune appartenenza, "se, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata a uno solo dei contraenti": cfr. Cass. ord., 9 agosto 2018, n.
20693), mentre essa non ricorre sin dall'origine, quando si tratta di cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari
(cfr. Cass., 29 gennaio 2015, n. 1680). pagina 4 di 8 Il presupposto va ribadito perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune o su un impianto o servizio di uso comune è costituito dalla relazione di accessorietà necessaria, materiale o funzionale, che collega il predetto bene, in piano o servizio ai piani o alle porzioni di piano di proprietà esclusiva, rendendone possibile l'esistenza stessa o l'uso, di guisa, perciò, che il godimento del primo sia soltanto un mezzo per il godimento degli altri (i piani esclusivi) o delle altre (le porzioni di piano esclusive), non suscettibile di autonoma utilità, come avviene, invece, nella comunione.
Pertanto, la 'contitolarità necessaria' in capo a tutti i condòmini si presume "qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune", "indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi" (cfr. Cass., 21 dicembre 2007, n. 27145).
Per contro, "la parte che voglia vincere" la presunzione di condominialità ("derivante sia dall'attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione ... al servizio comune") "ha l'onere di fornire la prova contraria, non potendo al riguardo valere né le risultanze del regolamento condominiale né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali" di comproprietà (cfr. Cass., 13 marzo 2009, n. 6175).
Quindi, rispetto a un "impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all'uso o al godimento di tutti i fabbricati trova comunque applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio
(cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/2010, n. 13883; Cass. Sez. 2, 02/03/2007, n. 4973)" (così Cass., 4 febbraio
2021, n. 2623).
In realtà, nell'ipotesi in esame (quella, cioè, dell'impianto comune a tutti i proprietari), il regolamento di condominio vigente qualifica come comune l'impianto fognario ed il ha deliberato la CP_1 spesa dell'impianto fognario, ripartendola fra tutti i condomini.
Inoltre, l'attrice non potrebbe vantare (alla stregua, almeno, delle allegazioni difensive e degli atti versati a sostegno) alcun diritto esclusivo di una parte del tratto fognario.
Del resto con riferimento alla rete fognaria il comportamento assunto negli anni, dai condomini compreso l'attrice, in punto di riparto spese di manutenzione fa propendere per l'attribuzione a tutti i condomini interessati dalle opere di ripristino in quanto allacciati alla rete fognaria e la delibera è stata correttamente approvata in base al riparto previsto dal regolamento.
Infatti il “ REGOLAMENTO PER L'USO E LA MANUTENZIONE DELLE PARTI COMUNI pagina 5 di 8 RELATIVE ALLE CINQUE UNITA' DEL COMPLESSO RESIDENZIALE CORTE CA'
RAMANDOLA IN VIA CINQUANTA SAN GIORGIO DI PIANO” prevede che tutti i costi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, delle parti comuni (ivi compresi gli impianti fognario e idrico, debbano essere suddivisi tra i condomini in parti uguali (“le suddette parti comuni saranno oggetto di manutenzione ordinaria e straordinaria concordata tra i cinque proprietari ed i relativi costi
(SUDDIVISI IN PARTI UGUALI) graveranno a carico degli stessi”
Né appare dirimente la circostanza per cui la diversa “morfologia” dei luoghi possa rendere autonomo un impianto fognario rispetto all'intero impianto che serve i diversi fabbricati.
Inoltre, alla fattispecie in esame va applicato il principio sancito da Cass. 27 luglio 2007 n. 16639, per cui la ristrutturazione dell'impianto fognario bisognoso di interventi strutturali, in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune, non costituisce innovazione e rientra nei poteri insindacabili dell'assemblea la decisione relativa alle modifiche del detto servizio comune quando sia dettata dalla necessità di sopperire all'insufficienza strutturale e funzionale di quello preesistente in considerazione delle sopravvenute maggiori esigenze anche igieniche.
Ne deriva che l'approvazione del preventivo di spesa e del piano di riparto effettuata dall'assemblea nella delibera impugnata è valida ed efficace.
La giurisprudenza di legittimità più volte ha ribadito che, per innovazione in senso tecnico giuridico, vietata dall'art. 1120 c.c., comma 2, deve intendersi, non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma, solamente, quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto ( ex plurimis Cass. 10 marzo 2015 n. 4736).
L'impianto di che trattasi è contemplato espressamente fra i beni comuni sia dall'art.1117 n.3 c.c. che dal regolamento condominiale ed, ai sensi del detto regolamento, le spese di conservazione dei beni comuni devono essere ripartite in parti uguali.
Tanto premesso, deve concludersi che in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della pagina 6 di 8 deliberazione risulti falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea.
Ne consegue che esulano dall'ambito del sindacato giurisdizionale sulla deliberazione condominiale le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea nonché sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni.
Tali valutazioni devono essere ribadite anche con riguardo alla scelta della ditta a cui affidare l'incarico o il lavoro. Ed, infatti, la scelta dell'assemblea condominiale di affidare un incarico od un lavoro ad una determinata ditta o persona costituisce esercizio di un potere amministrativo gestionale del tutto discrezionale, il cui sindacato esula dai poteri del Giudice investito del vaglio sulle questioni condominiali, il quale non può estendere il suo controllo alla valutazione del merito di una delibera condominiale, dovendosi limitarsi al solo riscontro della sua legittimità (ex plurimis, Cass. Sez. II,
18.0.2012, n. 15633; sez. II, 20.6.2012, IL 10199).
Se è vero, infatti, che in tale ultimo riscontro rientra pure l'accertamento della sussistenza di un eventuale vizio per eccesso di potere, non vi rientra valutare l'opportunità di una scelta effettuata dall'assemblea tra una ditta proposta per un determinato lavoro ed un'altra, anche nel caso che sia stato scelto un preventivo più oneroso, potendo peraltro una tale scelta essere finalizzata a privilegiare proposte più complete anche in termini qualitativi rispetto ai preventivi meno onerosi.
Parte convenuta ha altresì documentato che molte delibere assembleari sono state approvate anche con il voto dell'attrice e sempre relative ai lavori da eseguirsi nell'impianto fognario.
Deve, quindi, ritenersi comune l'impianto fognario.
In ragione delle predette valutazioni la domanda attorea di annullamento/nullità deve essere rigettata.
Rimane assorbita ogni altra domanda dal rigetto.
Ricorrono gravi ed eccezionali ragioni, tenuto conto dell'evoluzione giurisprudenziale della materia e dei margini di discrezionalità residui che portano a valorizzare ragioni di equità che si ravvisano nel caso in esame, per compensare le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: pagina 7 di 8 - rigetta le domande avanzate dall'attrice;
- Compensa le spese di lite tra le parti;

- Rigetta ogni altra domanda;

Sentenza esecutiva ex lege.
Bologna, 30 novembre 2025
Il Giudice
dott. Giuseppina Benenati
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