R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 9 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott.ssa Rosa Romano Cesareo, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 8949/2022 R.Gen.Aff.Cont.
TRA

(C.F. ) in persona del l.r. Direttore Parte_1 P.IVA_1 generale D.r. Ing. , con sede legale in alla Via Comunale del Parte_2 Pt_1
Principe n. 13/A, ed ivi elettivamente domiciliata, rappresentata e difesa dall'Avv. Monica Laiso, giusta procura agli atti;

- RICORRENTE E

(C.F. ) elett.te Controparte_1 C.F._1 dom.to in alla Via Foria n. 93, presso lo studio degli Avv.ti Vincenzo Teresi e Pt_1
Massimo Teresi che lo rappresentano e difendono giusta procura agli atti;

- RESISTENTE

Oggetto: occupazione senza titolo di immobile.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis cpc, del 11.04.2022, l , in p.l.r.p.t. Parte_1 adiva il Tribunale affinché venisse condannato Controparte_1 all'immediato rilascio dell'immobile sito in in via Maria Longo N. 57 iscritto Pt_1 al N.C.E.U. di sez. SFE foglio 1 particella 10 sub. 17, occupato sine titulo, Pt_1 con condanna dello stesso al pagamento della somma di € 64.330,67 a titolo di risarcimento del danno patito, o in subordine, condannarlo al pagamento di importo ritenuto idoneo alla fattispecie de qua, vinte le spese e compensi di giudizio. A sostegno del ricorso la premetteva di essere piena ed esclusiva Parte_1 proprietaria del predetto immobile, trasferito, ai sensi e per gli effetti dell'art. 66 della L. n. 833 del 1978, dell'art. 5 del D.L.vo 502/1992 e ss.mm.ii. e dell'art.26 della L.R. 32/1994, come da D.P.G.R. N.509 DEL 22.3.2001; che il resistente non aveva mai inteso stipulare un regolare contratto di locazione, né tantomeno aveva effettuato alcun regolare pagamento afferente all'occupazione illegittima e che pertanto lo stesso in data 10.10.2018 veniva costituito in mora per i canoni non pagati pari ad € 44.408,54; che neppure successivamente il resistente aveva provveduto al pagamento, sicché alla data di deposito del ricorso, 11.04.2022, era debitore dell'importo di € 64.330,67. Il resistente nel costituirsi si opponeva alla domanda deducendo di occupare l'immobile sin dal 1992 in virtù di contratto di locazione con il quale il Comune di a mezzo dell'Assessore al Patrimonio, diede in locazione l'appartamento in Pt_1 questione al Sig. a decorrere dal 7.5.1992 per il quadriennio successivo;
CP_1 deduceva che tale contratto era stato poi oggetto di tacito rinnovo sino alla data odierna e che il canone convenuto era all'epoca pari a £ 382.104 al mese. A partire dal 2001, la riscossione di tali canoni, per conto del era effettuata dalla CP_2
alla quale il resistente dichiarava di aver effettuato i pagamenti per gli Parte_3 anni dal 2001 al 2014; precisava che, dall'ottobre 2014 al dicembre 2016 provvedeva Parte al versamento dei canoni in favore della medesima e che, da gennaio 2017 sino Parte ad aprile 2018, per effetto di un pignoramento ai danni della il era CP_1 tenuto al pagamento nei confronti del creditore procedente, per riprendere poi i pagamenti in favore della ricorrente a partire dal 2018. Deduceva, dunque, l'infondatezza della richiesta di riconoscimento di una presunta occupazione senza titolo dell'appartamento in questione, nonché della richiesta di pagamento avanzata, in considerazione della perdurante validità, per effetto di tacito rinnovo, del contratto Parte stipulato nel 1992, nel quale l era subentrata, e che il dichiarava di CP_1 aver, dal canto suo, sempre adempiuto. Alla prima udienza del 24.10.2022, il resistente si riportava alla propria comparsa e chiedeva il rigetto della domanda della Parte ricorrente, avendo fornito prova dei pagamenti, l invece, precisava che il contratto sottoscritto dal sig. era stato regolarmente disdettato in data CP_1
14.07.2011 dalla Romeo Gestioni e che, conseguentemente, le somme corrisposte dal Sig. erano relative al canone di locazione del contratto disdettato;
CP_1 precisava, altresì, che il era stato più volte invitato alla sottoscrizione del CP_1 Parte nuovo contratto, sia dalla Romeo Gestioni, sia dalla per un canone rideterminato in euro 9.294,13 annui. All'udienza del 16.10.2023, il Giudice disponeva il mutamento del rito, fissando all'uopo l'udienza ex art.420 c.p.c. per il giorno 22.01.2024, assegnando alle parti termini per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di documenti e delle rispettive memorie integrative. Con memoria del 21.12.2023, a sostegno della intervenuta disdetta del Parte contratto di locazione, l produceva lettera raccomandata a.r. del 12/1/2005, ricevuta dal in data 3.2.2005, con la quale quale CP_1 Controparte_3 società appaltatrice dei servizi di inventariazione e gestione del Patrimonio Parte immobiliare della , comunicava formale disdetta. Il resistente deduceva, Pt_1 al contrario, di non aver mai ricevuto tale lettera di disdetta e di aver ricevuto soltanto lettere di accompagnamento dei bollettini premarcati per il pagamento dei canoni di locazione per i mesi successivi. All'udienza del 3.02.2025, fatte precisare le conclusioni, il Giudice, all'esito della camera di consiglio, dava lettura del dispositivo. In via preliminare, va rilevata la procedibilità della domanda, avendo la ricorrente correttamente esperito l'obbligatorio tentativo di conciliazione previsto dall'art. 2, comma 24, lettera b), della L. 481/1995, conclusosi con esito negativo per mancanza dei presupposti per un bonario componimento, come risulta dalla documentazione allegata in atti (cfr. verbale del 4.02.2022 proc. n. 08\2022). Venendo al merito, la domanda di parte ricorrente è fondata per quanto di seguito specificato. Circa la qualificazione giuridica della domanda proposta dalla ricorrente, occorre premettere che “nell'esercizio del potere - dovere di interpretare e qualificare la domanda, il giudice non è condizionato dalla formula adottata dalla parte, dovendo accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale risulta desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte attrice e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio”. Nella fattispecie in esame, come emerso dalla prospettazione dei fatti fornita dalle parti, nonché dalla documentazione prodotta, la domanda va qualificata come azione personale di rilascio per detenzione "sine titulo". Sul punto, va precisato che l'azione diretta al rilascio di immobile occupato, va qualificata come rivendica solo in mancanza, ab origine, di un titolo, con la conseguente applicazione del regime probatorio tipico dell'azione di rivendica (cd. "probatio diabolica") e non, come nel caso in esame, quando l'occupante abbia cominciato a detenere il bene sulla base di un atto di assenso del proprietario. Va, in tema, ricordato che le S.U. della Corte di
Cassazione hanno stabilito che "l'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario, con la conseguenza che le difese di carattere pretorio opposte a un'azione di rilascio o consegna non comportano la trasformazione in reale della domanda che sia stata proposta e mantenuta ferma dall'attore come personale” (cfr. Cass. Sez. Un., 28.03.2014, n. 7305). Nella fattispecie che ci occupa, dall'esame delle risultanze istruttorie si evince chiaramente che il attualmente occupa l'immobile di proprietà CP_1 dell'odierna ricorrente e che tale immobile gli fu concesso in locazione sulla base di un contratto stipulato dal Comune di originario proprietario, al quale è poi Pt_1 succeduta l attuale proprietaria per gli effetti dell'art. 66 della L. n. 833 Parte_1 del 1978, dell'art. 5 del D.L.vo 502/1992 e ss.mm.ii. e dell'art.26 della L.R. 32/1994, come da D.P.G.R. N.509 DEL 22.3.2001 come documentato. Invero, se parte resistente, sin dalla sua comparsa di costituzione ha negato l'esistenza di una occupazione illegittima, eccependo l'esistenza di un valido contratto di locazione che, stipulato nel 1992, si sarebbe tacitamente rinnovato sino alla data odierna, al contrario, parte ricorrente in sede di memorie integrative ha così dichiarato: “Controparte, tuttavia, omette di rilevare che, acquisita la proprietà dell'immobile in capo alla centro, il predetto contratto è stato disdettato Parte_1 dalla , quale società appaltatrice dei servizi di inventariazione e Controparte_3 gestione del Patrimonio immobiliare della in data 12/1/2005 con lettera Parte_1 raccomandata ar regolarmente ricevuta dalla sig. in data 3.2.2005 (all. CP_1
b)”. Con tale affermazione, la ricorrente ammette l'esistenza di un titolo, ma ne eccepisce l'intervenuta cessazione. Dunque, da tali prospettazioni risulta, da un lato, dimostrata l'esistenza di un originario titolo che legittimava la detenzione dell'immobile in capo al e, dall'altro, è documentata la avvenuta CP_1 disdetta di tale contratto (recante firma per avvenuta ricezione da parte del
[...]
). Quanto alla circostanza che il attualmente occupi l'immobile CP_1 CP_1 in questione, essa non risulta contestata dal resistente. Alla luce delle esposte motivazioni, il convenuto va condannato al rilascio immediato dell'immobile per cui è causa libero e vuoto di persone e cose. Quanto alla avanzata pretesa risarcitoria formulata da parte ricorrente si osserva quanto segue. La caducazione del contratto di locazione, per effetto della disdetta aveva determinato la nascita di un obbligo restitutorio, non trovando più la disponibilità del bene locato da parte della conduttrice causa nel contratto. La disciplina di detto obbligo si rinviene nella disposizione di cui all'art. 1590 c.c. salvo che le parti abbiano regolato diversamente le obbligazioni restitutorie. Il successivo art. 1591 rubricato “Danni per ritardata restituzione” dispone che “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”. Dalla lettura di tali disposizioni si evince che la risoluzione del contratto non determina l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, quale l'obbligo del pagamento del corrispettivo e del maggior danno di cui all'art. 1591 c.c. Sebbene questa norma si riferisca letteralmente alla "mora a restituire la cosa", quindi all'inadempimento dell'obbligazione di "riconsegna", essa è volta a sanzionare anche l'inesatto adempimento, da parte del conduttore, dell'obbligazione di restituzione, prevista dall'art. 1590 c.c. (Cass. 4/04/2017, n. 8675). Orbene, l'obbligazione di restituzione resta inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato, in modo da farne uso secondo la sua destinazione, per cui anche se il rapporto cessa l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile (Cass. 07/05/2018. n. 10926). Nella fattispecie in esame, successivamente alla disdetta il conduttore è rimasto nella detenzione dell'immobile, continuando a corrispondere il corrispettivo convenuto;
d'altra parte, la locatrice non ha mai agito per ottenere il rilascio dell'immobile, se non in data 10.10.2018, allorquando provvedeva per la prima volta a mettere in mora il Sig. relativamente ai Controparte_1 canoni non pagati derivanti dall'occupazione sine titulo dell'immobile chiedendone il Parte rilascio. Con il presente giudizio la ha inteso quindi tutelare il proprio diritto al maggior danno, assumendo che l'importo corrisposto dal conduttore non è in linea Parte con la misura determinata dall'Agenzia delle Entrate e dalla Delibera n. 789/21 e che l'occupazione da parte del Sig. ha creato un Controparte_1 danno alla ricorrente, la quale si è vista pregiudicata il proprio diritto di proprietà atteso che “L' ricorrente, infatti, ha perso l'occasione di locare il bene con Pt_4 effetto immediato e destinare i proventi derivati dal canone di locazione a scopi sanitari”. Orbene, secondo consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (inaugurato da Cass. n. 10115/1997; indirettamente avallato anche da Corte cost. n. 482 del 2000, par. 5, penultimo capoverso;
ed affermato anche di recente, ad es. da Cass. n. 6387/2018), ai fini della prova del maggior danno ex art. 1591 cod. civ., è ammissibile anche la prova presuntiva, purché idonea a dare la prova del danno del locatore (derivate dal fatto provato dal quale si risale al fatto ignoto) non in astratto (con riferimento al valore locativo dell'immobile), ma in concreto (sulla base delle proposte di locazione ricevute). Tale prova deve consistere nella rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell'immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all'ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato (Cass. n. 23704/2016, n. 15899/2014 n. 1372/2012, n. 5051/2009). Come pure è vero che - rispetto al più rigoroso indirizzo che considerava realizzato il requisito della "concretezza" della proposta di nuova locazione solo quando la proposta stessa sia stata formalizzata da un soggetto ben determinato con la indicazione precisa del canone offerto e delle altre modalità del contratto - è stato precisato che occorre tener conto, sotto il profilo della rilevanza delle presunzioni, del fatto che le vere e proprie trattative per la stipulazione di una nuova locazione con terzi si instaurano normalmente quando sussiste almeno la sufficiente certezza circa l'epoca dell'effettivo rilascio dell'immobile (Cass. n. 13628/2004), con la conseguenza che è stato ritenuto corretto l'uso della prova presuntiva quando dal fatto noto dell'avvenuta stipulazione di un nuovo contratto per un determinato canone mensile pochi mesi dopo il rilascio sia stato desunto il fatto ignoto della perdita di favorevoli occasioni di locazione già nel periodo in cui si era realizzata la mora del conduttore nella Parte restituzione (Cass. n. 1224/2006). Nulla di tutto ciò è stato provato dall la quale si è limitata a dichiarare unicamente che il canone corrisposto dal resistente non fosse in linea con il valore locativo del bene e che l'occupazione da parte del Sig.
[...]
ha comportato la perdita della “occasione di locare il bene con effetto CP_1 immediato”. Per tali motivi, questo tribunale ritiene di rigettare la domanda di risarcimento del maggior danno come avanzata da parte ricorrente non essendo la stessa sufficientemente provata. Quanto alle spese di giudizio, reputa il Tribunale che sussistano motivi per la compensazione integrale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede: a) dichiara occupante abusivo dell'immobile per Controparte_1 cui è causa;

b) ordina a il rilascio immediato del predetto Controparte_1 immobile libero e vuoto di persone e cose;

c) rigetta la domanda di risarcimento del maggior danno come avanzata da parte ricorrente;

d) compensa le spese di lite;

e) riserva il deposito della motivazione entro il 3.03.2025.
Così deciso il 3.2.2025 Il Giudice
Rosa Romano Cesareo
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, e succ. modifiche.