REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 55433 dell'anno 2019 vertente tra
(c.f. , elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1 domiciliato in Roma alla via Pinerolo n. 22 presso lo studio dell'Avv. Domenico Claudio Cirigliano che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti attore
e
(cf. , elettivamente Controparte_1 CodiceFiscale_2 domiciliato in Roma alla via Sinuessa n. 13 presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Mascolo che lo rappresenta e difende unitamente all'Avv. Carlo Rizzo in forza di procura in atti convenuto
oggetto: contratto preliminare di compravendita immobiliare

CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 12 settembre 2024 le parti hanno così precisato le conclusioni:
per parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattese ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così decidere:
In via principale, accertato e dichiarato il diritto dell'istante ad ottenere l'esatto adempimento delle obbligazioni assunte dal promittente venditore con il contratto preliminare, pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c., sentenza di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita, che tenga luogo del contratto non concluso, trasferendo in capo all'attore la proprietà dell'immobile de quo, unitamente a tutti i diritti connessi, pertinenze, accessori ed eventuali accessioni;

Sempre in via principale, accertato e dichiarato il diritto dell'istante ad ottenere la riduzione del prezzo nella misura minima di cui al contratto preliminare di compravendita, emettere pronuncia che quantifichi il prezzo della compravendita nella misura di €
1.550.000,00 - detratti gli ulteriori importi versati mensilmente dal signor dal mese di gennaio 2019 e sino alla Parte_1 definizione del giudizio- o in quella misura minore che il Tribunale riterrà di giustizia, se del caso previa CTU che determini il reale ed attuale valore di mercato del complesso immobiliare oggetto di compravendita;

In ogni caso, accertata e dichiarata la responsabilità contrattuale della parte convenuta, condannarla al risarcimento del danno subìto dagli attori nella misura di 250.000 €uro o in quella maggiore o minore stabilita dall'Ecc.mo Tribunale, oltre rivalutazione ed interessi dal dovuto al saldo”.

per parte convenuta:
“Preliminarmente si richiama e, per ragioni di sintesi, si rinvia al contenuto della comparsa di costituzione e risposta del
28.11.2019, nonché delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., quanto alla puntuale ricostruzione in fatto ed alle argomentazioni in diritto ivi illustrate, che qui si intendano espressamente ribadite,
e del quale si insiste a chiedere l'accoglimento. …”
[“Voglia Ill.mo Sig. Giudice adito, contrariis rejectis:
Nel merito ed in via principale: rigettare per tutti i motivi esposti in narrativa e alla luce dei documenti prodotti le domande formulate da parte attrice nei suoi confronti per essere infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di spese, diritti e onorari del giudizio”].

FATTO E DIRITTO

1. ha citato in giudizio davanti al Tribunale di Parte_1
Roma per chiedere: in via principale l'esecuzione Controparte_1 in forma specifica ex art. 2932 c.c. di un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con il convenuto e la contestuale riduzione del prezzo pattuito;
in via subordinata la risoluzione dello stesso contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore;
in ogni caso il risarcimento dei danni quantificati in euro 250.000,00.
A fondamento delle domande l'attore ha dedotto che:
- con contratto preliminare di compravendita, sottoscritto in data
3 agosto 2016, , titolare del diritto di usufrutto Controparte_2 pari ad ½, e , titolare dei diritti di nuda proprietà Controparte_1 pari ad ½ e di piena proprietà del restante ½, e quindi congiuntamente per l'intero, avevano promesso di vendere a
[...]
, un complesso immobiliare sito in Roma alla via Acireale Parte_1
n. 20 costituito da un fabbricato di due piani con area esterna pertinenziale facente parte di un lotto di terreno molto più ampio;

- l'area ove insisteva detto complesso immobiliare era soggetta a vincolo paesistico ed archeologico ai sensi del d.lgs. n. 42 del
2004 in quanto posta nella fascia di rispetto delle Mura Aureliane
e dell'Acquedotto Appio;

- l'unità immobiliare promessa in vendita era stata consegnata al promissario acquirente nell'ottobre del 2016 con l'assicurazione da parte dei sigg.ri che il locale commerciale sito al piano CP_1 terra, già in precedenza adibito ad attività di ristorazione, era pronto ed idoneo ad essere riaperto immediatamente;

- il sig. conseguito il possesso dell'immobile, aveva Parte_1 invece dovuto svolgere ingenti lavori di manutenzione resisi necessari per rendere il fabbricato idoneo all'attività di ristorazione;
- i promittenti venditori avevano dichiarato che il complesso immobiliare era stato costruito in data antecedente al 1967 e che erano in corso di approvazione le domande di condono e di sanatoria;

- la parte promittente venditrice si era, tra l'altro, impegnata entro la data del rogito a frazionare l'area, ad apporre i confini e a produrre tutta la documentazione necessaria alla stipula del contratto definitivo;

- all'art. 3 del contratto preliminare, intitolato «prezzo e condizioni di pagamento», le parti avevano pattuito differenti importi in ragione della data entro la quale sarebbe stato sottoscritto il rogito notarile d'acquisto, e precisamente: a) il pagamento di € 1.750.000 nel caso di rogito stipulato entro il
30.12.2018; b) il pagamento di € 1.650.000 nel caso di rogito stipulato entro il 30.12.2017; c) il pagamento di € 1.550.000 nel caso di rogito stipulato entro il 15.06.2017;
- il pagamento del prezzo previsto nel caso di stipula entro il
30.12.2018 doveva essere così ripartito: a) quanto ad euro 100.000,00 medianti assegni da pagare entro e non oltre il 15 settembre 2016 a titolo di caparra confirmatoria;
b) quanto ad euro 120.000,00 mediante 24 rate mensili di euro 5.000,00 ciascuna di cui la prima con scadenza il 1° dicembre 2016; c) quanto ad euro 1.530.000,00 entro il 30 dicembre 2018 contestualmente alla firma del rogito notarile;

- il sig. aveva provveduto a versare la somma di euro Parte_1
100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e dal primo dicembre
2016 aveva versato e stava continuando a versare le rate mensili di euro 5.000,00 come concordato nel citato art. 3 del preliminare;

- nel corso del tempo erano emersi una serie di ostacoli, fra i quali abusi edilizi sottoposti a sequestro penale insistenti sul terreno adiacente a quello promesso in vendita, con conseguente ritardo nello svolgimento dei lavori da effettuare su quest'ultimo terreno e delle pratiche relative ai condoni, alle sanatorie e al frazionamento catastale;

- le utenze del locale commerciale promesso in vendita erano risultate intestate, in parte, al sig. nel Controparte_2 frattempo deceduto, e, in parte, a società che si erano alternate nella gestione dell'attività di ristorazione all'interno dei medesimi locali ed avevano lasciato ingenti morosità sia per la fornitura idrica, sia per la fornitura di energia elettrica, sia per la fornitura del gas;

- la mancata intestazione delle utenze aveva comportato notevoli disagi e danni per il promissario acquirente, il quale, non essendo ancora proprietario, né conduttore dei locali, non aveva titolo per intestare le utenze a proprio nome e per svolgere qualsiasi pratica amministrativa quale, ad esempio, l'installazione dell'insegna;
- prima della scadenza dell'ultimo termine (30 dicembre 2018) previsto per la conclusione del contratto definitivo il sig.
, dichiarandosi disposto a pagare il prezzo, aveva invitato Parte_1 il promittente venditore a fornire tutta la documentazione e ad eseguire tutti gli incombenti a cui si era obbligato per poter procedere alla stipula del rogito notarile e ciononostante il sig.
non aveva dato prova di aver ottenuto le sanatorie ed i CP_1 condoni promessi, e di aver provveduto al frazionamento, all'apposizione dei confini e alla voltura delle utenze.
L'attore ha quindi concluso chiedendo:
“- In via principale, accertato e dichiarato il diritto dell'istante ad ottenere l'esatto adempimento delle obbligazioni assunte dal promittente venditore con il contratto preliminare, pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c., sentenza di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita, che tenga luogo del contratto non concluso, trasferendo in capo all'attore la proprietà dell'immobile de quo, unitamente a tutti i diritti connessi, pertinenze, accessori ed eventuali accessioni;

Sempre in via principale, accertato e dichiarato il diritto dell'istante ad ottenere la riduzione del prezzo nella misura minima di cui al contratto preliminare di compravendita, emettere pronuncia che quantifichi il prezzo della compravendita nella misura di €
1.550.000,00 - detratti gli ulteriori importi versati mensilmente dal signor dal mese di gennaio 2019 e sino alla Parte_1 definizione del giudizio - o in quella misura minore che il Tribunale riterrà di giustizia, se del caso previa CTU che determini il reale ed attuale valore di mercato del complesso immobiliare oggetto di compravendita;

- In via subordinata, accertato e dichiarato il grave inadempimento del promittente venditore in merito alle obbligazioni assunte, emettere pronuncia di risoluzione del contratto preliminare di compravendita, con condanna della parte convenuta alla restituzione del doppio della caparra fissata in € 100.000,00 oltre alla restituzione dell'anticipo versato, corrispondente ad oggi ad €
155.000,00 (€ 5.000,00 mensili dal dicembre 2016 ad oggi) oltre rivalutazione ed interessi dal dovuto al saldo;

- In ogni caso, accertata e dichiarata la responsabilità contrattuale della parte convenuta, condannarla al risarcimento del danno subìto dagli attori nella misura di 250.000 € o in quella maggiore o minore stabilita dall'Ecc.mo Tribunale, oltre rivalutazione ed interessi dal dovuto al saldo.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre al 15 % per le spese generali e gli accessori di legge”.

2. Con comparsa depositata in data 28 novembre 2019 si è costituito in giudizio il quale ha contestato le domande Controparte_1 formulate dall'attore chiedendone il rigetto.
Il convenuto in primo luogo ha negato l'inadempimento a lui ascritto dal promittente acquirente deducendo che:
- in conformità a quanto previsto dall'art. 40, comma 2, della
Legge 28 febbraio 1985, n. 47 così come successivamente novellato il promittente venditore aveva posto in essere gli atti tipici necessari per la stipula dell'atto di compravendita, ovvero, la regolare presentazione della domanda di condono ed il versamento delle prime due rate dell'oblazione;
- all'art. 2 del contratto preliminare di compravendita del 3 agosto 2016, il Sig. aveva fornito precisa indicazione e CP_1 definizione della consistenza degli abusi sanabili;

- a rigore, dunque, le parti ben avrebbe potuto sottoscrivere, entro la data del 31.12.2018, il contratto definitivo di compravendita e, tuttavia, per il tramite dei rispettivi legali, avevano convenuto bonariamente di attendere la definizione della pratica di condono prima di addivenire alla stipula dell'atto notarile;

- in particolare dalla comunicazione inviata al Sig. dai CP_1 legali del Sig. in data 12.2.2019 risultava che le parti Parte_1 avevano voluto congiuntamente differire il termine ultimo per la stipula dell'atto notarile al mese di aprile 2019, fatti salvi eventuali imprevisti correlati alla pratica di condono pendente dinanzi alla competente Amministrazione comunale;

- nonostante gli accordi formali raggiunti con l'odierno convenuto, l'attore aveva notificato in data 26.7.2019 l'atto di citazione e così di fatto aveva impedito di addivenire alla stipula dell'atto definitivo di compravendita;

- in data 27.8.2019, il sig. era entrato altresì in CP_1 possesso del titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a firma del
Direttore dell'Ufficio di Scopo Condono, relativo all'unità immobiliare per cui è causa;

- il termine del 30.12.2018 fissato per la stipula del definitivo non poteva considerarsi termine essenziale anche in considerazione del comportamento tenuto dalle parti;

- nessun inadempimento poteva quindi essere imputato al convenuto che non era mai stato convocato dinanzi al notaio per la stipula del definitivo.
Il sig. ha poi contestato, nell'an e nel quantum, anche la CP_1 domanda risarcitoria formulata da controparte deducendo che:
- nel contratto preliminare non era contenuta alcuna clausola in forza della quale il promittente venditore avrebbe assicurato che il locale commerciale fosse “pronto ed idoneo per essere riaperto immediatamente”;
- il sig. aveva accettato di entrare nel possesso Parte_1 dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e vi aveva apportato delle innovazioni e dei miglioramenti soltanto al fine di adeguare i locali alle proprie necessità; - le vicende relative al sequestro penale dedotte da controparte erano superate dal verbale di dissequestro versato in atti dal convenuto e in ogni caso riguardavano una porzione di terreno estranea a quella promessa in vendita, con conseguente esclusione di qualsiasi danno;

- non era stata fornita la prova dei danni effettivamente subiti in conseguenza dell'asserita e non provata mancata intestazione delle utenze;

- anche a voler ammettere i ritardi dei lavori da effettuare nel terreno adiacente a quello promesso in vendita e nello svolgimento delle pratiche relative ai condoni e alle sanatorie, siffatto inadempimento non era di certo tale da aver generato il danno lamentato dall'attore, la cui quantificazione in euro 250.000,00 era in ogni caso errata e priva di alcun supporto probatorio.

3. Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. la causa è stata istruita in via documentale senza l'ammissione degli ulteriori mezzi di prova richiesti dalle parti.
Stante il trasferimento ad altro ufficio del giudice originariamente designato la causa è stata più volte rinviata e con decreto presidenziale del 13 febbraio 2024 è stata definitivamente assegnata a questo giudice che ha fissato l'udienza del 12 settembre
2024 per la precisazione delle conclusioni disponendone poi la trattazione in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c.
All'esito di detta udienza sulle conclusioni delle parti rassegnate mediante il deposito di note autorizzate e riportate in epigrafe la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione del termine di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori giorni venti per le repliche ex art. 190 c.p.c.
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4. In via preliminare si rileva che in sede di precisazione delle conclusioni l'attore ha espressamente rinunciato alle domande originariamente proposte in via subordinata finalizzate alla risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore e alla restituzione delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria e di anticipo prezzo. Sulle domande subordinate non vi sarà quindi alcuna pronuncia.

5. Passando all'esame delle domande proposte in via principale le stesse sono infondate per le ragioni di seguito precisate.
E' pacifico tra le parti e risulta documentalmente provato che con contratto preliminare di compravendita stipulato mediante scrittura privata datata 3 agosto 2016, (successivamente Controparte_2 deceduto), per il diritto di usufrutto di ½, e , per Controparte_1
i diritti di nuda proprietà pari ad ½ e di piena proprietà del restante ½, e quindi congiuntamente per l'intero, hanno promesso di vendere a , il complesso immobiliare sito in Roma, Parte_1 alla Via Acireale, costituito da un fabbricato di due piani, con area esterna pertinenziale, facente parte di un lotto di terreno di maggior consistenza, individuata sulla planimetria allegata al medesimo contratto. Per quanto precisato nella scrittura negoziale, allegata in copia al fascicolo di parte attrice (doc. 1), il compendio immobiliare è censito nel N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 925, part. 21, sub 506 (appartamento), al foglio 925, part. 21, sub 504 (appartamento al piano primo) e al foglio 925, part. 21 graffato 22 sub 502 (locale commerciale sito al piano terra e al primo piano).
Il promittente acquirente, odierno attore, ha chiesto in via principale l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del suddetto contratto preliminare di compravendita immobiliare.
Ora ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'emissione della sentenza costitutiva, che tenga luogo del contratto non concluso, presuppone la ricorrenza della duplice condizione dell'azione, di cui chi agisce
è onerato di dare prova, che “ciò sia possibile e non sia escluso dal titolo”.
In particolare, la pronuncia della sentenza ex art. 2932 cod. civ. non è “possibile”, in tutte le ipotesi in cui esistono ostacoli di tipo giuridico, tra i quali assumono particolare rilevanza gli impedimenti dovuti alla mancanza delle dichiarazioni relative alla regolarità edilizia e urbanistica e alla conformità catastale dell'immobile da trasferire. Ed invero secondo quanto previsto dall'art. 40 comma 2 della legge n. 47 del 1985 “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967”. Analoga disposizione è contenuta anche nell'art. 46 del dpr n. 380 del 2001 per gli edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985.
L'art. 29 comma 1 bis della legge n. 52/1985 a sua volta dispone che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali
e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari” (in tema v. anche Cass. 12654/2020, secondo cui la attestazione – dell'alienante o anche in sostituzione del promissario acquirente, se il primo non vi provvede – può essere contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio e costituisce condizione dell'azione ex art. 2932 c.c.).
Trattandosi di condizioni dell'azione è, quindi, preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) qualora risulti accertata l'irregolarità urbanistico ed edilizia dell'immobile e/o la sua non conformità catastale.
Si è, infatti, condivisibilmente affermato che, poiché il provvedimento giudiziale reso ai sensi dell'art. 2932 c.c. riveste una funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, esso non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o comunque un effetto che eluda la legge (cfr. ex multis Cass. 21286/2014 e Cass. 1505/2018).
Tornando alla fattispecie in esame, sotto il profilo urbanistico ed edilizio si rileva che all'art. 2 del contratto preliminare per cui è causa, la parte promittente venditrice ha dichiarato che “il complesso immobiliare in oggetto è stato costruito anteriormente al
1 settembre 1967 e che successivamente sono state rilasciate concessioni in sanatoria dal Comune di Roma in data 31.01.1997 n.ri
1844 – 18442 – 18435, in data 10 gennaio 1997 n. 16654, mentre sono in definizione domanda di condono (soppalco locale commerciale) prot. n. 184746 del 10/12/2004 con richiesta di integrazione da parte dell'ufficio competente in data 24/04/2009 al n. di prot. 80783, integrata in data 10/05/2010 prot. 78762 e domanda di condono del
10/12/2004 prot. n. 184768 (parte soppalco appartamento) con richiesta di integrazione del 24/4/2004 prot. n. 80790, integrata in data 10/5/2020 prot. n. 7865”.
Le due domande di condono concernenti rispettivamente un soppalco del locale commerciale (domanda prot. n. 184746 del 10/12/2004 e successive integrazioni) e un soppalco dell'appartamento (domanda prot. 184768 del 10/12/2004 e successive integrazioni) non sono state documentate né dall'attore, né dal convenuto, i quali non hanno prodotto le copie delle suddette domande munite degli estremi dell'avvenuta presentazione, né hanno indicato gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione, come richiesto dall'art. 40 comma 2 della legge n. 47 del 1985. Con la seconda memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c. il convenuto ha prodotto tre comunicazioni di rilascio di concessione edilizia in sanatoria a lui trasmesse dal Dipartimento Programmazione e
Attuazione Urbanistica-Ufficio di Scopo Condono Edilizio del Comune di Roma (doc. 1 della memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c.) per le quali, tuttavia, non vi è prova che si riferiscano proprio alle domande di condono relative ai due soppalchi. Ed infatti le tre comunicazioni allegate in atti richiamano istanze di condono contrassegnate da numeri diversi da quelli menzionati nel citato art. 3 del contratto preliminare e precisamente: la comunicazione con protocollo n. QI 2019/185487 del 03-12-2019 si riferisce all'istanza di condono n. 0/556045; la comunicazione con protocollo n. QI 2020/34545 del 03-03-2020 si riferisce all'istanza di condono n. 0/556033; la comunicazione con protocollo n. QI 2020/34548 del
03-03-2020 si riferisce all'istanza di condono n. 0/556060. Dunque non è dimostrato che per le modifiche apportate all'interno delle porzioni immobiliari promesse in vendita al sig. siano Parte_1 state effettivamente rilasciate le concessioni in sanatoria e prima ancora che siano state effettivamente presentate le domande di condono e pagate almeno le prime due rate dell'oblazione. Peraltro, per quanto affermato dallo stesso attore, l'immobile in questione è sottoposto ai vincoli paesistici ed archeologici di cui al d.lgs.
n. 42 del 2004 e dunque qualunque modifica è soggetta ai controlli della competente Sovrintendenza di cui non vi è traccia in atti.
Il difetto di prova in ordine alla regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile promesso in vendita è ostativo alla pronuncia della sentenza costitutiva di trasferimento ex art. 2932 c.c., trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 40 della L. n. 47 del 1985 e, dunque, di una condizione dell'azione che attualmente difetta.
Analoghe considerazioni valgono per la regolarità catastale delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato a due piani. Ed infatti non è stata in alcun modo dimostrata la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie come prescritto dall'art. 29 comma 1 bis della legge n. 52/1985. Nessuna delle parti ha prodotto l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato, né si rinvengono le planimetrie catastali e le visure necessarie per verificare gli intestatari e la suddetta conformità.
Peraltro, la stessa parte attrice in comparsa conclusionale ha espressamente affermato che “ancora oggi, con riferimento all'unità abitativa, i dati catastali non risultano corrispondenti allo stato di fatto dell'immobile”. Quindi, anche sotto il profilo catastale, rimane precluso il trasferimento coattivo richiesto dall'attore.
Infine manca la prova che la striscia di terreno circostante il fabbricato individuata sulla planimetria allegata al contratto preliminare sia stata definitivamente frazionata dal lotto di terreno di maggior consistenza con conseguente ulteriore impedimento alla pronuncia di cui all'art. 2932 c.c.
Pertanto le domande formulate in via principale dall'attore vanno respinte ivi compresa la richiesta accessoria di riduzione del prezzo.

6. Destituita di fondamento è anche la domanda risarcitoria, la quale si presenta carente già sul piano assertivo non avendo l'attore precisato quale siano le specifiche voci di danno eziologicamente riconducibili all'inadempimento ascritto al convenuto così precludendo ogni verifica in ordine all'ammontare del risarcimento genericamente quantificato in euro 250.000,00. Sul punto è bene evidenziare che in tema di responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore;
l'art. 1218 cod. civ., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, infatti, non modifica l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorchè si tratti di accertare l'esistenza del danno (così
Cass. 10/10/2007 n. 21140).
Il sig. Prestento si duole per il ritardo nello svolgimento delle pratiche relative ai condoni edilizi, al frazionamento catastale e alle volture delle utenze, ma non ha specificamente indicato né tanto meno ha dimostrato il danno emergente e/o il lucro cessante derivante dall'inadempimento ascritto alla controparte.
Quindi anche a voler ritenere che la mancata stipulazione del contratto definitivo sia imputabile alla esclusiva responsabilità del promittente venditore qui convenuto, ciò non è sufficiente per la condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni.
Con specifico riferimento alle spese asseritamente sostenute dal sig. per i lavori di ristrutturazione dell'immobile Parte_1 promesso in vendita si osserva inoltre che, al di là della mancata indicazione degli specifici esborsi, gli stessi non possono essere addebitati al promittente venditore che nel contratto preliminare non ha assunto alcun impegno al riguardo, né ha prestato alcuna garanzia in ordine all'idoneità dei locali all'immediato espletamento dell'attività di ristorazione. Pertanto gli eventuali lavori intrapresi dal promissario acquirente rimangono a carico di quest'ultimo anche in considerazione di quanto pattuito nell'art. 4 della scrittura negoziale sottoscritta dalle parti, laddove è stabilito che «qualsiasi lavoro, sostituzione, miglioria dovrà essere autorizzata per iscritto da “Parte promittente venditrice”»
e che «in caso di risoluzione del contratto tutti i lavori realizzati con o senza consenso scritto rimarranno a beneficio della stessa senza nulla dovere da “Parte promittente venditrice”, fatto salvo il diritto di richiedere il ripristino allo stato antecedente».
In definitiva anche la domanda risarcitoria va respinta.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo facendo applicazione dei parametri minimi delle tariffe professionali di cui al D.M. n.
55/2014 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00 tenuto conto della ridotta attività istruttoria dovuta alla natura documentale della causa.
Non ricorrono i presupposti della lite temeraria (elemento soggettivo e prova del danno) per condannare l'attore al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. come richiesto dal convenuto nella seconda memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei Parte_1 confronti di ogni altra istanza, difesa ed Controparte_1 eccezione disattesa, così provvede:
- respinge le domande proposte dall'attore;
- condanna l'attore a rifondere al convenuto le spese processuali, liquidate in complessivi € 7.052,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Roma, lì 24 marzo 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo