N. 8086/2024 R.G.
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 8086/2024 R.G.
Oggi 20 maggio 2025, avanti al giudice Giovanni Cariolo, presente anche il dott. Gaetano VOLPE,
M.O.T. in servizio presso questo Ufficio, alle ore 11,50 è comparsa:
- l'avv. Valentin LAZZARO, in sostituzione dell'avv. Giovanni FERRAU', per CP_1
[...]
Il giudice invita il difensore a procedere con discussione conclusiva.
L'avv. LAZZARO rappresenta che parte conduttrice non ha dato seguito agli impegni assunti in sede di mediazione (secondo cui la parte avrebbe acquistato l'immobile entro il 31.01.2025 o, in caso contrario, avrebbe rilasciato l'immobile); in concreto, parte convenuta non ha proceduto con l'acquisto e non ha nemmeno rilasciato l'immobile.
Pertanto, l'avv. LAZZARO, considerato l'intervenuto accordo raggiunto in sede di mediazione con avvio della esecuzione (già fissata data prossima per ottenere il rilascio), chiede dichiararsi cessata la materia del contendere e regolarsi le spese con condanna di controparte in applicazione dei principi che regolano la soccombenza virtuale.
Il giudice, dato atto che nessuno è comparso per parte convenuta, si ritira in Camera di Consiglio.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8086/2024 R.G. promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Giovanni FERRAU' CP_1 P.IVA_1
ATTORE contro
nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. Carmelo A.F. TIRENNA, C.F._1
CONVENUTO
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
intimava sfratto per finita locazione nei confronti di CP_1 [...]
. Controparte_2
La difesa di parte attrice esponeva che:
- è proprietaria di un'unità immobiliare (appartamento, box auto e CP_1
posto auto esterno) sita in Paternò (CT), vico Gaetano Pulvirenti n. 9, facente parte del complesso "Garden Stars"; pagina 2 di 8 - tale immobile era stato concesso in locazione ad uso abitativo ad CP_2
con contratto del 26.05.2016 (originariamente stipulato da Cedrus s.r.l.,
[...]
società poi fusasi con divenuta , per un canone CP_3 CP_1
annuo di euro 6.000,00, da corrispondersi in rate mensili di euro 500,00;
- il contratto, stipulato per la durata di quattro anni a partire dall'01.06.2016, con scadenza al 31.05.2020, prevedeva la possibilità di rinnovo tacito per ulteriori quattro anni, salva disdetta scritta;

- con lettera raccomandata A/R del 13.07.2023, la locatrice aveva CP_1
comunicato formalmente ad la volontà di non rinnovare il contratto CP_2
alla seconda scadenza (31.05.2024), invitandolo a rilasciare l'immobile entro tale data;

- nonostante la intervenuta scadenza del contratto, il conduttore non aveva liberato l'immobile.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che, essendo il contratto di locazione scaduto e non avendo il conduttore rilasciato l'immobile nonostante la formale disdetta, la locatrice aveva il diritto di ottenerne la restituzione ai sensi dell'art. 657 c.p.c., facendo riserva di agire separatamente per gli eventuali danni che fossero riscontrati al momento del rilascio dell'immobile e di quelli eventualmente derivanti dalla ritardata liberazione dell'immobile.
§§§§§
si costituiva in giudizio opponendosi alla intimazione e Controparte_2
chiedendo accertarsi il proprio diritto di riscattare ed acquistare l'immobile entro il 2025.
La difesa del conduttore esponeva che:
- in data 23 ottobre 2013, i coniugi avevano sottoscritto un CP_2
preliminare di acquisto per l'immobile in questione per l'importo di euro 125.000,00, versando un acconto di euro 5.000,00, con previsione di rogito notarile per marzo
2014;
pagina 3 di 8 - a causa di gravosi impegni economici per urgenze di salute, i signori CP_2
non poterono rispettare tale termine;

- era stato così concordato, nel 2015, con la società proprietaria (oggi intimante
, un impegno "locativo con possibilità di acquisto (riscatto)" CP_1
dell'immobile, valido per 10 anni;

- dal 2015 ad oggi, i signori avevano continuato a versare CP_2
mensilmente l'importo previsto ai fini del riscatto;

- in data 02.02.2024 i signori , espressa la volontà di acquistare CP_2
l'immobile, avevano inoltrato alla società intimante richiesta del conteggio estintivo ai fini del riscatto;

- in data 20.02.2024, la società intimante ha trasmesso all' il saldo per CP_2
l'acquisto, determinato in euro 88.002,46, nonché la documentazione necessaria per il rogito notarile;

- di conseguenza, i signori si erano attivati per la pratica di mutuo al CP_2
fine di pervenire all'acquisto entro la pattuita scadenza del 2025.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che l'intimazione di sfratto per finita locazione da parte della proprietà doveva considerarsi illegittima in quanto gli avevano versato CP_2
regolarmente ogni mese l'importo stabilito ed il conduttore godeva, fino al 2025, della possibilità di riscattare l'immobile; nel febbraio 2024 era stata chiesta quantificazione del corrispettivo, riscontrato da Controparte_1
Pertanto, la difesa del conduttore concludeva come sopra specificato.
§§§§§
All'udienza del 24.07.2025 le parti ribadivano le rispettive posizioni.
Con ordinanza in pari data veniva disposto il mutamento di rito mentre non veniva disposto rilascio posto che era stata rappresentata (da parte conduttrice) la possibilità, in corso, di potere addivenire al 'riscatto'.
§§§§§ pagina 4 di 8 La difesa di parte locatrice in data 20.01.2025 depositava rituali memorie ex art.426 c.p.c. con le quali, rappresentato l'esito della mediazione (con impegno al rilascio entro il 31.01.2025 e conseguente abbandono del giudizio), ribadiva la domanda principale di accertamento della intervenuta scadenza del contratto di locazione, con ordine di immediato rilascio dell'immobile e rigetto integrale dell'opposizione avversaria.
La difesa di contestava le difese del conduttore, imperniate sostanzialmente CP_1
sulla esistenza di un presunto impegno locativo decennale con possibilità di riscatto ed evidenziava che l'accordo raggiunto in sede di mediazione era subordinato al rilascio entro il
31.01.2025.
Nel merito, l'assunto dell'opponente circa un impegno locativo decennale doveva considerarsi infondato in quanto l'unico accordo esistente tra le parti era il contratto di locazione stipulato il
26.05.2016, con durata quadriennale rinnovabile.
Tale contratto, all'art. 10, prevedeva un'opzione di acquisto dell'immobile che il conduttore avrebbe dovuto esercitare entro i primi tre anni dalla sottoscrizione.
Non essendo pervenuta alcuna comunicazione in tal senso da parte dell' entro i CP_2
termini contrattualmente previsti, il conduttore era inesorabilmente decaduto dal diritto di poter riscattare l'immobile.
La disponibilità alla cessione manifestata da nel febbraio 2024 doveva considerarsi CP_1
scelta meramente discrezionale e non un riconoscimento di un diritto dell' ; CP_2
inoltre, anche la comunicazione di indicava chiaramente il 31 maggio 2024 come CP_1
data di termine del contratto e data ultima per il rilascio.
Anche calcolando i 45 giorni per la stipula del rogito dalla manifestazione di volontà dell (02 febbraio 2024), il termine sarebbe scaduto il 18 marzo 2024, e nessun CP_2
acquisto era stato perfezionato.
Di conseguenza, cessato il contratto di locazione il 31.05.2024, parte opponente occupava l'immobile senza alcun valido titolo, rendendo l'opposizione infondata.
pagina 5 di 8 §§§§§
La difesa di in data 21.01.2025, depositava memoria Controparte_2
integrativa insistendo nelle eccezioni, richieste ed argomentazioni esposte nell'atto introduttivo del giudizio e chiedendo l'accoglimento delle già precisate conclusioni.
In particolare, la difesa del conduttore ribadiva che il contratto di locazione stipulato tra le parti il 26.05.2016 (specificamente a pagina 5) concedeva all' la possibilità di CP_2
acquistare l'immobile al prezzo pattuito di euro 125.000,00, previa detrazione dei canoni mensili versati, fino al dodicesimo anno successivo (cioè fino al 2028), con l'aggiunta di un plus di euro 25.000,00.
Inoltre, l' aveva accettato la proposta di mediazione avanzata dalla controparte, CP_2
impegnandosi ad ottenere l'erogazione di un mutuo bancario per l'acquisto entro il 31 gennaio
2025.
Ciò premesso, la difesa insisteva per l'accoglimento delle conclusioni già formulate con il proprio atto di costituzione e opposizione.
§§§§§
All'udienza dell'11.02.2025 la difesa di parte attrice chiedeva breve differimento rappresentando possibile definizione stragiudiziale.
All'udienza del 13.05.2025 la difesa di parte attrice rappresentava che, pur essendo stato raggiunto accordo sul merito, fra le parti permaneva contrasto con riguardo alla regolamentazione delle spese processuali.
Pertanto, fissata per la odierna udienza discussione conclusiva, acquisite le conclusioni come sopra verbalizzate, la causa veniva posta in decisione.
§§§§§
Deve preliminarmente darsi atto che, come già rassegnato con le memorie ex art.426 c.p.c. sia di che di , in sede di mediazione era stato raggiunto accordo sul CP_1 CP_2
merito delle questioni, pervenendosi alla previsione che, in data 31.01.2025: pagina 6 di 8 - o avrebbe acquistato l'immobile corrispondendo, a saldo, l'importo CP_2
di euro 88.002,46;
- o avrebbe rilasciato l'immobile. CP_2
L'accordo regolava le spese per la mediazione e, quanto alle spese per il giudizio ed il conseguente 'abbandono' della causa, veniva prevista, sub condizione della esecuzione, al
31.01.2025, dell'accordo (acquisto o rilascio), una quantificazione forfetaria delle spese processuali per euro 1.000,00 omnia.
§§§§§
Quanto al merito, l'intervenuto accordo ha comportato, sul piano processuale, la sostanziale rinuncia alle domande sul merito della vicenda formulate con l'atto introduttivo, con conseguente necessità di giungere alla pronuncia di cessata materia del contendere.
La definizione della controversia raggiunta in sede di mediazione preclude, pertanto, la valutazione delle domande formulate dalle parti nel presente giudizio. A ciò osta la natura di procedimento deflattivo del contenzioso che il legislatore ha voluto assegnare alla soluzione concordata in quella sede attribuendo alla stessa la funzione di condizione di procedibilità.
La pronuncia in questione va emessa, d'ufficio o su istanza di parte, quando i contendenti si diano reciprocamente atto dell'intervenuto mutamento della situazione evocata in giudizio, potendo al più residuare un contrasto solo sulle spese di lite, che viene rimesso al giudice procedente.
§§§§§
Quanto alle spese, secondo quanto allegato in sede di discussione conclusiva dalla difesa di parte attrice, in assenza della parte convenuta che ha ritenuto di non dovere intervenire, al
31.01.2025 non si era perfezionata la vendita né era avvenuto il rilascio, tanto che, permanendo la occupazione dell'immobile, è stata avviata relativa procedura esecutiva, ponendo a fondamento il verbale di mediazione, titolo esecutivo ex art.12 comma 1 d.lgs. 28/2010, procedura ancora in corso.
pagina 7 di 8 Ebbene, posto che l'accordo sulle spese processuali e sull'abbandono del giudizio deve intendersi come sottoposto alla condizione della esecuzione, al 31.01.2025, di una delle due possibilità sopra indicate, deve intendersi venuta mena esclusivamente la parte di accordo riguardante la regolamentazione delle spese del presente giudizio (con la conseguenza, quindi, che la pattuizione sui 1.000,00 euro omnia, ed unicamente questa, deve considerarsi avere perso efficacia).
Pertanto, in applicazione del principio di causalità, posto che il mancato abbandono è imputabile al contegno di parte convenuta, vanno poste a carico di Controparte_2
, liquidate come da dispositivo secondo i minimi attesa la non complessità delle
[...]
questioni, per fasi studio, introduttiva e decisionale, tenuto conto del valore della controversia come da domanda.

P.Q.M.

il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n.8086/2024 R.G., dichiara cessata la materia del contendere;
condanna al pagamento delle spese processuali in favore Controparte_2
di che liquida in complessivi euro 1.845,50 (di cui euro 145,50 per spese vive), CP_4
oltre IVA, CPA e rimborso forfetario spese generali.
La motivazione della sentenza a verbale è stata redatta con la collaborazione del dott. Gaetano
VOLPE, M.O.T. in servizio presso questo Ufficio.
Letto in udienza.
Catania, 20 maggio 2025.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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