REPUBBLICA ITALIANA
Il Tribunale di Lecce, seconda sezione civile, in persona del giudice on. dott.ssa Maria Paola
Sanghez, ha pronunziato la seguente
ORDINANZA EX ART.447 BIS nella causa civile, iscritta al n.2212 R.G. anno 2024 Affari Civili Contenziosi promossa da :
Parte_1
Rappresentata e difesa dall'avv. Giancarlo Raco , in virtù di procura alle liti in calce al ricorso introduttivo, procuratore domiciliatario
-ricorrente-
CONTRO
Controparte_1
Rappresentato e difeso dall'avv. Alfredo Matranga, in virtù di mandato speciale in calce alla memoria di costituzione, procuratore domiciliatario
-resistente –
Conclusioni : parte ricorrente ha rassegnato quelle nelle note conclusionali scritte e qui da intendersi riportate, parte resistente ha dedotto a verbale.
MOTIVAZIONE
Preliminarmente, deve darsi atto che la presente ordinanza- sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 cod. proc. civ., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69, trattandosi, ai sensi di quanto previsto dall'art. 58, comma 2, di quest'ultima legge, di disposizione normativa suscettibile di trovare applicazione con riguardo ai giudizi che, alla data della suddetta entrata in vigore (4 luglio 2009), risultino ancora pendenti in primo grado, così come quello in esame.
Pertanto, devono, all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, sia l'atto introduttivo e di costituzione delle parti, sia i verbali di causa e le note conclusive. Del
1 resto, trattandosi di disposizione normativa dettata con evidente finalità di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, deve ritenersi che essa consenta al giudice di pronunciare quest'ultima, senza dover premettere la concisa esposizione dello svolgimento del processo, precedentemente richiesta dal comma secondo dell'art. 132 cod. proc. civ., la quale risulta, peraltro, agevolmente suscettibile di essere desunta dalla lettura degli atti introduttivi e di costituzione delle parti, nonché dai verbali della udienze in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, con la conseguenza che non potrà, pertanto, considerarsi affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga la concisa esposizione dei fatti e, dunque, dello svolgimento del processo (cfr., in tal senso, sia pure con riguardo all'ipotesi analoga ma non identica prevista dall'art. 281-sexies cod. proc. civ., Cass. 19 ottobre 2006, n. 22409).
All'udienza di prima comparizione del 8.10.2024, stante la costituzione del resistente avvenuta solo in data 7.10.2024, parte ricorrente ne eccepiva la tardività e, comunque, chiedeva un rinvio per controdedurre alla costituzione con salvezza dei diritti di prima udienza. Pertanto la causa si rinviava all'udienza del 28.1.2025 nella quale, parte ricorrente ribadiva l'eccezione di tardività della costituzione già sollevata ed alla quale il resistente si opponeva. Il giudice ammetteva l'interrogatorio formale del resistente che veniva espletato all'udienza del 12.5.2025. Con ordinanza emessa a fine udienza il giudice ammetteva le prove orali richieste dalla sola resistente e la causa si rinviava per l'ascolto dei testi all'udienza del 23.6.2025.
Terminata l'istruttoria, la causa è stata rinviata per la discussione ex art.281 sexies c.p.c. all'udienza del 15.9.2025, concedendo termine alle parti per l'invio di note conclusive.
All'odierna udienza la causa è stata discussa anche mediante il rinvio alle note conclusive inviate dalla sola parte ricorrente, mentre parte resistente ha discusso deducendo a verbale ed il giudice ha deciso con ordinanza contestuale ex art.447 bis c.p.c. inviata telematicamente alle parti costituite.
DECISIONE
Ritiene il decidente che la domanda della ricorrente sia fondata e meriti Parte_1 accoglimento.
Ciò alla luce dell'istruttoria espletata e della documentazione in atti depositata da parte ricorrente.
Preliminarmente si rileva la tardività della costituzione del resistente e, quindi, di tutta la documentazione depositata dallo stesso solo in data 7.10.2024 per l'udienza del 8.10.2024 e, quindi, non dieci giorni prima come prescritto dal codice e che, pertanto, questo giudice non potrà valutare.
Ditalchè le doglianze del resistente sono rimaste sfornite di prova mentre la prova testimoniale espletata e la documentazione in atti ha provato quanto dichiarato dalla ricorrente nei suoi scritti.
Infatti dall'istruttoria è emerso che nell'anno 2017, con contratto verbale, Parte_1 concedeva in locazione a l'immobile di proprietà della stessa sito in Lizzanello – Controparte_1
2 Giardini d'Atena alla Via Montenegro n. 181, contraddistinto con il n. V510, immettendo il conduttore nel possesso immediato dell'immobile con l'impegno, tuttavia, di procedere, in un momento successivo, alla redazione, sottoscrizione e alla registrazione del contratto di locazione per uso abitativo. Tale contratto di locazione avrebbe dovuto avere durata quinquennale con obbligo a carico del conduttore di versamento di un canone mensile pari a €. 250,00 oltre spese per le utenze per €.100,00 al mese, salvo conguaglio a fine anno.
Circostanze confermate dai testi escussi e . Testimone_1 Tes_2
In particolare il teste era incaricato dalla per riscuotere gli importi dal . Tes_1 Pt_1 CP_1
Ha spiegato il teste che i pagamenti del sono cessati dal mese di luglio 2022 ma, ciò CP_1 nonostante, lo stesso occupa ancora adesso l'immobile di proprietà Pt_1
Dello stesso tenore le dichiarazioni rese da la quale ha precisato : “In conseguenza del Tes_2 mancato pagamento della locazione e delle spese forfettarie, tutti i costi sono a carico di mia madre, soprattutto i conguagli di fine anno che costituiscono un onere ingente…………La registrazione del contratto presso Agenzia delle Entrate avrebbe consentito a mia madre di sgravare oneri e tasse che invece sono rimasti a suo carico a causa del diniego del di CP_1 procedere alla registrazione del contratto”.
Pertanto, per quanto emerso dalle dichiarazioni dei testi escussi ma anche dalle dichiarazioni dello stesso durante il suo interrogatorio formale, dal mese di luglio 2022 ad CP_1 Controparte_1 oggi, occupa sine titulo, l'immobile di proprietà della ricorrente senza pagare il canone. Pt_1
Pertanto, si tratta di una occupazione sine titulo dell'immobile di proprietà di parte ricorrente, dato che il si è sempre rifiutato di formalizzare la locazione mediante la stipula di un contratto CP_1 scritto, come emerso dall'istruttoria. Inoltre una locazione in base ad un accordo orale (non formalizzato per colpa dell'inquilino ) non dà allo stesso alcun il diritto a detenere CP_1
l'immobile, in quanto non è di per sé sufficiente ad integrare un contratto di locazione che necessita in ogni caso della forma scritta ad substantiam (art. 1, ultimo comma, e art. 13, comma 1, della
Legge 431/98) .
Da ciò discende il diritto di parte ricorrente a chiedere e ottenere il rilascio dell'immobile, oltre alla condanna al risarcimento del danno sia per il danno emergente (gli importi già sostenuti o da sostenere) che per il mancato guadagno (le somme che si sarebbero percepite godendo pienamente dell'immobile). A tal riguardo si sono espresse le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass civ., Sez. Un., n. 33645 del 2022), le quali hanno affermato che :” in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di
3 mercato. In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato. In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo
o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che
l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno. In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale”.
Pertanto, nel caso in esame, a fronte degli elementi dedotti e allegati da parte ricorrente, il resistente non ha svolto alcuna contestazione oggettiva sull'an e sul quantum, deducendo, pur senza fornire prova, solo un minor godimento dell'immobile per presunti omessi interventi manutentivi da parte della locatrice. Secondo il resistente conduttore la ricorrente locatrice CP_1 si sarebbe rifiutata di eseguire i lavori di straordinaria manutenzione dell'immobile concesso Pt_1 in locazione. Tuttavia tale circostanza, seppur smentita dalle ricevute per spese straordinarie sostenute dalla ricorrente e versate al fascicolo telematico, comunque non giustificherebbe l'interruzione del pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore. Costituisce fatto notorio che il pagamento del canone sia la principale e fondamentale obbligazione del conduttore con cui viene remunerato l'obbligo di far godere la cosa locata posto in capo al locatore (art. 1587,
n. 2 c.c.). Anche nel caso di inadempimento del locatore, per vizi della cosa locata, sospendere in tutto o in parte il pagamento del canone, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio. Il sinallagma proprio del rapporto
4 locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone. Dunque, il corrispettivo non può essere sospeso sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell'art. 1460
c.c. ed è legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi è l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del negozio (Cass. civ., Sez.
III, 27/09/2016, n. 18987). Inoltre e senza entrare nel merito della richiesta, la circostanza dedotta dal secondo cui, a causa delle richieste economiche avanzate dalla ricorrente nel presente CP_1 giudizio, lo stesso verserebbe in stato depressivo, è rimasta priva di riscontro in quanto, come prima specificato, si tratta di documentazione prodotta tardivamente. Anche per la domanda riconvenzionale di restituzione dei canoni versati, trattandosi di domanda inammissibile perché proposta oltre il termine decadenziale di cui agli artt. 416 e 418 c.p.c., non verrà vagliata.
In definitiva, alla luce di tali considerazioni, ritenuto fondato il ricorso così decide:
1) Accertato che occupa sine titulo l'immobile di proprietà di Controparte_1 Pt_1
sito in Lizzanello, Giardini d'Atena alla Via Montenegro n.181, contraddistinto con
[...] il n. V510, condanna a rilasciare libero e sgombero da persone e cose il Controparte_1 predetto immobile, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso della ricorrente Pt_1 fissando la data di esecuzione per il rilascio nel giorno 15.10.2025 alle ore 9.30.
2) Condanna al pagamento della complessiva somma di €. 13.736,40, di cui Controparte_1
€.5.250,00 a titolo di indennità di occupazione abusiva, €. 1.663,12 per oneri condominiali e per consumi relativamente alle utenze domestiche (spese già anticipate ed altre scadute), €.
786,64 (per l'anno 2022) ed €.786,64 (per l'anno 2023) a titolo di tassa rifiuti urbani nonché
l'ulteriore somma di €.5.250,00 a titolo di mancato guadagno, oltre alle somme maturande fino all'effettivo rilascio dell'immobile e interessi dal dovuto al soddisfo.
3) Condanna, infine, e per esso lo Stato, in quanto il è ammesso al Controparte_1 CP_1 beneficio del gratuito patrocinio, al pagamento delle spese e competenze di lite in favore di e che si liquidano in €.2.417.50, oltre spese generali, IVA e CPA come Parte_1 per legge.
Lecce, 15.9.2025 ore 15,30
Il giudice on.
dott.ssa Maria Paola Sanghez
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