N. R.G. 1916/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PARMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Ioffredi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 1916/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LANDRO LUISA, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in B.GO TORRIGIANI 5 PARMA, presso lo studio dell'avv. avv. LANDRO
LUISA
RICORRENTE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MARTINELLI CP_1 C.F._2
AB e dell'avv. MAGNANI EVELINA, elettivamente domiciliato in VIA KOCH 5/A
[...]
, presso lo studio dell'avv. MAGNANI EVELINA Parte_2
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. GHIRARDINI ROSA Parte_3 C.F._3
MA e dell'avv. CALVI ANNAMA, elettivamente domiciliato in VIA RONDANI 8 PARMA, presso lo studio dell' avv. GHIRARDINI ROSA MA e dell'avv. CALVI ANNAMA
RESISTENTI

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte in sostituzione dell'udienza di discussione.
pagina 1 di 8 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha promosso azione, ex art. 2043 c.c., nei confronti dei professionisti, Parte_1 CP_2
e volta a farne accertare la responsabilità extracontrattuale e ad ottenere
[...] CP_3 Pt_3 la condanna dei medesimi, in solido tra loro, al risarcimento dei danni patrimoniali dallo stesso asseritamente subiti a causa della stipulazione, in data 22.01.2016, del contratto di compra-vendita avente ad oggetto l'acquisto, da soggetto terzo al presente giudizio, al prezzo di euro 100.000,00, dello appartamento bilocale, meglio descritto nell'atto introduttivo, che veniva concluso nella convinzione, indotta dalla mala fede dei due professionisti, della conformità urbanistica dell'immobile, che, invece, successivamente, risultava essere privo del certificato di agibilità ed affetto da gravi difformità, tali da comportare, ai fini dell'ottenimento (solamente nel settembre 2020) dello stesso, modifiche strutturali all'interno dell'abitazione (smantellamento della scala interna in muratura che conduceva al soppalco e variazione della camera da letto in locale cantina) ed il declassamento dell'immobile da bilocale a monolocale, con conseguente suo deprezzamento e corrispondente danno, quantificato in misura pari ad euro 50.000,00.
In particolare, il ricorrente ha esposto:
che, nell'atto di compra-vendita, veniva dichiarato che lo stato dell'immobile era conforme alla planimetria depositata in catasto e allegata sotto la lettera “A”, redatta dal geom. con CP_1 protocollo n. PR0063521 del 16.04.2014, e che non sussistevano difformità che potessero determinare una variazione della rendita catastale o il deposito di una nuova planimetria.
che l'arch. , nella dichiarazione di conformità urbanistica rilasciata in data 21.01.2016, Pt_3 utilizzata per la redazione dell'atto di compra-vendita, dichiarava la piena conformità urbanistica dell'immobile e la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto e lo stato di diritto dell'unità immobiliare, tranne per quanto riguarda una scala interna in legno a sbalzo rimovibile, ovvero non incastrata alla muratura di collegamento ad un sottotetto esistente, denominato nella planimetria catastale “soppalco non calpestabile”, la cui presenza non avrebbe influito né sulla rendita catastale né sulla consistenza dell'immobile, tantomeno sulla commerciabilità del bene;

che, secondo quanto emerso dal sopralluogo dei tecnici del Comune di Parma:
la scala interna di collegamento tra il piano primo ed il soppalco, al contrario, era ancorata alla muratura;

nell'appartamento difettava il valore illuminometrico, sia in camera che nella zona giorno con angolo cottura;
pagina 2 di 8 la camera da letto, nella cui planimetria era stato dichiarato un valore in altezza pari a cm 288, in realtà aveva una altezza di cm 255;
l'altezza delle finestre, dichiarata in catasto cm 110x190, era del tutto errata, misurando, in realtà, cm.
130x70;
che, a sua volta, il geom. si rendeva responsabile dell'errata redazione delle planimetrie CP_1 depositate al catasto;

che, in particolare, il dichiarava che l'altezza della camera da letto era pari a cm 288, anziché CP_1 cm 255 da terra;

che ciò rendeva necessario, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità, la trasformazione della camera da letto in cantina e la smuratura della scala di accesso al soppalco, con mutazione dell'appartamento da bilocale a monolocale;

che il errava, altresì, nell'indicazione di tutte le altezze/dimensioni delle finestre, tanto che tutti CP_1
i valori illuminometrici dello stabile risultano di molto inferiori rispetto a quelli dallo stesso certificati.
Secondo il ricorrente, dunque, apparirebbe evidente come tanto il geom. quanto l'arch. CP_1
abbiamo, consapevolmente, concorso, con le loro errate certificazioni ed omissioni, a creare Pt_3 nel un falso convincimento rispetto alle caratteristiche e alla regolarità dell'immobile che lo Parte_1 stesso si apprestava ad acquistare, provocando un grave danno quantificabile nel deprezzamento subito dall'appartamento a fronte delle modifiche che il ricorrente si è visto costretto ad effettuare sullo stesso, onde poter ottenere l'agibilità da parte del Controparte_4
Nel costituirsi, ha eccepito, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione CP_1 passiva, sostenendo:
che, in caso di vendita di un immobile con difformità non dichiarate o con dichiarazioni mendaci, il responsabile per i vizi della cosa venduta è il venditore;

che, infatti, l'art. 1489 cod. civ. riconosce, in capo al compratore e nei confronti del venditore, due facoltà: chiedere il risarcimento dei danni, ed in particolare il rimborso dei costi di sistemazione o rimessione in pristino, oppure chiedere la riduzione del prezzo di vendita;

che, inoltre, la legge riconosce, al compratore, la facoltà di richiedere al venditore la risoluzione del contratto, ove si ritengano gravi le difformità e, come tali, determinanti del consenso all'acquisto;
che, dunque, qualora l'immobile risultasse viziato, gli unici responsabili del danno lamentato sarebbero la parte venditrice o il tecnico incaricato per verificare la conformità dell'immobile alla data del rogito;
pagina 3 di 8 che in qualità di parte alienante, dichiarava la conformità, allo stato di fatto delle unità Persona_1 immobiliari oggetto di compravendita, dei dati catastali e delle planimetrie e l'assenza di difformità tali da determinare una variazione della vendita catastale o il deposito di una nuova planimetria catastale;

che, tuttavia, nessuna delle tre azioni previste dalla legge è stata proposta nei confronti del , Per_1 proprietario dell'immobile venduto al ricorrente il 22.01.2016, che non è stato neppure citato in atti;

che, invece, il ricorrente pretenderebbe di richiedere il risarcimento dei danni a tutti i soggetti che, nel corso degli anni, si sono relazionati con l'immobile acquistato.
Sempre, in via preliminare, parte resistente ha eccepito la prescrizione quinquennale del credito.
Nel merito, parte resistente ha dedotto che la planimetria allegata all'atto di rogito sotto alla lettera “A”, era stata da lui redatta in data 16.04.2014, su incarico esclusivo del , allora proprietario Per_1 dell'immobile; rappresentava lo stato di fatto dell'immobile esistente nel 2014; è conforme e corrispondente, per quanto riguarda la distribuzione interna e l'altezza dei locali, alla documentazione catastale presentata da altro professionista, , approvata dal Comune di Parma Controparte_5
a seguito del rilascio del “provvedimento di Sanatoria Giurisprudenziale per le opere soggette a
Denuncia di Inizio attività” descritte in atto del 10.09.2012.
Il infine, ha eccepito l'efficacia causale autonoma ed esclusiva della condotta imprudente, CP_1 omissiva e gravemente colposa del che non verificava, o faceva verificare da tecnico di Parte_1 propria fiducia, la conformità dell'immobile.
Il pertanto, ha richiesto il rigetto della domanda. CP_1
, nel proprio atto di costituzione, ha esposto che, su incarico di un'agenzia immobiliare, Parte_3
a propria volta incaricata dal venditore, effettuava le dovute verifiche comunali e, accertato che era stato rilasciato provvedimento di sanatoria, rilasciava la dichiarazione di conformità, dando atto della presenza di una scala interna rimovibile, di collegamento ad un soppalco, accertato essere progettualmente e catastalmente indicato come “non calpestabile”;
che il referto veniva rilasciato prima dell'ultimazione dei lavori, all'epoca ancora in corso nell'edificio;
che l'immobile, al tempo della redazione della certificazione, era effettivamente conforme ai sensi della disciplina urbanistica.
Il , in via preliminare, ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo che Pt_3
l'acquirente, incomprensibilmente, non ha ritenuto di far valere la responsabilità del venditore, tuttora vivente, residente in [...]nonché titolare di beni, pure essendo questi l'unico legittimato passivo pagina 4 di 8 dell'azione di risarcimento del danno.
Nel merito, il resistente ha dedotto che il certificato di conformità urbanistica, dallo stesso rilasciato, non poteva che limitarsi alla verifica del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche, non essendo compito del professionista verificare la questione dell'agibilità / abitabilità dell'immobile e che la responsabilità per il mancato rilascio del relativo certificato è unicamente del venditore.
Ancora, il resistente ha eccepito che l'acquirente ha chiesto il risarcimento dei danni ai professionisti a distanza di ben quasi cinque anni, senza nulla pretendere dal venditore, e che non sarebbe credibile che l'acquirente non abbia avuto contezza di quanto stava andando ad acquistare.
Infine, anche il ha eccepito l'efficacia causale autonoma ed esclusiva della condotta Pt_3 imprudente, omissiva e gravemente colposa del Parte_1
Il , pertanto, ha chiesto il rigetto della domanda. Pt_3
A parere di questo giudicante, la domanda non è fondata per le ragioni che seguono.
Pregiudizialmente, si osserva che entrambe le parti resistenti hanno reiterato l'istanza di chiamata in causa delle rispettive compagnie garanti, che, tuttavia, alla luce degli atti, si ritiene non debba essere autorizzata.
Nel merito, il ricorrente fa valere la responsabilità extracontrattuale dei due professionisti per il deprezzamento subito dall'immobile dallo stesso acquistato nell'anno 2016, a causa delle dichiarazioni asseritamente non veritiere, rese rispettivamente, dall' arch. , nella dichiarazione di conformità Pt_3 urbanistica rilasciata in data 21.01.2016 allegata al rogito, e dal geom. nella planimetria CP_1 depositata in catasto con protocollo n. PR0063521 del 16.04.2014, successivamente allegata e richiamata nel rogito, nel quale viene dichiarato che lo stato dell'immobile è conforme alla planimetria e che non sussistono difformità che possano determinare una variazione della rendita catastale o il deposito di una nuova planimetria (doc. 1).
In materia di responsabilità extracontrattuale, ex art. 2043 c.c., l'onere della prova grava interamente sul danneggiato, ex art. 2697 c.c.
In proposito, con riguardo alla sussistenza, accertata dal Comune di Parma, delle difformità lamentate dal ricorrente, alla mancanza di agibilità ed alla trasformazione dell'immobile da bilocale a monolocale per garantire il rispetto del valore illuminometrico, entrambi i resistenti si sono limitati a sostenere la correttezza del proprio operato, senza contestare, per il resto, i fatti allegati dal ricorrente, che, pertanto, debbono intendersi provati oltre che sulla base della documentazione prodotta dal ricorrente anche per pagina 5 di 8 mancata specifica contestazione avversaria.
In merito alla propria posizione, il ha eccepito di avere unicamente redatto la planimetria, CP_1 successivamente allegata dal venditore al rogito, in conformità, per quanto riguarda la distribuzione interna e l'altezza dei locali, alla documentazione catastale presentata dal geom. , ed Controparte_5 approvata dal Comune di Parma a seguito del rilascio del “provvedimento di Sanatoria
Giurisprudenziale per le opere soggette a Denuncia di Inizio attività” descritte in atto del 10.09.2012
(doc. 3), e di avere esaurito il proprio incarico nell'anno 2014. Egli, pertanto, ha eccepito, in via preliminare, il difetto di legittimazione passiva.
L'eccezione è fondata. Si ritiene, infatti, che, avendo il redatto la planimetria due anni prima CP_1 del rilascio, da parte dell'arch. , della dichiarazione di conformità urbanistica e della Pt_3 stipulazione del contratto di compra-vendita ad essa allegata, manchi la prova del concorso doloso tra i due professionisti, sussistendo unicamente la prova (per ammissione dei resistenti) che sia il CP_1 che il si sono limitati a dare per buoni i dati depositati da un terzo precedente professionista Pt_3 presso il Comune di Parma, senza effettuare alcuna verifica sullo stato di fatto.
Escluso, quindi il concorso doloso dei due professionisti resistenti, si ritiene che l'incarico conferito dal venditore ad un successivo professionista (il ) per la verifica della conformità urbanistica Pt_3 dell'immobile ai fini della stipulazione del contratto di compra-vendita, abbia interrotto il nesso causale tra la condotta del ed il danno lamentato dal ricorrente. Era, infatti, compito del nuovo CP_1 professionista incaricato dal venditore di verificare la conformità urbanistica dell'appartamento e, dunque, rilevare le difformità successivamente riscontrate solamente dal Comune di Parma.
La domanda proposta nei confronti del va, pertanto, respinta. CP_1
L'arch. , a propria volta, ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo Pt_3 che l'azione avrebbe dovuto unicamente essere proposta nei confronti del venditore.
Egli, inoltre, nel merito, ha eccepito l'efficacia causale autonoma ed esclusiva della condotta colposa del che non avrebbe verificato, o fatto verificare da un tecnico di propria fiducia, la Parte_1 conformità dell'immobile.
Infine, il resistente ha eccepito che il ricorrente era a conoscenza delle difformità, tanto che, nei quasi cinque anni successivi, ed anche in questa sede, non ha fatto valere alcuna doglianza nei confronti del venditore.
Con riguardo al si osserva, in primo luogo, che l'eccezione di difetto di legittimazione passiva Pt_3
è infondata, poiché la domanda qui proposta è stata formulata ai sensi dell'art. 2043 c.c., ovvero per far pagina 6 di 8 valere la responsabilità extracontrattuale, e non quella contrattuale, del professionista.
Nel merito, tuttavia, si ritiene che le condotte, stragiudiziale e giudiziale, tenute dall'odierno ricorrente rendano verosimile (secondo il principio del più probabile che non) che il ricorrente, al momento del rogito, fosse effettivamente a conoscenza, unitamente al venditore, delle difformità oggetto di causa.
In primo luogo, infatti, si ritiene improbabile che un acquirente mediamente diligente non sia in grado di rendersi in alcun modo conto o non possa sospettare (in tal caso prudentemente incaricando un proprio professionista di fiducia) la presenza di difformità così gravi (quali l'altezza della camera da letto, che non era di cm 288, come dichiarato, ma aveva la quota di cm 255, con una differenza di ben -
33 cm., e le dimensioni delle finestre, che misuravano cm. 130x70, anziché cm 110x190), che hanno comportato addirittura il declassamento di una camera da letto in locale cantina. Così come è inverosimile che un acquirente mediamente diligente non sia in grado di rendersi conto che una scala interna è collegata al muro, e non rimuovibile come dichiarato, nel caso di specie, dal professionista.
E', altresì, inverosimile che un acquirente, scoperte le gravi difformità, non agisca, nei confronti del venditore (al quale ha corrisposto il prezzo di ben euro 100.000,00), per la risoluzione del contratto, invocando l'aliud pro alio per mancanza di agibilità, o per la riduzione del prezzo e/o il risarcimento dei danni, a causa dei vizi dell'immobile.
Eppure, parte ricorrente non ha esercitato alcuna azione nei confronti del venditore e non vi è prova che gli abbia rivolto anche solo una denuncia nei quasi cinque anni che hanno preceduto la domanda risarcitoria nei confronti dei due professionisti resistenti.
Si osserva, infine, che mai il ricorrente ha menzionato il venditore nel presente giudizio e non lo ha fatto neppure dopo l'eccezione in esame (formulata da entrambi i resistenti), alla quale non ha specificamente replicato.
Le circostanze sopra descritte, che si ritengono gravi, precise e concordanti, fanno ritenere, pertanto, dimostrato, in via presuntiva, ex art. 2729 c.c., che l'acquirente, al momento del rogito, fosse a conoscenza del reale stato dei luoghi e della mancanza di agibilità e che, conseguentemente il nesso causale sia stato interrotto.
Alla luce di quanto sopra, la domanda deve essere integralmente rigettata.
Le spese di causa seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa od assorbita,
pagina 7 di 8 così decide: respinge la domanda proposta da nei confronti di e . Parte_1 CP_1 Parte_3
Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida, a favore di ciascun resistente, in euro 7.616,00, per onorario, oltre rimborso forfettario del 15%, sul compenso, per spese generali, Iva e Cpa come per legge.
Parma, 3 novembre 2025
Il Giudice
dott. Antonella Ioffredi
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